Инвестиционно-строительный цикл

 

• По срокам реализации:
• краткосрочные проекты — период реализации менее 1 года;
• среднесрочные проекты — период реализации до 3 лет;
• долгосрочные проекты — период реализации которых уже выше 3 лет.

 

• По источникам финансирования.
• По объему необходимых инвестиционных ресурсов.
• По уровню ликвидности и т.д.

 

Классификация инвестиционных проектов приведена на схеме 1. 

 

 

Схема 1. Классификация инвестиционных проетов

 

2. Жизненный цикл инвестиционно-строительного проекта

 

1. Общие сведения

 

Жизненный цикл любого явления представляет собой промежуток времени между его началом и завершением.

Инвестиционный процесс в строительстве включает в себя непрерывно повторяющиеся инвестиционные циклы, которые охватывают ряд стадий (фаз, этапов, процедур), связанных с зарождением идеи, ее реализацией и достижением заданных показателей эффективности проекта.

Инвестиционно-строительным циклом называют совокупность всех видов деятельности, обеспечивающих получение конкретной строительной продукции (т.е. построенных зданий и сооружений). Иными словами это понятие "строительства" в широком смысле, включающем изучение грунтов, проектирование, строительные работы, и если это промышленный объект, то и наладочные работы.

С экономической точки зрения,  интервал времени между моментом появления проекта и моментом окончания его реализации называют жизненным циклом проекта. При этом, когда на определенном этапе проект начинает приносить экономическую выгоду или иной социальный эффект, но начинается экономический жизненный цикл проекта.

Инвесторы, стремящиеся получать прибыль от построенного объекта, заинтересованы в том, чтобы продолжительность инвестиционного цикла была как можно меньшей, ибо в течение всего инвестиционного цикла вложенные деньги становятся как бы "замороженными", т.е. не дающими прибыли. Ввод же объекта в эксплуатацию означает начало постепенного "возврата" вложенных денег. Учитывая, что срок окупаемости капитальных вложений в РФ составляет 7...8 лет, легко подсчитать, что ввод промышленного объекта на 1... 1,5 месяца раньше намеченного срока для инвестора равносилен удешевлению такого объекта примерно на 1% (за счет ускорения оборачиваемости капитальных вложений). Это означает принципиальную возможность парадоксальной на первый взгляд ситуации, когда удорожание проектно-изыскательских или строительно-монтажных работ может оказаться для инвестора экономически выгодным, если оно повлечет за собой существенное ускорение работ, т.е. приближение срока сдачи объекта в эксплуатацию. Напротив, затягивание сроков строительства ("долгострой") всегда влечет за собой большие экономические потери, так как оно удаляет сроки получения прибыли (или социального эффекта) от эксплуатации построенных объектов. По этой причине крупные стройки всегда должны разбиваться на очереди продолжительностью в промышленном строительстве не более 3...3,5 лет. Введенные в строй производственные мощности первой очереди способны давать прибыль, которая будет в значительной мере компенсировать затраты на последующую очередь строительства.

Началом инвестиционного проекта можно считать момент зарождения идеи или момент начало ее реализации. Как правило, в инвестиционном проектировании началом проекта принято считать момент, с которого начинают затрачиваться средства.

Конечным итогом существования проекта может быть:

• ввод в действие, начало эксплуатации объектов строительства, использование результатов выполнения проекта;
• достижение проектом заданных результатов;
• прекращение финансирования проекта;
• начало работ по внесению в проект кардинальных изменений, не предусмотренных первоначальным замыслом, т.е. работы по модернизации предыдущих проектных решений;
• вывод объекта недвижимости из эксплуатации.

 

Инвестиционный процесс строительства обычно представляет собой следующие обобщенные этапы – фазы инвестиционно-строительного цикла, каждая из которых имеет свои цели и задачи:

• предынвестиционная,
• инвестиционная,
• эксплуатационная,
• ликвидационная.

 

Суммарная продолжительность всех этапов составляет жизненный цикл инвестиционного проекта, что можно представить в виде схемы (рис. 1).

Рис. 1. Этапы инвестиционно-строительного цикла проекта

 

В течение первых двух этапов происходит вложение финансовых ресурсов, а в течение третьего этапа все инвестированные средства возвращаются вместе с прибылью, которая частично расходуется на техническое перевооружение, расширение и реконструкцию объекта недвижимости (рис. 2).

 

Рис. 2. Распределение доходов и расходов  по этапам инвестиционного проекта

 

Каждая стадия инвестиционного проекта должна способствовать предотвращению неожиданностей и возможных рисков на последующих стадиях, помогать поиску самых экономичных путей достижения заданных результатов, оценке эффективности ИП и разработке его бизнес плана.

Далее рассмотрим содержание фаз жизненного цикла инвестиционно-строительного проекта.

 

2. Предынвестиционная фаза цикла

 

Предынвестиционная фаза проекта предшествует этапу инвестирования средств в проект. Если исходить из названия, то создается впечатление, что работы, проводимые на данном этапе, не требуют финансовых вливаний. На самом же деле в это время расходуются достаточно серьезные средства, однако инвестируются они не в  строительство объекта, а в исследования, изучающие возможности реализации проектных решений, а также обосновывающие цели проекта и выбор инструментов его осуществления.

Практика показывает, что для малых и средних проектов в строительстве финансовые затраты предынвестиционной фазы составляют от 1 до 5% всего объема инвестиций, а для крупных – от 0,2 до 1%.

По времени предынвестиционная фаза проекта занимает 5-10%.

При принятии положительного инвестиционного решения по реализации проекта финансовые затраты, понесенные на этой стадии, в дальнейшем будут капитализированы и отнесены на предпроизводственные затраты, а впоследствии, используя методы амортизации, на себестоимость конечной продукции.

Предынвестиционная фаза, именуемая также  "предпроектной стадией" или "инвестиционной подготовкой" – это изучение необходимости осуществления будущего проекта.

Вопросы, решаемые на предпроектной стадии, могут различаться у разных видов строительства, тем не менее, часть их характерна для любых объектов и для любых условий. К ним относятся:

• обоснование необходимости, технической возможности, экономической и социальной целесообразности намечаемого строительства и получение разрешения на строительство;

• выбор земельного участка для строительства со всеми согласованиями;

• отвод земельного участка и оформление акта на его арендное использование;

• получение от управления архитектуры "архитектурно-планировочного решения (задания)".

 

Именно на данной стадии жизненного цикла проекта закладываются его жизнеспособность и инвестиционная привлекательность.

Предынвестиционная фаза начинается с формирования и предварительного обоснования идеи проекта, осуществления выбора оптимального варианта реализации инвестиционной стратегии, проведения предварительных финансово-экономических обоснований. В рамках предынвестиционной фазы осуществляются переговоры с потенциальными инвесторами и другими субъектами инвестиционно-строительного проекта (поставщиками сырья, оборудования, фирмами-лицензиаторами и т.д.). Также на этой стадии предполагается проведение работ по обеспечению проекта кредитными средствами и изучаются возможности участия долевого финансирования. Не менее важным является и юридическое сопровождение: оформление документов, проведение регистрационных процедур, подготовка контрактов.

Таким образом, в составе предынвестиционной фазы проекта можно выделить следующие стадии:

1. Изучение инвестиционных возможностей: формулируется проблема, исследуется рынок, определяются требования к продукту (услугам), формируется предварительный сортамент;
2. предварительное технико-экономическое исследование: оценивается жизнеспособность предлагаемого решения, т.е. формулируются и оцениваются альтернативные подходы (по разным критериям), выбирается и принимается рациональное решение;
3. формулирование проекта или собственно технико-экономическое исследование, предварительное планирование инвестиций, расчет эффективности проекта, документирование рационального решения, составление структуры закупок, формирование команды проекта;
4. окончательная оценка проекта и принятие решения об инвестициях: апробируются разработанная концепция и проектные решения, анализируются и оцениваются риски, связанные с принятыми решениями;
5. после принятия окончательного инвестиционного решения проведение необходимых согласований и получение разрешения на строительство от местных и других уполномоченных учреждений. На этом же этапе выполняются детальные расчеты стоимости, разрабатываются предварительные графики проектных и строительных работ.

 

Стадии реализации прединвестиционной фазы приведены на рис. 3.

 

 

Рис. 3. Стадии реализации предынвестиционной фазы ИСЦ

 

На прединвестиционном этапе реализации проекта осуществляется формулировка инвестиционного замысла (идентификация проекта).

Инвестиционный замысел формулируется в Ходатайстве (или декларации) о намерениях – документе, содержащем сведения об инвесторе, местоположении объекта, технических и технологических характеристиках инвестиционного проекта, потребности в различных ресурсах (трудовых, сырьевых, водных, земельных, энергетических), источниках финансирования, воздействии объекта на окружающую среду, условиях  сбыта готовой продукции.

Следующим необходимым документом является  обоснование инвестиций. В Обоснованиях инвестиций отражается общая характеристика отрасли и предприятия, цели и задачи проекта, характеристика объектов и сооружений, обеспечение ресурсами, текущее состояние рынка продукции и прогноз его развития на ближайшее будущее, структура управления проектом и оценка эффективности инвестиционного проекта.

Инвестиционная идея должна быть детально проработана на стадиях предварительного технико-экономического обоснования (ПТЭО) и технико-экономического обоснования (ТЭО).

По своей структуре ПТЭО и ТЭО должны быть одинаковыми. Различие состоит в степени детализации рассматриваемой информации и глубине проработки проекта.

ПТЭО (ТЭО) представляют собой комплект расчётно-аналитических документов, отражающих исходные данные по проекту, технические, технологические, расчетно-сметные, оценочные, конструктивные,   природоохранные   решения,   на   основе   которых возможно определение эффективности и последствий реализации проекта.

Анализ возможных альтернатив должен иметь место на стадии ПТЭО, т.к. на стадии ТЭО его выполнение было бы слишком длительным и дорогим. Такой анализ должен охватить самые различные альтернативы в следующих областях исследования:

· стратегия проекта и его рамки;

· концентрация маркетинга и рынок;

· сырье, материалы, комплектующие изделия;

· окружающая среда и местоположение участка;

· методы проектирования и разработки технологических процессов;

· организационное построение и функции управления организацией

· график реализации проекта и формирование бюджета.

ТЭО является обязательным документом при финансировании капитальных вложений из государственного бюджета (полностью или на долевых началах), централизованных фондов министерств и ведомств, собственных ресурсов государственных предприятий. Разработка ТЭО осуществляется юридическими и физическими лицами, получившими лицензию на выполнение соответствующих видов проектных работ.

На практике не существует единой, универсальной модели ТЭО. Но зарубежный и отечественный опыт позволяет дать примерную структуру разделов ТЭО:

1. Обобщенные выводы.

2. История проекта:

• предыстория проекта и возникновение инвестиционной идеи;

• определение стоимости проводимых исследований;

• инвесторы проекта.

3. Анализ рынка и стратегия  маркетинга:

• идея, цель и стратегия реализации проекта;

• разработка стратегии маркетинга;

• анализ спроса и предложения на выпускаемую продукцию;

• анализ каналов сбыта продукции;

• анализ конкурентов;

• предварительное определение цены единицы будущей продукции;

• расчет производственной программы выпуска продукции.

4. Определение потребности в  материальных ресурсах (сырье и материалы, комплектующие изделия, вспомогательные производственные материалы).