Исследование рынка жилой недвижимости в городе Череповце в районе Заречье

   Рассмотрим  подробнее деятельность некоторых  участников рынка.

   Строительные  организации (продавцы) существуют в относительно небольшом количестве, так как строительство требует больших капиталовложений и имеет достаточно длительный срок окупаемости. Данные организации строят новое жилье, нежилые объекты и продают объекты недвижимости либо сами, либо привлекая посредников-продавцов, оплачивая их услуги.

   Риэлтер – это лицо, которое занимается предпринимательской деятельностью на рынке недвижимости, осуществляя различные сделки с недвижимым имуществом и правами на него. Эта деятельность может осуществляться юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями. Риэлтерские фирмы продают не саму недвижимость, последняя не является их собственностью, а свои услуги. Основной источник доходов – получение комиссионных за услуги, оказываемые продавцам или покупателям недвижимости. Риэлтерская деятельность подлежит обязательному лицензированию.

   Оценщики. Процедура оценки предшествует принятию любого решения, связанного с недвижимостью. Оценка представляет обоснованное мнение независимой стороны о рыночной стоимости недвижимости.

   Существует  несколько характерных случаев, когда необходимо обращение к  услугам оценщика:

• оценка по заказу продавца перед выставлением недвижимости на продажу;
• оценка по заказу потенциального покупателя перед заключением сделки;
• оценка перед реконструкцией недвижимости на предмет прироста дохода от эксплуатации и ее рыночной стоимости в зависимости от затрат на преобразование объекта;
• оценка инвестиционного проекта;
• оценка при получении кредита под залог недвижимости, при внесении недвижимости в качестве доли в уставный капитал нового предприятия;
• оценка для определения стартовой цены объекта недвижимости на конкурсах, аукционах и др.

   Девелопер – это профессиональный предприниматель, инициирующий и обеспечивающий реализацию наилучшего из возможных вариантов развития недвижимости, включая организацию финансирования проекта.

   Банки – пассивные участники российского рынка недвижимости. Основной деятельностью банков на рынке недвижимости должно быть участие в инвестиционных и девелоперских проектах, ипотечное кредитование.

   Процессы  функционирования рынка – процессы создания, использования и обмена объектов недвижимости и управления рынком,

Различают следующие основные процессы:

1. Создание  развития объекта недвижимости;

1.1 Организация  системы развития недвижимости;

1.2 Развитие  территорий;

1.3 Создание (развитие) объекта недвижимости;

2. Использование  (эксплуатация) объекта недвижимости;

2.1.Организация  эксплуатации и управления недвижимостью;

2.2.Управление  объектом;

3. Товарный  оборот объектов недвижимости;

3.1.Организация  системы товарного оборота недвижимости;

3.2.Передача  прав (правомочий )собственности на  объект недвижимости и регистрация  сделки;

3.3.Финансирование  товарного оборота недвижимости

4. Управление  рынком;

4.1.Исследование  рынка;

4.2.Формирование  и развитие рынка;

4.3.Контроль  и регулирование.

   Инфраструктура  рынка недвижимости – совокупность механизмов, обеспечивающих функционирование рынка

Условно можно выделить четыре таких механизма:

Во-первых, социальный механизм, включающий в себя:

• законодательную и нормативную базы рынка;
• систему общественного контроля над соблюдением правовых и этических норм всеми участниками рынка, защиты их прав и интересов.

   Основными участниками рынка, реализующими этот механизм, являются законодательные и представительные органы власти и управления федерального и регионального уровней, профильные подразделения исполнительных органов, общественные объединения неинституциональных участников рынка в лице их юридических подразделений.

Во-вторых, методологический (макрорыночный) механизм, включающий в себя:

• систему мониторинга и исследования процессов функционирования рынка недвижимости, способов и средств реформирования и развития рынка (исследовательские подразделения общественных объединений, исследовательские организации рынка недвижимости при участии профессионалов-практиков);
• специализированные государственные, общественные и коммерческие институтов управления развитием рынка недвижимости, в частности:

   а) органы координации усилий государственных  учреждений и ведомств, направленных на развитие рынка недвижимости.

   б) специализированных структурных подразделений  органов государственной власти и местного самоуправления, ориентированных  на реформирование, регулирование и  контроль рынка недвижимости, защиту собственника от противоправных действий;

   в) саморегулируемых и общественных организаций, профессиональных и потребительских  союзов рынка недвижимости;

   г) образовательных учреждений и информационных центров рынка недвижимости;

   д) некоммерческих и коммерческих организаций  – исследователей и инициаторов  реформирования отдельных сегментов  рынков недвижимости.

   В-третьих, инженерно-технологический механизм, включающий в себя:

• эталонные технологии профессиональной деятельности на рынке недвижимости при проведении операций всех категорий;
• стандарты описания объектов недвижимости всех видов в интересах операций с ними всех категорий;
• единое информационного пространства рынка недвижимости и обеспечение информационной открытости рынка;
• законодательно закрепленые эталонные требования к недвижимому имуществу и к профессиональной деятельности на рынке недвижимости;
• нормативные, инструктивные и регистрационные документы, регламентирующие операции на рынке недвижимости;

   В-четвертых, психолого-поведенческий механизм, включающий в себя профессиональные нормы и стандарт взаимоотношений участников рынка, сводящих к минимуму издержки проведения операций (транзакций) на этапах поиска информации, ведения переговоров, принятия решений, правового закрепления сделок, мотивации участников, координации усилий участников, контроля и восстановления нарушенных прав и применения санкций к нарушителям. 

 

СПРОС

   Сегодня говорить о том, что в Череповце  есть повышенный спрос на недвижимость, не приходится. И в ближайшее время его ждать не стоит.

   Спрос на недвижимость оживится только тогда, когда в город придут инвестиции, Северсталь прекратит сокращать  рабочие места или появится какая-нибудь новая государственная жилищная программа. 

   На  сегодня лучше всего продаются  одно- и двухкомнатные квартиры эконом - класса. Трех- и четырех - комнатные квартиры продать уже намного сложнее. Элитное жилье вообще долго дожидается своего хозяина.

   Тенденция сегодня на вторичном рынке такая, что предложение есть, а спроса нет. Люди вообще не очень стремятся  покупать квартиры в старом фонде. Они  считают, что лучше купить квартиру в доме «помоложе», тогда, возможно, удастся избежать проблем с «коммуналкой». 

1. Предложение на рынке нового и строящегося жилья:

За 2008 – зиму- весну 2011 г.

2. Предложения на рынке вторичного жилья.

За 2008 г.- зиму-весну 2011г

КЛАССИФИКАЦИЯ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В ГОРОДЕ ЧЕРЕПОВЦЕ В РАЙОНЕ ЗАРЕЧЬЕ 

 

 

ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В ЧЕРЕПОВЦЕ В РАЙОНЕ ЗАРЕЧЬЕ

   Рис.1 примерный рост цен на 1 кв. м в  Череповце в районе Заречье с 2011 до 2013 года 1-на новое жильё; 2- на вторичное жильё.

   Изменение цен на недвижимость зависит от многих факторов. Можно выделить 2 основных фактора, которые можно условно  назвать внешними и внутренними.

   К внешним факторам можно отнести  экономический кризис, ипотечный  ажиотаж и прочее. К внутренним факторам – изменения в стадиях  строительства, в стоимости строительных материалов, в оплате труда и т.д.

   Если  говорить непосредственно об изменениях стадий строительства, то здесь ни для  кого не секрет, что цена за квадратный метр меняется в зависимости от готовности постройки. Например, цена на квартиру в уже сданном доме будет существенно  отличаться от цены в доме, который  только начинает строиться. Исходя из этого, именно на примере стадий строительства  можно проследить динамику изменения  стоимости квадратного метра, которую  устанавливает застройщик.

 

   FISHBONE 

   

 

 

   АНКЕТА

1)В каком районе вы живёте?

а)  Заречье

б) Зашекснинский

в) Индустриальный

г)  р-н  ФМК

2)  Устраивают  ли вас условия проживания?

а) да

б) нет

3) В каком  районе вы хотели бы приобрести  жильё?

а)  Заречье

б) Зашекснинский

в) Индустриальный

г)  р-н ФМК

4)  Сколько  комнат  вы бы хотели?

а) 1

б) 2

в) 3

г) 4

д) больше ____ (ваш  вариант)

5) Какую стоимость  для квартиры вы считаете оптимальной?

___________________________________________(ваш  вариант)

6) Вы хотели  бы жить в: