Ипотека и ипотечное кредитование

2. Особенности ипотеки предприятий.

   Предметом  ипотеки предприятий является  предприятие в целом как единый  имущественный комплекс. В состав  заложенного имущества предприятия  входят все принадлежащие ему  как юридическому лицу на праве  собственности или полного хозяйственного  ведения материальные и нематериальные  активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье,  готовая продукция, права требования, патенты и другие исключительные  права, а так же долги предприятия.

   В составе  заложенного имущества предприятия  включаются: полученные доходы; приобретенное  им имущество; произведенные залогодателем  улучшения имущества, а также  приобретенные предприятием долги  в период ипотеки. Договор о  залоге предприятия может распространяться  как на все его активы, так  и на часть активов баланса.

   Передача  предприятия в ипотеку допускается  при наличии согласия собственника  имущества предприятия или уполномоченного  им органа либо на основании  решения органа, уполномоченного  учредительными документами предприятия.  Договор ипотеки предприятия,  заключенный с нарушением этого  требования, недействителен.

   Ипотекой  предприятия может быть обеспечено  денежное обстоятельство, сумма  которого составляет не менее  половины стоимости активов предприятия.

   Не допускается  передача в ипотеку предприятия,  в отношении которого возбуждено  дело о банкротстве либо принято  решение о ликвидации или реорганизации.

   Ипотекой  предприятия обеспечивается денежное  обязательство, подлежащее исполнению  не ранее чем через год после  заключения договора ипотеки.

   Состав  имущества, передаваемого в ипотеку  предприятия, и оценка его стоимости  определяются на основе полной  инвентаризации имущества предприятия.  Акт инвентаризации, бухгалтерский  баланс и заключение независимого  аудитора о составе и стоимости  имущества предприятия являются  обязательными приложениями к  закладной.

   Залогодатель  вправе продавать, обменивать, сдавать  в аренду, предоставлять взаймы  и иным образом распоряжаться  имуществом, вносить изменения в  состав имущества предприятия,  переданного в ипотеку, если  это не влечет уменьшения общей  стоимости его активов, указанной  в закладной, и не нарушает  других условий договора ипотеки.

   Ипотекой  предприятия обеспечиваются главным  образом долгосрочные инвестиционные  кредиты. Поэтому залогодержатель  вправе принять меры по оздоровлению  финансового положения предприятия. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

3. Особенности ипотеки жилых  домов и квартир.

   Ипотека  жилого дома или квартиры допускается для обеспечения погашения ссуды, предоставленной для строительства, реконструкции или капитального ремонта жилого дома (квартиры). Жилой дом (квартира) может быть предметом ипотеки также, если гражданин – его собственник и члены его семьи проживают в другом жилом доме (квартире) и имеют в этом доме достаточное в соответствии с установленными нормами жилой площади жилое помещение.

   Дача, садовый  домик и другие строения, не  предназначенные для постоянного  проживания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях. Специальные правила, установленные для жилых домов (квартир), на них не распространяются.

   Жилые  комнаты, составляющие часть дома (квартиры), не могут быть предметом  ипотеки.

   В ипотеку  может передаваться только жилой  дом (квартира), принадлежащий залогодателю  на праве собственности.

   Залогодержателями  жилого дома и квартиры могут  быть только банки и другие  кредитные учреждения, имеющие специальную  лицензию.

     Продажа заложенного жилого дома (квартиры) на публичных торгах не является основанием для выселения покупателем проживающих в этом жилом доме (квартире) залогодателя и членов его семьи. Между собственником, приобретающим жилой дом (квартиру), и проживающими в нем такими лицами заключается договор арены жилого помещения на условиях, обычных ля данной местности.

   Лица, проживающие  в жилых домах (квартирах) на  условиях договора найма жилого  помещения, договора аренды или  иных основаниях, предусмотренных  законом, не подлежат выселению  при продаже заложенного дома (квартиры) с публичных торгов. Ранее  заключенный с ними договор  найма жилого помещения, оговор  аренды или иной договор на проживание сохраняет силу.

   Такие  лица имеют право на преимущественную  покупку занимаемого ими жилого  дома (квартиры).

   Если  иное не предусмотрено договором  об ипотеке, залогодатель вправе  сдать нанимателю находящуюся  в жилом доме свободную квартиру, лишь с согласия залогодержателя.

   Однако  он вправе сдать такую квартиру  нанимателю без согласия залогодержателя  по срочному договору аренды  жилого помещения на срок, истекающий  не позднее погашения ссуды.  В этом случае собственник,  приобретший жилой дом (квартиру) на публичных торгах, по истечении  предусмотренного договором срока  не обязан возобновлять этот  договор аренды. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2. Механизм  ипотечного кредитования.

   Механизм  функционирования системы ипотечного кредитования может быть представлен следующим образом.

   Граждане, обладающие определенными накоплениями  и стабильными доходами, принимают  решение приобрести жилую недвижимость (квартиры или индивидуальные  дома) посредством ипотечных кредитов.

   Кредитор  проверяет платежеспособность потенциальных  заемщиков (процедура андеррайтинга), т.е. оценивает, в состоянии  ли он из своего текущего  дохода, который может оказаться  единственным источником погашения  кредита, платить ежемесячно определенную, обусловленную договором по ипотечному  кредиту сумму. Существует золотое  банковское правило: на выплату  кредита заемщик не должен  тратить больше 30% своего личного  ежемесячного дохода. Если эта  доля больше, например, 40-60%, то такой  кредит уже становится рискованным.  Может получиться так, что заемщик  не сможет его выплатить. Поэтому,  исходя из дохода заемщика, банк  оценивает тот объем кредита,  который он может предоставить.

   В случае  положительного решения заемщики  заключают кредитные договоры  с кредитором на покупку выбранной  жилой недвижимости. В договоре  об ипотеке должны быть указаны  предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и сроки исполнения  обязательства, обеспечиваемого  ипотекой. Предмет ипотеки определяется  в договоре с указанием его  наименования, места нахождения  и достаточным для целей идентификации описанием (например, жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим и юридическим лицам). Ипотека жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.

   После  заключения договора об ипотеке,  банк, как правило, требует, чтобы  заемщик внес определенный первоначальный  взнос, размер которого в разных  странах может колебаться в  зависимости от существующего  законодательства и экономической  ситуации. Банк-кредитор заинтересован  в том, чтобы этот взнос был  как можно больше, т.к. чем больше  первый взнос, тем менее рискованна  сделка и сам кредит. В настоящее  время в России предполагается, что первоначальный взнос должен составлять как минимум 30% от стоимости приобретаемой квартиры, а на 70% заемщик может взять кредит.

   Обязательства  заемщиков, обеспеченные залогами  приобретаемой жилой недвижимости, оформляются в виде закладных.

   Пулы  закладных продаются кредиторами  ипотечным агентам, которые формируют  ипотечное покрытие ипотечных ценных бумаг, покупаемых институциональными инвесторами, или банки, удовлетворяющие требованиям Банка России и ФКЦБ России, сами формируют ипотечное покрытие и эмитируют ипотечные ценные бумаги.

  Таким образом,  условиями функционирования ипотечного  кредитования является наличие  спроса на ипотечные кредиты  и предложений на рынке жилья.

   В настоящее  время в российской практике  ипотечного кредитования существует  три основные схемы предоставления  кредитов для приобретения жилья.

1.   Схема кредитования с оформлением Договора залога.

   Данная схема являлась основной при создании всей программы ипотечного кредитования. Несомненное достоинство данной схемы в том, что она прямо предусмотрена законодательством, а именно Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

   Клиент заключает Кредитный договор и Договор Залога, в его обеспечение, с банком и на условиях банка. При полном погашении кредита залог снимается, жилье остается в собственности клиента. При невозврате кредита клиентом банк, после решения суда, возвращает необходимую сумму путем продажи с публичных торгов, либо с согласия залогодателя, не доводя до суда, реализует жилье через риэлтэрскую фирму по цене, сложившейся на рынке (с учетом процентов за кредит, штрафных санкций и других издержек). Заемщик, не исполнивший обязательства по кредитному договору, практически не имеет оснований признать ту или иную сделку недействительной в качестве средства защиты от иска банка о взыскании (при условии грамотного оформления договоров кредита и залога).

   Однако  недостатком данной схемы кредитования  является то, что проживающие  в заложенной квартире залогодатели  и члены его семьи обязаны  освободить квартиру после обращения  на нее взыскания только при  соблюдении одновременно двух  условий:

1. квартира была заложена в обеспечение возраста кредита, выданного на приобретение или строительство этой квартиры;
2. проживающие с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенную квартиру позже – до их вселения, нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенную квартиру в случае обращения на него взыскания (ст.78 ФЗ «Об ипотеке»).

2. Схема кредитования с оформлением Договора купли-продажи и трехстороннего договора с участием Банка, клиента и риэлторской фирмы.

   Настоящая  схема по отзыву специалистов  банков является на сегодняшний  день наиболее реалистичной. У  нее существует несколько этапов  прохождения.

   Вариант 1. Кредит выдается риэлторской фирме. Заключается Кредитный договор между банком и риэлторской фирмой, на этот кредит она покупает жилье по Договору купли-продажи с клиентом и заключает договор залога с банком на данное жилье (в обеспечение Кредитного договора). Если фирма «дочерняя», то для сокращения издержек, договор залога можно не регистрировать. Фирма средствами клиента возвращает кредит и проценты по нему. При полном погашении кредита утрачивает силу договор залога, потом – Договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья.

   Если  клиент не возвратил кредит, то  риэлторская фирма реализует  жилье на рынке недвижимости  и возвращает кредит.

   Вариант  2. Кредит выдается клиенту. Заключается Кредитный договор между банком и клиентом, при этом одновременно заключается Договор купли-продажи жилья между клиентом и риэлторской фирмой, а она выступает залогодателем по Договору залога в обеспечение Кредитного договора. Клиент возвращает кредит и проценты по нему непосредственно в банк. При полном погашении кредита утрачивает силу Договор залога, потом – Договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья.

   Если  клиент не возвратил кредит, то (в соответствии с условиями  договора залога) риэлторская фирма  реализует жилье на рынке недвижимости  и возвращает кредит. В данном  случае можно заключить Договор  поручения между банком и риэлторской  фирмой на реализацию в случае  необходимости закладываемого жилья.