Оценивать доход от инвестиций, по мнению автора, нужно с учетом временной стоимости  денег. Он предлагает будущие поступления  приводить к текущему моменту  с помощью общедоступной альтернативы, а именно ставки по банковским вкладам, поскольку вложение денежных средств  на депозит представляет собой универсальный  безрисковый проект, доступный абсолютно  любому инвестору.

    Доход от инвестирования предлагается оценивать  по общепринятым методикам приведения будущей стоимости денежных потоков к текущему моменту времени. Интересовать будет значение NPV как оценки потенциального выигрыша игрока.

                 I               CF

            n     i        n       i

    NPV = -SUM -------- + SUM ---------,                               

           i=1        i   i=1         i

               (1 + r)         (1 + r) 

    где Ii  - инвестиции в момент времени i;

    r - ставка дисконтирования, принятая  на уровне ставок по депозитам  коммерческих банков, входящих в  систему страхования вкладов;

    CFi  - денежный поток от проекта в момент времени i.

    В общем виде для существующих реалий, используя общепринятые соотношения, можно предложить следующий подход:

          NPV

    ИП = -----,                                                        

          Loss 

    где NPV - чистая текущая стоимость денежного  потока при ставке дисконтирования, принятой на уровне ставок по депозитам коммерческих банков, входящих в систему страхования вкладов;

    Loss - текущая стоимость возможных  потерь в случае негативного  развития событий или решения инвестора выйти из проекта.

    Земцов  А.В. в своей статье «Оценка эффективности  инвестиционного проекта» рассматривает  денежные потоки инвестиционных проектов – релевантные и нерелевантные денежные потоки¹⁰.

    Самым важным этапом анализа инвестиционного  проекта, как утверждает автор, является оценка прогнозируемого денежного потока, состоящего (в наиболее общем виде) из двух элементов: требуемых инвестиций (оттоков средств) и поступления денежных средств за вычетом текущих расходов (приток средств).

    Денежный  поток инвестиционного проекта - это зависимость от времени денежных поступлений и платежей при реализации порождающего его проекта, определяемая для всего расчетного периода, охватывающего временной интервал от начала проекта до его прекращения¹¹.

    При разработке денежного потока должна учитываться временная стоимость денег. Для сопоставления разновременных значений денежного потока используется механизм дисконтирования, с помощью которого все значения денежного потока на различных этапах реализации инвестиционного проекта приводятся к определенному моменту, называемому моментом приведения. Обычно момент приведения совпадает с началом или концом базового этапа инвестиционного проекта, но это не является обязательным условием, и в качестве момента приведения может быть выбран любой этап, на который требуется оценить эффективность проекта.

    Показатели  чистого дисконтированного дохода и внутренней нормы доходности (IRR) позволяют сравнивать между собой различные инвестиционные проекты с целью выбора наиболее эффективного.

    Под релевантными денежными потоками подразумеваются  такие потоки, в которых поток со знаком «минус» меняется на поток со знаком «плюс» единожды. Релевантные денежные потоки характерны для стандартных, типичных и наиболее простых инвестиционных проектов, в которых за этапом первоначального инвестирования капитала, то есть оттока денежных средств, следуют длительные поступления, то есть приток денежных средств.

    Для нерелевантных денежных потоков  характерна ситуация, когда отток  и приток капитала чередуются.

    Если  рассмотреть график функции NPV = f(r, Pk), то возможно различное его представление в зависимости от значений коэффициента дисконтирования и знаков денежных потоков («плюс» или «минус»). Можно выделить две наиболее реальные типовые ситуации (рис. 4).

    Возможные представления графика NPV = f(r, Pk)

     Вариант 1                                Вариант 2 

  /│\ NPV                         /│\ NPV

   │                               │

   │                               │

*  │                            *  │

   │                               │

  *│                              *│

   │                               │

   │*                              │*

   │                               │

   │   *                           │   *

   │                               │                        *

   │       *                       │      *              *     *

   ├──────────────────────────>    ├──────────────────────────────────────>

   │            *                  │         *       *             *

   │                  *    *       │             *                     * 

    Рис.4. Графики вложения капиталов

    Приведенные виды графика функции NPV = f(r, Pk) соответствуют  следующим ситуациям:

    - вариант 1 - имеет место первоначальное  вложение капитала с последующими поступлениями денежных средств;

    - вариант 2 - имеет место первоначальное  вложение капитала, в последующие годы притоки и оттоки капитала чередуются.

    В статье Аббасова С.А. рассматриваются  вопросы прогнозирования денежных доходов при динамической оценке инвестиционных проектов¹². Описываются методы определения коэффициента дисконтирования денежных потоков, нормы дисконтирования, реальные и номинальные показатели дисконтирования, методы расчета нормы дисконтирования, а также метод расчета коэффициента эффективности инвестиций.

    При оценке инвестиционных проектов учитываются  стоимость денежных потоков и фактор времени, основой которого является концепция изменения стоимости денежных потоков во времени. Оценка стоимости денежных потоков во времени даст возможность учитывать влияние инфляции, риска, неопределенности и других факторов, возникающих в перспективе.

    Действие  денежных потоков идет по двум направлениям. Вначале денежный поток направляют в инвестиции (отрицательный денежный поток), а далее эти средства возвращаются с приростом (положительный денежный поток).

    Коэффициент дисконтирования можно определить двумя методами: на основе изучения рынка капитала, с учетом уровня рентабельности по вложенным средствам без рисков на рынок капитала и уровня рисков инвестиций, вложенных в аналогичный объект к оценочному инвестиционному проекту; на основе информации о купле-продаже товаров и услуг, т.е. информации о стоимости объектов, являющихся предметами купли-продажи на рынке имущества, и прибыли, полученной от них.

    Специалисты считают целесообразным использовать метод дисконтирования денежных потоков в следующих случаях: будущий денежный поток; расхождение будущего денежного потока с текущими потоками; поток доходов и поток затрат имеют сезонный характер; объект оценочного инвестиционного проекта является большим коммерческим многоотраслевым объектом; во время оценки нового инвестиционного проекта.

    Для прогнозирования объема денежных доходов  с использованием метода дисконтирования денежных доходов необходимо учитывать нижеследующие аспекты:

    - имущественный и земельный налоги  следует включить в состав  операционных затрат и исключить их из действительного общего дохода;

    - при прогнозировании доходов  не учитывать амортизацию недвижимого имущества, поскольку она не является реальной денежной уплатой;

    - следует учитывать в составе  чистого операционного дохода  капитальные вложения, которые увеличивают сроки использования объекта и стоимость реверсии;

    - при оценке инвестиционной стоимости  объекта затраты по кредиту  должны быть исключены из чистого  операционного дохода, а при определении рыночной стоимости объекта эти затраты должны быть включены в состав чистого операционного дохода;

    - затраты собственника недвижимого  имущества, направленные на поддержание основных показателей объекта, должны быть исключены из состава действительного общего дохода.

    Денежный  поток, получаемый от реверсии объекта  инвестиционного проекта, можно  прогнозировать тремя методами:

    - на основе расчета розничной  цены в результате анализа  текущего состояния рынка и тенденций его изменения в перспективе;

    - на основе информации об изменении  стоимости недвижимого имущества на время владения;

    - путем капитализации доходов  следующего года после окончания  времени владения. В таком случае считаем, что доход, полученный от недвижимого имущества после окончания времени владения, будет стабильным, и стоимость его будет равна текущей стоимости будущего дохода.

    В практике оценки инвестиционного проекта  нормы дисконтирования рассчитываются следующими методами: кумулятивного  построения; сравнения альтернативных инвестиций; различения; мониторинга.

    Метод кумулятивного построения в общем  виде можно представить как:

    Нормы дисконтирования = Степень  без рисков + Норма  инфляции + Поощрения  за риск.

    Степень риска - это прибыль, получаемая в  результате размещения денежных средств в наиболее достоверные финансовые активы. Норма инфляции учитывает прогнозы в связи со снижением платежеспособности денег за период реализации инвестиционного проекта. Поощрения за риск рассчитываются путем суммирования величины рисков, присущей объекту конкретного недвижимого имущества.

    Метод сравнения альтернативных инвестиций применяется в том случае, когда  риск и нормы дисконтирования  инвестиционного проекта равны. Поэтому для определения нормы дисконтирования по конкретному инвестиционному проекту необходимо собрать информацию о проектах, по которым степень риска на финансовом рынке одинакова. Норма дисконтирования данного проекта принимается как альтернативная стоимость капитала.

    Норма дисконтирования по методу различения рассчитывается на основе данных об осуществляемых операциях с аналогичными объектами на рынке недвижимого имущества. Данный метод трудоемкий, и точность расчета во многом связана с объемом и достоверностью анализируемой информации.

    Метод мониторинга предусматривает постоянный контроль тенденций рынка недвижимости и глубокого анализа экономических  показателей инвестиционных вложений в недвижимость. Данная информация группируется по отдельным сегментам рынка недвижимости и систематически публикуется в печати. Она также играет важную роль как базовый показатель для оценщика и дает возможность сравнения результатов проведенных расчетов со средними рыночными показателями.

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

    Важнейшей задачей анализа инвестиционных проектов является расчет будущих денежных потоков, возникающих при реализации произведенной продукции.

    Методика  инвестиционного анализа базируется на определении обязательных параметров или условий, характеризующих как сам проект, так и качество анализа.

    Все методы, используемые в анализе инвестиционной деятельности, можно подразделить на две группы: методы, основанные на дисконтированных оценках, и методы, основанные на учетных оценках.