Ипотека и ипотечное кредитование

Федеральное агентство по образованию РФ

ФГОУ  СПО «Нижнетагильский торгово-экономический  колледж» 
 
 
 
 
 
 
 

КУРСОВАЯ  РАБОТА 
 
 

по дисциплине: «Гражданское право»

на тему: «Ипотека и ипотечное кредитование» 
 

Специальность: 080107 «Налоги и налогообложение» 

Исполнитель:

студентка гр. 2н-12       М.А. Шевченко 
 
 

Руководитель:         Н.М. Мякишева 
 
 

Нижний  Тагил

2009

СОДЕРЖАНИЕ:

   ВВЕДЕНИЕ…………………………………………………………………………  3

1. Понятие и особенности ипотечного кредита……………………………………..  4

      1.1. Особенности ипотеки земельных участков……………………………… 7

      1.2. Особенности ипотеки предприятий……………………………………… 9

      1.3. Особенности ипотеки жилых домов и квартир………………………. ...11

2. Механизм ипотечного  кредитования…………………………………………......13

3. Государственная  регистрация ипотеки………………………………………….. 18

4. Проблемы ипотечного кредитования в РФ на современном этапе……………. 20

     4.1. Ипотечные риски………………………………………………………….22

     4.2. Ипотечные махинации……………………………………………………23

5. Необходимость и перспективы развития ипотечного кредитования в России………………………………………………………………………………… 24

ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………………. 30

Список используемой литературы………………………………………………...... 32 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ВВЕДЕНИЕ.

   Приобретение  собственного жилья – первоочередная  потребность для каждой семьи:  без удовлетворения этой потребности,  невозможно говорить ни о каких  социальных приоритетах общества.

   Анализ  ситуации, сложившейся в области  жилищной политики, сложный характер  жилищных проблем, серьёзная зависимость  социально-экономической стабильности  от их решения, необходимость  принятия неотложных мер, направленных  на кардинальное изменение положения  с обеспеченностью населения  жильем, требуют придания системе  ипотечного кредитования статуса  президентской программы.

   Президент  и Правительство Российской Федерации  в настоящее время ставят перед  органами исполнительной власти  важнейшую стратегическую задачу  обеспечить до 2010 года существенное  увеличение (не менее чем в  2 раза) объемов ввода жилья, с одновременным ускорением процесса реконструкции существующего жилищного фонда.

   Основой  для достижения целей государственной  жилищной политики является система  ипотечного жилищного кредитования.

   Целью  данной курсовой работы является  изучение ипотечного кредитования, выявление наиболее значительных  проблем в функционировании ипотечного  кредитования в РФ и рассмотрение  возможных путей их решения. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1. Понятие и особенности  ипотечного кредитования.

   Ипотека  – это обременение имущественных  прав собственности на объект  недвижимости.

   Ипотечное  кредитование – это кредитование  под залог недвижимости, то есть  кредитование с использованием  ипотеки в качестве обеспечения  возвратности кредитных средств.

    При  рассмотрении ипотеки как элемента  экономической системы необходимо  выделить три наиболее характерные  ее черты:

• Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.
• Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных условиях нецелесообразны.
• Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).

   В экономическом  отношении ипотека – это рыночный  инструмент оборота имущественных  прав на объекты недвижимости  в случаях, когда другие формы  отчуждения (купля-продажа, обмен)  юридически или коммерчески нецелесообразны,  и позволяющий привлечь дополнительные  финансовые средства для реализации  различных проектов.

   Особенно  следует выделить функции ипотечного  кредитования и особенности такого  рода кредита, которые дают  ему преимущество пере другими  способами кредитования.

   Функции,  выполняемые ипотечным кредитованием,  можно сформулировать следующим  образом:

• функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;
• функция обеспечения возврата заемных средств;
• функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы экономически нецелесообразны или юридически невозможны;
• функция формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и т.д.

Особенности применения ипотечного кредита.

   Можно  выявить следующие отличительные  особенности ипотечного кредита:

1. Обязательность обеспечения залогом.

Это означает, что в случае неисполнения заемщиком  обязательств осуществляется обращение  взыскания на жилье с последующей  его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту  перед кредитором. Оставшаяся после  погашения кредита сумма за вычетом  расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи  жилья, возвращается бывшему заемщику.

Заемщик и  все совершеннолетние члены его  семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного  в ипотеку жилого помещения в  случае обращения на него взыскания.

Передаваемое  в ипотеку жилье должно быть свободным  от каких-либо ограничений (обременений), не должно быть заложено в обеспечение  другого обязательства.

2. Длительность срока предоставления кредита.

Долгосрочные  ипотечные жилищные кредиты предоставляются  на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку  погашения уменьшается размер ежемесячных  выплат заемщика.

3. Большинство ипотечных ссуд носят целевой характер.
4. Ипотечный кредит считается относительно низкорисковой банковской операцией. К основным требованиям можно отнести следующие:

• сумма кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья;
• величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30% совокупного дохода заемщика и созаемщиков за соответствующий расчетный период;
• при процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

   Указанные  стандарты и требования направлены  на снижение рисков для кредитора  и заемщика.

   Соблюдение  четких стандартов и требований  к процедурам предоставления  и обслуживания кредитов является  основой для надежного функционирования  вторичного рынка ипотечных кредитов  и привлечения средств частных  инвесторов в этот сектор, в  том числе через эмиссионные  ипотечные ценные бумаги или  облигации.

   Ипотека  может быть установлена на:

• земельные участки;
• предприятия, здания и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской практике;
• жилые дома и квартиры;
• дачи, садовые дома, гараж и другие строения;
• иное недвижимое имущество.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1. Особенности ипотеки земельных  участков.

   Ипотека  земельных участков из состава  сельскохозяйственного назначения  допускается лишь для обеспечения  исполнения кредитных договоров,  связанных непосредственно с  осуществлением или развитием  сельскохозяйственного производства. Городские земли, на которых  в соответствии с градостроительными  правилами запрещено возведение  зданий и сооружений, не могут  быть предметом ипотеки в качестве  отдельного земельного участка.

    При  общей собственности на землю  коллектива сельскохозяйственного  предприятия ипотека может быть  установлена только на принадлежащей  гражданину земельный участок,  выделенный из земель, находящихся  в общей собственности.

    Не  допускается ипотека части земельного  участка, которая с учетом ее  размера не может быть использована  в качестве самостоятельного  участка с соблюдением назначения  земель соответствующей категории.

   Залогодержателем  по договору ипотеки земельного  участка и по договору залога  закладной на земельный участок  может быть банк, имеющий лицензию  на осуществление ипотечных операций, выданную Центральным банком  России.

   Здания, сооружения, которые находятся или  будут возведены на закладываемом  земельном участке и принадлежат  залогодателю, могут быть заложены  одновременно с участком по  той же закладной.

   Если  в закладной на земельный участок  не предусмотрено, что находящиеся  или возводимые на этом участке  и принадлежащие залогодателю  здания и сооружения заложены  тому же залогодержателю, то  в случае обращения залогодержателем  взыскания на этот участок  залогодатель сохраняет право  на принадлежащее ему находящееся  на этом участке здание или  сооружение и приобретает сервитут (право ограниченного пользования)  в отношении определенной части  участка, необходимой для использования  здания или сооружения в соответствии  с его назначением.

   Если  ипотека установлена на земельный  участок, на котором находятся  здания или сооружения, принадлежащие  не залогодателю, а другому лицу, то при обращении залогодержателем  взыскания на этот участок  и его продаже с публичных торгов к покупателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель.

   В случае  несвоевременного погашения ипотечного  кредита или других «прегрешений»  собственника его земельный участок  может быть отчужден. Эта процедура  называется «обращение взыскания».

   В настоящее  время в нашей стране отсутствует  ссудно-договорное право и законодательство  об ипотеке и поземельных книгах. Важную роль в ипотеке играет  также договорная документация  по земельным участкам. Развитие  ипотеки невозможно без точного  обмера земельных участков и  создания кадастровых и поземельных  книг.