Развитие маркетинга риэлтерских услуг в российских условиях (на примере Н.Новгорода)

Развитие  института частной собственности  изменило расстановку сил на рынке недвижимости. Если всего несколько лет назад доминировали городской и областной комитеты по управлению имуществом, то сейчас у них появились влиятельные конкуренты агентства недвижимости, финансовоторговые группы, ипотечные компании. На долю риэлтерских компаний приходится по их собственным оценкам, около 40% оборота коммерческой недвижимости. Коммерческой недвижимостью серьезно занимаются около двух десятков компаний, но их число будет уменьшаться изза жестких требований сертификации. Новым строительством занимается около 5 риэлтерских фирм. С развитием института ипотечного кредитования возрастет число девелоперов (застройщиков). Все более заметную роль стали играть столичные финансовые группы, стремящиеся вкладывать средства в регионы.

Основные  потенциальные потребители это предприниматели, и прежде всего представители малого бизнеса. Это люди, которые пока еще не обзавелась своей собственностью, либо их бизнес не требует постоянного помещения. Ориентировочная численность потребителей услуги комитета составляет от 50 до 100 тысяч человек.

Сущностью услуги является удовлетворение потребности  частных предпринимателей и юридических  лиц в недвижимом имуществе, которое  они могут использовать для осуществления  целей своей деятельности и без  помещения это сделать трудно или невозможно.

Фактическая услуга определяется удобством месторасположения  объекта аренды и его окружением; т.е. территориальноэкономической позицией; техническими характеристиками такими как площадь, материалы, этажность; эксплуатационными характеристиками наличием инфраструктуры, коммунальных услуг, средств коммуникации и т.д. Сюда же входит наличие подземного гаража, автостоянки, центральной системы кондиционирования и т.д.

Характеристики, набор услуг и удобств помещений  определяются по международной классификации помещений класса А, В, С и D. Муниципальные помещения большей частью относятся к последнему классу. При этом ухудшаются их потребительские качества, т.к. капитальный ремонт не производится. В результате уже до 8% муниципальных площадей не востребованы, и их доля растет.

3.Составляющие  внутреннего аудита  для участников  рынка недвижимости

Это поможет нам понять их слабые и сильные  стороны в конкурентной борьбе.

Остальные участники рынка для публикации объявлений используют в основном печатные издания, например "Биржа Свой Дом". Некоторые имеют свои интернетсайты, однако они носят скорее презентационный характер, чем информационный. В городе действует несколько интернетсерверов, которые специализируются на сделках с недвижимостью (Портал по недвижимости "Информационная система "Центр", Межагентский областной риэлторский информационный сервер МОРИС), однако они охватывают в основном вторичный рынок жилья.

Практически все участники рынка используют прямые каналы распределения своих  услуг, т.е. потребитель обращается напрямую к поставщику. Для заключения договора аренды потребитель обращается в комитет, затем приходит на заседание городской комиссии. Опрос показал, что уровень обслуживания в комитете устраивает, сроки оформления нормальные. Однако у потребителей есть претензии к распределению помещений, что является следствием того, что комитет работает в общественном, а не частном секторе. Приемлемые по цене и качеству помещения на конкурс выставляются редко, в основном они сдаются в целевую аренду. Оформление договоров аренды происходит с обязательным посещением целого ряда мест. Потребителям же удобно, когда можно сдать документы и получить на руки договор в одном месте. Таким образом, в организации распределения услуг комитет уступает агентствам недвижимости.

Что касается доверия потребителя к поставщикам  услуги, то здесь комитет также  проигрывает агентствам недвижимости. Согласно результатам опроса, мнение потребителей стало склоняться к  тому, что частный сектор более  надежен. Если арендатор вкладывает средства в ремонт муниципального помещения, у него нет никакой уверенности, что это будет учтено в случае выселения или возникновения проблем с оплатой. С другой стороны, потребитель ценит то, что нормативными документами администрации города предусмотрено приоритетное право арендатора на перезаключение договора, чего нет в частном секторе.

В вопросах менеджмента, от которого зависят каналы распределения, агентства более  адекватны к требованиям рынка. Издержки административной системы  известны, вертикальная организация менеджмента затрудняет развитие и повышение качества услуги, делает каналы распределения инертными и неспособными к реагированию на желания потребителей.

По стратегии, связанной с помещениями высокого класса, требуется дополнительный анализ, т.к. стратегия диверсификации т.е. это выхода на новый рынок, рискованна. Комитет здесь не имеет опыта работы, и позиции конкурентов могут быть намного сильнее.

Развитие  ипотеки дело очень хорошее и  перспективное. Но когда оно упирается  в реалии российской экономики, банковского дела, то развивается очень тяжело. Мы ведем работу с банками, с которыми сотрудничаем по кредитованию жилья, в основном это Сбербанк. Но об ипотеке пока говорить рано. Это просто кредиты на приобретение жилья в городе они нигде не выстраиваются.

 
 
 
 

4. Маркетинговые идеи  и успехи ведущих  агентств недвижимости

 

Многие  крупные риэлтерские компании, беря пример со своих московских коллег, создали в 1995 г. «Нижегородскую Гильдию  риэлтеров». В нынешнем году нижегородская Гильдия риелторов отметит свое десятилетие. Основными участниками и создателями данного проекта являлись: АН «Адрес», НА «Выбор» и АН «»

4.1 АН «Адрес»

Агентство недвижимости "Адрес" действует  на Нижегородском рынке недвижимости с 1997 г. Компания является действительным членом Нижегородской Гильдии риэлтеров, членом Российской Гильдии риэлторов. В сентябре 1997 компания размещалась  в небольшом стометровом офисе. Штат сотрудников состоял из тридцати человек. За первые три года работы сформировался Отдел продаж, состоящий из четырех агентских команд, Отдел оформления документов - носитель технологии, гарантия безопасности при проведении сделок.

Сфера профессиональных интересов расширялась. В марте 2000 года был открыт Отдел по продаже, аренде недвижимости за рубежом и подписан первый в Нижнем Новгороде международный контракт по продаже и аренде недвижимости на Испанском побережье Коста-Брава. В настоящее время заключены соглашения с компаниями из Израиля, Кипра, Испании.  
В октябре 2000 года открылся и успешно работает Отдел коммерческой недвижимости. Клиентами отдела стали крупнейшие Нижегородские и Российские фирмы и финансовые структуры, такие как "М-Видео", МДМ-Банк, ДиалогОптимБанк и т.д.  
В мае 2001 года агентство "Адрес" застраховало свою гражданскую ответственность перед клиентами в Промышленно-Страховой компании. С июня 2001 года клиент, совершивший покупку в агентстве "Адрес" получает в подарок страховой полис на квартиру и имущество.  
Агентство "Адрес" - постоянный участник TV-проекта, цель которого - продвижение передовых технологий риэлтерского бизнеса, консультации нижегородцев по правовым вопросам.  
Сотрудничество с крупными застройщиками позволяет предлагать клиентам агентства большой выбор новых квартир в разных районах города.  
 
На сегодняшний день агентство недвижимости "Адрес" - команда, в которой трудится более ста человек. Одна из главных задач фирмы - подготовка кадров, повышение квалификации сотрудников всех уровней. Все специалисты компании заинтересованы в своем профессиональном росте. АН «Адрес» является постоянными участниками и организаторами обучающих семинаров и круглых столов с коллегами и представителями администрации города и области. Представители компании входят в состав рабочей группы при Нижегородской гильдии риэлтеров, разрабатывающей систему сертификации риэлтерских услуг.

 

4.2. АН «Выбор»

Именно  «Выбор» был первой нижегородской  компанией, вошедшей в Российскую Гильдию  Риелторов, стал одним из крупнейших застройщиков в Нижнем Новгороде, занял ведущее место в риелторском бизнесе как по количеству агентов и офисов, так и по объемам. Недавно они  начали осваивать еще одно направление деятельности: создана новая структура - «Агентство «Выбор-Земля». Основные виды деятельности этой фирмы - землеустроительные работы, предпродажная подготовка земельных участков, оформление права собственности и аренды на земельные участки, рыночная и кадастровая оценка земельных участков и иных объектов недвижимости. Одной из структур фирмы является Негосударственное Образовательное Учреждение «Учебно-Кадровый Центр «Выбор». У агентства  есть лицензия на образовательную деятельность по профессиональной подготовке агентов по недвижимости. Учебно-кадровый центр проводит также семинары и круглые столы по различной тематике для сторонних заказчиков.

 

Технология  работы риелторов «Выбора» уже получила признание на рынке недвижимости.Введена  технология проведения сделки «4 + 4»  имеет сертификат Российской Гильдии Риелторов на соответствие национальным стандартам профессиональной деятельности.

Впервые в Нижнем Новгороде «Выбор» запустил еще один проект - создан wap-сайт wap.603000.ru с возможностью на мобильном телефоне просматривать объекты коммерческой недвижимости, которые присутствуют на сайте www.603000.ru. Теперь пользователи мобильных телефонов с подключенными услугами GPRS и Wap могут в реальном времени видеть фотографии, описания объектов и делать заявки на приобретение или на аренду коммерческой недвижимости.

В 2004 году открылся новый офис риелторской  структуры компании «Агентства «Выбор-недвижимость»  на Казанском шоссе..

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

  IV. Заключение

Подводя итоги рассмотрения факторов внешнего влияния на рынок недвижимости, можно  сделать однозначный вывод о хороших и устойчивых условиях для его роста, что делает этот рынок перспективным для инвестирования. Подытоживая все вышеперечисленное, можно сказать, что к сегодняшнему дню пройден большой путь от «дикого капитализма» к цивилизованному рынку риэлторских услуг, и в условиях развивающегося общества будет происходить дальнейшее развитие рыночных отношений. Профессиональный уровень специалистов-риэлторов достаточно высокий, профессию риэлтора можно считать вполне сформировавшейся. Уровень обслуживания в различных агентствах недвижимости примерно одинаковый. Несмотря на жесткую конкуренцию и ее возможное усиление, общими для всех участников рынка задачами являются: повышение статуса профессии риэлтора, дальнейшее совершенствование законодательства и упрощение взаимоотношений с госорганами, оптимизация деятельности. Но пока в России мало специализированных учебных заведений, где готовят риелторов. Выпускники вузов, в которых открываются кафедры или факультеты с риелторской направленностью, - это пока, за редким исключением, не тот контингент, который сегодня может профессионально и успешно работать на рынке недвижимости.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Список  используемой литературы:

1.