Сделки до 1917 года

В Судебнике 1550 г. ("царском") расширяется круг регулируемых центральной  властью вопросов, проводится определенно  выраженная социальная направленность наказания, усиливаются черты розыскного процесса. Регламентация охватывает сферы уголовно-правовых и имущественных  отношений.

Закрепляется сословный  принцип наказаний и одновременно с этим расширяется круг субъектов  преступления — в него включаются холопы. Значительно определённее устанавливаются  в законе субъективные признаки преступления, разрабатываются виды вины.

Под преступлением судебники понимают не только нанесение материального или морального ущерба, "обиду". На первый план выдвигается защита существующего социального и правового порядка, преступление — это прежде всего нарушение установленных норм, предписаний и вместе с тем, воли государя, которая неразрывно связывалась с интересами государства.

В 1648 г. вспыхнуло массовое восстание в Москве. В этой сложной  ситуации был созван Земский собор, который продолжал свои заседания  довольно долго. В 1649 г. на нем было принято  знаменитое Соборное Уложение. Составлением проекта занималась специальная  комиссия, его целиком и по частям обсуждали члены Земского собора ("по палатам") посословно. Напечатанный текст был разослан в приказы  и на места.

Была сделана попытка, впервые создать свод всех действующих правовых норм, включая Судебники и Новоуказные статьи. Материал был сведен в 25 глав и 967 статей. Намечается разделение норм по отраслям и институтам, хотя казуальность в изложении сохраняется.

Сфера гражданско-правовых отношений, регулируемых специальными нормами, может быть выделена в системе Соборного Уложения с достаточной определенностью. К этому законодателя побуждали вполне реальные социально-экономические обстоятельства: развитие товарно-денежных отношений, формирование новых типов и форм собственности, количественный рост гражданско-правовых сделок.

Однако внутри системы  Уложения нормы, регулирующие гражданско-правовые отношения, тесно соприкасались со смежными: так, положения о правомочиях собственников (вотчинников, помещиков) близко соприкасаются с нормами государственного и административного права (о службе), нормы обязательственного права смыкаются с уголовно-правовыми санкциями (выдача головой, постановка на правеж).

Недифференцированность  гражданско-правовых норм проявлялась  в самом языке права: один и  тот же правовой источник мог давать несколько не только альтернативных, но и взаимоисключающих решений  по одному и тому же вопросу. Так, установленный  законом срок приобретательной давности, доказывающий право собственности на недвижимость, оказывался только дополнительным условием, а законность владения устанавливалась из других источников. Нечеткость определения той или иной категории часто создавала ситуацию, в которой происходило смешение разнородных норм и обязательств: на практике нередко договор купли-продажи, когда он осуществлялся не посредством денег, а других эквивалентов, сливался с меной, договор займа — с договором ссуды и т.п.

Субъектами гражданско-правовых отношений являлись как частные (физические), так и коллективные лица. В XVII в. определенно отмечался процесс постепенного расширения юридических прав частного лица за счет уступок со стороны прав лица коллективного. Высвобождаясь из-под жесткого контроля родовых и семейных союзов, частное лицо в то же время подпадает под сильное влияние других коллективных субъектов, прежде всего государства (особенно в сфере вещного и наследственного права).

Для правового мышления данной эпохи было характерным рассмотрение устанавливаемых отношений, как  отношений вечных. В частности, с  этим были связаны трудности перехода от фактически установленных имущественных  отношений (признаки которых — давность, реальное обладание ими, обычай) к  отношениям, юридически оформленным, когда их законность не могла быть установлена только на основании документа, но нуждалась в подтверждении фактом (в том числе свидетельскими показаниями, присягой).

В юридической интерпретации  переход к абстрактным нормам проявился в своеобразном их толковании. На первый план выдвигалось не представление  об их установленности, а идея o вечном существовании этих норм. Задачей  законодателя являлось их адекватное прочтение. Такой подход поднимал ценность обычая, традиции и камуфлировал под  традицию даже совсем новые установления.

Для правоотношений, возникавших  на основе норм, регламентирующих сферу  имущественных отношений, характерной  стала неустойчивость статуса самого субъекта прав и обязанностей. Прежде всего, это выражалось в расчленении  нескольких правомочий, связанных с  одним субъектом и одним правом. Так, условное землевладение придавало  субъекту права владения и пользования, но не распоряжения предметом (последнее  правомочие осуществлялось только через  систему внешних и полуфиктивных  мер: запись на службу несовершеннолетних сыновей, выдача дочери замуж за человека, принимающего служебные обязанности  ее отца). Кроме того, "расщепленный" характер феодальной собственности  делал затруднительным и ответ  на вопрос, кто был ее полноправным субъектом. Перенесение ответственности  по обязательствам с одного субъекта (отца, помещика) на другого (детей, крестьян) также усложняло ситуацию и осознание  субъектом права своего статуса.

Договор в XVII в. оставался основным способом приобретения прав собственности на имущество, и в частности, на землю, он появился в таком качестве ранее института пожалования. Развитие этой формы проходило на фоне постепенной замены комплекса сопутствующих ей формализованных действий (участие свидетелей при заключении договора) письменными актами ("рукоприкладством" свидетелей без их личного участия в процедуре сделки)¹². Замена проходила несколько этапов: вначале договорные грамоты подписывались покупателями и послухами, затем все чаще в них стали встречаться подписи продавцов, наконец, грамоту стали подписывать одновременно и продавец, и покупатель. Само "рукоприкладство" чаще всего выражалось в том, что вместо подписей стороны ставили различные знаки и символы.

Одновременно теряли значение ритуальные атрибуты договора, связанные  с произнесением определенных формул, присутствием послухов-поручителей  и т.п. "Рукоприкладство" утрачивало символический характер и превращалось в простое свидетельство соглашении сторон в договоре.

Договорная грамота, составленная заинтересованными лицами приобретала  законную силу только после ее заверения  официальной инстанции, что выражалось в постановлении на грамоте печати. Контроль государства за этой процедурой значительно усилился после введения писцовых книг. Первым законом, в котором  закреплялась обязательная явка и запись договора в регистрационную книгу, был Указ 1558 г., изданный в дополнение к Судебнику 1550 г. В XVII в. практиковалось составление договорных грамот площадными подьячими, чаще всего получавшими  свою должность "на откуп" или "на поруку". Написанные ими грамоты  заверялись печатями в приказной  палате.

Но даже утвержденная договорная грамота создавала новое правоотношение только при условии его фактической  законности. Иногда для обеспечения  законности требовались дополнительные юридические действия, непосредственно  не связанные с содержанием основного  обязательства. К ним относились, например, передаточная запись на договоре, "кабале", переводящая обязательство  на третье лицо; составление справки  пр.¹³. Так, Соборное Уложение предусматривало выдачу в дополнение к договорным грамотам, закрепляющим право на землю, также отказных грамот, которые направлялись в местности, где расположены земли, передаваемые по утвержденному договору. Процедура, связанная с выдачей "справки" была дополнительной гарантией при установлении факта законного перехода земли от отчуждателя к приобретателю. На "справку" законодатель смотрел, как на административную меру (обеспечивающую службу владельца земли) и гарантию финансовых интересов государства, а также как на технический прием, необходимый для перераспределения государственного имущества (неправомерно оформленное землевладение могло быть передано государством другому служилому человеку).

Представление о юридической  судьбе вещей допускало как бесконечно длящуюся принадлежность вещи определенному  субъекту (даже при переходе вещи к  другому лицу предполагалась возможность  ее возврата бывшему владельцу в  пределах все возрастающего срока  выкупа), так и ее принадлежность сразу нескольким лицам (в рамках одного рода, семьи, либо в системе  феодальной иерархии как "расщепленная" собственность). В результате этого  представление об окончательном  решении юридической судьбы вещей  не было достаточно четким и как  бы отодвигалось в будущее. В значительной мере даже акты и действия, подтверждающие сам переход вещи (послухи, присяга, судебный поединок) носили ритуально-символический  характер, который придавался и более  формализованным актам-доказательствам ("рукоприкладство", пометка договора символом). Только государственное  вмешательство в действия, связанные  с решением юридической судьбы вещей (сделки), выразившееся в регистрации  и заверении договоров, как и  в действиях, связанных с пожалованием, делает эти договоры более определенными  и придает им характер окончательности.

Факт регистрации в  данном случае расценивается более  высоко, субъективное право одной  из сторон, нарушенное неправомерными действиями другой стороны. С подобными  представлениями связывались такие  качества, как интенсивность правового  регулирования тех или иных отношений  и объектов, и детальность регламентации  отдельных правомочий, принадлежащих  частным и коллективным лицам.

Правовую регламентацию  отдельных правомочий собственника (пользование, владение, распоряжение) в русском праве XVII в. Все ещё  нельзя признать предельно выдержанной (как видно из примера с поместными владениями, передаваемыми по наследству и обмениваемыми на вотчину, что  противоречило самому существу этой формы условного землевладения). Не случайно законодатель устанавливал определенный способ наделения правами  собственника, предусматривая различные дополнительные способы утверждения данного права. Например, при захвате (как первоначальном способе приобретения права собственности) пожалование играло роль дополнительного средства, хотя и само по себе могло быть первичным источником установления права собственности.

При передаче земли одним  лицом другому (через сделку), т.е. при вполне частном отношении, пожалование  становилось закрепляющим сделку актом, свидетельствующим о неполном объёме права распоряжения землей, принадлежащего отчуждателю и приобретателю. Сложный  дифференцированный характер правомочий становится еще более ясным из анализа личных прав на различные  объекты земельной собственности, такие как родовые, выслуженные, купленные вотчины и поместья.

2.3 В Российской империи

Затем отечественные традиции почти утратились, а российское гражданское  законодательство было преобразовано  под влиянием Кодекса Наполеона. В результате формальный подход хотя и сохранился, но проявлялся бессистемно, отрывочно, так как был списанным, не согласованным с общим духом  и содержанием всей системы российских гражданских законов. Напомним, что  в т. Х Свода законов Российской империи в ст. 711 допускалось приобретение движимого имущества словесным  соглашением, а в ст. 707 приводился перечень актов, которыми укреплялись  права на имущество (это были крепостные, нотариальные и домашние акты). Более  детальные правила засвидетельствования сделок содержались в Положении  о нотариальной части от 14 апреля 1866 г. В соответствии с нормами  этого закона первоначально сделки, направленные на отчуждение недвижимости, совершались у нотариуса, в дальнейшем - у старшего нотариуса. Акты, совершаемые  нотариусом, назывались нотариальными, а утвержденные старшим нотариусом - крепостными. Старшие нотариусы  вели крепостные книги, реестры крепостных дел, в которых фиксировались  сведения о переходе права собственности  или его ограничениях. Этот сложившийся  порядок "укрепления прав на недвижимость" называли крепостным. Он был подвергнут серьезной критике за ненадлежащую гласность, сложность и длительность бюрократической процедуры, неопределенность момента, в который приобреталось вещное право. С учетом высказанных замечаний был разработан проект вотчинного устава, в котором предусматривалось введение института вотчинных книг, куда должны были вноситься записи о правах на недвижимость.

Создатели проекта предусматривали  создание специальных учреждений - "вотчинных установлений", тем  самым из ведения нотариусов изымалось  ведение крепостных актов на недвижимость. Этот проект вызвал среди ученых и  практиков серьезные дискуссии  и так и не был принят.

В результате в российском дореволюционном праве не сложился действенный научно обоснованный механизм регулирования формы сделки и  укрепления вещных прав на имущество. В советский период исследуемая проблема также не получила научного разрешения и надлежащего законодательного оформления.

В Российской империи сделки с недвижимостью совершались при посредстве так называемого крепостного порядка. Акты на недвижимость (купчая крепость, закладная крепость и т. д.) должны были быть удостоверены нотариусами, которые заносили их в свои реестры, которые служили суррогатом поземельных книг.

Сделки о переходе или  ограничении права должны были совершаться  у нотариусов, а затем обращались в крепостные дела после утверждения  их старшим нотариусом. На основании  ст. 80 Положения о нотариальной части  сделка, предметом которой являлась недвижимость, могла быть совершена  в любом месте, но вещное право  по ней переходило не иначе как  после утверждения ее старшим  нотариусом того округа, где находилось недвижимое имущество (при этом в  данной статье имеется оговорка, что  если на одно и то же недвижимое имущество  было совершено несколько купчих в разных местах, то вещное право  приобреталось не тем, чей акт  был раньше совершен, а тем, чей  акт был раньше предъявлен к утверждению).

Для совершения старшим нотариусом процедуры утверждения сделки ему  в течение года должны были представить  выписку из актов, в которую младший  нотариус внес запись о совершении в нотариальной форме сделки с недвижимым имуществом. В целях проверки этих сведений нотариус имел также право требовать доказательств принадлежности имущества конкретному лицу. После уплаты пошлины и при отсутствии оснований для отказа старший нотариус утверждал представленную ему выписку, делал запись в крепостной книге и отметку в реестре крепостных дел. В том же порядке утверждались акты и делались отметки об ограничениях права собственности. О содержании внесенной в книгу записи старший нотариус обязан был сообщать земской или городской управе по месту нахождения недвижимости. На основании внесенной в крепостную книгу сделки старший нотариус выдавал сторонам выписку, которая являлась удостоверением права частных лиц на недвижимость.

Нотариальная система, имевшая  безусловные преимущества по сравнению  с крепостным порядком, тем не менее  подвергалась критике рядом исследователей. Так, Г.Ф. Шершеневич указывал, что вновь  неопределенным остался момент возникновения  права, который "можно по некоторым  основаниям отнести: а) к утверждению  старшим нотариусом представленного  ему акта; б) к вручению старшим  нотариусом выписки лицу, к которому переходила недвижимость; в) к вводу  во владение или же, наконец, г) к  отметке в реестре крепостных дел о совершенном вводе". И.А. Покровский называл реестры крепостных дел "несовершенным суррогатом поземельных  книг".¹⁴