Стоимость. Ее виды и подходы

 

1.Рыночная стоимость.

 «Рыночная стоимость  — наиболее вероятная цена, по  которой данный объект может  быть отчужден на открытом  рынке в условиях конкуренции,  когда стороны действуют разумно,  располагая всей необходимой  информацией, а на величине  сделки не отражаются какие-либо  чрезвычайные обстоятельства, т.  е. когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать  исполнение;

• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и  действуют в своих интересах;

• объект оценки представлен  на открытый рынок в форме публичной  оферты;

• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

• платеж за объект оценки выражен  в денежной форме.

Этот вид стоимости  применяется при решении всех вопросов, связанных с федеральными и местными налогами. Именно рыночную стоимость определяют при оценке для целей купли-продажи предприятия  или части его активов.

Рыночная стоимость является объективной, независимой от желания  отдельных участников рынка недвижимости и отражает реальные экономические  условия, складывающиеся на этом рынке.

Показатель необходим  для определения цены, по которой  может быть продан бизнес как имущественный  комплекс. В случае если, оценка, полученная другими методами, окажется ниже стоимости чистых активов, существует смысл подумать о продаже бизнеса или его реорганизации.

Чтобы определить рыночную стоимость чистых активов необходимо не реже 1 раза в год производить  оценку основных средств предприятия собственными силами или силами независимых оценщиков. В результате величина чистых активов может быть рассчитана по формуле:

ЧА рын. = ОС рын. + Прочие активы - Кредиторская Задолженность

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Виды стоимости объекта оценки, отличные от рыночной стоимости:

 

• стоимость объекта оценки с ограниченным рынком — стоимость  объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или  требует дополнительных затрат по сравнению  с затратами, необходимыми для продажи  свободно обращающихся на рынке товаров;

• стоимость замещения  объекта оценки — сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту  оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки. Этот вид  стоимости широко используется в  сфере страхования;

• стоимость воспроизводства  объекта оценки — сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с  применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта  оценки. В данном случае воспроизводится  тот же моральный износ объекта  и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта. Не учитывается при этом только физический износ;

• стоимость объекта оценки при существующем использовании  — стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и  целей его использования;

• инвестиционная стоимость  объекта оценки — стоимость объекта  оценки, определяемая исходя из его  доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. Инвестиционная стоимость определяется на основе индивидуальных требований к инвестициям. Типичный инвестор, вкладывая  в бизнес, стремится получить наряду с возвратом вложенного капитала еще и прибыль на вложенный  капитал. Поэтому расчет инвестиционной стоимости производится исходя из ожидаемых  данным инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации. Инвестиционная стоимость является исходным пунктом  переговоров по сделкам купли-продажи, при поглощениях, слияниях и т,д;

• стоимость объекта оценки для целей налогообложения —  стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и  рассчитываемая в соответствии с  положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость);

• ликвидационная стоимость  оценки — стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Различают упорядоченную и принудительную ликвидацию. Упорядоченная ликвидация проводится в течение времени, достаточного для получения максимальной цены. Принудительная ликвидация означает возможно более срочную распродажу активов. Естественно, что она дает меньшую стоимость. При любой ликвидации учитываются затраты на ликвидацию (комиссионные агентам по распродаже, затраты на содержание администрации ликвидируемого предприятия и др.). Западная практика показывает, что ликвидационная стоимость фирмы как единого целого меньше суммы выручки от продажи ее активов;

• утилизационная стоимость  объекта оценки — стоимость объекта  оценки, равная рыночной стоимости  материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта  оценки;

• специальная стоимость  объекта оценки — стоимость, для  определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в настоящих стандартах оценки.

Принципы оценки стоимости  предприятия:

Теоретической основой процесса оценки является система оценочных  принципов. При оценке бизнеса можно  выделить три группы взаимосвязанных  принципов оценки:

 

Первая группа принципов включает в себя:

Принцип полезности, который  заключается в том, что чем  больше предприятие способно удовлетворять  потребность собственника, тем выше его стоимость. Чем больше полезность, тем выше его стоимость.

С точки зрения любого пользователя оценочная стоимость предприятия  не должна быть выше минимальной цены на аналогичное предприятие с  такой же полезностью, кроме того, за объект не разумно платить больше, чем может стоить создание нового объекта с аналогичной полезностью  в приемлемые сроки.

Принцип замещения - он определяется следующим образом: максимальная стоимость  предприятия определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью.

Принцип ожидания или предвидения, – который заключается в определении  текущей стоимости дохода или  других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения данным предприятием.

Вторая группа принципов включает в себя:

Принцип вклада – суть которого заключается в следующем: включение  любого дополнительного актива в  систему предприятия экономически целесообразно, если получаемый прирост  стоимости предприятия больше затрат на приобретение этого актива.

Принцип остаточной продуктивности – заключается в том, что остаточная продуктивность земельного участка  определяется как чистый доход после  того, как оплачены расходы на менеджмент, рабочую силу и эксплуатацию капитала.

Принцип предельной производительности – заключается в том, что по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистая отдача имеет тенденцию увеличиваться  быстрее темпа роста затрат, однако после достижения определенной точки  общая отдача хотя и растет, однако уже замедляющимися темпами. Это  замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не станет меньше, чем затраты на добавленные ресурсы.

Принцип сбалансированности (пропорциональности) – согласно которому максимальный доход от предприятия  можно получить при соблюдении оптимальных  величин факторов производства. Одним  из важных моментов действия данного  принципа является соответствие размеров предприятия потребностям рынка. Так, если предприятие является слишком  большим для удовлетворения потребностей рынка, то его эффективность падает, особенно если затруднена доставка ресурсов или товаров.

Третья группа принципов обусловлена действием  рыночной среды и включает в себя:

Принцип соответствия –  по которому предприятие, не соответствующее  требованиям рынка по оснащенности производства, технологии, уровню доходности и т.д., скорее всего будет оценено ниже среднего.

Принцип регрессии и прогрессии. Регрессия имеет место, когда  предприятие характеризуется излишними  применительно к данным рыночным условиям улучшениями. Рыночная цена такого предприятия, вероятно, не будет отражать его реальную стоимость и будет  ниже реальных затрат на его формирование. Прогрессия имеет место, когда в  результате функционирования соседних объектов, например объектов, обеспечивающих улучшенную инфраструктуру, рыночная цена данного предприятия скорее всего окажется выше его стоимости.

Принцип конкуренции –  если ожидается обострение конкурентной борьбы, то при прогнозировании будущих  прибылей данный фактор можно учесть либо за счет прямого уменьшения потока доходов, либо путем увеличения фактора риска, что опять же снизит текущую стоимость будущих доходов.

Принцип зависимости от внешней  среды – изменение политических, экономических и социальных сил влияет на конъюнктуру рынка и уровень цен. Стоимость предприятия изменяется. Следовательно, оценка стоимости предприятия должна проводится на определенную дату.

Принцип экономического разделения – имущественные права следует  разделить и соединить таким  образом, чтобы увеличить общую  стоимость объекта.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Данный принцип  применяется, если оценка проводится в  целях реструктурирования. Если ее целью является определение стоимости  действующего предприятия без учета  возможных изменений, то данный принцип  не применяется.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.Три основных подхода к оценке предприятия

 

Подходы к оценке.

 

Выбор метода оценки во многом зависит от того, в каком финансовом состоянии находится предприятие  в данный момент и каковы его перспективы. В зависимости от состояния и  перспектив развития бизнеса расчет стоимости компании может основываться на применении следующих подходов:

-Затратный подход

-Доходный подход

-Сравнительный подход

Затратный подход в оценке рассматривает стоимость предприятия  с точки зрения понесенных издержек. Стоимость предприятия признается равной стоимости активов предприятия, оставшихся после погашения всех обязательств.

Доходный подход считается  наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку  под стоимостью предприятия в  нем понимается не стоимость набора активов (здания, сооружения, машины, оборудование, нематериальные ценности и т.д.), а  оценка потока будущих доходов. Доходный подход предполагает, что потенциальный  инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость  будущих доходов от этого бизнеса. Причем существует две модели построения потока будущих доходов: денежный поток  для собственного капитала, и для  всего инвестированного капитала (учитывает  и собственный и заемный капитал).

Сравнительный подход предполагает, что стоимость предприятия определяется тем, за сколько оно может быть продано при наличии достаточно сформированного рынка. Другими  словами, наиболее вероятной величиной  стоимости оцениваемого предприятия  может быть реальная цена продажи  аналогичного предприятия, зафиксированная  рынком.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) все три  подхода к оценке, но он вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.

Согласование результатов  и итоговое заключение о рыночной стоимости объекта оценки.

В зависимости от конкретной ситуации, результаты каждого из трех подходов могут в большей или  меньшей степени отличаться друг от друга. Выбор итоговой оценки стоимости  зависит от назначения оценки, имеющейся  информации и степени ее достоверности.

Подходы к оценке бизнеса

ДОХОДНЫЙ	СРАВНИТЕЛЬНЫЙ	ЗАТРАТНЫЙ
Метод капитализации	Метод компании-аналога	Метод стоимости чистых активов
Метод дисконтирования будущих  доходов	Метод сделок	Метод ликвидационной стоимости
	Метод отраслевых коэффициентов

 

 

 

 

 

 

 

2.1 Затратный подход.

 

Затратный подход в оценке бизнеса рассматривает стоимость  предприятия с точки зрения понесенных издержек. Для осуществления этого  предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива в отдельности, затем определяется текущая стоимость обязательств и, наконец, из обоснованной рыночной стоимости  суммы активов предприятия вычитается текущая стоимость всех его обязательств, результат показывает оценочную  стоимость собственного капитала предприятия.

Данный подход представлен  двумя основными методами:

-методом стоимости чистых активов;

-методом ликвидационной стоимости.

Расчет методом ликвидационной стоимости применяется при вынужденной  продаже предприятия, поэтому для  настоящей работы произведен расчет только методом стоимости чистых активов, который включает в себя несколько этапов:

Оценивается имущество предприятия  по обоснованной рыночной стоимости;

Выявляются и оцениваются  нематериальные активы;

Определяется рыночная стоимость  финансовых вложений, как долгосрочных, так и краткосрочных;

Товарно-материальные запасы переводятся в текущую стоимость;

Оценивается дебиторская  задолженность;

Оцениваются расходы будущих  периодов;