Ипотека и ипотечное кредитование

   Положительным  в данной схеме является следующее.  Нахождение квартиры в собственности  связанной риэлторской фирмы  гарантирует, что в случае необходимости  ее реализации квартира будет  свободна от обязательств и  не упадет в цене. Продажа квартиры  может быть осуществлена сравнительно  быстро. Риск признания сделки  купли-продажи недействительной  по иску заемщика незначителен, так как сделка реально направлена  на создание соответствующих  ей правовых последствий, а  использование векселя в качестве  средства платежа широко применяется  в гражданском обороте. Этот риск будет снижен, если цена продажи квартиры заемщиком риэлтору будет приближена к рыночной.

3. Схема ипотечного кредитования, разработанная ЦБРФ, через выпуск банками ипотечных облигаций.

Данная схема  заключается в следующем:

• Клиент берет в банке ипотечный кредит и закладывает недвижимость с оформлением закладной, которая переходит к банку;
• Банк выпускает ипотечные облигации, которые работают на вторичном рынке (для этого необходимо жестко закрепить за ипотечными облигациями залоговое обеспечение недвижимостью, при продаже облигаций права на залог должны будут переходить к новому владельцу автоматически);
• На вырученные от реализации облигаций средства банк может выдать очередной ипотечный кредит и т.д.;
• Клиент гасит кредит банку, а банк гасит соответствующую облигацию ее нынешнему держателю;
• Ипотечные облигации, в случае банкротства банка-эмитента, не будут включаться в конкурсную массу, и недвижимость переходит в собственность инвесторов (нынешних обладателей облигаций), либо ее хозяину при полном погашении им облигаций.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

3. Государственная регистрация ипотеки.

   Ипотека  подлежит государственной регистрации  учреждениями юстиции в едином  государственном реестре прав  на недвижимое имущество в  порядке, установленном федеральным  законом о государственной регистрации  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним. Государственная  регистрация ипотеки осуществляется  по месту нахождения имущества,  являющегося предметом ипотеки.  Государственная регистрация ипотеки  осуществляется на основании  заявления залогодателя.

   Для государственной  регистрации ипотеки должны быть  предоставлены:

• нотариально удостоверенный договор об ипотеке и его копия;
• документы, названные в договоре об ипотеке в качестве приложений;
• доказательства уплаты регистрационного сбора;
• документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства.

   Если  в договоре об ипотеке указано,  что права залогодержателя удостоверяются  закладной, в орган, осуществляющий  государственную регистрацию ипотеки,  предоставляются также: закладная  и ее копия; документы, названные  в закладной в качестве приложений, и их копии.

   Ипотека  должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки.

   Государственная  регистрация ипотеки осуществляется  путем совершения регистрационной  записи об ипотеке в едином  государственном реестре прав  на недвижимое имущество.

   Датой  государственной регистрации ипотеки  является день совершения регистрационной  записи об ипотеке в едином  государственном реестре прав  на недвижимое имущество. Регистрационные  записи в едином государственном  реестре прав на недвижимое  имущество совершаются в очередности,  определяемой на основании дат  поступления всех необходимых  документов в орган, осуществляющий  ведение указанного реестра.

   Регистрационная  запись об ипотеке в едином  государственном реестре прав  на недвижимое имущество должна  содержать сведения о первоначальном  залогодержателе, предмете ипотеки  и сумме обеспеченного ею обязательства.  Если договор об ипотеке предусматривает,  что права залогодержателя удостоверяются  закладной, на это также указывается  в регистрационной записи об  ипотеке.

   Эти данные  вносятся в регистрационную запись  об ипотеке на основании договора  об ипотеке.

   Государственная  регистрация ипотеки удостоверяется  путем надписи на договоре  об ипотеке, содержащей полное  наименование органа, зарегистрировавшего  ипотеку, дату, место государственной  регистрации ипотеки и номер,  под которым она зарегистрирована. Эти данные заверяются подписью  должностного лица и скрепляются печатью органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки.

   Орган,  осуществивший регистрацию, оставляет  в своем архиве копию договора  об ипотеке, а если договор  предусматривает выдачу закладной,  также и копию закладной с  приложениями.

   Расходы  по уплате сборов за государственную  регистрацию ипотеки и внесению  дополнений и изменений в регистрационную  запись об ипотеке возлагаются  на залогодателя, если соглашением  между ним и залогодержателем  не установлено иное.

   Государственная  регистрация ипотеки является  публичной. Любое лицо вправе  получить в органе, осуществляющем  государственную регистрацию прав  на недвижимое имущество, сведения  о том, имеется ли регистрационная  запись об ипотеке соответствующего  имущества, и заверенную выписку  из регистрационной записи об  ипотеке.

   Копия  закладной, хранящаяся в архиве  органа, осуществившего государственную  регистрацию ипотеки, не относится  к документам публичного характера. 
 

4. Проблемы  ипотечного кредитования в РФ на современном  этапе.

   В настоящее  время в Российской Федерации  существует пять основных проблем,  сдерживающих развитие ипотеки:

1. Сроки кредитования. По своей логике кредит на приобретение жилья должен быть долгосрочным, на 10-15 лет, как это было принято в мировой практике. Однако реальные сроки предоставляемых кредитов большинством отечественных банков составляют 3-4 года (несмотря на то, что в рекламных материалах декларируется срок до 10 лет).
2. Отсутствие ресурсной базы. Для того чтобы сделать долгосрочное кредитование массовым продуктом кредитной организации и в то же время соблюсти все требования ликвидности, банк должен привлечь денежные средства на такой же длительный срок. Сегодня это сделать практически невозможно. Единственный выход в данном случае – привлечение целевого финансирования от иностранных фондов (например, Американский инвестиционный фонд или средства местных бюджетов).
3. Трудности оценки кредитоспособности заемщика. Как известно, оценка платежеспособности физического лица базируется на сопоставлении доходов (заработной платы, дивидендов, арендных платежей и т.п.) и расходов (на питание, одежду, оплату квартиры, отдых, выплаты по другим кредитам и т.п.). Однако подтвердить величину зарплаты – основного источника доходов – могут немногие граждане. Это, в основном, сотрудники инофирм и госбюджетных организаций. Главная же целевая группа – сотрудники российских коммерческих структур – получают заработную плату по страховым, кредитным схемам или просто наличными денежными средствами и не могут представить официальной справки, подтверждающей реальную ее величину.
4. Валюта кредитования. В настоящее время стоимость квадратного метра жилья фиксируется в долларах США. Банки предпочитают выдавать кредиты также в иностранной валюте, в то время как у большинства населения заработная плата установлена и выплачивается в рублях. В данной ситуации, как банки, так и граждане опасаются повторения ситуации 1998 года, когда зарплата за 3 месяца уменьшилась в валютном эквиваленте в 4 раза, что повлекло за собой резкий рост невозврата кредитов.
5. Неадаптированность ряда ипотечных программ, финансируемых зарубежными инвесторами, к российским условиям. Например, программа ипотечного кредитования российских банков совместно с Американским инвестиционным фондом слишком «идеальна» для отечественного рынка в современных условиях. Кредит может получить лишь тот, у кого зарплата (причем высокая) выплачивается официально.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1. Ипотечные риски.

   Вступая  в любые договорные отношения,  стороны договора несут определенные  риски, связанные с неисполнением  этого договора или его нарушением. Правоотношения, возникающие в связи  с ипотечным кредитованием, не  являются исключением и также  влекут ряд рисков для участников  таких правоотношений:

   Риски кредитора:

Кредитный риск;

Риск ликвидности;

Риск процентной ставки;

Валютный риск;

Инфляционный  риск;

Социально политический риск;

Риск законодательных  изменений.

   Риски заемщика:

Риск утраты и повреждения предмета ипотеки;

Риск утраты и понижения дохода;

Валютный риск;

Инфляционный  риск;

Социально-политический риск;

Риск законодательных  изменений. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2. Ипотечная махинация.

   Сплошь  и рядом ведутся разговоры  о том, что ипотека становится  все доступнее и доступнее.  Этим и пользуются мошенники,  предлагая услуги по ипотеке  под небывало низкие проценты: 6-7 % для приобретения квартиры  в новостройке и   8-9 % - для  вторичного рынка. Есть один  нюанс, который очень хорошо  отрабатывает: «клиента», как правило,  заставляют весьма тщательно  готовить и собирать документы.  Психологически это очень успокаивает  человека.

   Надо  только внести аванс 20% от стоимости  квартиры. Договор оформляется «на  оказание юридических услуг», по  которому обязуется принять и  проверить бумаги клиента, определить, сможет ли он получить заем, подготовить нужные документы,  проверить юридическую чистоту  квартиры. Клиент находит подходящую  ему квартиру, его просят внести 20-30% от продажной стоимости жилья  непосредственно в фирму, которая  обещает выдать кредит, а она уже сама перечислит их продавцу. Данная схема встречается даже в крупных агентствах недвижимости. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

5. Необходимость и перспективы  развития ипотечного кредитования в России.

   Система  ипотечного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики. К началу экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм, основывающийся на активном участии населения в решении жилищной проблемы. Свободного рынка жилья практически не было, а долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объеме финансирования жилья. Данные кредиты предоставлялись в основном индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья.

   Государственная  жилищная политика должна ориентироваться  не только на нужды социально  незащищенных групп населения,  но и на решение жилищных  проблем основной части работающего  населения, располагающего средними  доходами, накоплениями и имеющими  жилье в собственности в результате  приватизации. Одним из способов  решения жилищной проблемы для этой части населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование на основе государственных программ. В связи с этим Правительством Российской Федерации была разработана Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ, одобренная Постановлением Правительства  от 11 января 2000 года  №28. В ней были определены основные цели и принципы формирования системы ипотечного жилищного кредитования с учетом российского законодательства и существующих социально-экономических условий, намечены конкретные направления деятельности.

   Развитие  ипотеки невозможно без тех  или иных форм государственной  поддержки:

• принятие нормативных правовых актов;
• оптимальное налогообложение;
• совершенствования проектирования и технологий строительства;
• государственные гарантии, способствующие привлечению внебюджетных средств в жилищную сферу;
• адресные жилищные субсидии гражданам.

   Действительно,  строительный комплекс страны  в состоянии сегодня увеличить  объемы жилищного строительства  лишь в 2,5-3 раза, в то время  как платежеспособный спрос на  жилье за счет введении механизмов  ипотечного кредитования увеличился  не менее чем в 5 раз.

   Поэтому  без государственного регулирования  это жилье будет выкуплено  гражданами с высокими доходами.