Самовольная постройка

 

Содержание

 

 

Введение 3

Глава 1. Понятие и признаки самовольной постройки 5

Глава 2. Правовые последствия самовольного строительства 13

 

Глава 3. Признание права  собственности на самовольную постройку......17

Глава 3.1. Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке 17

Глава 3.2. Внесудебный порядок признания права собственности на самовольную постройку 24

Глава 4. Актуальные проблемы и перспективы правового регулирования института самовольной постройки 29

Заключение 33

Список литературы 35

 

Введение

 

Выбор темы курсовой работы обусловлен актуальностью и практической востребованностью вопросов, связанных с самовольным строительством.

Современный этап развития социально-экономических  отношений характеризуется ростом благосостояния участников гражданского оборота, следствием которого является повышенный интерес к строительству новых объектов недвижимости. В этой связи злободневными являются вопросы, связанные с легализацией самовольно возведенных объектов недвижимости.

Проблема  самовольного строительства затрагивает  практически все сферы жизни современного общества. Градостроительные нарушения мешают экономическому развитию государства, несоблюдение строительных норм и правил может привести к человеческим трагедиям, точечная застройка свободной территории и параллельный снос, не всегда ветхого и аварийного, а иногда и абсолютно пригодного для проживания жилья, так или иначе, приводят к серьезным социальным конфликтам.

Несовершенство  гражданского, земельного, градостроительного и других отраслей законодательства, регулирующих вопросы, связанные с выделением земельных участков и выдачей разрешительных документов на строительство объектов недвижимости, а также бюрократические препоны, практически создают почву для самовольного строительства.  Не случайно споры, связанные с самовольной постройкой, занимают довольно значительное место в практике судов общей и арбитражной юрисдикции и тенденции к их снижению, к сожалению, не наблюдается.

Среди отечественных  ученых, уделивших особое внимание тематике моей курсовой работы, следует назвать имена Т.Е. Абовой, С.С. Алексеева, Д.И. Белиловского, М.И. Брагинского, И.Л. Брауде, С.И. Вильнянского, В.В. Витрянского, Б.М. Гонгало, В.П. Грибанова, A.M. Гуляева, Д.В. Дождева, В.В. Зайцева, О.С. Иоффе, А.Ю. Кабалкина, A.B. Копылова, Л.О. Красавчиковой, Е.А. Крашенинникова, В.Н. Литовкина, Д.И. Мейера, К.А. Митюкова, Т.Н. Нешатаевой, И.Б. Новицкого, Л.А. Новоселовой, И.А. Покровского, Б.В. Попова, В.А. Рясенцева, Е.Г. Самсоновой, Б.М. Сейнароева, А.П. Сергеева, О.Ю. Скворцова, К.И. Скловского, В.Л. Слесарева, Е.А. Суханова, Ю.К. Толстого, М.П. Третьякова, Л.В. Тумановой, Д.А. Фурсова, Л.И. Шевченко, Г.Ф. Шершеневича, М.К. Юкова, В.Ф. Яковлева и др. Но все же проблемам самовольного строительства до сих пор уделяется недостаточное внимание в науке. Таким образом, исследование гражданско-правового режима самовольной постройки имеет важное теоретическое и практическое значение.

Объектом  исследования в курсовой работе является совокупность гражданско-правовых отношений, связанных с самовольным строительством и его правовыми последствиями. Предметом исследования выступают нормы гражданского права, регулирующие вопросы признания права собственности на самовольную постройку, а также научные труды и материалы судебной практики.

Цель настоящей работы состоит в том, чтобы на основе изучения гражданского законодательства, литературы и судебной практики комплексно исследовать вопросы правового регулирования отношений по поводу самовольной постройки. Для достижения цели поставлены задачи:

- уточнить  понятие и признаки самовольной постройки;

- исследовать правовые последствия самовольного строительства;

- изучить признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке;

- проанализировать  актуальные проблемы и перспективы правового регулирования института самовольной постройки.

Методологическая  основа исследования состояла в применении метода диалектики как общенаучного метода познания, а также ряда частно-научных методов в их различном сочетании.

Курсовая работа состоит из введения, четырех пунктов, заключения и списка использованной литературы.

 

Глава 1. Понятие и признаки самовольной постройки

 

Правовое  регулирование возведения самовольной  постройки имеет многолетнюю историю. Самовольное строительство было известно со времен Древнего Рима. Конкретные нормы римского частного права, определяющие самовольное строительство как самовольную постройку, отсутствовали, но данное правовое явление регулировалось институтом «superficies solo cedit» наследственное и отчуждаемое право пользования в течение длительного периода строением, возведенным на чужом земельном участке за плату.

Российское  дореволюционное законодательство также широко применяло институт римского частного права «superficies solo cedit» посредством сохранения приоритета перехода самовольно возведенной постройки в собственность к новому собственнику земельного участка. Как способ защиты, признание права собственности на самовольную постройку закреплялось в ст.1801 Устава гражданского судопроизводства Российской Империи.

В советский  период законодательство исходило из принципа целевого предоставления и  использования земельных участков. В советских нормативных актах предусматривались меры борьбы и предупреждения возведения самовольных построек. Некоторые правовые вопросы о самовольном   строительстве   нашли   свое   отражение   в   Постановлении   СНК РСФСР от 22 мая 1940 г. № 390 «О мерах борьбы с самовольным строительством в городах, рабочих, курортных и дачных поселках». Постройки, которые были возведены или начаты без соответствующего разрешения до 22 мая 1940 г., подлежали оформлению в установленном порядке, в случае, если они не нарушали утвержденную планировку города, не мешали проезду и не представляли опасности в пожарном или санитарном отношении¹.

В дальнейшем последствия самовольной постройки  регулировались ст. 109 Гражданского кодекса  РСФСР 1964 года. Законодательное определение  самовольной постройки отсутствовало. Ею считался жилой дом, часть жилого дома, дача (часть дачи), которые были возведены гражданином при отсутствии разрешения или надлежаще утвержденного проекта, а при их наличии – с существенными отступлениями от проекта либо с грубым нарушением основных строительных норм и правил. Можно сделать вывод, что в советский период понятие самовольной постройки по сравнению с действующим гражданским законодательством было значительно уже, поскольку самовольными постройками являлись лишь жилые помещения или дачи².

В соответствии с п. 1 ст. 222 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в п. 1 ст. 222 ГК РФ три признака самовольной постройки: 1. Земельный участок, на котором была создана постройка, не был отведен для ее строительства в установленном законодательством порядке. 2. На ее создание не была получена необходимая разрешительная документация. 3. Самовольное строение было создано с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил³. При этом достаточно наличия одного из перечисленных признаков, чтобы строение приобрело статус самовольного.

Рассмотрим  признаки самовольной постройки  подробнее:

1. Постройка создана  на земельном участке, не отведенном  для этих целей. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории по целевому назначению и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (подп. 8 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации, далее – ЗК РФ). Эти категории земель перечислены в п. 1 ст. 7 ЗК РФ. Отвод земельного участка для целей строительства должен соответствовать порядку, установленному законом и иными правовыми актами, т.е. для осуществления строительства недостаточно юридически удостоверенного права на земельный участок, необходимо также, чтобы правовой режим данного земельного участка соответствовал определенному целевому назначению, т.е. возможному осуществлению на нем строительства объекта недвижимости. Такой порядок предоставления земельных участков для целей строительства определен ст. 28-32 ЗК РФ и законодательством субъектов Федерации⁴.

Зонирование территории для строительства регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее – ГрК РФ). Закон вводит понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты (п. 7 ст. 1). Конкретные виды и состав территориальных зон указаны в ст. 35 ГрК РФ, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства – в ст. 37.

2. Создание объекта строительства  без получения на это необходимых разрешений. Термин «разрешение на строительство» раскрывается в Федеральном закона «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»⁵ (абз. 7 ст. 2) и ГрК РФ (ст. 51). Их анализ позволяет определить разрешение на строительство как определенный документ компетентных органов исполнительной власти, который подтверждает соответствие проектной документации общим и специальным требованиям, а также соответствие планируемого к созданию объекта правовому режиму земельного участка, предоставляя застройщику право приступить к строительству (реконструкции). Согласно положениям ст. 2 ГрК РФ и ст. 3 Закона об архитектурной деятельности строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные ст. 51 ГрК РФ документы. Суд, разъясняя порядок применения ст. 222 ГК РФ и ссылаясь на ст. 51 ГрК РФ, отмечают, что законодательство определяет строительство как создание нового объекта, а реконструкцию, капитальный ремонт, перепланировку и переоборудование - как изменение существующего⁶.

3.  Нарушение градостроительных  норм и правил либо строительных норм и правил. Самовольность строительства проявляется в уклонении застройщика от получения надлежащих документальных согласований и разрешений, создает существенную опасность жизни и здоровью граждан, прямо нарушает имущественные права и охраняемые законом интересы собственников земельных участков и иных лиц⁷. Очевидно, такой признак самовольной постройки, как «существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил» представляется оценочным и менее очевидным, для установления которого требуется проведение специализированной экспертизы.

Следует обратить внимание, что законодательного определения термин «постройка»  не имеет. Содержание ч. 1 ст. 222 ГК РФ позволяет сделать вывод, что к «постройке» следует отнести жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество. Таким образом, самовольная постройка отнесена к недвижимости. Из положений ст. 130 ГК РФ следует, что к такому имуществу относится все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Итак, в  основе дефиниции самовольной постройки  лежит тесная правовая связь с недвижимым имуществом. По своей правовой природе самовольная постройка изначально является недвижимым имуществом с ограниченным правовым режимом владения, пользования и распоряжения. Поэтому, на мой взгляд, самовольную постройку необходимо признать разновидностью недвижимых вещей де-юре, поскольку де-факто это очевидно (это вытекает из формулировки ст. 222 ГК РФ).

Признаки  недвижимости для самовольной постройки  являются первостепенными, а признаки движимости – производными, проявляющимися только при определенных условиях (слома или сноса самовольной постройки).

Что касается особенности правового режима самовольной  постройки, то она должна состоять в  обязательной ее государственной регистрации  в качестве потенциального объекта права на недвижимое имущество. Такой режим следует установить для законных добросовестных владельцев, с целью предоставления возможности им в дальнейшем перевести созданное строение из категории самовольной постройки в разряд узаконенной. Таким образом, для признания самовольной постройки объектом гражданских прав необходимо установление ее специального правового режима⁸.

Отдельного  рассмотрения заслуживают разновидности  самовольных построек. Понятия «жилище» и «жилое помещение» часто обособляются, а также одна категория понимается через другую; в действительности это две разные дефиниции, которые не могут быть синонимами. Признаки жилого помещения не совпадают с признаками жилища, в частности обязательным признаком жилого помещения является его пригодность для постоянного проживания, жилище в свою очередь может использоваться для временного проживания.

Понятия «постройка» и «строение» можно  расценивать как родовое обозначение тех объектов недвижимости, которые искусственно созданы на земельном участке и представляют собой результат строительной деятельности⁹.

Действующее законодательство четко не регламентирует правовой режим определенных видов объектов гражданских прав, таких, как газо-, нефтепроводы, иные коммуникационные конструкции, железнодорожное полотно, а также созданных путем приращения, которые, руководствуясь признаками недвижимого имущества, и, в первую очередь, с прочной связью с землей, следует отнести к разряду недвижимых вещей как объектов гражданских прав. Некоторые авторы высказывают интересные предложения по отнесению таких сооружений к разновидности самовольных построек.