Национальный  исследовательский  университет –  Высшая школа экономики 

   ФАКУЛЬТЕТ МЕНЕДЖМЕНТА 

   ОТДЕЛЕНИЕ ЛОГИСТИКИ 

Кафедра  логистики 
 
 
 

КУРСОВАЯ  РАБОТА 

На тему 

«Выбор  месторасположения  склада на основе метода аналитической иерархии» 
 
 
 
 
 
 

Студент группы № 220л

Авраменко С.А. 

Научный руководитель

старший преподаватель, к.э.н, Токарева Е.В.

    
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Москва  2011

Введение

 

     В последние годы все больше российских компаний осознают необходимость создания эффективной логистической системы как неотъемлемого условия успешного функционирования бизнеса. В связи с этим, все большую актуальность приобретает проблема развития логистической инфраструктуры, в частности, складов, как места преобразования материальных потоков. Каждая компания, желающая оставаться конкурентоспособной, сталкивается с необходимостью построения эффективно функционирующей складской сети и создания оптимального складского хозяйства.^{1 2}

     В конце 2009 года французская фармацевтическая компания «Сервье» приняла решение расширить свое присутствие на российском рынке, открыв собственное производство в России. Для этого была создана дочерняя компания «Сердикс».

     Компанией «Сервье» была разработана стратегия, включающая создание нового производства под маркой «Сердикс» и расширения складской сети в Московском регионе. На этапе формирования оптимальной складской сети было решено объединить завод, склад сырья и материалов и склад готовой продукции в единый производственно-складской комплекс. Следующим шагом должен был стать выбор подходящего участка застройки.³

     При принятии этого решения необходимо было учесть множество факторов, как  стратегического характера (месторасположение  нового звена в логистической  системе определяло эффективность продвижения материального потока, то есть эффективность системы), так и технологического (специфика фармацевтической продукции определяет множество требований для складов). Кроме того, нужно было помнить о том, что строительство завода и складов в едином комплексе налагает взаимные ограничения для каждого из объектов. Проблема требовала системного подхода, позволяющего учесть множество различных факторов при выборе из имеющихся альтернатив. Для оптимизации месторасположения производственно-складского комплекса был применен метод аналитической иерархии, как один из самых перспективных методов экспертной оценки.⁴

     В этой работе я хотела бы рассмотреть  проблему выбора месторасположения  склада в Московском регионе в  целом, проанализировать эффективность  метода аналитической иерархии, обозначить критерии выбора, а затем проиллюстрировать теоретический материал подробным рассмотрением опыта компании «Сервье» («Сердикс») в выборе расположения производственно-складского комплекса на основе метода аналитической иерархии, описанного выше.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Теоретическая часть

Обзор рынка складской  недвижимости Московского  региона

 

     Рассмотрение проблемы выбора месторасположения склада, на мой взгляд, необходимо начать с общей характеристики состояния рынка складской недвижимости в Московском регионе. Такая характеристика поможет понять, какие возможности предоставляет компании рынок, и с какими трудностями ей приходится столкнуться.

     Я считаю целесообразным анализировать  рынок складской недвижимости по состоянию на конец 2009 – начало 2010 гг. Так как в этот период компания «Сервье» осуществляла выбор месторасположения нового производственно-складского комплекса, планируя начать строительство весной 2010г., именно эта информация будет полезна для последующей иллюстрации решения практической проблемы.

     По  данным агентства «Knight Frank», на конец 2009 года общий объем складских помещений в Московском регионе составлял около 10,16 млн. м². Из них помещения класса A занимали порядка 3,92 млн. м² (39% от общей площади), а склады класса B – порядка 1,81 млн. м² (19%). То есть, более половины всех складских площадей относятся к высокому классу.

     Однако  данные разных агентств разнятся. Так, по данным «Jones Lang LaSalle», объем складских площадей классов A и B в Московском регионе к концу 2009 года достиг 6,15 млн. м². Эта разница в оценке обуславливается не устоявшейся системой классификации складских площадей.

         Говоря о территориальном размещении складских помещений в Московском регионе, в первую очередь нужно отметить, что сохраняется ситуация, сложившаяся в прошлые годы: большинство всех комплексов находятся между МКАД и 1- й Бетонной кольцевой дорогой А-107, и новое строительство также ведется в основном в этой зоне.

     Теперь  обратимся к спросу на рынке складской  недвижимости Московского региона. Спрос формируют в основном логистические операторы, крупные торговые сети, производители товаров народного потребления и продуктов питания. Распределение арендуемых площадей по типу арендатора показано на Рисунке 1. Наиболее востребованными являются блоки площадью до 8 тыс. м² (вместо 13 тыс. м² в предыдущие годы).

     

     

Рисунок 1 Распределение спроса по типу арендатора, 2009. Источник Jones Lang LaSalle.

       Безусловно, экономический кризис не мог не сказаться на спросе на складские площади. Общий объем спроса на аренду в 2009г. составил около 1,17 млн. м², что в 1,5-2 раза меньше, чем в предыдущие годы. Специалисты ItellaNLC говорят о том, что число компаний, предъявляющих спрос, сохранилось на прежнем уровне, но изменился объем спроса. Так, в некоторых сегментах произошел спад (например, в сегменте электробытовой техники падение объемов составило от 10% до 25%), а активность клиентов из сегментов «алкоголь», «табак», «фармацевтические товары» выросла.

     Изменение характера спроса выразилось в том, что основным критерием при выборе складского помещения стала арендная ставка, а не класс объекта или его расположение. Однако среди тех, кто при выборе указывали конкретное направление, наиболее популярными оказались Ленинградское шоссе (40%), а также Симферопольское и Новорижское (по 20%), Калужское и Каширское шоссе (по 10%). Такой выбор объясняется направлением движения грузов (пути ввоза грузов, импортируемых их стран ЕС и Скандинавии, а также пути транспортировки грузов в регионы России).

     Важно отметить, что в III квартале спрос начал расти, что стало результатом стабилизации экономической ситуации в России и реализации отложенного спроса. Тем не менее, доли свободных площадей классов A и B к концу года все еще были высоки (12% и 9% соответственно против 4% и 4,5% соответственно в прошлые годы).

     В предложении на рынке складских  площадей Московского региона главной  тенденцией стало изменение соотношения  объемов первичного и вторичного рынка в пользу последнего. Это  также связано с кризисными явлениями  в экономике и неспособностью многих компаний сохранять прежние объемы арендуемых площадей.

     

     

     

Рисунок 2 Основные проекты класса А. Источник Jobes Lang LaSalle.

     

Рисунок 3 Динамика и прогноз изменения арендных ставок. Источник  Knight Frank Research.

     В 2009 году было введено в эксплуатацию 785 тыс. м² новых площадей. Основными игроками на рынке остаются компании «FM Logistic», «Tablogix», «НЛК». Основные заявленные на 2010 год проекты строительства складских комплексов класса А указаны на Рисунке 2. 59% из них предназначены для сдачи в аренду, 26% логистические и 15% строятся для собственных нужд. Стоит отметить, что практически все введенные в эксплуатацию складские комплексы и многие из незавершенных проектов не были заморожены лишь потому, что «точка невозврата» была достигнута еще в докризисный период. Поэтому в 2010 году стоит ожидать значительный спад темпов роста предложения на фоне увеличения темпов роста, что приведет к возвращению дефицита на рынке высококлассных складских площадей Московского региона.

     Нельзя  не отметить, как вышеописанное состояние  спроса и предложения, а также  тенденции их изменения, сказываются  на уровне арендных ставок. Их динамика в течение 2009 года,  а также  прогноз на 2010-2011 гг. показаны на Рисунке 3. Как видно, в течение первой половины 2009 года арендные ставки снижались, затем стабилизировались, а во втором квартале 2010 года ожидается их рост с прогнозируемым возвращением на уровень начала 2009 года к середине 2011 года.⁵⁶⁷

     Завершая разговор об общих характеристиках рынка складской недвижимости Московского региона, хотелось бы еще раз остановиться на ключевых моментах:

• преобладание на рынке складов классов A и B (58%)
• профицит (правда, имеющий тенденцию снижаться) на рынке складских площадей Московского региона, вызванный кризисными явлениями в экономике
• относительно невысокие арендные ставки, но имеющие тенденцию к росту
• низкий спрос и высокое предложение привели к падению цен на рынке земли, поэтому период до середины 2010 года является самым удачным для покупки участка под развитие собственного проекта

 

     Помимо  рассмотрения общих характеристик  рынка складской недвижимости Московского  региона, важно сделать несколько  замечаний по поводу складов «особого назначения», а именно, фармацевтических складов. Требования к таким складам, регулируемые Минздравом России, весьма жесткие, поэтому фармацевтические компании, как и компания «Сервье», сталкиваются с еще большими трудностями при решении проблемы хранения товаров, чем компании других профилей.

     Согласно  приказу Минздрава России № 80 (от 15 марта 2002 года) об утверждении отраслевого  стандарта «Правила оптовой торговли лекарственными средствами. Основные положения» фармацевтический склад должен соответствовать ряду требований. Складские помещения должны быть изолированными, специально оборудованными помещениями, позволяющими обеспечить надлежащее хранение лекарственных средств. Помимо того, что должны быть предусмотрены системы электроснабжения, отопления, системы водоснабжения, канализации и приточно-вытяжной вентиляции, фармсклад необходимо оснастить специализированным инвентарем и оборудованием – холодильными камерами, приборами для регистрации параметров воздуха, дезинфекционными средствами и хозяйственным инвентарем для обеспечения санитарного режима и т. д. Отделка помещений (внутренние поверхности стен, потолков) должна быть гладкой, допускать возможность проведения влажной уборки. Полы складских помещений необходимо покрыть не образующим пыль составом, устойчивым к воздействию средств механизации и влажной уборки с использованием дезинфицирующих средств, при этом не допускается использование деревянных неокрашенных поверхностей. Площадь складских помещений основного производственного назначения должна быть не менее 150 кв. м, включая зону приемки продукции, зону для основного хранения лекарственных средств, помещение для лекарственных средств, требующих особых условий хранения, и экспедиционную зону. Расстояние от стеллажей с лекарственными средствами до наружных стен должно быть не менее 0,6–0,7 м, до потолка – не менее 0,25 м, проходы между стеллажами – не менее 0,75 м. На всех стеллажах, шкафах и полках прикрепляется стеллажная карта с указанием наименования лекарственного препарата, серии, срока годности, количества единиц хранения. Особые условия хранения предусмотрены для самых разных групп медикаментов, включая наркотические и психотропные

вещества, сильнодействующие и ядовитые препараты.⁸

     Девелоперам невыгодно строить специализированные склады, так как это требует  больших затрат, а спрос на склады общего назначения и без того достаточно высок. В итоге фармацевтические компании вынуждены либо самостоятельно переоборудовать съемные площади, либо пользоваться схемой строительства складов build-to-suit, либо строить собственное складское хозяйство.