Договор строительного подряда

Вместе с  тем для отношений, складывающихся в области строительного подряда, характерна сложная структура договорных связей. Весьма распространенной является ситуация, когда заказчик заключает договор строительного подряда с генеральным подрядчиком, который, в свою очередь, привлекает для исполнения своих договорных обязательств других лиц, специализирующихся на проведении определенных строительных работ – субподрядчиков. В этом случае между генеральным подрядчиком и субподрядчиками заключаются договора строительного субподряда. При такой структуре договорных связей особенность правового положения генерального подрядчика состоит в том, что он несет ответственность перед заказчиком за все последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения договорных обязательств субподрядчиками, а перед субподрядчиками - ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение заказчиком своих обязательств по договору строительного подряда (ст.706 ГК, РФ, ст.838 ГК Украины).

Так, генеральный подрядчик, если иное не вытекает из закона или договора, вправе привлечь к исполнению своих обязательств субподрядчиков. Однако он в этом случае несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение заказчиком обязательств по договору подряда перед субподрядчиком. Если факт выполнения субподрядчиком работ и их стоимость были подтверждены материалами дела и сторонами не оспаривались, субподрядчик может обоснованно требовать от генерального подрядчика оплаты выполненной работы независимо от того, произвел ли заказчик расчет с генеральным подрядчиком.

Возможны и  иные варианты структуры договорных отношений по строительному подряду. Так, с согласия генерального подрядчика заказчиком могут быть заключены так называемые прямые договора непосредственно с теми лицами, которые выполняют отдельные виды строительных работ. В этом случае указанные лица, выступающие в роли подрядчиков, несут ответственность за нарушение своих обязательств перед заказчиком. Не исключается также возможность заключения договора строительного подряда со множественностью лиц на стороне подрядчика.

Заключение и исполнение договора строительного подряда «составляет один из элементов инвестиционной деятельности, участниками которой являются инвесторы – те, кто осуществляет вложение собственных, заемных или привлеченных средств в форме инвестиций и одновременно обеспечивает их целевое использование». Инвесторы могут сами, от своего имени выступать в договоре строительного подряда в качестве заказчика либо уполномочить на это в силу инвестиционного договора иное физическое или юридическое лицо. В роли инвесторов могут выступать также заказчик и подрядчик по договору строительного подряда.

В тех случаях, когда на стороне заказчика выступают  несколько инвесторов либо в качестве соинвесторов по отношению к объекту  договора строительного подряда  действуют заказчик и подрядчик  по этому договору, после завершения строительства возникает необходимость раздела построенного здания, сооружения или иного объекта недвижимости между инвесторами. В силу того, что построенный объект недвижимого имущества представляет собой неделимую индивидуально-определенную вещь, речь может идти лишь об определении долей в праве собственности на соответствующий объект недвижимости, принадлежащих каждому из инвесторов. Исключение составляют случаи строительства многоквартирных жилых домов на основе договоров долевого участия в строительстве. В этих правоотношениях объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение, которое и подлежит передаче участнику долевого строительства после ввода в эксплуатацию построенного многоквартирного жилого дома.

Таким образом, можно сделать следующие выводы.

Одной из характерных  особенностей содержания договора строительного  подряда является чрезвычайное многообразие прав и обязанностей его сторон. В связи с этим права и обязанности  сторон могут быть сгруппированы  применительно к основным условиям договора строительного подряда и порядку исполнения вытекающих из него обязательств. При этом можно выделить следующие группы прав и обязанностей сторон по договору строительного подряда:

1. права и обязанности сторон, связанные с подготовкой, уточнением и  изменением технической документации и сметы строительства;
2. права и обязанности сторон по обеспечению строительства и осуществлению строительных работ;
3. права и обязанности сторон в области контроля и надзора за выполнением строительных работ;
4. права и обязанности сторон в области сотрудничества контрагентов;
5. права и обязанности сторон по сдаче-приемке результатов работ;
6. права и обязанности сторон по оплате строительных работ.

3 Содержание и  особенности исполнения договора  строительного подряда

3.1 Подготовка, изменение и уточнение проектно-технической документации и сметы

Подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные  с ним работы в соответствии с  проектно-технической документацией, определяющей объем, содержание работ  и другие предъявляемые к ним  требования, и со сметой, определяющей цену работ. При отсутствии иных указаний в договоре строительного подряда предполагается, что подрядчик обязан выполнить все работы, указанные в проектно-технической документации и в смете (п.1 ст.743 ГК РФ, п.1 ст.877 ГК Украины).

Основными проектными документами на строительство являются технико-экономическое обоснование (ТЭО) строительства объекта и  утверждаемый на его основании проект строительства объекта. В состав проектно-технической документации объектов капитального строительства включаются следующие разделы:

• пояснительная записка с исходными данными для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, в том числе с результатами инженерных изысканий и техническими условиями;
• схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка;
• архитектурные решения;
• конструктивные и объемно-планировочные решения;
• сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений;
• проект организации строительства;
• организация необходимых работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства или их частей;
• перечень мероприятий по охране окружающей среды;
• перечень мероприятий по обеспечению пожарной безопасности;
• проектно-сметная документация объектов капитального строительства, финансируемых за счет средств соответствующих бюджетов;
• иная документация в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации или, соответственно, Украины.

В необходимых  случаях проектно-техническая документация должна пройти государственную экспертизу, в процессе которой она оценивается  с точки зрения ее соответствия техническим регламентам, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий.

Договор строительного  подряда должен предусматривать, какая  из сторон и в какой срок обязана  предоставить техническую документацию. Если соответствующая обязанность  возложена на подрядчика, то проектно-техническая  документация подлежит одобрению заказчика. Кроме распределения обязанностей по представлению проектно-сметной документации в договоре должны быть определены ее состав и содержание (п.2 ст.743 ГК РФ, п.2 ст.877 ГК Украины).

В связи с  этим можно сделать вывод о  том, что условия, определяющие, кто и когда обязан передать проектно-сметную документацию и каково ее содержание, относятся к числу необходимых, а значит, тем самым в силу ст.432 ГК РФ, ст.638 ГК Украины и существенных условий данного договора.

В ходе исполнения договора строительного подряда подрядчик может обнаружить, что определенные работы не были учтены в проектно-технической документации и в связи с этим возникла необходимость проведения дополнительных работ и увеличения сметной стоимости строительства. В подобной ситуации у подрядчика возникает не только право, но и обязанность сообщить заказчику, какие именно дополнительные работы следует провести. Заказчик в свою очередь должен в срок не позднее 10 дней с момента получения сообщения подрядчика, если законом или договором не предусмотрен иной срок, сообщить подрядчику о принятом им решении (например, о своем согласии либо несогласии с проведением дополнительных работ). При неполучении от заказчика ответа на свое сообщение в указанный срок подрядчик обязан приостановить соответствующие работы с отнесением убытков, вызванных простоем в строительстве объекта, на счет заказчика, если только последний не докажет отсутствия необходимости в проведении дополнительных работ. В случае невыполнения этих обязанностей подрядчик лишается права требовать от заказчика оплаты выполненных им дополнительных работ и возмещения вызванных этим убытков, если только не докажет, что имелась необходимость немедленных действий в интересах заказчика, в частности, в связи с тем, что приостановление работ могло привести к гибели или повреждению объекта строительства.

С другой стороны, в случаях, когда заказчик дает свое согласие на проведение и оплату дополнительных работ, подрядчик может отказаться от их выполнения лишь при том условии, что указанные дополнительные работы не входят в сферу его профессиональной деятельности либо не могут быть им выполнены по не зависящим от него причинам.

Особым образом регламентирован  порядок внесения изменений в  проектно-техническую документацию строительства. Заказчик вправе в одностороннем порядке изменять проектно-техническую документацию лишь в том случае, если вызываемые этими изменениями дополнительные работы по своей стоимости не превышают 10 процентов указанной в смете обшей стоимости строительства и не меняют характера работ, предусмотренных в договоре строительного подряда. Если же такие изменения требуют проведения дополнительных работ, выходящих за указанные рамки, заказчик и подрядчик должны согласовать дополнительную смету.

В случаях, когда стоимость работ по не зависящим от подрядчика причинам превысила смету на 10 и более процентов, подрядчик вправе требовать от заказчика пересмотра сметы (ст.744 ГК РФ, ст.878 ГК Украины). При несогласии заказчика заключить с подрядчиком соглашение о внесении изменений в договор строительного подряда в части увеличения сметной стоимости работ подрядчик вправе добиваться соответствующего изменения договора в судебном порядке.

Подрядчику также предоставлено  право требовать возмещения разумных расходов, понесенных им в связи с устранением установленных подрядчиком дефектов в технической документации.

3.2 Обеспечение строительства и оплата работ

Обеспечение строительства  материалами и оборудованием  возлагается по общему правилу на подрядчика (п.1 ст.745 ГК РФ, п.1 ст.879 ГК Украины). Договором строительного подряда может быть предусмотрено, что обеспечение в целом или определенной части осуществляет заказчик.

Качество предоставляемых  для строительства материалов и  оборудования должно быть подтверждено соответствующим сертификатом. Ответственность за качество поставляемого материала лежит на обеспечивающей стороне – подрядчике (п.2 ст.745 ГК РФ, п.2 ст.879 ГК Украины). Она освобождается от ответственности только в том случае, если докажет, что невозможность использования предоставленных материалов без ухудшения качества возникла по вине другой стороны.

Оплата работ  ведется после принятия заказчиком построенного объекта (выполненных  работ), если другой порядок расчетов не установлен по согласованию сторон.

В случае гибели или повреждения объекта строительства  до его передачи заказчику вследствие недоброкачественности переданных заказчиком материалов или ошибочности  указаний заказчика по способу выполнения работ подрядчик, при условии, что  он исполнил свои обязанности по предупреждению заказчика, вправе требовать оплату работ в полном объеме, предусмотренном сметой и отказаться от договора строительного подряда (п. 3 ст. 745 ГК РФ, п.3 ст.879 ГК Украины).

В соответствии с п.5,6 ст.879 ГК Украины:

В случае разрушения или повреждения объекта строительства вследствие непреодолимой силы до истечения установленного договором строительного подряда срока сдачи объекта, а также в случае невозможности завершить строительство (строительные работы) по другой причине, которые не зависят от заказчика, подрядчик не имеет права требовать от заказчика оплату за работу или оплату затрат, если другое не установлено договором.

В случае необходимости  консервации строительства по независимым  от сторон обстоятельствам заказчик обязан оплатить подрядчику выполненные до консервации работы и возместить ему затраты, связанные с консервацией.