Развитие маркетинга риэлтерских услуг в российских условиях (на примере Н.Новгорода)

При этом все участники рынка заинтересованы в улучшении имиджа профессии  риэлтора, в дальнейшем совершенствовании  законодательства, упрощении взаимоотношений с госорганами. Давно назрела необходимость в создании общей базы данных по «криминальным квартирам» и известным аферистам. Также все участники рынка продолжают искать новые схемы работы, новые возможности стимулирования своих работников и повышения их профессионального уровня.

Рассмотренные тенденции позволили бы сделать  прогнозы развития рынка риэлторских  услуг. Тогда любой аналитик сказал бы, что в сфере услуг и консалтинга  преимущества в конкурентной борьбе имеют средние фирмы как обладающие меньшей инерцией по сравнению с рыночными «монстрами», и имеющие большие, чем у мелких фирм, возможности для реализации новых идей. Роль государства при этом состояла бы в регулировании и стимулировании рыночных отношений.

Действительно, на сегодняшний день необходимо дальнейшее совершенствование законодательства, регулирующего как операции с недвижимостью, так и риэлторскую деятельность. Ощущается явная потребность в передаче всех вопросов оформления сделок с недвижимостью единому государственному органу. Но, повторяю, все это справедливо для страны с развитой рыночной экономикой. Россия же как страна, склонная к олигархическому бизнесу, вполне может пойти по пути укрупнения рыночных игроков с последующим «братским» делением рынка.

Рынок недвижимости - один из наиболее крупных. По сравнению с другими рынками  товаров и услуг рынок недвижимости требует значительных капиталовложений в строительство. Во всем мире отдача от вложенных инвестиций в недвижимость считается стабильной и дающей долговременную прибыль. Только в прошлом году, по различным оценкам, объем рынка составлял около $3 млрд. Клиента привлекают кредитами, современными планировками, недорогой ценой 1 кв.м жилья.  В столице произошел некоторый отток клиентов со вторичного рынка. Примерно 20-25% потенциальной клиентуры риэлторов отдали предпочтение жилью в новостройках. Их соблазнили новые квартиры улучшенной планировки, применение различных схем кредитования, поэтапная оплата строительства. К тому же новые дома, в которых можно купить квартиру, стали появляться не только на окраинах, но и центре. Более активно пошел процесс покупки квартир в новостройках в этом году еще и по той причине, что сегодня новосел может выкупать квартиры в уже построенном доме. Еще пару лет назад работала схема взноса денег до начала строительства дома, на что недоверчивый покупатель смотрел пессимистично.  Среди строительных компаний наблюдается тенденция появления на рынке средних и мелких строительных компаний, деятельность которых направлена на строительство отдельных зданий и сооружений, не требующих большого капиталовложения - это реконструкция и переоборудование чердачных помещений под мансарды, перепрофилирование отдельно стоящих зданий, реконструкция подвалов и т.д. В последнее время наблюдается тенденция объединения строительных и инвестиционных компаний в ассорциумы, целью создания которых является проведение строительства и реконструкции объектов, требующих больших капиталовложений. В дальнейшем эта тенденция сохранится и будет динамично развиваться

Анализируя  вторичный рынок нельзя не вспомнить  о том, что развитие рынка недвижимости начиналось именно с него.  Первичный  рынок на сегодняшний день, конечно, обгоняет вторичный по некоторым  параметрам, но как говорит пословица: "Стабильность признак мастерства" и вторичный рынок полностью соответствует этому смыслу. Вторичный рынок столицы находится в стадии стабилизации.  Как уже говорилось, первичный рынок развивается быстрыми темпами и, по вчерашним прогнозам, должен был обойти вторичный рынок, но этого не наблюдается. Это можно объяснить тем, что на первичном рынке сохраняется тенденция расчета застройщиков с инвесторами товаром. Простыми словами, вместо прибыли на вложенный капитал в денежной форме, инвестор получает товар - жилые квартиры, дома, постройки, и вынужден реализовывать самостоятельно эти объекты. По своей сути эти объекты продаются на вторичном рынке. Пока такая форма расчета будет сохраняться на первичном рынке. Вторичный рынок будет активно развиваться, на нем всегда будет качественное предложение в форме новых застроек. Таким образом, мы видим тесную взаимосвязь двух сегментов рынков столичной недвижимости.  Нельзя не сказать о вторичном рынке элитного жилья. Элитное жилье вторичного рынка - это нечто особенное. Исторические районы, постройки дореволюционного, сталинского периодов можно приравнивать к антиквариату. Особенно после реконструкции жилье в этих домах всегда будет пользоваться спросом и будет на несколько порядков дороже, чем в новых домах. Чем продолжительней будет "жизнь" таких объектов недвижимости, тем дороже они будут стоить.  Переплетение первичного и вторичного рынка приведет к тому, что в текущем году активизируются продажи недавно купленного жилья в новостройках. По мнению некоторых специалистов, на носу - очередной всплеск на рынке недвижимости. И уже этой весной цены могут поползти вверх (почти на 5-7%)  Коммерческая недвижимость  Говоря о вторичном рынке необходимо отметить особенности развития его обособленного сегмента - коммерческой и промышленной недвижимости. В столице на сегодняшний день изобилие не только жилых объектов, но и магазинов, складов, баз, заводов, фабрик и т.д., то есть того, что и составляет этот рынок недвижимости.  Учитывая то, что такая недвижимость есть, а также прошел первый этап малой приватизации, этот рынок сформировался, на нем сформированы правила игры, сформированы спрос и предложение. На сегодняшний день наблюдаются стремительные тенденции развития этого рынка, в первую очередь это проявляется в реализации объектов коммерческой недвижимости - офисов, магазинов, аптек, складов и т. д.  Этот рынок порождает множество дополнительных услуг - это, в первую очередь, риэлторские услуги, услуги оценщиков, а также арбитражных управляющих, консалтинговых компаний и т. д.  По своей сути этот рынок является вторичным рынком, хотя на первичном рынке уже тоже есть предложения объектов коммерческой недвижимости.  Прошедший год был примечателен выходом на столичный рынок аренды торговых площадей крупных операторов. Предлагаемая ими ценовая политика первоначально, видимо, сформированная по текущей рыночной стоимости, сегодня уже сама начала реально влиять на уровень арендных ставок для торговых помещений.

  В будущем рынок нежилой недвижимости будет занимать одну из ведущих ролей в дальнейшем развитии рынка недвижимости в целом. Обороты на этом рынке всегда будут высокими, постоянно возрастать, учитывая объемы.  Динамичное развитие рынка недвижимости, безусловно, сопровождается и развитием "пакета" услуг, необходимых для нормального функционирования рынка.  Риэлторские услуги  Риэлторы столицы уже выросли из проблем молодых рынков - черного маклерства, законодательного неурегулирования. Раньше риэлторские агентства боролись с черными маклерами, хотя как показало время, эта борьба не имела смысла. Надо было не бороться с черными маклерами, а вырабатывать правила работы на рынке.  Тенденция развития риэлторских услуг, в первую очередь, состоит в консолидации сил риэлторских фирм для повышения профессионального уровня риэлторов, унификации, стандартизации деятельности, улучшения услуг на рынке недвижимости.

  3.2. Неоходимые условия и предпосылки для развития данного вида бизнеса.

На сегодняшний  день риэлторы готовы работать в сфере  жесткого государственного регулирования, и с нетерпением ожидают принятия Закона о риэлторской деятельности.  Риэлторы, в дальнейшем, должны будут усилить сотрудничество с оценщиками, нотариатом, юристами - эти профессиональные общественные союзы сегодня формируют общественное мнение страны, становятся гарантом стабильности в обществе.  Также риэлторам необходимо налаживать тесное сотрудничество с государственными органами: Минюстом, БТИ, районными государственными администрациями и другими чиновниками, имеющими отношение к недвижимости.  Кредитные услуги  Увы, широкомасштабной государственной ипотечной программы в пока не развиты. И не потому, что, как считают власти, у нас нет пока достаточного законодательного поля для ипотеки жилья. Скорее дело в отсутствии средств - у государства и населения.  Конечно, свято место пусто не бывает. И в отсутствии по-настоящему "народной" ипотечной программы, коммерческие банки выдают кредиты на покупку жилья или осуществляют кредитование под залог недвижимости. На первичном рынке банки кредитовать недостроенное жилье пока не хотят. Пока не пойдет действительно широкомасштабная ипотека на первичном рынке жилья, и на вторичном рынке будет существовать монопольное право коммерческого банка диктовать свои условия клиенту.  Судя по активизации "кредитного процесса", некоторые банки начнут уменьшать свои кредитные ставки в преддверии весенней активизации столичного рынка недвижимости. Пока же у всех финансовых учреждений приблизительно одинаковые условия. Первый взнос заемщика - 30-50% стоимости недвижимости. Кредитные ставки, по уверениям банкиров, не превышают 18% по займу в иностранной валюте и 35% - в национальной.  Страхование на рынке недвижимости  Страхование финансовых рисков при покупке недвижимости для столичных страховщиков и риэлторов стало уже привычным явлением повседневной практики. Многие агентства недвижимости работают по агентским соглашениям со страховой компанией, являясь распространителями и продавцами этого вида страхового продукта. Так что теперь, придя в агентство недвижимости, клиент может застраховать квартиру не только от пожара или наводнения. а и от риска потерь вновь приобретенное жилье. Не развито у нас на страховом рынке пока такой страховочный продукт, как страхование "строительных" рисков на первичном рынке недвижимости. Но, постепенно, по мере развития рынка страховочных услуг, и эти страховые полисы приобретут у клиентов популярность. Например, в США страхуют 95% потенциальных рисков. В России уже услугами страховых компаний пользуется 21% москвичей и 15% петербуржцев.  Юридические услуги  По-прежнему, обслуживание рынка недвижимости нуждается во множестве хороших юристов: адвокатов для присутствия в судебном зале, консультантов по наболевшим, неотложным вопросам, связанных с правом, которые повсеместно возникают в риэлторской деятельности. Более полугода в городском отделении АСНРУ работала "горячая" линия юридической помощи. К нам в офис поступало множество звонков от киевских агентств недвижимости, и даже от иногородних клиентов - из Житомира, Донецка…Подобная заинтересованность в юридических услугах для риэлтора остается неизменно актуальной, и мы обсуждаем даже возможность создания определенных проектов по углублению и развитию правовой помощи, которая предоставляется риэлтору в городском отделении АСНРУ.  Не должны риэлторы забывать и о сотрудничестве с корпусом нотариусов столицы. Нам нужно находить больше взаимопонимания - иногда от качественной работы нотариуса зависит успех сделки.  Девелоперские услуги  Все больше на рынке недвижимости уделяется внимания девелоперским услугам. Девелоперы - специалисты по управлению недвижимости, становятся главными действующими лицами при обслуживании коммерческой и нежилой недвижимости. Пример тому - деятельность биржи недвижимости Артура Оганесяна в Черкассах, специалисты которой берут в свое управление недвижимость, если нужно, перепрофилируют ее, составляют бизнес-планы по санации и оздоровлению предприятий.  Есть подобный опыт работы и у девелоперов из компании СИ-информ. Образуются девелоперские фирмы и в период возведения нового жилого дома - распродавая коммерческие и технические этажи зданий. В дальнейшем такая фирма позиционирует свою работу как обычное агентство недвижимости.  Информационное обеспечение рынка недвижимости  Создание локальных баз данных, обслуживающих то или иное агентство недвижимости, - это вчерашний день для столичных риэлторов. Сегодня, с развитием доступа к интернетовским сетям, актуально качество информационных баз данных, ее сервисные возможности. Все больше появляется объединенных листинговых систем - это и MLS, и KVS и другие. Следующая ступенька в развитии информационных баз рынка недвижимости - это слияние локальных баз в одну, по примеру компании Майкрософт, которая, сделав более качественный программный продукт, поглотила своих конкурентов.  Будут укрупняться и различные печатные издания, обслуживающие рынок недвижимости. Так, на сегодняшний день на рынке недвижимости Нижнего Новгорода существует три наиболее крупных печатных изданий: "VIP РИЭЛТИ», «Полезная площадь», «Эксперт». Но не исключено, что эти печатные издания будут сливаться и в дальнейшем будет один или два крупных печатных издания, которые будут давать анализ рынка и того, что там происходит.  Сегодня ставится задача предоставления более качественных услуг на рынке недвижимости, и без соответствующего информационного обеспечения рынка, нельзя реализовать эти планы.  Общественные организации.  И в заключение хотелось бы сказать о необходимости консолидации сил риэлторских фирм, с целью повышения профессионального уровня риэлторов, унификации и стандартизации деятельности, улучшения услуг на рынке недвижимости, повышения сервиса на рынке, законодательного закрепления риэлторской деятельности. От этого выиграют не только риэлторы, их клиенты, но и рынок недвижимости в целом.  

3. Анализ  Нижегородского рынка  риэлтерских услуг.

1. Общие сведения

Буквально за два-три последних года ситуация на рынке коммерческой недвижимости Нижнего Новгорода заметно изменилась. Рынок развивается высокими темпами, происходит строительство новых  помещений и реконструкция существующих объектов. Активно растет спрос на нежилые помещения как на первичном, так и на вторичном рынках. Крупнейшим оператором недвижимости традиционно является муниципалитет в лице Комитета по управлению городским имуществом, который централизованно сдает в аренду нежилые помещения с 1995 года. Средства от аренды направляются в городской бюджет и понятно желание городской администрации увеличивать этот вид доходов. Однако выполнить это становится все труднее изза качества помещений, их количества, способов распределения.

Рынок недвижимости Нижнего Новгорода типичен для индустриального мегаполиса, и поэтому его нельзя сравнивать с рынками Москвы и СанктПетербурга. Там активное строительство обеспечивает заполнение ниши современных площадей, отвечающих международным стандартам. В столицах не востребовано уже около трети муниципальных помещений изза роста спроса на качественные помещения, к которым муниципальные никак не относятся.

Общая площадь рынка коммерческой недвижимости в Нижнем Новгороде до сих пор  точно не определена. Она складывается из помещений, находящихся в частной, муниципальной и государственной собственности. Известно, что в результате приватизации муниципальной собственности в частную собственность продано 160 муниципальных предприятий и порядка 1000 предприятий приватизировано из федеральной и областной собственности. В собственность были выкуплены 300 нежилых помещений общей площадью 130 тыс.кв.м., около 140 тыс. кв.м. перешло инвесторам в результате инвестиционных контрактов. После акционирования 90 муниципальных предприятий в частную собственность проданы практически все гостиничные комплексы и большая часть крупных объектов торговли. Общая площадь муниципальных площадей, сдаваемых в аренду, составляет более 410 тыс.кв.м., федеральных и областных площадей около 220 тыс. кв.м. Таким образом можно предположить, что общая площадь нежилых площадей, которые могут стать объектами сделок на рынке недвижимости, не менее одного миллиона кв.м.

Большая часть помещений на рынке Нижнего  Новгорода была ориентирована на промышленность, научно-технические проектные организации, социальную сферу. Отсюда минимум качества и удобств для потребителей. В зависимости от качества и месторасположения основная часть помещений сдается в аренду по цене от 5 до 25 USD за квадратный метр в месяц. По некоторым площадям в знаковых местах города она может быть и выше. Наиболее дорогие площади, расположенные в центральной части города, вдоль магистральных улиц и в транспортных узлах.

Нежилые помещения, пользующиеся спросом на нижегородском рынке недвижимости, относятся к четырем основным сегментам. Самые крупные сегменты это торговые площади и офисные помещения. Причем спрос на них не будет удовлетворен еще долго. Востребованы объекты для производственных целей. Наблюдается рост активности в сегменте площадей для отдыха и развлечений. В целом для Нижнего Новгорода характерна тенденция увеличения спроса и пока не поспевающего за ним увеличения предложения.

2. Основные факторы  внешнего воздействия  на рынок недвижимости,

Это социальный, технологический, экономический, политический факторы.

Социальный  фактор можно считать положительным, т.к. происходит увеличение числа предпринимателей. Социальные стрессы рыночной экономики 90х годов сменились стабильностью, все больше людей адоптируется к  новым условиям жизни и решает начать свой бизнес. Ежегодно регистрируется около 10 тысяч новых юридических лиц и частных предпринимателей.

Технологический фактор положительно характеризуется  развитием строительных технологий. В Нижнем Новгороде происходит заметный прогресс в области строительно-архитектурного комплекса, что способствует многовариантности предложения на рынке.

Экономические факторы сейчас наиболее способствуют развитию рынка. Происходит значительный рост банковского кредитования, курс валюты контролируется, а уровень инфляции не имеет значительных отклонений от прогнозируемого уровня. Реформа налогообложения создала условия для роста деловой активности, что является залогом дальнейшей экономической стабильности. На региональном уровне экономические факторы менее оптимистичны: область попала в число дотационных субъектов РФ; по уровню привлечения инвестиций область находится лишь в середине регионов; надежды на возрождение Ярмарки, как мощного стимула экономического и туристического бума, а также строительство транспортной магистрали ЗападВосток, проходящей через Нижний Новгород, пока не оправдались. По сравнению с другими городами например, Самарой экономика Нижнего Новгорода развивается менее активно, в нее приходит меньше инвестиций.

Большое влияние на рынок оказывает политический фактор. Обстановка для рынка сейчас очень благоприятна федеральная власть пользуется доверием предпринимателей и проводит реформы, нацеленные на укрепление рыночных отношений. Принят важный пакет документов, определяющих основы цивилизованных имущественных отношений Земельный Кодекс, Закон о разграничении государственной земли, новый Закон о приватизации государственной и муниципальной собственности. Это благотворно повлияет на инвестирование в недвижимость. На региональном уровне политическая ситуация менее стабильна в связи с неадекватно политизированными сменами руководства в исполнительных и законодательных органах власти и их последствиями для арендаторов и застройщиков.