Предоставление и использование служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях

Похожая норма содержится в ст. 7 Жилищного кодекса РСФСР, согласно которой жилые помещения предназначены  для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений и общежитий. Предоставление помещений для нужд промышленного характера запрещается.

В отличие от прежнего законодательства, Гражданский кодекс Российской Федерации  предусмотрел ответственность собственников  за использование жилого помещения  не по назначению. Согласно ст. 293 ГК РФ, если собственник жилого помещения  использует его не по назначению или  систематически нарушает права и  интересы соседей, орган местного самоуправления может предупредить собственника о  необходимости устранить нарушения. В тех случаях, когда, несмотря на предупреждение, собственник продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

К пределам осуществления права  собственности на жилище следует  также отнести необходимость надлежащего обращения с жилым помещением, то есть соблюдение санитарно-гигиенических требований, строительных норм и правил, противопожарных норм и т.п., необходимых для нормальной эксплуатации, как данного жилого помещения, так и иной недвижимости в жилищной сфере, расположенной в этом доме. Например, собственник жилья в многоквартирном доме не вправе без разрешения соответствующих органов переустраивать квартиру, устанавливать дополнительное отопительное или иное оборудование и т.д. В качестве крайней меры к собственнику за бесхозяйственное обращение с принадлежащим ему жилым помещением, допускающим его разрушение, ГК РФ в той же 293 статье предусматривает прекращение права собственности.

Судебные ограничения права собственности на жилье возникают в случаях оспоримости права собственности на жилье, то есть когда право на жилое помещение поставлено под сомнение. Это могут быть иски о расторжении или изменении договора купли-продажи, мены, дарения, о признании недействительным обмена жилыми помещениями. В случае таких споров до разрешения судом вопроса о праве на жилое помещение правомочие распоряжения будет ограничено.

Договорные стеснения права собственности на жилые помещения возможны и когда субъекты гражданско-правовых отношений налагают ограничения на одну из сторон соглашения при заключении договоров ипотеки, пожизненного содержания с иждивением, найма жилья и некоторых других.

По общему правилу, установленному статьями 346 ГК РФ и 37 Закона Российской Федерации «О залоге», передача жилого помещения в залог не лишает залогодателя права распоряжаться им. Изъятия  из этого правила могут быть установлены  законом или договором. Например, договором о залоге может предусматриваться, что залогодатель не вправе распоряжаться заложенным жилым помещением, либо может быть установлен запрет на совершение некоторых актов распоряжения (допустим, не вправе совершать сделки, влекущие переход права собственности).

Ограничения права собственности  возможны и при заключении договора пожизненного содержания с иждивением, предусмотренного § 4 главы 33 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому собственник вправе произвести отчуждение жилища, при этом плательщиком ренты и должником по другим обязательствам, вытекающим из такого договора, становится приобретатель, то есть налицо обременение  приобретенного жилья. Кроме того, получатель ренты в обеспечение обязательства  плательщика ренты приобретает  право залога на это имущество.

При заключении договора найма жилого помещения собственник, как заключивший  соглашение, так и приобретший  жилье после заключения договора найма, если иное не предусмотрено соглашением  сторон, может быть ограничен или  вообще лишен права пользования  жилым помещением на срок действия договора. В таком случае право использовать жилище имеется у нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан. Согласно ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет изменения или прекращения договора. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора.

В правовой литературе вопрос о приватизации служебных жилых помещений поднимается  крайне редко и, в основном, в описательном плане, тогда как проблеме приватизации коммунальных квартир посвящено  немало исследований, содержащих самые  различные взгляды и рекомендации. Некоторые авторы полагают возможным  осуществление приватизации коммунальных квартир только при наличии согласия всех соседей - нанимателей жилых  помещений, расположенных в этой квартире.⁹ Другие считают, что самостоятельность договора найма жилого помещения дает основания для принятия решений о возможности приватизации собственнику или его представителю и не обусловлено волей соседей.¹⁰ Поддерживая вторую позицию, добавим, что, исходя из смысла ч. 2 ст. 4 закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», возможно не только общее решение о приватизации служебных жилых помещений и коммунальных квартир, принадлежащих определенному государственному органу или муниципальному образованию, ведомству либо предприятию (учреждению), но и их решение о приватизации отдельных жилых помещений конкретными лицами. Такой вывод можно обосновать и тем, что, согласно п. 2 ст. 209 ГК, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам. Аналогичное правомочие признано и за предприятиями и учреждениями, имеющими имущество на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления. Поскольку им предоставлено право принимать решения о приватизации служебных и коммунальных жилых помещений, то они могут самостоятельно избрать способ реализации этого права, включая решение о приватизации конкретных жилых помещений.

Кроме того, следует иметь в виду, что Федеральный закон «Об  общих принципах местного самоуправления»  от 12 августа 1995 г.¹¹ дает возможность органам местного самоуправления самостоятельно решать вопросы распоряжения принадлежащим муниципальному образованию имуществом. Следовательно, только орган местного самоуправления решает, приватизировать или нет служебные муниципальные квартиры, обусловливать ли такую передачу жилья какими-либо сроками или нет и т.п.

Строго говоря, приватизация жилых  помещений в служебных и коммунальных квартирах полностью отдана на усмотрение собственников и иных владельцев жилищного фонда, что по отношению  к служебному жилью вполне оправдано, поскольку данное жилище служит не столько удовлетворению жилищных потребностей граждан, сколько интересам организации, его предоставившей. Что касается коммунальных квартир, то объяснить  подобную конструкцию трудно. Скорее всего, законодатель учитывал, что массовая приватизация коммунальных квартир  может создать трудно разрешимые проблемы для государства и для  тех, кому принадлежит государственный  и муниципальный жилищные фонды. Что же касается граждан, проживающих  в коммунальных квартирах, то их интересы остались на втором плане.

В законодательстве Российской Федерации  важной новацией, связанной с развитием  приватизации жилья и постепенной  ликвидацией коммунальных квартир, нужно признать норму, содержащуюся в ч. 3 ст. 16 Закона РФ от 24 декабря 1992г. «Об основах федеральной жилищной политики». В ней предусматривается  право нанимателя, проживающего в  коммунальной квартире, приобрести для каждого из других нанимателей этой квартиры, (с их согласия), жилые помещения и передать эти помещения в их собственность с тем, что этот наниматель займет все освободившиеся помещения квартиры без дополнительной платы и приватизирует всю квартиру в установленном порядке. В результате все граждане, занимавшие коммунальную квартиру в качестве нанимателей, а также члены их семей, станут собственниками жилых помещений, а коммунальная квартира превратится в индивидуальную. Особенность данной операции в том, что гражданин, пожелавший приватизировать коммунальную квартиру, фактически должен ее купить, поскольку он обеспечивает бывших соседей жилыми помещениями за свой счет (хотя возможны случаи, когда эти помещения были получены им по наследству либо договору дарения, то есть не на основании договора купли-продажи).

3. Порядок предоставления  и условия пользования служебными  жилыми помещениями.

Служебные жилые помещения, согласно Жилищному Кодексу, предназначены  для проживания граждан в связи  с характером их трудовых отношений  с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным  унитарным предприятием, государственным  или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную  должность Российской Федерации  или государственную должность  субъекта Российской Федерации либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления (ст. 93 ЖК РФ).

Предназначение служебных  жилых помещений в основном заключается  в том, что они созданы для  заселения гражданами, которые в  связи с характером их трудовых (служебных) отношений должны проживать по месту  работы или вблизи от него. Служебные  жилые помещения предоставляются  гражданам в связи с характером их трудовых отношений с государственным  предприятием либо государственным  или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной  власти или органы местного самоуправления.

В качестве служебных, согласно законодательству, используются жилые  дома, жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Включение жилых помещений в  число служебных и исключение из их числа осуществляется на основании  решения органа местного самоуправления. К категории служебных должны быть отнесены только свободные жилые  помещения. Под служебные жилые  помещения выделяются отдельные  квартиры (ст. 92 ЖК РФ).

Хотелось бы отметить ряд  принципиально новых черт правового  регулирования служебных жилых  помещений. Так, ЖК РФ в отличие от ЖК РСФСР не предусматривает возможности  включения жилого помещения в  доме жилищно-строительного (жилищного) кооператива в число служебных (ранее это было возможно только с согласия общего собрания членов кооператива).

Категории граждан, которым  предоставляются служебные жилые  помещения, устанавливается:

1) органом государственной  власти Российской Федерации  в жилищном фонде Российской  Федерации;

2) органом государственной  власти субъекта Российской Федерации  в жилищном фонде субъекта  Российской Федерации;

3) органом местного самоуправления  в муниципальном жилищном фонде  (ст. 93 ЖК РФ).

Предоставление служебного жилого помещения не преследует цели создания надлежащих жилищно-бытовых  условий для выполнения трудовых или служебных обязанностей гражданами. В то же время военнослужащим, обеспечиваемым служебными жилыми помещениями на весь срок военной службы, они могут  предоставляться и для улучшения  их жилищных условий.

В связи с принятием  Федерального закона от 22 августа 2004 г. N 122-ФЗ с 1 января 2005 г. все военнослужащие, проходящие военную службу по контракту, и члены их семей на время службы обеспечиваются служебными жилыми помещениями (а на первые пять лет службы военнослужащим, заключившим контракт о прохождении  военной службы до 1 января 1998 г., также  могут предоставляться и общежития).

Таким образом, нормативно выделены юридические признаки служебного жилого помещения:

- назначение помещения;

- заселение определенным  кругом лиц (в том числе военнослужащими);

- нахождение жилого помещения,  как правило, в служебном здании, вблизи предприятия или организации  (на территории военного городка  или в непосредственной близости  от него);

- включение помещения  в число служебных решением  местной администрации (органа  местного самоуправления)¹².

ЖК РФ определяет порядок  предоставления служебных жилых  помещений и пользования ими. Согласно ст. 104 ЖК РФ служебные жилые  помещения предоставляются гражданам  в виде отдельной квартиры.

Служебное жилое помещение  предоставляется гражданам, не обеспеченным жильем в данном населенном пункте. Жилое помещение, отнесенное к категории  служебного, должно быть благоустроенным  применительно к условиям данного  населенного пункта, отвечать установленным  санитарным и техническим правилам и нормам. Решение о предоставлении служебного жилого помещения является основанием для заключения договора найма служебного жилого помещения (ст. 93 ЖК РФ).

С учетом изложенного, по моему  мнению, в настоящее время служебные  жилые помещения можно определить как помещения, находящиеся в  домах государственного и муниципального жилищных фондов и предназначенные  для заселения гражданами, которые  в связи с характером их трудовых отношений должны проживать в  непосредственной близости от места  работы. К служебным жилым помещениям могут относиться также помещения, предоставляемые лицам, занимающим выборные должности, работающим по контрактам или по срочным трудовым договорам, отдельным категориям военнослужащих, а также иным лицам, предусмотренным  законодательством Российской Федерации  и ее субъектов.

Служебные жилые помещения, согласно российскому законодательству, являются объектами специализированного  жилищного фонда, смысл существования  которого заключается в создании группы жилья, необходимого для социальной политики государства, обороны, управления, а также функционирования некоторых  специальных объектов, существование  которых неотделимо от людей, их обслуживающих  (например, лесное хозяйство, лесничество и т.п.). В целом, служебные жилые помещение предоставляются в пользование, а не в собственность, и предоставление служебного жилья регулируется государством.

Служебные жилые помещения  предоставляются по решению администрации  предприятия, учреждения, организации, органа управления кооперативной и  иной общественной организации, в ведении  которых находятся эти помещения. На основании принятого решения органом местной администрации гражданину выдается ордер на служебное жилое помещение.