Предоставление и использование служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях

Правовой режим семей, живущих в общежитиях, зависит  от условий их проживания. Если члены  семьи пользуются жилой площадью в общежитии на условиях, установленных  для общежития, то на них распространяются нормы, регулирующие проживание в общежитиях. Если же семья, проживающая в отдельной  комнате в общежитии, на общих  основаниях оплачивает жилую площадь  и коммунальные услуги по установленным  ставкам, а не по ставкам для общежитий, то на членов данной семьи должны распространяться нормы, регулирующие отношения по найму  жилых помещений. Кроме того, необходимо также учитывать, что в составе жилищного фонда имеются жилые дома для малосемейных граждан, режим пользования которыми существенно отличается от режима пользования "семейными общежитиями" и приближается к общему режиму жилых домов.

В-третьих, жилые помещения  маневренного фонда (например, предоставляемые  гражданам, выселяемым на период проведения капитального ремонта или реконструкции  занимаемого ими помещения). Согласно ст. 95 ЖК РФ жилые помещения маневренного фонда предназначены для временного проживания:

Специализированный жилищный фонд включает в себя различные виды и категории помещений. Часть из них (служебные жилые помещения, общежития) созданы для временного проживания граждан и связаны с характером их деятельности. Другая часть жилых помещений данного жилищного фонда создана Законодателем в обеспечении функции социальной поддержки слабо социально защищенных слоев населения: инвалидов, ветеранов, одиноких, престарелых, беженцев и вынужденных переселенцев и др. Большую часть специализированных жилых помещений составляют служебных, правовое регулирование которых на практике вызывает много вопросов.

2.2. Проблемы осуществления  прав на служебные жилые помещения

Служебные жилые помещения, так  же как и жилые помещения, в  общежитиях, помещения маневренного фонда, социального обслуживания населения, для временного поселения вынужденных  переселенцев, а так же жилые помещения  фонда для временного поселения  лиц, признанных беженцами и жилые  помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан  относится к так называемому  специализированному жилому фонду. В качестве служебного жилого помещения  могут быть использованы как отдельные  жилые помещения, такие как отдельная  квартира или дом, но и их части  – отдельная комната в квартире или часть жилого дома.

Служебное помещение может быть предоставлено не любому из нас с  вами, а лицам, которые вправе его  иметь в силу специфики своей  трудовой деятельности. Так кто же имеет право на получение служебного жилья и в связи с чем? Как  получить служебную квартиру? Такие жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием (работники коммунальных служб, почтовые работники и т.д.), государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы (военнослужащие, сотрудники правоохранительных органов – ФСБ, контрразведка, милиция, МЧС и др.), в связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта Российской Федерации либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления (депутаты всех уровней).

Все вопросы предоставления или  выселения из служебного жилого помещения, а так же правовой статус служебной  квартиры определяется жилищным законодательством  РФ, а именно разделом 4 Жилищного  кодекса РФ, Основами жилищной политики или жилищными кодексами субъектов РФ, ведомственными нормативными актами организаций, в ведении которых находятся служебная жилая площадь.

Для получения служебной квартиры необходимо, что бы вы занимали должности, согласно действующему законодательству, о котором мною было упомянуто  выше. Жилое помещение предоставляется  путём заключения договора найма  служебного (специализированного) жилого помещения. Договор найма специализированного  жилого помещения заключается на основании решения о предоставлении такого помещения. Данный договор (типовой  договор найма служебной квартиры утверждается уполномоченным Федеральным  органом исполнительной власти) заключается  в письменном виде на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной должности  Российской Федерации, государственной  должности субъекта Российской Федерации  или на выборной должности. Я подчёркиваю, что именно на период трудовых отношений  или службы.

В договоре найма специализированного  жилого помещения определяются предмет  договора, права и обязанности  сторон по пользованию специализированным жилым помещением. Порядок пользования специализированным жилым помещением определяется общими правилами пользования жилыми помещениями и определяются статьёй 65, частями 3 и 4 статьи 67 и статьей 69 Жилищного кодекса, за исключением пользования служебными жилыми помещениями, к пользованию которыми по договорам найма таких помещений применяются правила, предусмотренные частями 2 - 4 статьи 31, статьей 65 и частями 3 и 4 статьи 67 настоящего Жилищного кодекса.

В силу специфики правового положения  служебного жилого помещения законом  установлены некоторые ограничения  прав нанимателя такого помещения по сравнению с жилым помещением по договору социального найма. Какие  же основные ограничения накладывает  закон на нанимателя такого помещения? Ну, во-первых, наниматель жилого помещения не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также передавать его в поднаем; Во-вторых, запрещена приватизация служебных квартир, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных.

Законом установлены обстоятельства, которые позволяют прекратить действие договора найма такого помещения, а  именно:

• Прекращение трудовых отношений либо пребывания на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения;
• Утрата (разрушение) такого помещения;
• Переход права собственности на служебное помещение, а так же передача такого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу, за исключением, если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником – нанимателем такого жилого помещения;
• Другие обстоятельства.

После того, как произошло, по тем  или иным причинам, расторжение или  прекращение договора найма служебного жилого помещения, возникает резонный вопрос, а кого могут выселить из такого помещение? Всех, за исключением  случаев, предусмотренных частью 2 статьи 102 Жилищного кодекса РФ, а именно:

1) члены семьи военнослужащих, должностных  лиц, сотрудников органов внутренних  дел, органов федеральной службы  безопасности, таможенных органов  Российской Федерации, органов  государственной противопожарной  службы, органов по контролю за  оборотом наркотических средств  и психотропных веществ, учреждений  и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;

2) пенсионеры по старости;

3) члены семьи работника, которому  было предоставлено служебное  жилое помещение или жилое  помещение в общежитии и который  умер;

4) инвалиды I или II групп, инвалидность  которых наступила вследствие  трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II групп, инвалидность  которых наступила вследствие  профессионального заболевания  в связи с исполнением трудовых  обязанностей, инвалиды из числа  военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения,  контузии или увечья, полученных  при исполнении обязанностей  военной службы либо вследствие  заболевания, связанного с исполнением  обязанностей военной службы.

Если вы подпадаете под эти категории  граждан, то вас не имеют право  выселить из такого помещения, однако это не значит, что ваши права  на это помещение сохранились  как на помещение социального  найма, конечно нет. Дело в том, что  вы, оставаясь в этом помещение, не сможете его приватизировать  и тем самым стать его собственником. Дело в том, что согласно действующему законодательству о приватизации, служебные  жилые помещения не могут быть приватизированы гражданами, проживающие  в них.

Можно ли вам защитить ваши права  на данное служебное помещение и  воспользоваться своим законным правом на разовую бесплатную приватизацию жилого помещения? Отвечу прямо, да можно, однако это потребует некоторых  усилий и отстоять свои права в  судебном порядке. Для защиты своих  прав вы можете воспользоваться помощью  грамотного адвоката или юриста в  области жилищных правоотношений. Именно жилищный адвокат защитит вас.

Осуществляемое в Российской Федерации  преобразование жилищных отношений  поставило перед законодателем  и юридической наукой задачу решить многочисленные и ранее неизвестные проблемы, среди которых одно из первых мест занимает проблема регламентации и реализации права собственности на жилое помещение.

Правовое регулирование отношений  собственности на жилое помещение  содержится в ряде законодательных  актов, принятых в последние годы, в первую очередь в Гражданском  кодексе Российской Федерации. В ГК РФ впервые в истории отечественной кодификации появилась целая глава, посвященная праву собственности и другим вещным правам на жилые помещения. Действовавшие до введения в действие первой части ГК

В настоящее время проблема осуществления прав на служебные жилые помещения требует всестороннего изучения на новом уровне, с учетом практики применения новейшего законодательства о праве собственности на жилище, а также с учетом того, что многие аспекты права собственности на жилые помещения не получили пока надлежащего законодательного урегулирования. Что же касается имеющихся правовых решений, то они в ряде случаев нуждаются в развитии и совершенствовании, в научном обосновании, в разработке концепции регламентации отношений собственности в жилищной сфере.

Предыдущие отечественные кодификации  гражданского законодательства не предусматривали  специальных глав, посвященных праву  собственности на такой объект, как  жилые помещения. Объяснять это  можно различными причинами. Однако главная, на мой взгляд, состоит в том, что вплоть до недавнего времени основная часть жилищного фонда России находилась в государственной собственности. Жилые помещения этого фонда сдавались в наем, а отношения, складывающиеся в связи с этим, регламентировались - первоначально главой в Гражданском кодексе РСФСР 1964 г.,⁶ а затем Основами жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик 1981 г.⁷ и ЖК РСФСР 1983 г.⁸

Одним из важнейших средств правового  регулирования отношений собственности  на жилые помещения является установление пределов осуществления и ограничения  права собственности.

В отечественном гражданско-правовом регулировании пределы осуществления  и ограничения права собственности  можно разделить на три периода. Первый период длился, до октября 1917 года. Второй - «советский» - от октября 1917 до начала 90-х годов настоящего столетия. Третий период - это период экономических  реформ, берущий свое начало от 90-х  годов и продолжающийся до настоящего времени.

Советское законодательство устанавливало  потребительское назначение имущества, находящегося в личной собственности  граждан, и прямо запрещало извлекать  доходы, не относящиеся к трудовым (ст. 13 Конституции Союза ССР, ст. 13 Конституции РСФСР, ст. 111 ГК РСФСР). Земля в этот период принадлежала только государству.

Стеснения владения, пользования и  распоряжения жилыми помещениями, принадлежащими каким-либо субъектам, могут быть трех видов:

во-первых, законодательные - пределы, установленные федеральными законодательными актами;

во-вторых, судебные - ограничения, вызванные  оспоримостью права собственности на жилье;

в-третьих, договорные - ограничения, обусловленные соглашением сторон.

Спектр законодательных пределов осуществления права собственности  на жилые помещения достаточно широк  и включает в себя как общие  пределы, относящиеся к любому имуществу, так и пределы права собственности, касающиеся недвижимого имущества, среди которых особо следует  выделить пределы, непосредственно  обусловливающие права собственников  жилых помещений.

Общие пределы осуществления права  собственности, относящиеся к любому имуществу, закреплены в ст. 209 ГК РФ, где говорится о том, что осуществление права собственности не должно нарушать прав и охраняемых законом интересов других лиц.

К пределам осуществления прав, касающихся пользователей недвижимого имущества, следует отнести пределы, относящиеся  к осуществлению прав на земельный  участок, как таковой, либо являющийся составной частью другого объекта. Российское земельное законодательство устанавливает строго целевое назначение земельных участков, исходя из состава  земель и целей получения их в  пользование.

Регламентируя отношения, связанные  с недвижимостью в жилищной сфере, этот принцип проецируется и на право  собственности на жилые помещения. Как следует из ст. 209 ГК РФ, и прямо указывается в ст. 3 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», осуществление права собственности на жилое помещение не должно нарушать прав и охраняемых действующим законодательством интересов других лиц, то есть пределы обусловливаются основанными на закрепленных в законодательстве правах и интересах субъектов гражданского права.

Все жилые помещения, независимо от фондовой принадлежности и оснований  владения и пользования, имеют исключительно целевое назначение. В соответствии со ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации жилые помещения предназначаются для проживания граждан, гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора. При этом размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.