Шпаргалка по "Жилищное право"

Договор об обмене жилыми помещениями и соответствующее согласие каждого наймодателя обмениваемого жилого помещения являются:

• основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями в соответствии с указанным договором об обмене;
• основанием одновременного заключения каждым из наймодателей нового договора социального найма жилого помещения с гражданином, который вселяется в данное жилое помещение в связи с обменом и в соответствии с договором об обмене.

Расторжение и заключение указанных договоров осуществляются не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения гражданина и предоставления им документов.

Договор об обмене жилыми помещениями необходимо отличать от договора мены жилых помещений, заключение которого возможно при обмене приватизированными квартирами.

Договор обмена жилых помещений:

• заключается гражданами – нанимателями жилых помещений по договору социального найма,
• осуществляется через органы местной администрации в административном порядке,
• возможен принудительный обмен жилых помещений на основании ст. 72 ЖК РФ в судебном порядке.

Согласно п. 3 ст. 72 ЖК РФ, если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке.  
Закон гласит, что при этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении: 
1. Обстоятельства личного характера. К их числу судебная практика однозначно относит возраст, состояние здоровья и иные факторы, имеющие отношение к личности участников обмена и влияние на возможность обменивающихся пользоваться новыми жилыми помещениями. 
2. Обстоятельства юридического характера. Данная группа определяет перечень установленных законом условий, необходимых для совершения обмена. В этом случае речь идет о правилах совершения сделок, предусмотренных ч. 1 ГК РФ, а также ст. 73 ЖК РФ, содержащей перечень условий, по которым обмен не допускается. 
Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается в случае, если: 
1) к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения; 
2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке; 
3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания; 
4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях; 
5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме; 
6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний.

Договор обмена может быть оспорен и признан судом недействительным (оспоримым) по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной. Соответствующий иск могут подать в суд наймодатель и другие заинтересованные лица. Основаниями для такого судебного решения, являются, в частности, сделки: 1) не соответствующие требованиям закона или иных правовых актов; 2) совершенные с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности; 3) мнимые сделки, то есть сделки, совершенные лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия; 4) притворные сделки, то есть сделки, которые совершены с целью прикрыть другие сделки; 5) совершенные гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства; 6) совершенные гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент их совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими(указанные сделки могут быть признаны судом недействительными по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате их совершения); 7) совершенные под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение; 8) совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделки, которые лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий и недействительна с момента ее совершения. Следовательно, при признании судом обмена недействительным ни у нанимателя, ни у членов его семьи никаких новых прав не возникает. И если реальный переезд по такой сделке на новое место жительства состоялся, стороны должны будут вернуться на прежнее место жительства. Убытки от виновных действий пострадавшая сторона подсчитывает в рублях. При этом ей должны компенсироваться расходы по переезду, ремонту обмененного жилья и т.д. 

17.Плата за жилое помещение: обязанные  лица, структура платежа, определение  его размера и порядок внесения.

 

В соответствии с п. 1 указанной статьи размер платы за содержание и ремонт жилых помещений должен обеспечивать надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном жилом доме. Плата за жилое помещение устанавливается исходя из величины общей площади жилых помещений. Плата за отдельные комнаты в общежитиях рассчитывается аналогично — исходя из общей площади таких комнат. Согласно п. 5 ст. 156 ЖК РФ установление размера платы за жилое помещение не должно создавать условий для возникновения у плательщиков права на жилищные субсидии.

По общему правилу размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается на общем собрании собственников жилых помещений в многоквартирном доме или органами управления товарищества собственников жилья и в принципе не подлежит регулированию, однако п.3 ст. 156 ЖК РФ содержит исключение из этого правила. Определенный в указанном порядке размер платы должен сохраняться неизменным не менее чем в течение одного года.

Согласно п. 9 указанной статьи наниматели жилых помещений по договору социального найма, признанные малоимущими, освобождаются от обязанности внесения платы за наем. Указанные граждане обязаны вносить плату за содержание и ремонт жилых помещений, а также плату за коммунальные услуги. Если услуги по содержанию и ремонту жилых помещений в многоквартирном доме оказываются несвоевременно (с перерывами), либо эти услуги ненадлежащего качества, то размер платы за них может быть изменен (уменьшен) в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Размер платы за коммунальные услуги определяется как произведение соответствующих тарифов на объемы потребленных ресурсов (воды, газа, электрической и тепловой энергии и т.д.) по показаниям приборов учета. В случае отсутствия приборов учета тарифы на услуги умножаются на соответствующие этим коммунальным услугам нормативы потребления. Изменение формы собственности на жилое помещение или оснований его использования, например, заключение договора найма вместо договора социального найма, образование или ликвидация товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, не является основанием для изменения ранее установленного размера платы за коммунальные услуги для потребителей.

Ч. 2 ст. 153 ЖК РФ устанавливает момент, с которого возникает обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги для собственников жилых помещений и пользователей:

• для собственников — с момента возникновения права собственности на жилое помещение
• для нанимателей жилых помещений (п. 1 и 3) и арендаторов (п. 2) — с момента заключения соответствующего договора;

для членов ЖСК (п. 4) — с момента предоставления им жилого помещения жилищным В структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги входят:

1) плата за пользование жилым  помещением (плата за наем);

2) плата за содержание и ремонт жилого помещения (текущий);

3) плата за коммунальные услуги (ч. 1 ст. 154 ЖК РФ).

Указанная статья раскрывает виды работ и услуг, стоимость которых входит в оплату за жилое помещение, дан перечень коммунальных услуг.

Ст. 154 ЖК РФ включает три вида обязательных платежей:

1) для нанимателей жилого помещения, занимаемого по договору социального  найма или договору найма жилого  помещения государственного или  муниципального жилищного фонда (ч. 1);

2) для собственников жилых помещений  в многоквартирном доме (ч. 2);

3) для собственников жилых домов, т.е. домов индивидуальной застройки (ч. 3).

• кооперативом.

В ч. 4 ст. 157 ЖК РФ предусматривается изменение размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность. Порядок снижения размера платы в указанных случаях должен определяться Правительством РФ. В настоящее время действуют Правила предоставления коммунальных услуг гражданам , утвержденные Постановлением Правительства РФ № 307 от 23.05.2006 г.

 

 

 

18.Государственная помощь в оплате жилого помещения.

Ч. 9 ст. 156 ЖК Граждане, признанные в установленном настоящим Кодексом порядке малоимущими гражданами и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем).

Предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, урегулированное ст. 159 ЖК РФ, является одной из мер социальной поддержки граждан Российской Федерации с низким уровнем доходов. Иностранные граждане не пользуются правом на получение субсидий, кроме случаев, когда международным договором РФ предусмотрено иное.

Субсидия — это имеющая целевое назначение полная или частичная оплата предоставляемых гражданам жилого помещения и коммунальных услуг из бюджетов различных уровней. Право на субсидии возникает у граждан при наличии следующего условия: расходы на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, рассчитанные, исходя из размера регионального стандарта нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, и размера регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг, превышают величину, соответствующую максимально допустимой доле расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи.

Размеры региональных стандартов и допустимой доли расходов на оплату жилого помещения устанавливаются уполномоченными органами государственной власти субъектов Российской Федерации. Для семей, среднедушевой доход в которых меньше прожиточного минимума, устанавливаются поправочные коэффициенты, равные отношению среднедушевого дохода к прожиточному минимуму. Субсидии предоставляются с учетом постоянно проживающих (с имеющими право на субсидии гражданами) членов семей.

Правила предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг утверждены Постановлением Правительства РФ от 14.12.2005 г. № 761 «О предоставлении субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг». Субсидии предоставляются органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации (или управомоченным им учреждением) по заявлению граждан и перечисляются до срока внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Следует учитывать, что субсидии предоставляются гражданам только при отсутствии у них задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг (ч. 5 ст. 159 ЖК РФ).

Согласно ч. 7 ст. 159 ЖК РФ порядок определения размера субсидий и порядок их предоставления, перечень прилагаемых к заявлению документов, условия приостановки и прекращения предоставления субсидий, порядок определения состава семьи получателя субсидии и исчисления совокупного дохода такой семьи, а также особенности предоставления субсидий отдельным категориям граждан устанавливаются Правительством РФ. Правительством РФ устанавливается также порядок финансирования расходов, обеспечивающих предоставление субсидий, а также расходов на предоставление субсидий гражданам, проходящим военную службу и проживающим в закрытых военных городках (ч. 9).

Ст. 160 ЖК РФ устанавливает возможность предоставления отдельным категориям граждан компенсаций на оплату жилых помещений и коммунальных услуг. Компенсация — это возмещение гражданам произведенных ими расходов.

Сущность компенсации такова: гражданин, имеющий право на компенсацию, несет расходы по оплате жилья и коммунальных услуг в полном размере, потом часть его расходов на эти цели компенсируется предоставляемой гражданину денежной выплатой. Категории граждан, которым предоставляются указанные компенсации, а также порядок и условия их предоставления устанавливаются федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Средства для предоставления компенсаций выделяются из бюджета того органа, нормативным правовым актом которого установлена компенсация. Согласно п. 2 ст. 159 ЖК РФ размер предоставленных компенсаций за жилые помещения учитывается при определении совокупного дохода семьи, учитываемого при расчете размера жилищной субсидии.

Отличие компенсаций на оплату жилья и коммунальных услуг от жилищных субсидий заключается, прежде всего, в том, что субсидии предоставляются гражданам до наступления срока оплаты жилья и коммунальных услуг. Компенсации стоимости жилья и коммунальных услуг выплачиваются гражданам после оплаты ими за свой счет указанных платежей. Кроме того, субсидия подлежит поэтапному погашению гражданином, ее получившим. Компенсации же предоставляются гражданам безвозвратно. Субсидии и компенсации могут не полностью соответствовать стоимости жилья и коммунальных услуг, а покрывать лишь их часть.

 

 

 

 

 

 

 

 

19.Выселение из занимаемого жилого  помещения с предоставлением  другого благоустроенного жилья: основания, порядок, характеристика  предоставляемого помещения, последствия.

Выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма