"Черные" риэлторы

В целом  же нет более полезного совета неосведомленному клиенту, чем внимательно  читать все письменные носители (договор, расписку и т.д.), подписываемые сторонами  и стороной.

Большой простор для деятельности предоставляется  риелтору, если в соглашении крайне неопределенно указана искомая  жилплощадь. Стандартной фразы о подборе «двух- или трехкомнатной квартире в центре города за такую-то сумму» и устного заверения о том, что все будет сделано «в лучшем виде», явно недостаточно для того, чтобы в случае необходимости клиент мог заявить возражения и добиться возврата денег за очевидную плохую работу, гордо именуемую в договоре возмездными услугами. Показав несколько далеко не лучших вариантов, риелтор будет настаивать на оплате, зная, что руки у него развязаны благодаря заключенному соглашению. Конечно, квартиру он не продаст и денег за совершенную сделку не получит, но на оплату услуг подбору имеет полное право.

Распространены  случаи, когда сами агентства решают подстраховаться от деятельности хитрого клиента и включают в договор условие о запрете заключать сделку с понравившейся недвижимостью в обход фирмы или о взыскании убытков при покупке подобранного агентством жилья в течение определенного времени после прекращения договора. Резон в этом, безусловно, есть.

На  просторах нашей страны практически повсеместно встречаются ситуации, когда риелтор наталкивает клиента на мысль, что последнему вовсе и не зачем самому стоять в нескончаемых очередях, собирать кучу необходимых бумажек, отвозить их куда следует и т.д. Проще оформить доверенность на опытного и «закаленного в боях» риелтора о совершении всех упомянутых (и не только) действий. Вот об этом «и не только» клиент, зачастую, и не подозревает. Его, счастливого и освобожденного от груза лишних проблем, привозят к знакомому нотариусу, где он, не слишком вчитываясь в содержание или, что тоже бывает, не понимая его суть, ставит подпись под документом. Если бы он знал, что одновременно прощается с квартирой. А раз в доверенности указано право риелтора распоряжаться данным жильем безо всяких условий и оговорок, то почему бы его и не реализовать? Когда клиент поймет, что произошло, квартира будет уже несколько раз перепродана. Докопаться до истины и доказать свою правоту в такой ситуации крайне сложно, но, по сути, у пострадавшей стороны нет другого выбора, если он хочет вернуть деньги или жилье.

Подготавливаются такие аферы далеко не одним человеком. Группа лиц может придумать нестандартный ход, который «пробьет на доверие» даже самого осторожного клиента. Разыграть сценки, напечатать собственное интервью в престижной газете, привести отзывы благодарных заказчиков - арсенал богат и неисчерпаем. Также как и число тех, кого обманули и обманут.

Так, в августе 2011 г. в Новосибирске задержана банда «черных риэлторов», на счету у которой десятки убийств и вымогательств, члены которой незаконно завладевали квартирами социально незащищенных граждан, а также людей, злоупотребляющих спиртным и наркотиками. В поле зрения оперативников «черные риэлторы» попали около года назад, после чего несколько фактов преступной деятельности нашли подтверждение. Также было установлено, что злоумышленники имели коррумпированные связи в службе ЖКХ, благодаря чему в сжатые сроки решали все вопросы с оформлением сделок с недвижимостью¹².

Кстати, с упомянутым выше нотариусом, учитывая реальную возможность нарваться  на постановочный спектакль, также  могут быть проблемы. И даже не с ним, а с лицом, который себя за него выдает. Такой человек сидит в заранее арендованном на короткий срок офисе, просит секретаря принести чашечку кофе и благосклонно взирает на длинную очередь в коридоре. Если все разыграть как по нотам, то у клиента и сомнения не возникнет, что нотариус «подставной» и что документы, которые он удостоверит, необходимой юридической силы иметь не будут. Поэтому крайне важно знать и помнить, что в таких случаях будет более целесообразным сразу же проверить у любого субъекта, вне зависимости от того, покажется ли он сомнительным или нет, как минимум регистрацию в качестве юридического лица и наличие лицензии. И не стоит думать, что это неудобно или неприлично. Практикующие нотариусы в большинстве своем отнесутся к такому желанию вполне терпимо, т.к. с одной стороны, знают цену ошибки, а с другой - они еще и не такие «запросы» клиентов видели¹³.

По  сравнению с вышеназванными видами мошенничества совсем уж безобидными  кажутся попытки риелторов утаить от клиента реальную информацию о  продаваемой квартире. Понятно, что  не каждый человек захочет купить жилье, в котором не так давно  произошло убийство, пожар, или в  котором проживали пьяницы, водившие к себе пьющих (именно они будут ночами стучаться в дверь к новым хозяевам) и т.д. Тут уж не надо быть специалистом, чтобы догадаться проверить все эти вопросы, посмотрев документы на жилье или даже побеседовав с соседями, представителями ЖЭКа.

2. Превентивные меры при обращении в риэлтерским агентствам

 

Чтобы избежать возможных проблем с  недвижимостью, следует учитывать  следующие моменты.

Во-первых, информация об агентстве, в частности, сколько лет оно существует на рынке недвижимости, есть ли у нее  необходимые документы и т.д. Для  ее получения нужно ознакомиться с уставом и регистрационными документами фирмы (подлинниками документов). Поскольку это не коммерческая тайна, ее могут предоставить. А если отказывают, то, очевидно, лучше выбрать другое агентство. Хорошая репутация агентства  нарабатывается годами безупречной  работы, и риелторы боятся ее потерять. Это касается и строительных компаний, если вы намерены купить новостройку. В случае возникновения проблем  агентство не заинтересовано в конфликте. Кроме того, чем старше фирма, тем  лучше отлажена технология работы. Если стаж риелторского агентства не менее 10 лет, то это уже явно не фирма-однодневка. Полезно спросить у знакомых, которые недавно продавали или покупали жилье, довольны ли они работой агентства.

Во-вторых, наличие сертификата. Так, в 2002 году в результате отмены обязательного  лицензирования была зарегистрирована Система добровольной сертификации услуг на рынке недвижимости Российской Федерации (Постановление Госстандарта России от 08.02.2002 № 14). Как отмечается многими специалистами, это знак профессионализма и высокой квалификации сотрудников, доказательство стабильности фирмы, а значит, и возможность позиционирования себя на рынке как более надежной фирмы, чем несертифицированные компании. В системе сертификации действуют комиссии по защите прав потребителей, которые принимают жалобы и оказывают помощь гражданам, пострадавшим от некачественных риелторских услуг.

Кроме того, у риелторской организации должна быть компьютерная база данных об объектах недвижимости. Представляется, что если вам выдают записи в тетради или риелтор второпях начинает обзванивать коллег в поиске вариантов, от его услуг стоит отказаться.

В процессе сделки риелтор должен:

- определить  все технические характеристики  объекта, а также выявить его  достоинства и недостатки;

- проверить  юридическую чистоту объекта;

- организовать  рекламную кампанию объекта;

- грамотно  оценить стоимость выставленного  на продажу объекта;

- организовать  нотариальное удостоверение, а  также регистрацию сделки и  безопасные взаиморасчеты сторон;

- консультировать  по вопросам приватизации жилья.

Прежде  чем обратиться в агентство, необходимо четко сформулировать свои пожелания  в отношении жилья: выбрать район, тип дома и возможные варианты квартиры, площадь и другие характеристики.

В-третьих, стоит провести правовой анализ всех документов. Консультация юриста или  адвоката стоит не очень дорого, а вот в противном случае потерять можно все, что есть. Полезные сведения можно почерпнуть, потребовав у продавца или заказав самостоятельно в  территориальном органе Федеральной  службы государственной регистрации, кадастра и картографии выписку  из Единого государственного реестра  прав на недвижимость и сделок с  ним, в которой содержатся сведения о собственнике, а главное, об обременениях имущества: аренде, залоге, аресте и  т.д.

Важно выяснить, кто зарегистрирован в  квартире. Осторожно следует относиться к сделкам, в которых контрагент действует на основании доверенности, а собственника недвижимости вы ни разу не видели. Необходимо быть бдительными  при передаче аванса.

Заключение

 

Можно заключить, что «черные риэлторы» - это те компании (либо физические лица), которые не имеют широкой известности на рынке риэлтерских услуг, но добросовестные риэлтерские компании, напротив, в первую очередь работают на свое имя и не допускают никаких противозаконных действий со своей стороны. Более того, добросовестные риэлтерские фирмы гарантируют законность и чистоту сделки, в том числе проверяют историю квартиры или, скажем, законность отчуждения квартиры у прошлых собственников и т.п. Конечно, никто не может на сто процентов гарантировать «чистоту квартиры», но, по крайней мере, одна из задач добросовестных риэлторов заключается в обеспечении законности отчуждения недвижимости, иными словами, они обеспечивают «чистоту» процесса.

Как правило, «черные риэлторы» - это фирмы-однодневки. Но чаще всего встречаются непосредственно физические лица по рекомендациям каких-либо знакомых. «Черные риэлторы» - это лица, которые занимаются непосредственно мошенничеством, но никак не законными сделками по операциям с недвижимостью.

Следует отметить, что продавцы недвижимости, как правило, рискуют меньше покупателей. Их главная задача - не потерять свою недвижимость и получить деньги. Поэтому  и в данном случае лучше обращаться в проверенное агентство. Сегодня  на рынке действует большое количество «черных» риелторов. Причина этого  заключается в том, что цены на их услуги значительно ниже, чем  на услуги агентств недвижимости.

Список литературы

 

1. Корольков А. «Черные» риелторы: как обезопасить себя при сделках  с недвижимостью // Жилищное право. – 2011. - № 11. – С. 23-26.
2. Левин С. Борьба за правовую чистоту // эж-ЮРИСТ. – 2010. - № 47. – С. 22-25.
3. «Мошеннические схемы» (интервью с А.А. Березиным, адвокатом, коллегии адвокатов «Судебная защита») // Жилищное право. – 2011. - № 7. – С. 10-12.
4. Никифорова Е.И. Сделки с недвижимостью: с риелтором или без? // Жилищное право. – 2012. - № 1. – С. 14-16.
5. Скобликов П. Символическое наказание. За особо крупное мошенничество - особо мягкий приговор // эж-ЮРИСТ. - 2011. - № 26. – С. 36-41.
6. Скудутис М.В. Спорные моменты отказа в государственной регистрации прав на недвижимость // Жилищное право. – 2011. - № 5. – С. 55-57.
7. Таймазов В. Хождение по мукам российских риэлторов // Расчет. – 2009. - № 2. – С. 4-5.

¹ Корольков А. «Черные» риелторы: как обезопасить себя при сделках с недвижимостью // Жилищное право. – 2011. - № 11. – С. 23.

² http://sib2.ru/category/4/1356

³ Скудутис М.В. Спорные моменты отказа в государственной регистрации прав на недвижимость // Жилищное право. – 2011. - № 5. – С. 55.

⁴ http://www.nov-mvd.ru/press/Press-relizi

⁵ http://www.nov-mvd.ru/press/Press-relizi

⁶ «Мошеннические схемы» (интервью с А.А. Березиным, адвокатом, коллегии адвокатов «Судебная защита») // Жилищное право. – 2011. - № 7. – С. 10.

⁷ Никифорова Е.И. Сделки с недвижимостью: с риелтором или без? // Жилищное право. – 2012. - № 1. – С. 14.

⁸ Никифорова Е.И. Сделки с недвижимостью: с риелтором или без? // Жилищное право. – 2012. - № 1. – С. 15.

⁹ Таймазов В. Хождение по мукам российских риэлторов // Расчет. – 2009. - № 2. – С. 4.

¹⁰ Скобликов П. Символическое наказание. За особо крупное мошенничество - особо мягкий приговор // эж-ЮРИСТ. - 2011. - № 26. – С. 36.

¹¹ Левин С. Борьба за правовую чистоту // эж-ЮРИСТ. – 2010. - № 47. – С. 22.

¹² http://nsk.sibnovosti.ru/incidents/157966-novosibirskaya-politsiya-obezvredila-bandu-chernyh-rieltorov

¹³ Левин С. Борьба за правовую чистоту // эж-ЮРИСТ. – 2010. - № 47. – С. 23.