ГК  содержит нормы о нотариальном удостоверении  следующих сделок:

• доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы (п. 2 ст. 185);
• совершение передоверия по доверенности (п. 3 ст. 187);
• договор о залоге имущества в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен (п. 2 ст. 339);
• уступка требования, основанного на сделке, совершенной в нотариальной форме (п. 1 ст. 389);
• договор ренты во всех его разновидностях (ст. 584);
• составление завещания (ст. 540 ГК 1964)³².

     Временами сформировавшаяся практика хозяйственного оборота вынуждает граждан облекать сделку в нотариальную форму, хотя ни законом, ни соглашением сторон это не предусматривается. Например, купля-продажа автомобилей между гражданами может совершаться в простой письменной форме и не требовать нотариального удостоверения, тем не менее, выработавшаяся практика регистрации транспортных средств органами ГАИ заставляет граждан заключать договор в нотариальной форме.

     Документ, заключающий в себя удостоверительную надпись, обязан отвечать требованиям ст. 160 ГК. Следственно, данный документ, как правило, содержит реквизиты, которые обязательны для письменной сделки вообще. В случаях несоответствия документа данным требованиям нотариус или иное должностное лицо должны отказать в нотариальном удостоверении сделки³³.

     Нотариальное  удостоверение сделки выполняется государственными и частными нотариусами согласно правилам Основ законодательства о нотариате и Инструкции о порядке совершения нотариальных действий государственными нотариальными конторами РСФСР, утв. Приказом Минюста РСФСР от 6 января 1987 года. Другие лица, имеющие право совершать нотариальные действия - должностные лица органов исполнительной власти, которые уполномочены на совершение данных действий при отсутствии в населенном пункте нотариуса. Правом на совершение нотариальных действий обладают также консулы Российской Федерации согласно статье 45 Консульского устава СССР, утв. Президиумом Верховного Совета СССР 25 июня 1976 г.. Статьи 46 - 53 Консульского устава предусматривают отдельные дополнительные правила, касающиеся совершения таких нотариальных действий³⁴. В некоторых случаях, предусматривающийся законодательными актами России, правом на совершение удостоверительных надписей обладают и иные должностные лица, к примеру, капитаны судов загранплавания, командиры воинских частей, главные врачи, консулы и т.д. Удостоверительная надпись признается совершенной после уплаты государственной пошлины.

     При несоблюдении нотариальной формы применяются более жесткие меры, чем при несоблюдении простой письменной формы. Оно приводит к недействительности сделки. Например, в своем определении Волгоградский областной суд № 33-7263/08, отказал в иске обратившемуся в суд гражданину, мотивируя свое решение тем, что заключенная сторонами сделка не была нотариально удостоверена, в то время как ст.161 ГК РФ предусматривает обязательное нотариальное удостоверение сделок, заключенных между гражданами на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда.

     Следовательно, правило о нотариальной форме - обязательный формальный момент действительности сделки при наличии условия о том, что закон либо соглашение сторон предусматривают нотариальную форму (п. 1 ст. 165 ГК)³⁵. Тем не менее, законом (п. 2, 3 ст. 165 ГК РФ) допускаются исключения из этого правила. Например, если одной из сторон полностью или частично сделка, требующая нотариального удостоверения, исполнена, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд имеет право по требованию исполнившей стороны признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется³⁶.

     Иногда  для совершения сделки требуется  не только е нотариальное удостоверение, но и ее государственная регистрация.

     1.6. Государственная регистрация сделок

     Многие  из сделок, даже будучи совершенных в надлежащей форме, сами по себе не порождают гражданские права и обязанности. Указанные юридические последствия могут возникнуть лишь в случае соединения сделки с такими юридическими фактами, как государственная регистрация сделки или государственная регистрация прав на имущество. Вследствие этого гражданское право располагает правилами касающимися того, что:

1. сделка, которая подлежит государственной регистрации, порождает права и обязанности с момента ее государственной регистрации (ст. 164 ГК);
2. права на имущество, которые подлежат государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него (п. 2 ст. 8 ГК).

     При несоблюдении требований закона о государственной регистрации сделки она признается недействительной (п. 1 ст. 165 ГК). Наряду с этим, само совершение сделки, которая требует государственной регистрации, порождает у сторон право требовать друг от друга исполнения обязанности по ее государственной регистрации. Поэтому если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (п. 3 ст. 165 ГК). При этом сторона, уклоняющаяся от государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в регистрации сделки (п. 4 ст. 165 ГК).

     В некоторых случаях для достижения своих целей участники сделки должны подвергнуть государственной  регистрации не только саму сделку, но и переход права, вытекающего из нее. Так, сделка продажи предприятия считается заключенной с момента ее государственной регистрации (п. 3. ст. 560 ГК), а право собственности на предприятие переходит к покупателю только с момента государственной регистрации этого права (п. 1 ст. 564 ГК). Сама сделка продажи предприятия, совершенная в надлежащей форме и подвергнутая в установленном порядке государственной регистрации, не порождает перехода права собственности на него, но создает иные гражданско-правовые последствия. Так, в соответствии с п. 3 ст. 564 ГК покупатель предприятия, которому оно передано до перехода права собственности, вправе до государственной регистрации этого права распоряжаться имуществом и правами, входящими в состав переданного предприятия, в той мере, в какой это необходимо для целей, для которых предприятие было приобретено³⁷.

     Требование  государственной регистрации не может быть установлено соглашением  сторон, т.е. стороны не вправе требовать  регистрации сделки с имуществом, если его регистрация не предусмотрена законом.

     Государственная регистрация проводится только в  соответствии с требованиями закона и включает в себя:

• прием документов, необходимых для государственной регистрации;
• правовую экспертизу документов и законности совершаемой сделки;
• установление отсутствия противоречий между заявленными требованиями о регистрации и уже зарегистрированными правами на данный объект;
• внесение информации о совершенных сделках в Единый государственный реестр;
• совершение надписей на правоустанавливающих документах.

     Закон различает регистрацию прав на недвижимое имущество и регистрацию сделок с недвижимым имуществом.

     В отношении сделок, влекущих переход  права собственности, требование регистрации  самой сделки, как правило, отсутствует, поскольку государственной регистрации подлежит переход права собственности. Исключение составляют договоры продажи жилых помещений (п.2 ст.558 ГК РФ), предприятий (п.3 ст. 560 ГК РФ), а также договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты (ст.584 ГК РФ). Все они подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации.

     Что же касается сделок с недвижимым имуществом, совершение которых не влечет смены  собственника, то в одних случаях они подлежат государственной регистрации, а в других государственной регистрации подлежит только передача недвижимого имущества.

     Государственной регистрации подлежат договор об ипотеке (п.3. ст.339 ГК РФ), договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок свыше одного года (п.2. ст.651 ГК РФ), договор аренды предприятия (п.2 ст.658 ГК РФ)³⁸.

     Регистрация является единственным доказательством  существования зарегистрированного права. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним производится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.

     В условиях, когда в оборот все более  вовлекаются земельные участки, здания, жилые дома, различные сооружения и целые предприятия, стоимость которых достаточно высока, полная и достоверная информация об имуществе является обязательным условием устойчивости гражданского оборота. В связи с этим информация о произведенной регистрации сделок с недвижимостью и правах на нее объявлена законом общедоступной. Органы юстиции, на которые возложена обязанность регистрации сделок с недвижимостью, обязаны предоставлять информацию любому лицу, даже если он и не является участником сделки. Более того, информация должна быть предоставлена и в том случае, если регистрация была осуществлена другим органом юстиции, скажем, в другом городе (ст. 131 ГК)³⁹.

     Государственная  регистрация не относится к форме  сделок. Однако в связи с тем, что ей подлежат сделки, требующие простой письменной формы, а некоторые из них еще и нотариального удостоверения, можно говорить о том, что акт государственной регистрации сделки представляет собой дополнительный юридически значимый элемент, относящийся к надлежащему соблюдению письменной формы сделки. 

Глава 2. Судебная практика

2.1. Несоблюдение простой  письменной формы  сделки

     Несоблюдение  простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение  сделки и ее условий на свидетельские  показания, но не лишает права приводить письменные и другие доказательства

     За  К. зарегистрировано право собственности  на гараж в ГСК, о чем ей выдано свидетельство. Она обратилась с  иском к Р. об устранении препятствий  в пользовании гаражом, ссылаясь на то, что ответчица незаконно удерживает ключи от гаража.

     Р. заявила встречные требования о  признании права собственности  на 2/3 спорного гаража. Указала, что  данный гараж возведен ею и ее супругом С. в период зарегистрированного  брака. С. умер. Доля истицы в общем  имуществе супругов составляет 1/2. Оставшаяся часть, принадлежащая С., является наследственным имуществом. Наследниками по закону к имуществу С. являются стороны по настоящему делу (мать и жена) и отец С. - М., отказавшийся от своей доли в наследственном имуществе в пользу К.

     Решением  суда исковые требования К. признаны обоснованными, встречный иск Р. отклонен в полном объеме.

     Решение отменено в кассационном порядке.

     При разрешении спора суд первой инстанции  пришел к выводу, что С. при жизни  построил спорный гараж для своих родителей К. и М., которые передавали ему денежные средства для строительства. В обоснование вывода о передаче С. денежных средств, в размере 180000 рублей для строительства гаража суд первой инстанции сослался на показания свидетеля Т. При этом судом первой инстанции не принято во внимание, что сделка на сумму 100000 рублей и 80000 рублей требует письменной формы. Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (ст. 162 ГК РФ). С учетом приведенных норм материального права свидетельские показания, приводимые в подтверждение передачи денежных средств, в силу ст. 60 ГПК РФ являются недопустимыми доказательствами. Письменных доказательств, подтверждающих передачу денежных средств для строительства гаража, истицей К. не представлено. Не соответствуют материалам дела и выводы судебного постановления о договоренности между С. и его родителями о строительстве для них спорного гаража. С момента строительства гаража (2003 год) и до настоящего времени К. спорным гаражом не пользовалась и не пользуется, что следует из обстоятельств спора и ее искового заявления. Добровольный отказ С. от гаража, на что ссылается суд первой инстанции в обжалуемом судебном постановлении, материалами дела не подтвержден. Доказательств отказа С. от спорного гаража материалы дела не содержат, как и не имеется данных о том, что супруга С. - Р., также отказалась от гаража. Выписка из протокола N 10 общего собрания ГСК не свидетельствует об отказе С. и Р. от имущества, нажитого ими в период зарегистрированного брака. То обстоятельство, что спорный гараж построен в период брака С. и Р. и является их общим имуществом, подтверждается свидетельством о регистрации брака и документами, касающимися спорного гаража. Доказательств иного К. не представлено.