Ипотека и ипотечное кредитование

   Анализ  доходов населения и сложившихся  цен на рынке жилья показывает, что сегодня (без ипотечного  кредитования) лишь 1-1,2% населения обладают  платежеспособным спросом для  приобретения жилья; еще 0,3-0,5% населения обеспечиваются жильем  за счет средств бюджетов всех  уровней.

   Развитие  массового ипотечного кредитования (без какой-либо государственной  поддержки) увеличивает платежеспособный  спрос населения в 5-6 раз для  приобретения жилья по социальным  нормам и в 10-12 раз – для  улучшения жилищных условий.

   В то  же время на рынке жилья  наблюдается острый дефицит предложений.

   Существующий  вторичный рынок жилья не может  быть основой массового ипотечного  кредитования, поскольку жилищный  фонд в Российской Федерации  катастрофически стареет. В значительной  степени он уже не соответствует  современным представлениям о  комфортности. Тем более не будет  соответствовать им через 10-15 лет. Это веет к снижению  ликвидности залога и является  существенным фактором, понижающим  надежность ипотечных ценных  бумаг.

   В странах,  где развито ипотечное кредитование, государство не только создает  законодательно-нормативную базу, но  так или иначе активно участвует  в качестве субъекта ипотечных  отношений. На этапе формирования  ипотечной политики для России  очень важно учесть региональный  аспект и специфику государственного  устройства, которая заключается  в его трехуровневости: федеральный,  субфедеральный и муниципальный.

   В решении  государством задач, связанных  с макроэкономической, социальной  и кредитно-денежной политикой,  во многом поможет ипотечное  кредитование. Оно может выступить  мощным антиинфляционным механизмом, препятствующим росту цен на  потребительском рынке, так как отвлечет средства населения с текущего потребления в сферу сбережений для приобретения квартиры. С другой стороны, по мере развития ипотечного кредита, роста обеспеченности населения возрастает потребность в товарах для домашнего потребления, строительных и отделочных материалах, что стимулирует развитие соответствующих отраслей промышленности – эффект влияния на макроэкономическую политику. Следовательно, задача государства в становлении ипотечного жилищного кредитования состоит в поддержании системы ипотечного кредитования в активном состоянии, путем использования различных форм и методов на всех его уровнях.

   В настоящее  время выработана стратегия государства  в развитии долгосрочного ипотечного  жилищного кредитования. Ее цель – создание эффективно работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанной на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке. Это позволит: увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным ля основной части населения; активизировать рынок жилья; вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жилье; привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы; обеспечить развитие строительного комплекса; активизировать экономику страны в целом.

   Система  долгосрочного ипотечного кредитования  должна опираться на имеющийся  международный опыт, быть адаптирована  к российской законодательной  базе, учитывать макроэкономические  условия переходной экономики  и ограниченную платежеспособность  населения.

   Становление  ипотечного жилищного кредитования  предусматривает решение ряда  фундаментальных задач:

1. совершенствование законодательной и нормативной базы для реализации механизма данного вида кредитования и эффективного функционирования первичного и вторичного рынка ипотечных кредитов.
2. Создание и внедрение механизма, обеспечивающего приток долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов на рынок ипотечных жилищных кредитов.
3. Налоговое стимулирование граждан получающих ипотечные кредиты, кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование.
4. Создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных жилищных кредитов.
5. Создание механизма социальной защиты заемщиков от неправомерных действий кредиторов и их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения ипотечного кредита.

   Решение этих задач предусматривает: ориентацию ипотечного кредитования на ту категорию населения, которая нуждается в небольшом ипотечном кредите, что позволит обеспечить кредитами большое количество заемщиков (доля населения, нуждающегося в небольших ипотечных кредитах, составляет не менее трети желающих улучшить свои жилищные условия), а также возможность оплаты нового жилья за счет продажи имеющегося в собственности жилья.

   Решающим  шагом в развитии федерального  законодательства по вопросам  ипотечного жилищного кредитования  стало принятие Гражданского  кодекса Российской Федерации,  который установил общие правила  обеспечения кредитов залогом  недвижимости (в том числе жилой). В дальнейшем предусмотрено принятие  специальных федеральных законов,  регулирующих вопросы государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним,  а так же вопросы ипотеки  (залога недвижимости). Кроме того, в целях создания благоприятной  налоговой среды для развития  ипотечного жилищного кредитования (как это предусмотрено Концепцией) принята и введена в действие  вторая часть Налогового кодекса  Российской Федерации, в которой  решены вопросы налоговых льгот  при определении налоговой базы  для исчисления подоходного налога  с физических лиц.

   Важным этапом, закладывающим организационные основы функционирования системы ипотечного жилищного кредитования, явилось создание (в качестве оператора вторичного рынка ипотечных кредитов) Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, в форме открытого акционерного общества с контрольным пакетом акций принадлежащих государству (в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 26 августа 1996 года №1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию»).

   Перед  Агентством поставлена задача  разработать и реализовать схему  деятельности по рефинансированию  кредиторов, мониторинг которой  может осуществляться Центральным  банком Российской Федерации,  Федеральной комиссией по рынку  ценных бумаг, потенциальными  и реальными инвесторами, рейтинговыми  агентствами.

   Недостаток  собственных средств, а также  отсутствие лицензии на осуществление  кредитных операций стали препятствием  на пути расширения деятельности  Агентства как самостоятельного  оператора вторичного рынка. В  целях привлечения ресурсов для  рефинансирования ипотечных кредитов  Агентство заключило соглашение  с инвестиционным фондом «США  – Россия» (TASRIF) об открытии кредитной линии на сумму 5 млн. долларов США. Согласно условиям соглашения, Агентство проводило отбор банков – партнеров, а также андеррайтинг кредитов в соответствии с установленными требованиями и стандартами.

   В настоящее  время в рамках программы инвестиционного  фонда «США – Россия» выдано  ипотечных жилищных кредитов  на сумму свыше 4 млн. долларов  США. Условия предоставления кредитов: срок до 10 лет, валюта кредита  – доллар США, ставка – 15% годовых, сумма кредита до 150 тыс.  долларов.

   Распространение  этого опыта с помощью филиалов  Агентства, а также путем сотрудничества  с органами исполнительной власти  субъектов Российской Федерации  позволит создать условия для  развития единого рынка жилищных  кредитов, снизить возможные кредитные  риски, повысить надежность механизма  рефинансирования и в конечном  итоге уменьшить стоимость кредитов  для заемщиков, сделав их доступными  для большинства российских семей.

   На сегодняшний  день заложены основы законодательной  базы ипотечного кредитования  в России и регламентирована  деятельность всех субъектов  ипотечного рынка (банки, оценочные,  риэлторские и страховые компании). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ.

   В настоящее  время ипотека вызывает много  разноречивых мнений. Одни утверждают, что при нынешнем уровне жизни  этот способ решения жилищной  проблемы еще долго останется  непопулярным. Другие – что ипотека  пришла в нашу страну как  раз вовремя. А между тем  существующие в стране программы  развития ипотеки не работают, да и доверия у населения  эти программы вызывают не  много.

   Макроэкономические  условия, сложившиеся в России  в результате финансового кризиса  1998 года, еще более усиливают важность  развития долгосрочного ипотечного  жилищного кредитования населения  уже не как отдельных инициатив  коммерческих банков или регионов, а как целостной системы при  непосредственном воздействии государства.  Ипотечное кредитование – один  из самых надежных и проверенных  в мировой практике способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов – в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса – в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в экономическом росте. Однако не следует забывать – жизнь не стоит на месте, поэтому необходимо дальнейшее совершенствование правовых механизмов жилищной ипотеки и создание условий для эффективной работы институтов жилищного рынка. В настоящий момент главное, чтобы данное постановление, концепция и федеральная программа заработали, находясь под постоянным контролем государства.

   Развитие  ипотечного кредитования в нашей  стране способствовало бы оживлению  в инвестиционной сфере, повышению  социальной стабильности в обществе, преодолению глубокого социально-экономического  кризиса в целом. С другой  стороны этот финансово-экономический  кризис затрудняет создание в  России национальной системы  ипотечного кредитования. Но если  условия ипотечного кредитования  будут приспособлены к платежеспособному  спросу населения, а источником  финансирования ипотечных кредитов  станут дополнительные доходы  бюджета, возникающие в результате  подъема жилищного строительства, то развитие и становление системы ипотечного кредитования возможно и в условиях экономической нестабильности.

   В данной  курсовой работе были изучены  основные вопросы в области  ипотечного кредитования, выявлены  наиболее значительные проблемы  в функционировании ипотечного  кредитования в Российской Федерации  и рассмотрены возможные пути  их решения. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

СПИСОК  ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации.//Издательский дом «Ажур», 2008г.
2. Федеральный закон «Об ипотеке» от 16 июля 1998 года. - №102-ФЗ.
3. Владимир Пономарев. Система ипотечного кредитования.//Экономика России: XXI век, учебное пособие, 2003.
4. Ваксман С.А., Воробьева О.Е. Ипотечное кредитование и его участники на рынке жилья США. – Екатеринбург: Уральский Государственный Экономический Университет, учебник для ВУЗов, 1998.
5. Журкина Н.Г. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения.//Финансы 2002, №6.
6. Иванов В.В. Учебное пособие «Все об ипотеке». – М.: МТ-Пресс, 2000.
7. Кесельман Г.М. Ипотечное кредитование жилья: состояние и перспективы// Деньги и кредит. – 2000. - №9.
8. Сапожников Н.П. Развитие ипотечного кредитования в России.//Деньги и кредит 2001, №1.
9. Цылина Г.А. Ипотечное кредитование и риски// Жилищное строительство. – 2001г. - №5.