"Черные" риэлторы

 

Содержание

 

Введение 3

1. Общая характеристика деятельности «черных» риэлторов  
г. Новосибирска 4

2. Превентивные меры при обращении в риэлтерским агентствам 15

Заключение 17

Список литературы 18

Введение

 

Актуальность  исследования. Очевидно, что в настоящее время самое выгодное вложение - это вложение в недвижимость. Это стало почвой для возникновения криминальных структур, посредников, распространения мошенничества в этой сфере. Искать причины мошенничества с недвижимостью нужно в несовершенстве российского законодательства, которое должно регулировать имущественные правоотношения, защищать интересы граждан и их имущество от посягательств.

Сейчас  через риелторские услуги заключается около 90% всех сделок с жилой недвижимостью, поэтому они всегда занимали прочные позиции.

Ошибки  граждан выражаются в основном в  юридической неграмотности, нежелании  обращаться в крупные агентства  недвижимости, в стремлении сэкономить, воспользовавшись услугами так называемых «черных» риелторов, и обойтись при оформлении сделки без помощи профессионального юриста.

Кроме того, нельзя забывать тот факт, что  «черные» риелторы становятся все изощреннее, их новый прием - действовать на острой потребности людей в деньгах.

Цель  исследования – криминологический  анализ деятельности «черных» риэлторов г. Новосибирска.

1. Общая характеристика деятельности «черных» риэлторов г. Новосибирска

 

Зачастую  мошенники открывают фирму для  проведения одной единственной сделки, после чего исчезают. В других случаях  они арендуют офис, создают видимость  деятельности, заключают сделки, получают аванс и скрываются. Такие лица используют не только любые лазейки, противоречия законодательства, но и  сложные жизненные обстоятельства, проблемы людей¹.

К данным ситуация следует относиться весьма серьезно, т.к. весьма часто ситуации могут заканчиваться трагически, Так, в 2009 г. Новосибирский областной суд вынес приговор банде «черных риэлторов». «Черные риэлторы» в 2007 году убили трех жителей Новосибирска, а затем незаконно продали их имущество. Подготовкой всех необходимых документов и продажей недвижимости занимался один из участников группы, бывший риэлтор².

Так, определенное время в законодательстве существовал пробел, которым достаточно успешно пользовались мошенники. Суть заключалась в том, что судебное решение о признании гражданина недееспособным могло быть вынесено без участия этого гражданина. Исход дела зависел от заключения психиатра.

Таким образом, дело оставалось за малым: найти  старых одиноких людей, запугать, переправить  в психиатрическую больницу и  спокойно продать квартиру³.

Операции  с недвижимостью являются основой  для криминальных историй, в которых  оказываются замешанными и нотариусы.

Так, например, риелторская фирма г. Новосибирска «Уют» «оказывала услуги» людям одиноким, наркозависимым, не имеющим родственников. Среди таких клиентов оказались 12 человек. Схема была стандартная: споить, привезти к нотариусу для оформления доверенности и потом избавиться. Уголовные дела полицией не возбуждались, и экспертиза для установления причины смерти очередного скончавшегося алкоголика не проводилась⁴.

Нотариус  же утверждал, что клиенты были адекватные, он проверил их дееспособность и действовал исключительно в рамках закона.

Другим  примером является фирма новосибирская «Партнер». Ее клиентами стали 15 человек. Людей любыми способами убеждали расстаться с недвижимостью⁵.

Поскольку правоохранительные органы часто просто не хотят более тщательно разобраться  в обстоятельствах дела, нотариусы  остаются как бы в тени. Бывает, что  мошенники просто подделывают печати и штампы нотариусов.

Сейчас  нотариусы не особо заботятся  о соблюдении ряда правил совершения нотариальных действий. Вся необходимая  для подписания документация готовится  техническими работниками - помощниками. Перед нотариусом клиент проводит не более нескольких минут. Нотариус, не оглашая документа, спрашивает, все  ли в нем записано правильно, и  в случае утвердительного ответа просит подписать документ и удостоверяет его.

Попытки привлечь недобросовестных нотариусов к уголовной или хотя бы гражданской  ответственности в силу сложного комплекса причин чаще всего заканчиваются  ничем.

В СМИ  отмечается, что сейчас, по сути, неизвестно, кто и как становится нотариусом, поскольку конкурсы на замещение  должностей проходят закрыто. Хотя по закону это публичное мероприятие. Очевидно, что от того, каким образом  нотариальные палаты субъектов РФ подбирают  свои кадры, зависит качество работы нотариусов, степень соблюдения ими  закона и норм профессиональной этики⁶.

Теперь  перейдем к рассмотрению отдельной  категории тщательно продуманных  уловок, которые многократно опробованы на практике и рассчитаны на доверчивого  или не слишком «подкованного» в юридических вопроса клиента.

Сюда, в частности, относится случай, когда  клиенту могут предложить эксклюзивные услуги, в виде возможности работать только с определенным, конечно же, самым лучшим, риелтором, не обращаясь  больше ни к кому другому, уникальные условия договора и т.д. На крючок попадаются многие, но помимо преподнесенных плюсов в такой ситуации есть еще  и очевидные минусы.

С одной  стороны, после подписания договора клиенту открываются «секретные» базы недвижимости, т.е. те квартиры, которые посмотреть и приобрести может лишь строго ограниченный круг лиц. Ими являются только клиенты этого риелтора или фирмы. И больше нигде указанная жилплощадь не фигурирует. С другой стороны, условия соглашения не предоставляют возможности оценивать варианты других посредников, об этом гласит предельно ясная и не допускающая двойственного толкования строка в договоре⁷.

Но  это лишь на первый, дилетантский взгляд, которым, кстати, и обладает большинство  клиентов. В ГК РФ существует ст. 782, которая . звучит так: «1. Заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных расходов. 2. Исполнитель вправе отказаться от исполнения обязательств по договору возмездного оказания услуг лишь при условии полного возмещения убытков». Понятно, что исполнитель в нашем случае - это частный риелтор или посредник от фирмы, а заказчик - клиент. Последнему для расторжения сделки в такой ситуации необходимо лишь наличие двух условий: собственного желания и уплаты другой стороне понесенных расходов.

Но  как уже отмечалось выше, не все  знают о такой возможности  досрочного расторжения договора, и, разведя руками, продолжают сотрудничать с «навязанным» посредником.

Интересно, что в соглашениях, содержащих такую  уловку, для клиента предусмотрен зачастую лишь один случай отказаться от услуг риелтора раньше, чем сторонами  будут фактически исполнены свои обязательства. Это наложение ареста на выбранную квартиру на основании  соответствующего решения судебных органов. А вот для риелтора может  быть указан целый перечень возможных  оснований для досрочного расторжения  договора, например, неявка клиента  на заключение сделки, отказ приобрести выбранную жилплощадь, чрезмерная «избирательность» и т.д.

Как бы то ни было, сторонам после расторжения  соглашения еще необходимо урегулировать  экономические вопросы. Риелторы могут  работать либо по предоплате, либо с  оплатой по факту. В первом случае клиенту должны вернуть всю сумму  за непроизведенные действия (например, по договору ему должны были показать 6 квартир, а успел посмотреть он только 3) за вычетом понесенных посредником  расходов, во втором - клиент уплачивает стоимость отдельных действий.

Но  здесь есть два нюанса. Прежде всего, не всегда в договоре прописана цена на каждую услугу в отдельности, чаще указывается общий размер вознаграждения. В такой ситуации в расчет принимаются  средние рыночные цены на каждый вид  оказанных услуг.

Кроме того, все произведенные расходы  должны подтверждаться соответствующими документами: чеки, квитанции и т.д. Поверив на слово, клиент, желающий как можно быстрее выпутаться из «кабалы» риелторской фирмы, рискует переплатить в несколько раз⁸.

Вообще, денежные вопросы во взаимоотношениях заказчик-исполнитель являются ключевыми. Не стоит забывать, что главная  цель любой предпринимательской  деятельности - получение прибыли. Поэтому  клиенту здесь стоит быть особо  внимательным и предусмотрительным⁹.

Вместе  с тем, существуют и типовые ловушки. Например, выдача гарантийного письма, подтверждающего обязанность посредника вернуть сумму предоплаты по сделке, если по каким-либо причинам не выполнит своих обязательств. Клиент, получив  на руки такой документ, успокаивается  за сохранность кровно заработанных денег, не подозревая, что по сути это - «фикция». Нужно внимательнее читать содержание. Наверняка в нем вместо обязанности риелторского агентства вернуть уплаченные деньги, прописана фраза «о выплате заказчику денежных средств». С одной стороны, из такого содержания гарантийного письма вообще никак не вытекает, что клиент частично оплатил услуги. Поэтому в случае последующего правового конфликта добиться возврата денег, скорее всего, станет невозможным. С другой стороны, совсем уж «подставные» конторы могут потребовать предоплаты заново, мотивируя это тем, что она и произведена-то не была! Выгода здесь очевидна: и от уплаты налогов ушли, и, может быть, еще столько же денег получат.

Таким образом, человеку, решившему прибегнуть к помощи агентства, стоит знать, что наиболее надежным способом подтвердить  факт уплаты каких-либо денежных средств  является сохраненный финансовый документ строгой отчетности. Им может быть квитанция или ордер с обязательным указанием в них конкретной суммы и платы за предоставленные услуги в виде основания платежа.

Довольно  часто хитрят риелторы и при оформлении задатка на выбранную квартиру. Клиента, конечно же, никто не предупреждает, что факт его уплаты помимо соответствующего финансового документа должен подтверждаться специальным договором по первоначальному  взносу, лучше всего - нотариально  удостоверенным. Невыполнение этого  требования лишает клиента права  на возврат уплаченных денег (и это  вместо двойной суммы, если бы соглашение о задатке было оформлено в  предусмотренном законом порядке), но и то только при условии, что  основной договор уже успели зарегистрировать.

Величина  запрашиваемых при нем денег  также имеет значение и может  натолкнуть проницательного клиента  на невеселые мысли. Если она по общепринятым меркам слишком маленькая, то столь  же скромными будут шансы, что  квартиру отдадут именно данному  лицу. Наверняка, у риелтора есть более  перспективные покупатели, на которых  он делает ставку в заключение сделки, и даже возврат двойного суммы  минимального задатка для него не столь страшен¹⁰.

Клиенту также стоит обратить юридические  тонкости оформления аванса на подходящую недвижимость. Не стоит путать эти  два понятия - аванс и задаток. Они имеют совершенно разное значение и уж никак не тождественны, хотя новичок на рынке недвижимости может  этого и не знать.

В отличие  от задатка, аванс не является способом обеспечения исполнения обязательства, и это его главное отличие. Аванс в любой момент может  быть истребован назад или возвращен, его внесение не обязывает стороны  заключить договор купли-продажи, а соглашение об авансе может быть расторгнуто без всяких последствий  для сторон.

Задаток же - это денежная сумма, выдаваемая одной из сторон другой в счет причитающихся  с нее по договору платежей в доказательство заключения договора и обеспечения  его исполнения. В отличие от аванса задаток как раз является одним  из способов обеспечения обязательств. Передача и получение задатка  регулируются ст. 380-381 ГК РФ.

Так вот, взяв аванс за жилье, посредник может  выдать клиенту расписку. Но, в качестве получателя денег в ней может быть указано не само агентство (это, конечно, не касается случаев работы с частным риелтором), а конкретный маклер фирмы, «ведущий» клиента, который якобы для надежности даже укажет свои паспортные данные и собственноручно напишет, что «деньги им приняты». Личная подпись, дата: Все это однозначно - небезопасно. Если в бланке, пусть даже и фирменном, не будет указано, что все услуги предоставляются агентством в лице его сотрудника, если в связи с этим не будут приведены все реквизиты выданной доверенности, да и еще оттиск печати агентства где-то затеряется, то, скорее всего, дела клиента плохи.

Обмануть его могут сразу в двух случаях. Во-первых, зачастую, в расписке не приводится должным образом описание того объекта, за который клиент как раз и уплачивает деньги, и потому доказать, что он хотел приобрести совсем другую квартиру крайне сложно (этот вопрос более детально будет рассматриваться ниже). Во-вторых, сам риелтор, конкретный посредник, может исчезнуть вместе с деньгами, да хотя бы просто уволиться. И тогда искать его придется именно клиенту в теплой компании правоохранительных органов, т.к. стребовать всю сумму с агентства никто не позволит, сошлются на содержание расписки¹¹.

При операциях  с безналичным расчетом также  есть, где схитрить, причем самым  банальным способом. Агентству, нашедшему  подходящую недвижимость, достаточно просто «забыть» внести в договор новые реквизиты банка-получателя. А по старым реквизитам деньги ушли неизвестно куда, чему поспособствовала еще и цепь последующих переводов. И ведь фактически покупки жилья как таковой и не было! Перед клиентом, конечно, извинятся за допущенную оплошность, но разведут руками - нет денег, нет жилья, ищите сами. Здесь для заказчика есть лишь одна рекомендация - перед перечислением проверить, куда же все-таки будут отправлены деньги.

Кроме того, обмануть клиента могут и в связи с необходимой процедурой государственной регистрации сделки. Достаточно внести в содержание основного договора купли-продажи пункт, из которого следует, что сумма по сделке уплачивается сразу после его подписания. Да, никто не оспаривает, что собственноручные подписи сторон - это определенный этап в оформлении соглашения. Но есть и другие требования закона! К ним, в том числе, относится и обязанность обратиться в регистрационные органы, которые, кстати, могут и отказать в регистрации по той или иной причине. И тогда клиенту, который такое развитие событий и в страшном сне предположить не мог, приходится расставаться с денежками. Ведь его о такой возможности никто предусмотрительно не предупредил и не посоветовал сначала получить на руки свидетельство о праве собственности на квадратные метры, а потом уже, став полноправным владельцем, оплатить их стоимость. В практике известны случаи, когда сами риелторы допускали умышленную ошибку в договоре, незаметную на первый взгляд и, по сути, напоминающую описку-опечатку, которая и приводила к ожидаемому отказу в регистрации через определенное время после принятия документов.