Контрольная работа по "Жилищному праву"

Федеральное агентство  по образованию и науки Российской Федерации

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Контрольная работа

 

По дисциплине: «Жилищное право»

 

Вариант 2

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Выполнила студент группы:

ЮФСПЗ-2509

Капитошина Е.М.

Проверил: Старший преподаватель

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Екатеринбург 2011г.

 

Содержание

Задача №1 3

Задача №2 9

Задача №3 11

 

Задача № 1

Живут две  дружественные семьи (семья Ивановых и семья Петровых) в разных концах города Екатеринбурга: на Уралмаше и  Химмаше. Занимают квартиры на основании  договора социального найма, то есть живут не в собственном жилье, а в государственном. В одной, и в другой семье супруги поменяли работу, и она оказалась далеко от нынешнего места жительства, но в непосредственной близости от жилья, которое занимает другая семья. Они решили поменяться квартирами и для этого обратились к юристу.

Какую консультацию должен дать юрист?

Изменятся ли разъяснения юриста, если квартиры принадлежат семьям на праве собственности? 

 

Право на обмен 

Для того чтобы обменяться жилыми помещениями, во-первых, необходимо согласие наймодателя. Да не просто согласие, которое вы получите на словах, придя на прием к чиновнику, а  согласие в письменной форме. Помимо этого свое согласие должны дать проживающие совместно с нанимателем члены его семьи. Если кто-то из членов семьи в командировке или в санатории, то есть временно отсутствует, то придется дождаться его возвращения и получить и его согласие на обмен.

Надо сказать, что обмен  возможен не только по инициативе нанимателя жилого помещения. В соответствии с  п. 2 ст. 72 Жилищного кодекса РФ, проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах.

Если в семье нанимателя не достигнуто соглашение об обмене, например, кто-то из членов семьи против, то любой  из них вправе требовать осуществления  принудительного обмена занимаемого  жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.

Если среди членов семьи нанимателя есть несовершеннолетние, недееспособные, ограниченно дееспособные граждане, то необходимо будет получить предварительное согласие на обмен от органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решение органов опеки и попечительства о согласии на обмен жилыми помещениями или об отказе в таком согласии принимается в письменной форме и предоставляется заявителям в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений.

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации.

 

 

Как все происходит?

Первый шаг, который необходимо сделать, – найти подходящий вариант для обмена. В нашем примере все удачно: две семьи знают друг друга и искать себе подходящий вариант им не приходится, но так случается очень редко. Чаще всего желающие совершить обмен используют два следующих способа.

Первый – искать квартиру для обмена через агентство недвижимости. Именно эта организация возьмет  на себя практически все хлопоты, проконсультирует вас в случае необходимости, подскажет, какие документы будут  необходимы, и даже сама сможет эти документы собрать. Но за такой легкий путь придется платить немалые деньги. Второй путь – сделать все самостоятельно. Но будьте готовы к тому, что на это придется потратить много времени и нервов. Вам придется перелопатить кучу объявлений в газетах, Интернете. Давать такие объявления самому и ждать ответа. Стоять в очередях при сборе необходимых документов. Единственный плюс – экономия денег, которые могли уйти агентству недвижимости.

И экономия эта вполне обоснована, поскольку при обмене проблем с заключением договоров  и проверкой юридической чистоты намного меньше. Договор  обмена жилыми помещениями составляется в письменной форме и скрепляется подписями.

Каждый наниматель должен предоставить оригинал такого договора своему наймодателю для получения разрешения на обмен жилыми помещениями. Такое согласие или отказ в даче такого согласия оформляется наймодателем в письменной форме и должно быть выдано нанимателю или представителю нанимателя не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения.

Договор обмена жилыми помещениями  и согласие каждого наймодателя  на такой обмен являются основанием для расторжения ранее заключенных  договоров социального найма  и одновременного заключения каждым из давших согласие наймодателей нового договора социального найма жилого помещения. Расторжение и заключение договоров социального найма осуществляется наймодателем не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения соответствующего гражданина и представления им необходимых документов.

 

 

Когда поменяться не получится?

В законе четко предусмотрены  основания для отказа в обмене. В соответствии со ст. 73 Жилищного  кодекса РФ, обмен между нанимателями не допускается в том случае, если:

1) к нанимателю обмениваемого  жилого помещения предъявлен  иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;

2) право пользования  обмениваемым жилым помещением  оспаривается в судебном порядке; 

3) обмениваемое жилое  помещение признано в установленном  порядке непригодным для проживания;

4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;

5) принято решение  о капитальном ремонте соответствующего  дома с переустройством или  перепланировкой жилых помещений  в этом доме;

6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний. Перечень таких заболеваний установлен в Постановлении Правительства РФ от 16.06.2006 года № 378. К таким заболеваниям относятся: активные формы туберкулеза с выделением микобактерий туберкулеза, злокачественные новообразования, сопровождающиеся обильными выделениями, хронические и затяжные психические расстройства с тяжелыми стойкими или часто обостряющимися болезненными проявлениями, эпилепсии с частыми припадками, гангрена конечностей, гангрена и некроз легкого, абсцесс легкого, пиодермия гангренозная, множественные поражения кожи с обильным отделяемым, кишечный свищ, уретральный свищ.

Также, по общему правилу, обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников при соблюдении требований о размере учетной нормы площади на одного гражданина. Так, в соответствии с Жилищным кодексом РФ, наймодатель может запретить обмен в случае, если после этого общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. В Москве, например, учетная норма составляет 10 кв. м площади для отдельных квартир и 15 кв. м для коммуналок.

В любом случае отказ  в обмене может быть обжалован  гражданином в судебном порядке.

Обмен позади, но… 

Если вы, приложив усилия, всеми «правдами» и «неправдами» добились обмена, хотя по закону такой  обмен был запрещен, то сделку могут  признать недействительной.

Основаниями для признания  сделки недействительной служат как  нормы гражданского законодательства в части признания сделки недействительной, так и нарушения требований жилищного законодательства. Обмен может быть признан недействительным только по решению суда.

Если суд все-таки признал  обмен недействительным, то каждая из сторон договора обмена обязана занять ранее занимаемое жилое помещение.

Когда обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального  найма, признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон договора, то виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена. Чаще всего это бывает цена переезда и оплата отпуска, взятого за свой счет на период обустройства.

 

Задача № 2

Сохраняется ли у бывшего наймодателя - собственника жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда при приватизации гражданами жилых помещений обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, требующих на момент приватизации капитального ремонта?

 

Согласно ст. 16¹ Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с указанным Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.

Из данной нормы следует, что обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) и не исполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства.

С 1 марта 2005 г. введен в  действие Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 158² которого предусматривает, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Норма, возлагающая на собственника обязанность по содержанию принадлежащего ему имущества, содержится также в ст. 210³ Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из системного толкования ст. 16 вышеназванного Закона, ст. 158¹ ЖК РФ и ст. 210³ ГК РФ после исполнения бывшим наймодателем обязательства по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме обязанность по производству последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, в том числе на гражданах, приватизировавших жилые помещения.

 

Задача № 3

Составьте проект договора коммерческого найма.

 

Понятие договора коммерческого найма жилых помещений

Гражданский кодекс РФ, устанавливая общие нормы о договоре найма  жилого помещения (гл. 35), в первую очередь  регламентирует отношения, связанные  с наймом жилого помещения на коммерческих началах (договор коммерческого найма жилого помещения).

По договору коммерческого  найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения (гражданин  или частная организация) обязуется  предоставить другой стороне - гражданину жилое помещение за плату во владение и пользование для личного проживания и проживания членов его семьи в нем.

Коммерческий наем жилых  помещений, имея сходство с социальным наймом, отличается от последнего целым  рядом моментов. Заключение договора коммерческого найма жилого помещения осуществляется путем достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора. В данном случае будущему нанимателю не требуется прохождения таких стадий, необходимых для заключения договора социального найма, как постановка на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий и стояния в очереди на получение жилого помещения, получение ордера на вселение в жилое помещение и т. д.

Договор коммерческого  найма жилого помещения (ранее на практике он именовался “договором аренды”) имеет и другие отличия от договора социального найма: по кругу объектов договора найма, сроку действия договора, порядку расторжения договора найма и др.

 

 

1. Стороны договора коммерческого  найма

Договор коммерческого  найма жилого помещения может заключаться во всех других сферах, в том числе в государственном и муниципальном жилищных фондах.

Чаще всего коммерческий наем применяется в индивидуальном жилищном фонде: сторонами договора в этих случаях являются гражданин - собственник жилого помещения (наймодатель) и гражданин, выступающий в качестве нанимателя.

Гражданин - собственник  жилого помещения вправе вселять  в дом других граждан, а также  сдавать его внаем на условиях, определенных соглашением сторон.

В качестве наймодателя  по договору коммерческого найма жилого помещения выступают также организации, образованные как частные собственники.

Юридическим лицам жилое  помещение может быть предоставлено  во владение и (или) пользование на основании  договора аренды или иного договора. Однако юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживаний граждан (ч. 2 ст. 671 ГК РФ).

Наем жилого помещения  в домах организаций осуществляется также, как правило, на коммерческих началах. Так, частная фирма, получившая по договору аренды от собственника жилое помещение, не может использовать его под свой офис (контору), а вправе лишь сдать это помещение для проживания своему сотруднику или другому гражданину по договору найма жилого помещения. То есть фирма должна использовать жилое помещение только по прямому назначению, а именно для проживания граждан.

 

Граждане - собственники жилых помещений при сдаче  жилых помещений в коммерческий наем утрачивают право на льготы по содержанию, обслуживанию и ремонту  жилых помещений.

Другой стороной договора коммерческого найма выступает гражданин.

ГК РФ по-новому определяет круг лиц, имеющих право пользования  жилым помещением. Вместе с нанимателем  по договору коммерческого найма  имеют право пользования жилым  помещением постоянно проживающие  с ним лица (ст. 677 ГК РФ), в числе которых кроме членов семьи нанимателя могут быть и другие лица, не входящие в состав семьи нанимателя, при этом в договоре коммерческого найма должны быть указаны все граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем в жилом помещении. В случае, если в договоре не указаны некоторые граждане, их вселение в жилое помещение производится с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно проживающих с ним в жилом помещении. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется (см. ст. 677, 679 ГК РФ).