Ипотечное кредитовние

Если обеспеченное ипотекой обязательство исполняется  полностью, то залогодержатель обязан передать закладную залогодателю. При частичном исполнении обязательства залогодержатель удостоверяет этот факт. Это удостоверение производится путем совершения на закладной надписи о частичном исполнении обязательства либо другим способом, достаточным для залогодателя и очевидным для возможных последующих владельцев закладной, в том числе приложением соответствующих финансовых документов.

Обязанное по закладной  лицо вправе отказать предъявителю закладной  в удовлетворении его требований, основанных на закладной, в случае если:

1) судом принят  к рассмотрению иск о признании  недействительной сделки по уступке  прав по данной закладной либо  о применении последствий недействительности  такой сделки;

2) предъявленная  закладная недействительна в  связи с ее утратой законным  владельцем и выдачей дубликата  закладной либо в связи с  нарушением порядка выдачи закладной  или ее дубликата, за которое  обязанные по ним лица не  отвечают;

3) должник признается  частично исполнившим обязательства. Отказ на этом основании возможен: если при передаче прав по закладной с частичным исполнением обеспеченного ипотекой обязательства не оговорено иное, то признаются исполненными те обязательства, которые должны были быть исполнены до момента передачи прав.

Обязанное по закладной  лицо не в праве приводить против требований законного владельца  закладной об осуществлении прав по ней никаких возражений, не основанных на закладной.

 

1.7. Закладная и нотариальная деятельность

Рассмотрев наиболее важные положения о закладной, очевидно, целесообразно обратиться к вопросу  о роли нотариуса в отношениях, связанных с составлением и обращением закладной. К сожалению, законодательство на этот счет содержит только отрывочную информацию. Систематический анализ законодательства об ипотеке позволяет видеть такую ​​практику.

Одновременно с  представлением нотариусу «договора  об ипотеке» залогодатель (если залогодатель - третье лицо, то должник и залогодатель) представляет и «закладную» (до удостоверения  и государственной регистрации  это еще не договор, до внесения в  документ, названный сторонами «закладной», некоторых сведений этот документ еще  не закладная). Закладная может быть представлена ​​нотариусу и после удостоверения договора об ипотеке и его государственной регистрации. Она может быть представлена ​​нотариусу после удостоверения договора об ипотеке, но до его государственной регистрации. При ипотеке в силу закона договора вообще нет. Закладная может представляться нотариусу до государственной регистрации ипотеки в силу закона либо после такой регистрации.

Все листы закладной  составляют единое целое. Они должны быть пронумерованы и скреплены печатью нотариуса.Отдельные листы закладной не могут быть предметом сделок (п. 3 ст. 14 Закона об ипотеке).

В данном случае акцентировано  внимание на моменте представления  нотариусу документа, которому предстоит  стать закладной, поскольку содержание этого документа будет отличаться в зависимости от того, когда он представляется нотариусу. Так, если этот документ представлен до государственной регистрации ипотеки, в нем не могут содержаться сведения о такой регистрации. (А при отсутствии этих сведений документ не может считаться закладной -... П 1 ст 14 Закона об ипотеке)

Таким образом, нотариус может пронумеровать, прошнуровать и скрепить своей печатью документ, в котором присутствуют не все  сведения, которые в обязательном порядке должны содержаться в  закладной.

В этом документе  могут отсутствовать следующие  сведения:

1) наименование  права, в силу которого имущество,  на которое установлена ​​ипотека, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, места и даты государственной регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды - точное название имущества, являющегося предметом аренды, и срок действия этого права;

2) сведения о  времени и месте нотариального  удостоверения договора об ипотеке,  а также сведения о государственной  регистрации ипотеки.

Во всяком случае, обязанность обеспечить к моменту  выдачи закладной наличие в ней  указанных сведений законом возлагается  на орган, осуществляющий государственную  регистрацию ипотеки (п. 3 ст. 22 Закона об ипотеке).

Закон не предписывает нотариусу проверку достоверности, обоснованности и законности включенных в «закладную» сведений и условий. Однако, думается, в случае обнаружения того, что сведения, в ней содержащиеся, не соответствуют действительности или включенные в нее условия противоречат закону, нотариус не должен «нумеровать и скреплять печатью закладную".

Здесь уместно отметить, что Закон об ипотеке отводит  нотариусу незавидную роль в процессе появления закладной на свет. Его функция, оказывается, сводится к тому, чтобы пронумеровать листы, прошить их и поставить печать. Нет такого нотариального действия. По-видимому, нотариус свидетельствует верность подписи составителя (составителей) закладной. А после этого нумерует листы и скрепляет их печатью .

В дальнейшем пронумерованная  и скрепленная печатью нотариуса  закладная передается органу, осуществляющему  государственную регистрацию ипотеки. После удостоверения ипотеки, внесения в «закладную» недостающих сведений (п. 3 ст. 22 Закона об ипотеке) она выдается первоначальному залогодержателю. При этом в ней обязательно должна быть указана дата выдачи (в противном случае документ так и не станет закладной).

В период бытия закладной  нотариус иногда в той или иной форме участвует в развитии отношений  владельца закладной и залогодателя. Так, в случае частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства должник по нему, залогодатель и законный владелец закладной вправе заключить соглашение:

- Такое изменение  предмета ипотеки, при котором  заложенным признается часть  ранее заложенного имущества  (если эта часть имущества может  быть самостоятельным объектом  права);

- Такое изменение  размера обеспечения, при котором  размер требований, возникших из  кредитного или иного договора  и обеспеченных по данному  договору об ипотеке, увеличивается  или уменьшается в сравнении  с тем, который обеспечивался  ипотекой ранее.

Данное соглашение должно быть нотариально удостоверено.

Возможно внесение изменений в содержание закладной  путем приложения к ней нотариально  удостоверенной копии указанного соглашения и указания на него как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной. Точно так же могут быть внесены изменения в случае заключения залогодателем и залогодержателем соглашения о восстановлении или замене погибшего или поврежденного имущества (п. 7 ст. 13, п 6. Ст. 13, п. 3 ст. 36 Закона об ипотеке).

При залоге закладной  она может быть передана в депозит  нотариуса (п. 4 ст. 338 ГК). В этом случае должник по обеспеченному ипотекой обязательству исполняет свое обязательство внесением долга в депозит нотариуса.

Лицо, которое приобрело  имущество, заложенное по договору ипотеки, в результате его отчуждения или  в порядке универсального правопреемства, «становится на место залогодателя» (так в Законе об ипотеке -.. П 1 ст 38) и несет все обязанности  последнего по договору об ипотеке . Новый залогодатель может быть освобожден от каких-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем. Такое соглашение необязательно для последующих приобретателей закладной, если оно не удостоверено нотариально и не стало приложением к закладной, в соответствии с правилами ст. 15 Закона об ипотеке (п. 1 ст. 38 Закона об ипотеке).

 

2. Характеристика этапов получения ипотечного кредита.

Договор о залоге недвижимого  имущества (договор об ипотеке) - это договор в котором одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя.

Выделяют следующие этапы  ипотечного кредитования:

- предварительный этап (разъяснение  клиенту основных условий кредитования, передача списка документов для  получения ссуды);

- сбор и проверка информации  о клиенте и о залоге;

- оценка вероятности погашения  кредита;

- принятие решения по  кредиту (сумма, срок, ставка процента, порядок погашения);

- заключение кредитной  сделки;

- обслуживание кредитной  сделки;

- закрытие кредитной сделки.

     На предварительном этапе заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и обязанностях при заключении кредитной сделки. После разъяснения заемщику основных условий кредитования определяется максимально возможная сумма кредита, согласовываются процедуры кредитования и расчетов, составляется примерная смета предстоящих расходов заемщика, заполняется заявление на кредит. Заявление о предоставлении кредита рассматривается кредитором как один из самых важных источников информации о клиенте. Это заявление включает следующую информацию:

желаемые условия кредита: вид, общая сумма, процентная ставка, схема амортизации, размер ежемесячного платежа;

описание покупаемой собственности: адрес, юридическое описание;

источник первоначального  платежа;

назначение кредита: покупка, строительство, рефинансирование собственности  и т.д.;

биографические сведения: уровень образования и профессиональной квалификации;

сведения о работе и  источниках дохода;

сведения об активах и  обязательствах.

      Кредиты предоставляются при условии наличия у заемщика первоначального капитала в размере не менее 30-50 процентов от рыночной стоимости приобретаемого жилья (соответствует рекомендуемой величине первого взноса при покупке жилья). В качестве первоначального капитала могут выступать депозитные вклады или наличные денежные средства, которые непосредственно перед предоставлением кредитных средств должны быть размещены заемщиком в банке на депозитном счете. Сумма кредита и срок кредитования рассчитываются экспертом после определения платежеспособности заемщика с учетом доходов. Затем, исходя из действующих процентных ставок в соответствии со сроком кредитования, определяется процентная ставка по данному кредиту.

      Цель следующего этапа "Сбор и проверка информации о клиенте и залоге" - выявление потенциальных некредитоспособных заемщиков, для чего проводят проверку трудоустройства клиента, подтверждение его текущих доходов и расходов, проверку клиента службой экономической безопасности кредитного учреждения и оценку собственности клиента, предполагаемой к продаже для получения суммы первоначального взноса, оценка предмета залога. Заемщику поясняют требования кредитного учреждения к предмету кредитуемой сделки: приобретаемая недвижимость должна быть ликвидной, права со стороны третьих лиц на объект залога должны отсутствовать и т.п. По результатам повторного собеседования проводится тестирование заемщика. Тест-анкета обычно содержит следующие вопросы, имеющие балльную оценку:

- сведения о заемщике: пол, возраст, семейное положение,  наличие брачного контракта, наличие  и количество иждивенцев, место  проживания заемщика и поручителей;

- основная информация  о приобретаемой недвижимости;

- наличие первоначального  капитала;

- сведения о занятости  заемщика и поручителей;

- сведения об активах  и обязательствах заемщика и  поручителей;

- сведения об имуществе  заемщика.

       В зависимости от набранного посредством тест-анкеты количества баллов заемщики классифицируются на "стабильных" и "нестабильных". При оформлении заявления на ипотечный кредит определяется технология получения ссуды и дальнейшего обслуживания кредита, разрабатывается график платежей и порядок его изменения, рассчитывается максимально возможная сумма кредита, оцениваются дополнительные активы заемщика (акции, облигации, недвижимость, автомобили, драгоценности), документально подтверждаются доходы и обязательства. Затем оформляется запрос в службу экономической защиты кредитного учреждения, на основании которого проверяется заемщик: обычно проверяются действительные доходы и расходы заемщика, место работы (в случае его смены в течение последних двух-трех лет устанавливаются причины) и др.

      На следующем этапе "Оценка вероятности погашения кредита" проводится андеррайтинг заемщика. Для этого анализируются финансовые возможности заемщика, оценивается его стремление погасить кредит, вычисляются коэффициенты по ипотечному кредиту и оцениваются риски, после чего предоставляются рекомендации кредитному отделу. Учитывается уровень образования клиента, профессиональный опыт, уровень квалификации, занятость в стабильно развивающемся и потенциально доходном сегменте рынка.

       Затем принимается решение о выдаче кредита или отказе в кредитовании. Отказ должен предоставляться в письменном виде с указанием всех причин, препятствующих кредитованию. При выявлении ложной представленной информации заемщику будет отказано в предоставлении кредита. Если принято решение продолжить переговоры, "стабильному" потенциальному заемщику предоставляют список необходимых для кредитования документов.

Основные коэффициенты, рассчитываемые на данном этапе:

- отношение периодических  платежей по кредиту и периодического  дохода заемщика;

- отношение жилищных расходов  и совокупного дохода заемщика;

- отношение суммы запрашиваемого  кредита к стоимости приобретаемого  имущества;