Самовольная постройка

Так, например, В.В. Селиванов предлагает расширить понятие «самовольная постройка», а далее он формулирует оригинальную дефиницию: «самовольной постройкой выступает искусственно созданное на земельном участке и (или) под ним здание, строение, иное сооружение в виде самостоятельного инженерно-строительного объекта (нефтяные скважины, кабельные линии связи, трубопроводы различного назначения и т.п.), или иной объект недвижимого имущества, созданный путем приращения, которое является определенным результатом строительной деятельности и может выражаться как в виде конечного результата работы (строительства, реконструкции, капитального строительства), так и незавершенного строительства, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил»¹⁰.

Временные сооружения и постройки не являются недвижимым имуществом по смыслу ст. 130 ГК РФ и согласно п. 2 названной статьи ГК РФ являются движимым имуществом. Исходя из буквального толкования названной нормы следует, что самовольной постройкой может быть признано только недвижимое имущество. Таким образом, временная постройка не может быть признана самовольной постройкой. К такому выводу пришел ФАС Московского округа, указав, что временная постройка не является капитальным строением, самовольной постройкой в смысле ст. 222 ГК РФ, в связи с чем не подлежит сносу. На основании ст. 222 ГК РФ может быть снесено только недвижимое имущество¹¹. По мнению суда, исходя из смысла ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является объект недвижимости и, следовательно, требование о сносе самовольной постройки может быть заявлено только в отношении объекта недвижимости¹².

Обратим внимание на еще один важный момент. В соответствии с Приказом Минземстроя России¹³ как самовольная постройка рассматривается осуществление без соответствующего разрешения: реконструкции жилых домов (частей домов); переоборудование правомерно возведенных нежилых зданий в жилые и наоборот; возведение нового здания при наличии разрешения на капитальный ремонт старого; возведение дополнительных зданий. Кроме того, к самовольным постройкам относятся иные вновь создаваемые объекты недвижимости, возведенные без необходимых разрешений. Как мы видим, самовольное строительство как деятельность без разрешения или с нарушением градостроительных норм и правил имеет место не только при возведении новых объектов недвижимости, но и при изменении реконструкции существующих зданий и сооружений¹⁴.

В заключение сформулирую предложения по совершенствованию  действующего законодательства. Полагаю, в ч. 1 ст. 222 ГК РФ словосочетания «иное недвижимое имущество», следует заменить на: «иной объект капитального строительства». В качестве такового рассматриваются здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и т. д. (п. 10 ст. 1 ГрК РФ).  Помимо этого, предлагаю дополнить ч. 1 ст. 222 ГК РФ положением: «К самовольной постройке также относится реконструкция недвижимого имущества, в результате которой создан новый объект, при условии, что он не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения реконструкции».

Глава 2. Правовые последствия самовольного строительства

Современное законодательство не только расширило  и закрепило новое понятие  «самовольной постройки», но и регламентировало правовые последствия самовольного строительства в виде сноса или признания права собственности на самовольную постройку.

По своей  правовой сути, самовольная постройка представляет собой гражданское правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Как подчеркивает законодатель в п. 1 ст. 222 ГК РФ, виновный в данном деянии игнорирует требования закона и иных правовых актов или при землеотводе (строит на участке, не предназначенном для этих целей), или при подготовке к строительству (не получает необходимые разрешения), или в процессе самого строительства (не придерживается строительных и градостроительных норм и правил).

В силу п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. По смыслу вышеуказанной нормы в п. 2 ст. 222 ГК РФ установлены правовые последствия самовольной постройки в виде отказа признания права собственности за застройщиком и сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.

Права собственности  на самовольно возведенное строение могут быть внесены в Единый государственный  реестр прав на недвижимое имущество  и сделок с ним (ЕГРП) только при  наличии судебного решения о  признании права собственности на самовольную постройку¹⁵. До вынесения судебного решения самовольный застройщик ограничен во владении, пользовании и распоряжении самовольной постройкой, а также в совершении любых сделок с объектом самовольного строительства. В частности, он не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка не может быть объектом гражданских прав и, следовательно, не может выступать в качестве предмета гражданско-правовой сделки (купли-продажи, дарения, аренды, ипотеки  и т.д.). Случаи использования в качестве предмета того или иного договора стройматериал, из которого изготовлена постройка,  представляют собой попытку обойти закон и реализовать незаконное строение в гражданском обороте. Сделка с объектом самовольного строительства будет являться ничтожной, поскольку она противоречит требованиям закона (ст. 168, п. 2 ст. 222 ГК РФ).

Таким образом, как следует из вышесказанного, право  собственности на самовольную постройку  не может быть признано за лицом, обладающим земельным участком на праве аренды, субаренды, безвозмездного срочного пользования, а также за обладателем права ограниченного пользования чужим земельным участком, за исключением получения таким лицом согласия собственника. Указанные правообладатели являются ненадлежащими с точки зрения признания права на самовольную постройку в судебном порядке¹⁶.

Наличие государственной регистрации права  собственности на объект недвижимого  имущества само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска о сносе этого объекта  как самовольной постройки¹⁷.

Согласно абз. 2 п. 2 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 настоящей статьи. Обратим внимание, что принудительный снос самовольной постройки может осуществляться только на основании судебного решения, которым удовлетворен иск о сносе. Статья 222 ГК РФ не предусматривает административного порядка сноса самовольных построек.

Неверное  толкование положений п. 2 ст. 222 ГК РФ приводило к вынесению органами местного самоуправления решений о сносе в административном порядке. При обжаловании таких решений владельцами построек судебная практика была противоречива. Президиум ВАС РФ признал верным подход, при котором суды признавали решения административных органов о сносе самовольных построек незаконными, поскольку такие решения противоречат ст. 35 Конституции РФ и общим началам гражданского законодательства¹⁸.

Таким образом, самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом  либо за его счет. Требовать наступления  таких последствий уполномочен собственник земельного участка, на котором возведена самовольная постройка, либо уполномоченный государственный орган, осуществляющий градостроительный и архитектурный контроль, причем, на наш взгляд, исключительно в судебном порядке, так как данные требования могут затрагивать имущественные права.

На практике возникают трудности с определением лица, которое возвело самовольную  постройку и, следовательно, обязано  снести ее. Следует присоединиться к мнению о том, что факт эксплуатации самовольной постройки предполагает, что использующее постройку лицо само ее возвело, пока не будет доказано обратное¹⁹.

Элементами  структуры гражданско-правового  режима самовольной постройки являются два вида юридических процедур. Во-первых, это юридическая процедура ликвидации самовольной постройки (ее сноса). Во-вторых, процедура введения такой постройки в гражданский оборот, которая включает: юридическую процедуру по отводу земельного участка с соблюдением целевого назначения; юридическую процедуру по надлежащему оформлению разрешительной документации; юридическую процедуру по соблюдению градостроительных и строительных норм и правил; юридическую процедуру по соблюдению прав и охраняемых законом интересов других лиц без возможной угрозы их жизни и здоровью; юридическую процедуру государственной регистрации права на самовольную постройку как объект недвижимости.

В заключение второй главы сделаем общий вывод  о том, что последствия признания построенного самовольной постройкой довольно существенны:

1) лицо, осуществившее такую постройку,  не приобретает на нее право  собственности; 

2) распорядительные  сделки с этой постройкой ничтожны;

3) самовольная  постройка подлежит сносу лицом,  ее осуществившим, либо за его  счет;

4) признание  построенного объекта самовольной  постройкой может являться основанием для привлечения к административной ответственности по ст. 9.5 КоАП РФ «Нарушение установленного порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, ввода его в эксплуатацию».

Таким образом, понятие «самовольная постройка» в  первую очередь рассматривается  как понятие негативное. Обусловлено  это главным образом тем, что  создание постройки при наличии  установленных ст. 222 ГК РФ признаков самовольности приводит к невозможности возникновения на нее права собственности у лица, осуществившего самовольную постройку. Это связано с тем, что такое лицо не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться постройкой. Государством была предусмотрена возможность легализации самовольной постройки и возникновения на нее права собственности. Но об этом – в следующих главах курсовой работы.

Глава 3.1. Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке

Обзор научной  литературы, законодательства и судебной практики 
показывает явно недостаточную разработанность права на обращение в суд 
по таким социально-значимым категориям дел, каковыми являются споры, 
связанные с самовольной постройкой. Относительно правовой природы иска, 
связанного с самовольной постройкой следует считать, что это иски, 
вытекающие из отношений права собственности.

В силу абз. 2 п. 3 ст. 233 ГК право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Суд разъяснил, что признание права собственности  на основании п. 3 ст. 222 ГК РФ в судебном порядке возможно в исключительных случаях, если лицо по независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект²⁰.

Для обращения  в суд с исковым заявлением по спору, связанному с самовольной постройкой необходимо соблюдение требований, предусмотренных гражданским процессуальным законодательством. Прежде всего, следует решить вопрос о наличии предпосылок (условий) обращения в суд. Перечень этих предпосылок содержится в ст. 134 ГПК РФ.

Истцом  по делам о признании права  собственности на самовольную постройку выступает правообладатель земельного участка, застройщик, наследник, принявший наследство. Обладание земельным участком на каком-либо ином праве, например, аренды, лишает возможности приобрести право собственности на самовольную постройку. В этом случае постройка подлежит сносу лицом ее осуществившим. Так, Суд, анализируя положения ст. 222 ГК РФ, пришел к выводу о том, что указанная статья не допускает возможности признания права собственности на самовольную постройку, возведенную на земельном участке, принадлежащем заявителю на праве аренды²¹.

Действующая редакция п. 3 ст. 233 ГК РФ, лишившая застройщика  возможности признать право собственности на постройку за собой, вступила в силу в 2006 г.; ранее у него была возможность приобрести право собственности на постройку в том случае, если земельный участок был предоставлен ему после строительства. Таким образом, теперь требовать признания указанного права за собой вправе лишь собственник или субъект иного указанного в данной статье ограниченного вещного права на земельный участок.