Финансовые и коммерческие векселя, инвестиционные сертификаты. Ипотека

Третий вариант включает в себя помимо возможности получить денежные средства на расчетный счет за векселя ( как правило с потерями, связанными с разницей (дисконтом) между отпускной стоимостью продукции и рыночной ценой),  но и переложить эти затраты на себестоимость в форме процентов по кредиту.

Подводя итог по данной главе  можно сказать следующее, что первоначально векселя рассматривались только как эффективное средство получения доходов и снижения размера налогов. В последнее время все большее распространение находят такие качества векселей, как возможность их использования, прежде всего, для расчетов между предприятиями. Потенциально расчетные функции заложены в каждом из вращающихся на фондовом рынке векселей. Векселя постепенно вытесняют из обращения более замкнутые финансовые инструменты (депозитные сертификаты). В настоящее время они практически уступили свое место векселям, как более многогранным финансовым инструментам.

Большинство банков и  предприятий считают векселя  весьма перспективным инструментом фондового и денежного рынка  и одновременно эффективным источником привлечения ресурсов. В настоящее время к банковским векселям добавляются товарные векселя широкого спектра предприятий, и вексельное обращение в России получает дополнительный импульс для развития.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Ипотека.

 

Основная задача государства в становлении системы ипотечного жилищного кредитования – создание законодательной базы и нормативное регулирование процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для граждан.

С развитием ипотечного кредитования государственное бюджетное финансирование будет направлено на непосредственную поддержку граждан, уровень доходов которых не позволяет им самостоятельно улучшить свои жилищные условия, в форме предоставления им целевых адресных безвозмездных субсидий на приобретение жилья.

Этим достигается обеспечение  функционирования взаимно дополняющих  друг друга рыночных механизмов решения  жилищных проблем граждан и их социальной поддержки.

Определяя основные направления  и подходы к созданию эффективного рыночного механизма жилищного финансирования, позволяющего обеспечить комплексное решение жилищной проблемы, выделяют следующие основные взаимосвязанные блоки:

• долгосрочное ипотечное жилищное кредитование населения;
• кредитование жилищного строительства;
• государственную бюджетную поддержку приобретения жилья населением (систему целевых адресных субсидий).

Государственное стимулирование ипотечного кредитования должно развиваться по следующим  направлениям:

1. совершенствование правовой основы и нормативной базы для осуществления ипотечного кредитования;
2. осуществление мер по снижению рисков, связанных с долгосрочным кредитованием, чтобы повысить прибыльность и привлекательность подобного кредитования для банков;
3. создание общенациональной системы ипотечного кредитования, которая включала бы функции вторичного рынка ипотечных займов, выданных кредитными организациями, для поддержания уровня ликвидности этих организаций, обеспечения и эффективного распределения кредитных ресурсов;
4. принятие дополнительных мер по поощрению участия банком в ипотечном кредитовании, например по привлечению банков к управлению средствами безвозмездных субсидий, предоставляемых гражданам на строительство и приобретение жилья;
5. оказание помощи семьям со средним и низкими доходами в приобретении жилья за счет предоставления им субсидий на оплату первоначального взноса при использовании ими ипотечного кредита на приобретение жилья;
6. поощрение организаций и предприятий, имеющих долгосрочные ресурсы (например, пенсионных фондов), вкладывать свои средства в ценные бумаги, обеспеченными ценными кредитами.

Основными нормативными актами, регулирующими гражданские  правоотношения при ипотечном кредитовании и сделках с недвижимым имуществом, являются: Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, Федеральные законы «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделки с ним», «О залоге», «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «Об основах федеральное жилищной политики», «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», «Об организации страхового дела в Российской Федерации», «Об оценочной деятельности»; указы Президента РФ «О жилищных кредитах» и «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования», постановления Правительства РФ «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» и «Об утверждении правил формирования и ведения реестра участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих Министерством обороны Российской Федерации, федеральными органами исполнительной власти, в которых федеральным законом предусмотрена военная служба», другим нормативные акты.

Договор об ипотеке  заключается с соблюдением общих  правил Гражданского кодекса РФ о  заключении договоров, а также положений  Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В договоре об ипотеке  должны быть указаны:

• предмет ипотеки, его оценка и существо;
• размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой;
• право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю;
• наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.
• Если предметов ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки. Кроме того, должен быть указан срок аренды.

По договору об ипотеке  одна сторона (залогодержатель), являющаяся кредитором по обязательству, обеспеченному  ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны (залогодателя) преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом (ч. 1. Ст. 334 ГК РФ).

Залогодателем может  быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. К залогу недвижимого имущества применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Ипотека может быть установлена  в обеспечение обязательства  по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, если иное не предусмотрено законом.

Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету  кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы  долга по кредитному договору или  иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором.

Кроме того, ипотека, установленная  в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с  условием выплату процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1. в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;
2. в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;
3. в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;
4. в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Если залогодержатель  в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силу необходимости обеспечить сохранение имущества, заложенного по этому договору, вынужден нести расходы на его содержание и (или) охрану либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам, возмещение залогодержателю таких необходимых расходов обеспечивается за счет заложенного имущества.

По договору об ипотеке в соответствии с ч.1. ст. 130 Гражданского кодекса РФ может  быть заложено следующее недвижимое имущество:

1. земельные участки, за исключением земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств в соответствии с законом, а также части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования;
2. предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
3. жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
4. дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
5. воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Не допускается  ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена. Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.

Решения о залоге недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности  и не закрепленного на праве хозяйственного ведения, принимаются Правительством РФ или правительством (администрацией) субъекта РФ.

Право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное. В случаях, предусмотренных ч. 3 ст. 335 Гражданского кодекса РФ, необходимо также согласие собственника арендованного имущества или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения.

Залог недвижимого имущества  не является основанием для освобождения лица, выступившего залогодателем по договору об ипотеке, от выполнения им условий, на которых оно участвовало в инвестиционном (коммерческом) конкурсе, аукционе или иным образом в процессе приватизации имущества, являющегося предметом данного залога.

На имущество, находящееся  в общей совместной собственности (без определения доли каждого  из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена  при наличии письменного согласия на это всех собственников.

Участник общей долевой  собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество  без согласия других собственников.

В случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту  долю при ее продаже применяются правила ст. 250 и 255 Гражданского кодекса РФ о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам, и об обращении взыскания на долю в праве общей собственности, за исключением случаев обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома (ст. 290 ГК РФ) в связи с обращением взыскания на квартиру в этом доме.

Оценка предмета ипотеки  определяется в соответствии с законодательством  Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем.

При ипотеке государственного и муниципального имущества его  оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным  законом, или в определенном порядке.

Стороны договора об ипотеке  могут поручить оценку предмета ипотеки  независимой профессиональной организации.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в  договоре об ипотеке с указанием  его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.