Общие положения об аренде

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут на основании решения суда только: 1) при существенном нарушении условий договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным считается такое нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой (или других) стороны такой ущерб, что потерпевший участник в значительной степени лишается того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора15.

Актуальность проблемы соотношения положений ГК РФ об общих основаниях расторжения гражданско — правового договора (ст. 450 ГК РФ) и об основаниях досрочного расторжения договора аренды (ст. 619, 620 ГК РФ) подтверждается и следующим примером из арбитражно — судебной практики.

Так, 30.01.2013 Федеральный Арбитражный суд Поволжского округа рассмотрев кассационную жалобу закрытого акционерного общества  «Клявлинский нефтеперерабатывающий завод», на решение Арбитражного суда Самарской области от 02.08.2012 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2012 установил, что Открытое акционерное общество «Российские железные дороги» (далее – железная дорога, ОАО «РЖД») обратилось в суд с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу «Клявлинский нефтеперерабатывающий завод» (далее – завод, ЗАО «Клявлинский нефтеперерабатывающий завод») о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 01,05,2007 N ЦРИА/4/а/0911010000/07/001303 (даже – договор аренды), заключенного между железной дорогой и заводом.

Исковые требования основаны на положениях статей 450, 619 ГК РФ и мотивированы тем, что в нарушение условий заключенного между сторонами договора аренды завод не вносил арендную плату за октябрь и ноябрь 2011 года, что является основанием для расторжения договора; письмом от 28.11.2011 железная дорога уведомила о расторжении договора аренды.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 02.08.2012 в иске отказано.

Судебная инстанция исходила из того, что по условиям пункта 9.3.2 договора аренды железная дорога вправе в одностороннем порядке отказаться от договора, в случае если арендатор более двух раз подряд не вносит арендную плату; реализуя свое право, истец 28.11.2011 направил уведомление об отказе от договора, в связи с чем он считается расторгнутым с 02.12.2011, следовательно, основания для расторжения договора аренды в судебном порядке отсутствуют.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2012 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Суд апелляционной инстанции исходил из иных оснований для отказа в иске, в частности, железная дорога не имела права для отказа от договора в одностороннем порядке, поскольку условия договора аренды заводом нарушены не были, соответственно, вывод суда первой инстанции о том, что договор расторгнуть арендодателем в одностороннем порядке, ошибочек, при этом арбитражный суда апелляционной инстанции отклонил доводы завода о нарушении истцом досудебного порядка и оставлении иска без рассмотрения, поскольку железная дорога 28.11.2011 направила уведомление о расторжении договора. Кроме этого, сделан вывод, что поскольку не имеется правовых оснований для удовлетворения иска, нормы пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее – АПК РФ) не применимы.

В кассационной жалобе ЗАО «Клявлинский нефтеперерабатывающий завод», поданной в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, судебные акты предлагается отменить как принятые с нарушением норм действующего законодательства.

Заявитель полагает, что судами не применены нормы пункта 2 статьи 452, статьи 619 ГК РФ, пункта 1 статьи 148 АПК РФ, поскольку ответчику не направлялись письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок и предложение о расторжении договора, несмотря на то, что факт нарушения досудебного порядка судами установлен, спор разрешен по существу, уведомление от 28.11.2011 N 14/359, в котором железная дорога сообщила об одностороннем отказе, не может рассматриваться в качестве доказательства о соблюдении истцом досудебного порядка, кроме этого, оставлены без оценки и полномочия лица, которое получило соответствующее уведомление, поскольку определением Арбитражного суда Самарской области от 31.08.2009 по делу N А55-759/2009 в отношении ЗАО «Клявлинский нефтеперерабатывающий завод» введена процедура внешнего управления.

Представитель завода в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, и в выступлении представителя лица, участвующего в деле, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа считает, что оспариваемые судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, между ОАО «РЖД» (арендодатель) и ЗАО «Клявлинский нефтеперерабатывающий завод» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества от 01.05.2007 N ЦРИА/4/А/0911010000/07/001303.

Согласно пункта 1 договора аренды арендодатель представляет во временное пользование и владение железнодорожные пути необщего пользования общей протяженностью 800п.м для приема и отгрузки нефти и нефтепродуктов.

Срок аренды составляет 17 лет с даты его подписания (пункт 2.1 договора аренды).

Пункт 5.2 договора аренды предусматривает, что арендатор перечисляет арендную плату до 10 числа отчетного месяца.

По условиям пункта 9.2 договора аренды арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от выполнения условий договора, в том числе, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа не вносит арендную плату.

Уведомлением от 11.04.2011 N14/141 железная дорога сообщила об изменении размера арендной платы, которая составила 109 578,16 руб. в месяц.

Состав передаваемого имущества и его технические характеристики определены в приложении N 1 к договору аренды, фактическая передача объекта подтверждена актом от 01.05.2007 и не оспаривается сторонами.

Государственная регистрация договора аренды произведена 27.07.2007 N 16-98-01/130/2007-009.

Вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Самарской области от 31.08.2009 по делу N А55-759/2009 в отношении ЗАО «Клявлинский нефтеперерабатывающий завод» введена процедура внешнего управления, впоследствии решением того же суда от 24.01.2012 завод признан банкротом и открыто конкурсное производство.

Актами от 31.10.2011 N 73 и от 30.11.2011 N 88, подписанными сторонами, подтверждается факт пользования имуществом в период октябрь и ноябрь 2011 года.

Поскольку оплата за спорный период заводом не была произведена, железная дорога направила уведомление от 28.11.2011 N 14/359 о расторжении договора в одностороннем порядке на основании пункта 9.9 и пункта  9.3.2 договора аренды, почтовым уведомлением от 01.12.2011 подтверждается получение представителем завода указанного письменного отправления.

Впоследствии в письме от 09.02.2012 N 46 железная дорога сообщила, что поскольку договор аренды был расторгнут в одностороннем порядке с 02.11.2011, необходимо подписание акта о возврате имущества, доказательств получения внешним управляющим завода данного письма не имеется.

Поскольку арендатор арендную плату не оплатил и отказался возвратить имущество, железная дорога обратилась с иском о расторжении договора аренды на основании пункта 9.3.2 указанного договора и статьей 450, 619 ГК РФ.

Содержащиеся в судебных актах выводы не основаны на нормах действующего законодательства.

В соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Положения статьи 619 ГК РФ развивают положения пункта 2 статьи 450 ГК РФ и не могут рассматриваться как ограничивающие права сторон в договоре аренды, предусмотреть возможность одностороннего отказа стороны.

Данная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 09.09.2008 N 2782/08.

С учетом положений статьи 153 ГК РФ односторонний отказ от договора является сделкой (юридический фат), которая может быть оспорена.

В результате чего в производстве Арбитражного суда Самарской области в рамках дела N А55-31465/2012рассматривается иск завода к ОАО «РЖД» о признании уведомления от 28.11.2011 о расторжении договора аренды недействительным.

Вместе с тем, наличие в условиях договора возможности одностороннего отказа стороны от исполнения, не исключает право на обращение в суд с иском о расторжении договора по основаниям, предусмотренных как соглашением сторон, так и законом.

Применительно к спорному случаю железная дорога, обращаясь в арбитражный суд с иском о досрочном расторжении договора аренды, в качестве оснований указывала на неисполнение арендатором обязательств по внесению арендной платы и положения статьи 619 ГК РФ.

В пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» отражено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Однако железная дорога не направляла арендатору письменного предложения о необходимости погасить задолженность по арендной плате в разумный срок, тогда как право требовать расторжения договора возникает, только если арендатор не устранит соответствующие нарушения.

В нарушении досудебного порядка урегулирования спора, установленного нормой пункта 2 статьи 452 ГК РФ, железная дорога не направляла арендатору и предложение расторгнуть договор.

В силу пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Таким образом, суды двух инстанций, установив данный факт ошибочно, разрешили спор по существу.

Суд апелляционной инстанции, повторно разрешая спора и проверяя доводы завода о нарушении железной дорогой пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ, сделал ошибочный вывод о том, что уведомление от 28.11.2011 об одностороннем отказе от договора аренды может рассматриваться и в качестве предложения арендодателя о досрочном расторжении, предусмотренного пунктом 2 статьи 452 ГК РФ, так же ошибочно отмечено, что отсутствие правовых оснований для удовлетворения иска исключает необходимость соблюдения досудебного порядка.

Эти выводы не основаны на правильном применении норм действующего законодательства.

Из содержания уведомления от 28.11.2011 следует, что железная дорога реализовала право на односторонний отказ от договора, что предусмотрено пунктом 9.2 договора аренды, впоследствии в письме от 09.02.2012, направленного заводу, арендодатель также указал о расторжении договора в одностороннем порядке с 02.11.2011.

Отсутствие или наличие правовых оснований для удовлетворения иска о расторжении договора аренды не может исключить обязанность стороны соблюдать досудебный порядок, предусмотренный федеральным законом, при нарушении такого порядка спор по существу не рассматривается.

Таким образом, суд апелляционной инстанции, фактически установив, что железная дорога не направила заводу соответствующего предупреждения о погашении долга в разумный срок и предложение о расторжении договора аренды, неправильно применил норму пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ.

Правилами части 3 статьи 149 АПК РФ установлено, что оставление искового заявления без рассмотрения не лишает истца права вновь обратиться в арбитражный суд с заявлением в общем порядке после устранения обстоятельств.

В соответствии с пунктом 6 части 1 статьи 287 АПК РФ по результатам рассмотрения кассационной жалобы суд кассационной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и оставить исковое заявление без рассмотрения.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 6 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановил, что решение Арбитражного суда Самарской области от 02.08.2012 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2012 по делу N А55-13097/2012 следует отменить.

Исковое заявление открытого акционерного общества «Российские железные дороги» о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 01.05.2007 N ЦРИА/4/А/0911010000/07/001303 оставить без рассмотрения на основании пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Данное постановление вступило в законную силу со дня его принятия16.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (см. ст. 450 ГК РФ).

Правила изменения и расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств установлены в ст. 451 ГК РФ. По общему правилу, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения. Исключения из этого правила могут быть установлены договором или вытекать из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, то договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 ст. 451 ГК РФ (в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях), изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: