Общие положения об аренде

Вопрос о необходимости государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, заключенных на срок не менее одного года, решен в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 535. В Письме указано, что помещение (жилое и нежилое) представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений. Ввиду того, то нежилое помещение неразрывно связано со зданием или сооружением, в котором оно находится, и что в законодательстве отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам должны применяться правила п.2 ст. 651 ГК РФ о необходимости регистрации договоров аренды, срок которых превышает один год.

Заключенные до вступления в действие Закона о регистрации прав (31 января 1998 г.) договоры аренды являются действительными и не подлежат обязательной государственной регистрации в регистрационной службе. Обязательность государственной регистрации договоров аренды установлена вступившей в силу с 1 марта 1996 г. второй частью ГК. Статья 6 Федерального закона от 26.01.1996 № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» (в ред. от 26.11.2001) предусматривала, что до введения в действие федерального закона о государственной регистрации сохранялся действующий порядок регистрации сделок с недвижимостью.

Заключенные до 31 января 1998 г. договоры аренды земельных участков как документы, подтверждающие право пользования земельными участками, подлежали регистрации в комитетах по земельным ресурсам и землеустройству в соответствии с Указами Президента РФ от 27.10.1993 № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (в ред. от 25.01.1999) (п.3) и от 07.03.1996 № 337 «О реализации конституционных прав граждан на землю» (п. 5).

В отношении регистрации договоров аренды зданий, сооружений нежилых помещений и иной недвижимости федеральные нормативные акты отсутствовали, поэтому заключенные до 31 января 1998 г. договоры аренды регистрации не подлежали. Договоры аренды, заключенные после вступления в действие закона о регистрации прав, подлежат регистрации в учреждениях юстиции.

С 31 января 1998 г. до создания в субъекте РФ учреждения юстиции регистрацию в ЕГРП должны были осуществлять органы кадастрового и технического учета (местные комитеты по земельным ресурсам и землеустройству, БТИ). Создание системы учреждений юстиции по государственной регистрации прав во всех субъектах РФ завершилось 1 января 2000г. Подписанные после этой даты договоры аренды недвижимости, включая земельные участки, подлежат государственной регистрации только в учреждения юстиции.

В настоящее время регистрация аренды должна проводиться в соответствии с Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста России от 06.08.2004 № 135 (в ред. от 24.12.2004)6 (далее – Инструкция Минюста о регистрации аренды).

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо – независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (ст. 609 ГК РФ). Иное установлено законом в отношении договоров аренды таких объектов недвижимости, как здания или сооружения, которые подлежат государственной регистрации в том случае, если они заключены на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ), а в остальных случаях для их вступления в силу достаточно заключения договора в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 651 ГК РФ). В соответствии со ст. 26 ЗК РФ договоры аренды земельных участков, заключенные на срок не менее одного года, подлежат государственной регистрации. Государственной регистрации подлежат договоры аренды участков лесного фонда независимо от срока договора (ст. 609 ГК РФ, ст. 6, 93 ЛК РФ). Договор аренды предприятия как имущественного комплекса должен быть зарегистрирован независимо от срока аренды (п. 2 ст. 658 ГК РФ). Требование о государственной регистрации в силу п. 2 ст. 615 ГК РФ распространяется на договоры субаренды недвижимого имущества. По общим положениям о договорах государственной регистрации подлежат также соглашение о передаче (уступке прав и обязанностей по договору аренды или договоры перенайма (ст. 389, 391, 651 ГК РФ)), а также соглашение об изменении договора аренды недвижимого имущества.

На стадии принятия ГК РФ еще не были в достаточной степени осмыслены масштабы, которые впоследствии принял гражданский оборот нежилых помещений. ИЗ сопоставления текстов ст. 609 и ст. 651 ГК РФ многими делался достаточно парадоксальный вывод о том, что договор аренды здания, заключенный на срок менее одного года, государственной регистрации не подлежит, а вот аренда помещения в таком здании (конференц-зала, спортивного зала и т.п.) подлежит государственной регистрации независимо от того, на какой срок договор аренды заключается. Определенная ясность в данный вопрос была внесена Высшим Арбитражным Судом РФ, который дал необходимые разъяснения. Так, ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом. Согласно ч. 2 п. 6 ст. 12 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» помещение (жилое и нежилое) представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений. Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные норма о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ. В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Необходимо учитывать также положение, содержащееся в п. 2 ст. 13 Закона о государственной регистрации, согласно которому регистрация договора аренды объекты недвижимого имущества возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Единой Государственном Реестре Прав. Государственная регистрация договоров аренды производится по заявлению любой из сторон договора – арендодателя или арендатора7. Государственная регистрация аренды производится посредством регистрации договора аренды (п. 1 ст. 26 Закона о государственной регистрации).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.5. Субъекты (стороны) договора аренды

 

Субъектами договора аренды недвижимого имущества являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель).

Арендодателем по договору аренды недвижимого имущества, как, впрочем, и любого иного, выступает его собственник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). В силу законом права передавать недвижимое имущество в аренду обладают субъекты права хозяйственного владения – унитарные государственные и муниципальные учреждения, однако только при условии наличия согласия собственника в лице его уполномоченного органа (ст. 259 ГК РФ). Казенные предприятия как субъекты права оперативного управления могут выступать арендодателями недвижимого имущества только с согласия собственника. Частное или бюджетное учреждение не вправе сдавать в аренду недвижимое имущество, закрепленное за ним собственником или приобретенное за счет средств, выделенных ним по смете. Автономное учреждение вправе распоряжаться недвижимым имуществом, в том числе путем сдачи его в аренду, однако если недвижимое имущество закреплено за ним собственником или приобретено автономным учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества, на распоряжение требуется согласие собственника (ст. 298 ГК РФ в ред. ФЗ от 3 ноября 2006 г. 175-ФЗ). Недвижимое имущество, приобретенное на средства, полученные от приносящей доход разрешенной учредительными документами деятельности, учреждение вправе передавать по договору аренды самостоятельно.

Специальными законами для образовательных учреждений, в том числе высшего и послевузовского профессионального образования, но только федеральных, сделано исключение: им законом предоставлено право выступать в качестве не только арендатора, но и арендодателя (п. 11 ст. 39 Закона РФ от 10 июля 1992 г. № 3266-I «Об образовании» (с изм. и доп. от 06.01.2007)).

Арендодателями недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности и не закрепленного за унитарными государственными предприятиями и учреждениями, выступают Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом и его территориальные органы8. Арендодателями недвижимого имущества, находящегося в собственности субъектов Федерации и муниципальных образований и не закрепленного за унитарными государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями, выступают уполномоченные органы государственной власти субъекта Федерации или местного самоуправления. Перед регистрацией аренды должна быть в обязательном порядке осуществлена регистрация права собственности соответствующего публичного собственника. Из правила об обязательной первичной регистрации есть исключение, установленное п. 10 ст. 3 ФЗ от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введение в действие Земельного кодекса РФ» (в ред. от 18.12.2006):отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для осуществления распоряжения ими.

Что касается арендатора, то в этом качестве могут выступать всякий дееспособный гражданин либо организация, являющаяся юридическим лицом. ГК РФ не содержит специальных правил, ограничивающих права субъектов имущественного оборота на получение в аренду имущества.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.6. Объекты аренды

 

Согласно ст. 607 ГК в аренду могут быть преданы земельные участки и другие обособленные объекты, здания, сооружения и другие непотребляемые вещи. Исходя из этой нормы в аренду могут быть переданы нежилые помещения, части земельных участков, части зданий, сооружений и нежилых помещений, жилые дома, квартиры и их части, дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения. Объектом аренды может быть так же предприятие как имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности (ст. 132, 656 ГК).

В соответствии со ст. 36 ЗК, если на неделимом земельном участке находится здание, принадлежащее нескольким лицам на праве общей собственности, либо помещения в здании принадлежит разным лицам, они могут совместно заключить договор аренды участка со множественностью лиц на стороне арендатора с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в здании.

Не может быть объектом аренды земельная доля (равно как и иная доля в праве общей собственности). Согласно ст. 15 Закона об обороте земель земельная доля, полученная при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу данного Закона (27 января 2003г.), является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Собственник может передать земельную долю в аренду с выделением земельного участка в натуре. В аренду могут быть переданы земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (ст. 9 Закона об обороте земель). Заключение договора аренды возможно после выделения участка в счет земельной доли в натуре, его кадастрового учета и государственной регистрации права на данный участок.

Находящийся в долевой собственности земельный участок может быть передан в аренду в целом или по частям. В этом случае распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, должно осуществляться по правилам ст. 246 ГК – по соглашению всех ее участников. Иными словами, все собственники не выделенных в натуре земельных долей должны выступить арендодателем общего земельного участка (его части). Договор заключается или с участниками долевой собственности, выданным ему другими участниками долевой собственности (п.2 ст.9 Закона об обороте земель).

Индивидуализация недвижимого имущества как объекта арендных отношений осуществляется в процессе кадастрового и технического учета (инвентаризации), в результате чего объект получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимости (ст. 1 Закона о регистрации прав).

Например, такое определение объекта аренды, как «100 квадратных метров площадей в торговом зале», без индивидуализации арендуемого помещения не соответствует требованиям ст. 554 и 607 ГК. Квадратные метры в здании и торговые площади не являются недвижимым имуществом как индивидуально определенной вещью.

Законом установлена необходимость предоставления на регистрацию планов недвижимого имущества, являющегося объектом регистрируемых вещных прав или сделки (Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». К договору аренды земельного участка или его части прилагается план (чертеж границ) земельного участка с указанием его части, передаваемой в аренду. К договору аренды здания, сооружения, помещения или частей помещения в них должны быть приложены поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. В соответствии с п.4 ст. 18 Закона о регистрации прав планы земельных участков и объектов недвижимости должны быть удостоверены органами кадастрового или  технического учета. Поэтому в случае передачи в аренду частей недвижимого имущества, нежилых помещений в зданиях, обособленных частей этих помещений, частей земельных участков арендуемые объекты должны быть указаны в договоре в соответствии с их обозначением на кадастровом или техническом плане. Стороны договора не вправе самостоятельно устанавливать нумерацию арендуемых помещений и вычерчивать на плане арендуемые площади, не совпадающие с границами частей объектов недвижимости.

Жилые помещения могут быть объектом аренды только юридических лиц, при этом юридическое лицо может использовать жилое помещение исключительно для проживания граждан. С введением в действие 1 марта 1996 г. части второй ГК жилые помещения могут быть предоставлены гражданам для проживания в них на основании договоров найма, но не аренды. Тем самым возможность заключения гражданами в качестве арендаторов договоров аренды жилых помещений исключается. Предмет договора аренды – предоставление имущества за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК). Предоставление жилого помещения гражданину во временное владение и пользование для проживания в нем осуществляются договором найма жилого помещения (п.1 ст. 671 ГК).