Самовольная постройка

Ответчиком  должен выступать, как представляется, орган, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство и приемку объекта, завершенного строительством, в эксплуатацию²².

Прокурор  вправе обращаться в арбитражный  суд с иском о сносе самовольной постройки в целях защиты публичных интересов. Так, прокурор обратился с иском к акционерному обществу о сносе автозаправочной станции с магазином и моечным узлом. В обосновании иска указывалось, что допущенные при строительстве нарушения требований СНИП являются существенными и могут привести к обрушению объектов. Сохранение постройки, по мнению прокуратуры, создавало угрозу жизни и здоровью граждан. Кстати, основанием для предъявления этого иска явились многочисленные обращения граждан, проживающих по соседству со злополучной автозаправкой²³. В другом случае прокурору отказали в удовлетворении иска к ООО о сносе склада. Постройка была создана ООО на земельном участке, принадлежащем государственному учреждению на праве постоянного (бессрочного) пользования, и в отсутствие официального письменного согласия на строительство от учреждения и уполномоченного представителя собственника имущества. Суд указал, что прокурор может обращаться с иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах, но не вправе предъявлять иск о сносе постройки, созданной с нарушением исключительно гражданского права законного владельца земельного участка²⁴.

Представляется, что возможность обращения в  суд прокурора с заявлением о сносе самовольной постройки ставится в зависимость от того, какие интересы, публичные или частно-правовые, защищает прокурор при обращении в суд. Предлагаю в ст. 45 ГПК РФ внести коррективы, предусмотрев участие прокурора в спорах о признании права собственности на самовольную постройку в интересах гражданина, то есть в частно-правовых интересах.

Признание права собственности на самовольную  постройку может быть рассмотрено  и разрешено только в порядке  искового производства. Это подтверждается судебной практикой вышестоящих судебных инстанций. Ведь в порядке особого производства устанавливается юридический факт владения строением на праве собственности, если у заявителя был правоустанавливающий документ о принадлежности строения, но он утрачен и указанный факт не может быть подтвержден во внесудебном порядке.

Если  лицо имеет в собственности, пожизненном  наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании земельный участок, на котором осуществлена постройка (абз. 2 ч. 3 ст. 222 ГК РФ), суд рассматривает иск о признании права собственности на самовольную постройку. При этом следует учесть, что положение, касающееся приобретения земельных участков, должно соответствовать нормам Земельного кодекса РФ (ст. 21 ЗК РФ, п. 2 ст. 20 ЗК РФ). Следовательно, судья при решении вопроса о подведомственности суду дел о самовольной постройке по основанию абз. 2 ч. 3 ст. 222 ГК РФ должен проверить основания приобретения земельного участка в полном соответствии с нормами гражданского и нормами земельного законодательства.

Судам подведомственны  споры, хотя и связанные с самовольной  постройкой, но не основанные на признании права собственности на нее. Речь, в данном случае, идет о том, что возведенная самовольная постройка нарушает права других лиц (например, сособственников). Такие дела суду подведомственны как основанные на защите прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения (ст.304 ГК РФ).

Право собственности  на самовольную постройку, возведенную  без разрешений, не должно признаваться за создавшим ее лицом, если это лицо могло получить разрешения, но не приняло для этого необходимых мер. ВАС РФ указал, что в таких случаях в удовлетворении исков судам надлежит отказывать²⁵. В случае предъявления иска о признании права собственности на самовольную постройку, истец обязан представить доказательства предпринятых им мер о получении соответствующего разрешения на строительство²⁶. Непредставление доказательства предпринятых им мер о получении соответствующего разрешения на строительство будет служить основанием для оставления искового заявления без движения в силу ч. 1 ст. 136 ГПК РФ, а в дальнейшем – для его возврата в силу ч. 2 ст. 136 ГПК РФ.

Таким образом, если собственник или иной законный владелец земельного участка не представил в суд доказательства принятия надлежащих мер к легализации объекта недвижимости и получения необходимых разрешительных документов до начала и во время строительства, то исковые требования о признании права собственности на самовольную постройку не подлежат удовлетворению. Этот вывод подтверждает и судебная практика²⁷.

Однако  для владельцев самостроя, при создании которого не были получены разрешения, не все так плохо, как может показаться на первый взгляд. Высшая судебная инстанция одобрила сложившуюся арбитражную практику - заинтересованное лицо может приобрести право собственности на объект самовольного строительства при соблюдении ряда условий. А именно: право собственности на самовольную постройку, созданную без получения разрешений, появляется в силу приобретательной давности у лица, добросовестно, открыто и непрерывно владеющего ею как недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, если сохранение такой постройки не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Так, отсутствие разрешения на строительство при наличии права собственности на земельный участок, где осуществлена постройка, еще не основание для отказа в удовлетворении заявления об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения такой постройкой.

Рассмотрение  дел исследуемой категории может  осуществляться 
районными судами и мировыми судьями (ст.23 ГПК РФ) по месту возведения 
самовольной постройки (ст. 30 ГПК РФ). Проблемы могут возникнуть при 
определении цены иска. Как правило, возведенные объекты самовольного 
строительства будут превышать 50 000 рублей (установленное ограничение 
при рассмотрении дел мировыми судьями). Тем не менее, на момент 
возбуждения гражданского дела следует учитывать стоимость стройматериалов, затраченных на возведение постройки. Если с иском в суд обращается застройщик (истец) о признании права собственности на постройку, ему необходимо представить соответствующие документы, свидетельствующие о стоимости материалов. Аналогичная обязанность возлагается на истцов в заявлениях о сносе самовольного строения.

Исходя  из содержания ст. 222 ГК РФ, суду необходимо установить, соблюдены ли права и законные интересы собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов сопредельных земельных участков и иных объектов недвижимости. Наиболее распространенными средствами доказывания подобных фактов являются строительно-техническая экспертиза, а также свидетельские показания.

По мнению судов, по смыслу ст. 222 ГК РФ в предмет доказывания по спору о сносе самовольной постройки входят, в частности, следующие обстоятельства: отведение земельного участка в установленном порядке для строительства; соблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении спорной пристройки; установление факта нарушения прав и интересов истца. Для признания постройки самовольной достаточно наличие одного из трех обстоятельств: земельный участок, на котором создана постройка, не был отведен для этих целей в установленном порядке; объект создан без получения необходимых разрешений; имеются существенные нарушения градостроительных норм и правил²⁸. В другом деле Суд разъяснил, что по смыслу ст. 222 ГК РФ в предмет доказывания по спору о сносе самовольной постройки входят, в частности, следующие обстоятельства: отведение земельного участка в установленном порядке для строительства; соблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении спорной пристройки; установление факта нарушения прав и интересов истца²⁹.

Суд, разъясняя  порядок применения п. 3 ст. 222 ГК РФ, отметил, что «признание права собственности как способ судебной защиты, направленный на создание стабильности и определенности в гражданских правоотношениях, представляет собой отражение в судебном акте возникшего на законных основаниях права, наличие которого не признано кем-либо из субъектов гражданского оборота. Поэтому иск о признании права подлежит удовлетворению только в случае установления правовых оснований для обладания истцом спорной вещью на заявленном им праве. Наличие данных обстоятельств должен доказать истец в порядке ст. 65 АПК РФ, в т.ч. ему необходимо представить доказательства того, что в создании объекта не участвовали другие лица и при его создании соблюдены требования действующего законодательства»³⁰.

Замечу, что для постановления законного  решения по делам исследуемой категории суду, как правило, необходимо субсидиарное применение законодательства. Это нормы гражданского, земельного, экологического градостроительного и законодательства других отраслей права, подзаконные акты, правила, регламенты и т.п.

В заключение третьей главы отмечу, что на основании п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан. Суд, ссылаясь на ст. 222 ГК РФ, а также п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143, пришел к выводу о том, что вопрос о том, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан, подлежит разрешению судом после того, как суд придет к выводу, что при установленных им обстоятельствах отсутствие разрешения на строительство не является препятствием для признания права собственности на самовольную постройку³¹.

Глава 3.2. Внесудебный порядок признания права собственности на самовольную постройку

Президентом РФ 30 июня 2006 г. был подписан и вступил  в силу с 1 сентября 2006 г. Федеральный закон N 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества». 

Настоящий Закон не только упростил процедуру оформления прав на недвижимость потребительского назначения, но и  коренным образом изменил порядок  приобретения права собственности  на самовольные постройки, внеся  соответствующие изменения в  п. 3 ст. 222 части первой Гражданского кодекса РФ. Ранее самовольно возведенные  строения возможно было ввести в эксплуатацию только в судебном порядке. С принятием Закона ситуация меняется, и зарегистрировать право собственности на такое строение стало проще, если нет какого-либо спора, в суд идти не надо.

Так, в новой редакции п. 3 ст. 222 ГК РФ сказано, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях - в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Однако  в данной норме праве нет ответа на возникающие вопросы: кто, кроме  суда, признает право собственности, и как осуществлять это «иной» порядок? Изучая мнения специалистов по этому поводу, пришла к выводу, что единого мнения на этот счет нет.

Так одни специалисты, исследующие данную проблему, (Д.Ю. Жогов, С.Е. Малета и др.), придерживаются мнения, что государственная регистрация самовольной постройки может осуществляться на основании ст. 25.3 ФЗ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»¹. Но и здесь не обойтись без подводных камней.

«Иной»  порядок признания права, установленный  ст. 25.3 Закона о государственной регистрации, не в полной мере отвечает требованиям, установленным п.3 ст. 222 ГК РФ, а именно

- такой  порядок не должен быть судебным, т.е. признавать право должен  орган, не относящийся к судебной  ветви власти;

- такой  порядок должен быть прямо назвать федеральным законом в качестве такового;

- при  решении вопроса о признании  права компетентный субъект обязан  проверять соответствие объекта  требованием абз.3 п.3 ст. 222 ГК РФ, т.е. сохранение постройки не должно нарушать прав и охраняемых законом интересов других лиц либо создавать угрозу жизни и здоровью граждан.

Судебное  решение, вынесенное по иску о признании  права, носит правоподтверждающий и правообразующий характер, так как констатирует факт наличия определенного правоотношения и является элементом юридического состава, опосредующего возникновение у заинтересованного лица вещного права, которого раньше не было. Говоря, об ином порядке признания права по ст.25.3 №122-ФЗ возникает вопрос: обладает ли акт государственной регистрации таким же свойством, как судебное решение, и возможно ли признание права собственности на объект самовольного строительства посредством его государственной регистрации?

Конституционный суд РФ указывает, что государственная  регистрация – формальное условие  обеспечение государственной, в  т.ч. судебной, защиты прав лица, возникающих  из договорных отношений, объектом которых  является недвижимое имущество. Она призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу правоустанавливающих документов.²

Таким образом, государственная регистрация, в  отличие от судебного решения, не может иметь правообразующего характера. Соответственно, невозможно признание права собственности на объект самовольного строительства посредством его государственной регистрации.

По мнению Д.И. Ковткова, основное отличие внесудебного порядка оформления прав путем их государственной регистрации состоит в том, что регистрирующий орган, в отличие от судебного, просто не проверяет факт самовольности постройки, а значит, и факт соответствия постройки законодательству.¹ Получение права собственности на постройку землепользователем осуществляется, исходя из презумпции, что постройка не является самовольной. 

Существует  еще один вопрос: должен ли регистрирующий орган при оформлении права собственности  на постройку проверять ее соответствие требованием п.3 ст. 222 (не нарушает ли ее сохранение права и охраняемые законом интересы других лицо либо не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан). По этому поводу, учитывая специфику регистрирующего органа, существует утверждение, что собственник, оформивший право собственности на самовольную постройку во внесудебном порядке, может быть лишен своего права судом, в случае, если сохранение такой постройки нарушает права и охраняемые законом интересы третьих лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан. Т.е. собственник в любое время может быть лишен своего права.

На мой  взгляд, при таком положении дел, оформление права собственности на самовольную постройку в порядке ст. 25.3 Закона о государственной регистрации не имеет смысла.

Существует точка зрения, что  признавать право собственности  на самовольную постройку в ином установленном законом порядке должны и правомочны органы местного самоуправления (государственной власти). Как правило это местная администрация.