Приватизация жилых помещений

Право собственности на жилище, переходящее гражданину в порядке приватизации, возникает на основании юридического состава, включающего в себя два юридических факта: договор и акт государственной регистрации права.

ГЛАВА 2. ПОРЯДОК И ОСОБЕННОСТИ ПРИВАТИЗАЦИИ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ ПОМЕЩЕНИЙ

§ 1. Приватизация и деприватизация жилых помещений.

Расторжение договора о приватизации и, соответственно, передача (возвращение) жилого помещения в государственную или муниципальную собственность и возвращение гражданам правового положения нанимателей в литературе и на практике получили название "деприватизация", или "расприватизация".

Одними из оснований для изменения особого правового режима жилого помещения, обусловленного целями его использования, являются приватизация и расприватизация (деприватизация) жилого помещения, когда жилое помещение переходит из жилищного фонда социального использования в индивидуальный жилищный фонд и наоборот.

Вопросы расприватизации (деприватизации) как и приватизации жилого помещения урегулированы ранее упомянутым Законом «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»[15],а также статьями 2, 19, 20 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Вводный закон)[16]. 

Ст. 1 Закона о приватизации дает понятие приватизации жилищного фонда РФ. А Статьей 4 Закона о приватизации предусмотрен запрет на приватизацию жилых помещений, находящихся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебных жилых помещений, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных.

Следует отметить, что указанный запрет неоднократно был предметом рассмотрения в Конституционном Суде РФ. Как указал Конституционный Суд РФ, определение круга объектов, не подлежащих приватизации, нельзя считать ограничением прав и свобод человека и гражданина, если целевое назначение жилого помещения, место его нахождения и другие обстоятельства, обуславливающие особенности правового режима жилья, исключают возможность передачи его в частную собственность. Определение круга объектов, не подлежащих приватизации, признано Конституционным Судом РФ не противоречащим Конституции РФ. Вместе с тем нельзя не отметить, что предусмотренный статьей 4 Закона о приватизации круг объектов, не подлежащих приватизации, нуждается в существенной корректировке с учетом действующего законодательства. Прежде всего, это относится к запрету приватизации:

- во-первых, жилых помещений, находящихся в аварийном состоянии;

- во-вторых, жилых помещений, находящихся в общежитиях, и служебных жилых помещений.

Относительно первой категории жилых помещений представляется правильным установить запрет приватизации не только «аварийных» жилых помещений, а всех жилых помещений, которые признаны непригодными для проживания граждан. По мнению В.В. Былкова, применение в отношении жилого помещения понятия «аварийное состояние» вызывает определенные сложности, так как законодатель употребляет понятие «аварийный» только в отношении многоквартирного дома (ст. 32 ЖК РФ), тогда как в отношении жилого помещения используется понятие «непригодный для проживания» (ст. 12-15, 57, 73, 85, 87 ЖК РФ).Соотношение части и целого. Аварийность является специальным случаем или одной из причин непригодности[17]. 

Что касается жилых помещений, находящихся в общежитиях, и служебных жилых помещений, то запрет на их приватизацию сформулирован слишком узко. Согласно ст. 92 ЖК РФ, к специализированным жилым помещениям помимо служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях относятся также жилые помещения маневренного фонда; жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения; жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев; жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами; жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан. Причем в отношении всех этих видов действует общий запрет отчуждения, в том числе приватизации (ч. 2 ст. 92 ЖК РФ).

По мнению главного специалиста Самарской Губернской Думы, члена Ассоциация юристов России В.П. Макеева представляется необходимым внести изменение в ст. 4 Закона о приватизации, изложив первый абзац в новой редакции: «Не подлежат приватизации жилые помещения, признанные непригодными для проживания граждан, находящиеся в домах закрытых военных городков, а также специализированные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения»[18].

Таким образом, граждане получат возможность приватизировать и отчуждать ряд жилых помещений, ранее относимых к специализированному жилищному фонду, в отношении которых была запрещена приватизация.

Порядок передачи жилых помещений в собственность в результате приватизации установлен в ст. 6 Закона о приватизации.

Передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных жилых помещений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными унитарными предприятиями, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, государственными или муниципальными учреждениями, казенными предприятиями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд.

В случае осуществления передачи унитарными и казенными предприятиями, а также учреждениями согласия собственника в лице соответствующего органа по управлению государственным или муниципальным имуществом не требуется.

Как отмечают Е.А. Киндеева и М.Г. Пискунова, статьей 217 ГК РФ установлен приоритет норм приватизационного законодательства перед нормами ГК РФ о порядке прекращения права государственной (муниципальной) собственности; из этого следует, что нормы главы 19 ГК РФ в части получения согласия собственника имущества при распоряжении этим имуществом предприятиями или учреждениями не применяются. 

Решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи следующих документов:

- заявление (заявления) на приватизацию занимаемого жилого помещения, подписанное всеми совершеннолетними, а также несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет членами семьи нанимателя;

- документ, подтверждающий право граждан на пользование жилым помещением (договор социального найма, ордер на жилое помещение);

- справка, подтверждающая, что ранее право на приватизацию жилья не было использовано;

- разрешение органов опеки и попечительства в случаях отказа от включения несовершеннолетних в число участников общей собственности на приватизируемое жилое помещение.

Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, который заключается с гражданином от имени собственника органами государственной власти или органами местного самоуправления или предприятиями, учреждениями, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится соответствующее жилое помещение. Нотариального удостоверения договора передачи и государственной регистрации не требуется. Государственной регистрации подлежит только переход права собственности к гражданам, приватизирующим жилые помещения (ст. 7 Закона о приватизации).

По мнению Е.А. Чефрановой, договор передачи в рамках приватизации, имея безвозмездный характер, сходен с договором дарения. 

По нашему мнению, договор передачи жилого помещения из государственной или муниципальной собственности в собственность граждан и договор дарения, не смотря на общие признаки, различаются. При приватизации жилого помещения происходит изменение особого правового режима жилого помещения, поскольку жилое помещение переходит из жилищного фонда социального использования в индивидуальный жилищный фонд, т.е. меняется цель его использования. Как справедливо отмечает И.В. Качалова, передача жилого помещения при приватизации связана прежде всего с существенными изменениями правового режима жилой площади (объекта этих отношений). В отличие от приватизации передача жилого помещения по договору дарения не влечет изменения особого правового режима переданного жилого помещения, поскольку при такой передаче цель использования жилого помещения не меняется.

От приватизации следует отличать расприватизацию (деприватизацию) жилого помещения, которая представляет собой обратный процесс, когда жилое помещение переходит из индивидуального жилищного фонда в жилищный фонд социального использования.

Вопросы расприватизации урегулированы статьей 9.1 Закона о приватизации, согласно которой граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с этими гражданами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления соответствующих муниципальных образований.

Как следует из указанных норм, расприватизация может осуществляться при наличии следующих условий:

- приватизированное жилое помещение должно быть для гражданина единственным местом постоянного проживания;

- оно должно быть свободным от обязательств (например, не передано в залог).

П.В. Крашенников отмечает неточность формулировки первого условия расприватизации. Речь идет о термине «единственное место постоянного проживания». Известно, что в ст. 20 ГК РФ указывается на то, что местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Двух или более постоянных мест жительства быть не может, поскольку одно из них уже никак не постоянное[19].

Следует отметить, что если первое условие имеет только неточную формулировку, не способную создать сколько-нибудь существенную проблему, то второе условие на практике вызывает сложность. Именно условие расприватизации о том, что жилое помещение должно быть свободным от обязательств, стало предметом рассмотрения в Конституционном Суде РФ. Неконституционность данной нормы заявители усматривали в том, что судебные и иные правоприменительные органы относят права членов семьи собственника, вселенных в жилое помещение после его приватизации, к обременению, препятствующему расторжению договора передачи жилья в собственность и его последующей расприватизации. Конституционный Суд в Определении от 21 декабря 2004 г. № 425-О , отказывая в рассмотрении поданной жалобы по существу, квалифицировал поставленный в ней вопрос как вопрос о правильности толкования судебными и иными правоприменительными органами понятия «обязательство» и о возможности отнесения его к числу «обременений» и указал, что к его компетенции не относится выработка соответствующих понятий и проверка законности и обоснованности конкретных правоприменительных решений.

Механизм передачи жилых помещений в муниципальную собственность при расприватизации предусматривается органами местного самоуправления. Так, например, Решением Думы городского округа Жигулевск Самарской области от 26 апреля 2007 г. № 161 утвержден Порядок передачи гражданами приватизированных жилых помещений в муниципальную собственность городского округа Жигулевск. Данный Порядок определяет орган, уполномоченный рассматривать вопрос о расприватизации (мэр городского округа Жигулевск), а также перечень документов; сроки рассмотрения данного вопроса (в течение 30 дней).

При этом порядок передачи малоимущими гражданами приватизированных жилых помещений в собственность муниципального района Похвистневский, утвержденный Постановлением Собрания представителей муниципального района Похвистневский Самарской области от 24 марта 2006 г. № 69-СП, предусматривает при расприватизации заключение договора о передаче жилого помещения в муниципальную собственность между собственником жилого помещения и Администрацией района, на основании которого постановлением Главы района жилое помещение включается в муниципальную собственность.

Говоря об основании для расприватизации - о договоре передачи жилого помещения в государственную или муниципальную собственность, нельзя не отметить, что речь в данном случае идет о заключении нового договора, а не о расторжении договора приватизации. Как верно отмечает П. В. Крашенинников, исполненный договор приватизации нельзя расторгнуть, поскольку обязательство по нему уже прекратилось в момент передачи жилого помещения, то есть вследствие его надлежащего исполнения (ст. 408 ГК РФ). О расторжении договора приватизации может идти речь, когда договор еще не исполнен (полностью или частично). Как отмечает Е.А. Кинзакова, если договор к моменту последующей расприватизации полностью исполнен, то расторгать нечего. Передача при расприватизации осуществляется не в форме расторжения договора приватизации, а в форме заключения отдельного договора о передаче жилого помещения в государственную или муниципальную собственность[20].

От расприватизации как передачи жилого помещения в государственную или муниципальную собственность следует отличать последствия недействительности договора приватизации, реституцию. Согласно ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, поэтому считается, что гражданин не приобрел право частной собственности на жилое помещение по недействительному договору приватизации. Поскольку в данном случае гражданина нельзя назвать приватизировавшим жилое помещение, то в силу ст. 9.1 Закона о приватизации и ст. 20 Вводного закона реституцию как последствие недействительности договора приватизации нельзя назвать расприватизацией[21].