Общие положения об аренде

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.2. Существенные условия договора  аренды

 

Как и для любого гражданско-правового договора, для договора аренды очень важно определение его существенных условий.

ГК РФ не дает исчерпывающего перечня условий, являющихся существенными при заключении договоров. Существенными являются условия о предмете договора, условия, определенные как существенные в законе либо иных нормативных правовых актах, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение3.

Применительно к договору аренды существенным условием, указанным в законе (ГК РФ), является условие об объекте арендных отношений.

Предметом договора аренды всегда выступает индивидуально-определенная, непотребляемая вещь. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условия об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 607 ГК РФ).

Как следует из определения договора аренды (ст.606 ГК РФ), условие об арендной плате относится к числу существенных условий любого договора аренды.

При заключении договора аренды существенными могут быть любые условия, определенные в качестве таковых заявлением одной из сторон.

Важно подчеркнуть, что ГК РФ из числа существенных условий, определенных законом, исключил условие о сроке действия договора аренды. Ранее Основами законодательства СССР об аренде (ст. 12) и Основами Гражданского законодательства Союза ССР и республик4 (ст. 85) срок действия договора аренды рассматривался в качестве существенного условия, и в случае отсутствия в договоре условия о сроке его действия, такой договор считался незаключенным.

Теперь договор аренды заключается на срок, определенный в договоре. В то же время ГК РФ допускает заключение договоров аренды без указания срока их действия. Такие договоры считаются заключенными на неопределенный срок. Если договор аренды оформляется без указания срока действия, каждая из сторон имеет право расторгнуть его в одностороннем порядке в любое время, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.

Законом могут быть установлены максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Так, в соответствии с Лесным кодексом Российской Федерации максимальный (предельный) срок аренды участков лесного фонда не может превышать 49 (сорока девяти) лет.

Если договор аренды заключен на срок, превышающий установленный законом максимальный (предельный) срок, он считается заключенным на срок, равный максимальному (предельному).

В зависимости от срока действия и сторон договор аренды может быть заключен как в устной, так и в письменной форме. В устной форме договор аренды может быть заключен между физическими лицами сроком не более одного года. Обязательная письменная форма требуется в случае заключения договора аренды сроком более чем на один год, а также независимо от срока, если одной из сторон договора является юридическое лицо.

В соответствии с Федеральным законом от 21.07.97 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" договоры аренды недвижимого имущества подлежат обязательной государственной регистрации в порядке, установленном данным Федеральным законом. Договор аренды недвижимого имущества считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации в соответствующем учреждении Министерства юстиции Российской Федерации.

В правовое регулирование арендных отношений ГК РФ внесены положения об арендной плате. Определение порядка, условий и сроков внесения арендной платы отнесено ГК РФ на усмотрение сторон. Определено, что арендная плата может быть в договоре аренды установлена за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

-определенных  в твердой сумме платежей, вносимых  периодически или единовременно;

-установленной  доли полученных в результате  использования арендованного имущества  продукции, плодов, доходов;

-предоставления  арендатором арендодателю определенных  услуг;

-передачи  арендатором арендодателю обусловленной  договором аренды вещи в собственность  или аренду;

-возложения  на арендатора обусловленных  договором аренды затрат по  улучшению арендованного имущества.

Данный перечень видов арендной платы не является исчерпывающим или общеобязательным. Стороны в договоре аренды могут предусмотреть сочетание указанных форм арендной платы, а также иные формы оплаты аренды.

При этом важно подчеркнуть, что не может рассматриваться как форма арендной платы возложение на арендатора расходов по оплате, например, коммунальных услуг (в случае если объект аренды – здание) или бензина (в случае если объект аренды – транспортное средство). Такой договор носит уже характер безвозмездного пользования (или суды) и к нему применяются соответствующие положения ГК РФ, или же договор считается незаключенным, т.к при определении оплаты (существенного условия договора аренды) нарушен его возмездный характер.

ГК РФ подробно регламентирует права и обязанности сторон договора аренды. Основной обязанностью арендодателя по договору является передача арендатору имущества, являющегося предметом аренды, в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество должно быть передано в срок, обусловленный договором, а при отсутствии в договоре указания на такой срок - в разумный срок. При этом законодатель не дает четкого определения, что следует понимать под разумным сроком, в течение которого арендатору должно быть передано арендованное имущество, и как должно осуществляться его исчисление.

В случае непредоставления арендодателем сданного внаем имущества арендатору в указанные выше сроки последний имеет право, по своему желанию, либо истребовать у него это имущество и потребовать возмещения убытков, причиненных несвоевременным исполнением обязательства, либо потребовать расторжения договора аренды и взыскания убытков, причиненных в результате неисполнения договорных обязательств.

Важно подчеркнуть, что если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию.

 

 

 

 

 

1.3. Срок аренды

 

Срок действия договора - это период времени, в течение которого действуют условия договора и исполняются установленные им обязательства сторон.

Срок аренды - период времени, в течение которого арендатор вправе владеть и пользоваться имуществом.

ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. В случае если срок в договоре не указан, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Правовые последствия заключения договора аренды без указания срока его действия сводятся к тому, что каждая из сторон получает право отказаться от оговора в одностороннем порядке с соблюдением условия о предварительном предупреждении контрагента. В случае аренды движимого имущества предупреждение должно быть сделано за один месяц до предполагаемой даты прекращения договора, а при аренде недвижимого имущества – за 3 месяца (п. 1, 2 ст. 610 ГК РФ).

Начало срока действия договора в силу закона всегда определяется моментом заключения договора (п. 1 ст. 425 ГК РФ). Договор аренды является консенсуальным, поэтому имущество может быть предоставлено в аренду позднее даты заключения договора. Таким образом, срок аренды может начаться в любой установленный соглашением сторон период с момента заключения договора.

Окончание срока действия договора не всегда может совпадать с окончанием срока аренды. Например, срок действия договора может быть определен моментом исполнения сторонами своих обязательств (п. 3 ст. 425 ГК РФ). Однако некоторые обязательства (например, проведение расчетов по договору) могут длиться дольше, чем сама аренда имущества. Таким образом, окончание срока аренды не является окончанием срока действия договора.

Срок аренды и срок действия договора могут совпадать по времени. Например, если имущество передается арендатору одновременно с заключением договора аренды и возвращается с его прекращением, срок аренды будет равен сроку действия договора. Но совпадение этих сроков во времени не означает их тождественности.

Условие о сроке аренды определяет период времени, в течение которого арендатор вправе владеть и пользоваться или пользоваться объектом аренды (ст. 610 ГК РФ). Именно за этот период времени арендатор уплачивает арендную плату (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

По определению ст. 606 ГК РФ договор аренды предполагает не постоянное, а временное владение и пользование или пользование объектом аренды. Поэтому сторонам важно определить период времени, на который объект передается в аренду.

В договоре рекомендуется указывать начало и окончание срока аренды.

Начало срока аренды устанавливает момент, в который имущество должно быть предоставлено арендатору во временное владение и пользование или пользование. Подробнее о порядке передачи имущества в аренду.

Окончание срока аренды определяет момент возврата имущества из временного владения и пользования арендатора.

Срок аренды должен быть установлен по правилам ст. ст. 190 - 194 ГК РФ, согласно которым сроки начала и окончания аренды могут быть определены:

календарной датой;

истечением периода времени, определяемого годами, месяцами, неделями, днями или часами;

указанием на событие, которое неизбежно должно наступить.

Если в договоре не определен срок аренды

В этом случае договор аренды считается заключенным, так как срок аренды не является существенным условием договора аренды (ст. 606 ГК РФ). В случае отсутствия в договоре срока аренды он будет равен сроку действия договора. Если при этом срок действия договора не согласован, договор будет считаться заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Законом могут быть предусмотрены предельные сроки отдельных видов договора аренды или аренды отдельных видов имущества; в таком случае независимо от срока, указанного в договоре, договор аренды считается прекращенным по истечении предельного срока (п. 3 ст. 610 ГК РФ).

Так, в соответствии с п. 7 ст. 22 Земельным кодексом Российской Федерации (далее ЗК РФ) земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для приведения изыскательских работ на срок не более чем один год. Согласно п. 10 той же статьи в случае наследования земельных участков лицам, не достигшим совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.

В соответствии со ст. 9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 г. №101-ФЗ (в ред. Федерального закона от 29.06.2012 № 96-ФЗ) договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет. Согласно ст. 72 Лесного кодекса Российской Федерации (далее ЛК РФ) участки лесного фонда могут сдаваться в аренду на срок от одного года до 99 лет.

Действующее законодательство предусматривает преимущественное право арендатора, надлежащим образом исполнявшего свои обязанности по договору, по истечении срока договора на заключение договора на новый срок (ст. 621 ГК РФ).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.4. Форма и государственная регистрация  договора аренды

Согласно общему правилу, установленному в ст. 609 Гражданского кодекса РФ, любой договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет её недействительность. Поэтому очень важно определить, какой договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, а какой нет.

Кодекс содержит специальные нормы, согласно которым договор аренды здания или сооружения подлежит государственной регистрации только в том случае, если он заключен на срок более года (ст. 651 ГК РФ), а договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации независимо от срока аренды и считается заключенным только с момента такой регистрации (ст. 658 ГК РФ).

Обязательность государственной регистрации договора аренды определяется объектом и сроком аренды. Подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента регистрации следующие договоры:

• договоры аренды земельных участков, зданий, сооружений и нежилых помещений, заключенные на срок не менее одного года (п.2 ст. 651 ГК РФ, ст. 26 ЗК РФ);
• договоры аренды участков лесного фонда (ст. 609 ГК РФ, ст. 32 ЛК РФ);
• договоры аренды предприятия как имущественного комплекса независимо от срока аренды (п. 2 ст. 658 ГК РФ);
• договоры субаренды, к которым применены вышеуказанные правила о договорах аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ);

Также государственной регистрации подлежат еще два вида арендных сделок:

• соглашения о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды (договоры перенайма) (ст.ст. 389, 391, 615 ГК РФ);
• соглашения об изменении договора аренды (дополнительные соглашения).