Договор купли-продажи недвижимости

                                          Заключение

     В заключении, можно подвести краткие  итоги.

     По  договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять объект недвижимости и уплатить за него определенную денежную сумму.

     Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена.

     Сторонами в договоре купли-продажи недвижимости – продавцом и покупателем  – могут выступать любые субъекты гражданского права: граждане, юридические  лица, государство.

     Такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами. Кроме того, Гражданским кодексом РФ предусмотрена обязательная регистрация перехода прав по договору купли-продажи недвижимости. Государственной регистрации подлежит не сам договор, а переход права собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю. Договор купли-продажи недвижимого имущества подлежит обязательной регистрации.

     Для осуществления государственной  регистрации стороны должны представить  в соответствующий государственный орган достаточный пакет документов, подтверждающих их полномочия и права на предмет сделки.

     Передача  проданного объекта недвижимости продавцом  и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом  или иным документом, подписанным обеими сторонами. До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным.

     В настоящее время очень остро  стоит вопрос  о судьбе регистрирующей записи в случае признания сделки купли-продажи недвижимости недействительной. В соответствии с законодательством при прекращении права или сделки соответствующая запись Единого государственного реестра прав прекращается. Однако нередко случается ситуация, когда регистрирующие органы не считают решение суда о признании сделки недействительной основанием для погашения регистрирующей записи. Таким образом, заинтересованное лицо не может зарегистрировать установленное судом право собственности. Целесообразно  внести изменения в ГК РФ, а также в Гражданский процессуальный кодекс и в Арбитражный процессуальный кодекс. А именно, ввести нормы, согласно которых в случаях разрешения споров о праве на недвижимость необходимо привлекать регистрирующие органы  в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований.  В этом случае регистрирующие органы не смогут отказать в погашении старой регистрирующей записи, ссылаясь на неясность и  неточность судебного решения. Ведь в случае неясности решения суд, принявший его, по заявлению лиц, участвующих в деле, судебного пристава-исполнителя вправе разъяснить решение суда, не изменяя его содержания (ст.202 ГПК).

     В процессе исследования обнаружилось, что в судебной практике  встречаются  дела о признании договора купли-продажи недействительным ввиду того, что обнаружились скрытые недостатки недвижимого имущества.

Поэтому автор работы предлагает вести в  Гражданский кодекс РФ диспозитивную  норму, предусматривающую участие  экспертов при передаче продавцом недвижимого имущества покупателю. В этом случае покупатель обезопасит себя от того, что в процессе эксплуатации здания возникнут скрытые недостатки, которые возникли до передачи недвижимости по договору. Конечно, у покупателя есть права, которые он может реализовать в случае, если товар окажется ненадлежащего качества, но реализация этих прав требует много времени и сил. Привлечение экспертов требует материальные затраты, поэтому предлагается сделать эту норму диспозитивной. Стороны договора и сейчас могут привлекать экспертов при передаче недвижимости в собственность. Однако, если эта возможность будет закреплена в законе, то заключение эксперта будет иметь законную силу и сможет защитить стороны договора. Например, если вдруг покупатель «недобросовестно» объявит о том, что у недвижимости имелись скрытые недостатки и предъявит претензию к продавцу.

         Следует отметить, что большую роль в комплексном обобщении спорных вопросов, возникающих у судов при анализе договоров продажи недвижимости, играют Постановления Пленумов и Обзоры, а также Информационные письма Верховного  и Высшего Арбитражного Судов РФ, Постановления Конституционного Суда РФ.

     Отдельные решения также обогащают правовую действительность, тем более, что  судебная практика нередко выступает компромиссом между спорной ситуацией, подлежащей разрешению, и нормой права, регулирующей спорные правоотношения.

     Судебная  практика по договорам купли-продажи  недвижимости отражает прежде всего  нормы гражданского законодательства, включая общие нормы об обязательствах и договорах. При рассмотрении дел, связанных со сделками с недвижимостью затрагиваются и другие отрасли законодательства. Например, если объектом спора является жилое помещения, то судьи обращаются к Жилищному кодексу РФ. Способы защиты в судебном порядке гражданских прав, в том числе и жилищных, весьма разнообразны, но ст.12 Гражданского Кодекса РФ тем не менее выделяет наиболее значимые из них. Это - исковое требование гражданина о признании нарушенного или оспариваемого права на жилое помещение. В большинстве случаев признание судом этого права является необходимой предпосылкой, обеспечивающей принудительное осуществление других требований. Например, требование о признании права на жилое помещение - необходимое условие для предъявления требования о выселении лица, незаконно занимающего это помещение.

     Задача  судебной практики, на  взгляд автора работы , состоит не только в методической (рекомендательной) помощи судебным органам  для  обеспечения единообразия применения норм материального права, регулирующих оборот  недвижимости, в устранении, таким образом, пробелов и других недостатков законодательства, но и в воздействии на законодателя с тем, чтобы он на основании выявленных судебной практикой спорных моментов, урегулировал отношения по возмездной передаче жилых помещений наиболее  совершенным образом, и в интересах законопослушных участников гражданского оборота, устранил возможности участия криминальных элементов на рынке жилья, обеспечил защиту жилищных прав граждан. 

     Однако  многие вопросы еще ждут своего законодательного разрешения.

                                                   
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

                          Список использованной литературы. 

                           Нормативно-правовые акты

1. Конституция РФ от 12.12.1993.(с учетом поправок от 30.12.2008 г. №6-ФКЗ) //Российская газета №237. 25.12.1993; Собрание законодательства РФ. 2009.№4.ст.445.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть 1) от 30.11.94г. №51 – ФЗ (с изм. от 18.07.2009 г. № 145-ФЗ ) // Собрание законодательства РФ. 05.11.94г. №32 ст. 3301;Российская газета. 20.07.2009. №131.

3.Гражданский  кодекс Российской Федерации  ( часть 2) от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ (с  изм. от 18.07.2009 г. № 145- ФЗ// Собрание законодательства РФ.29.01.1996. №5.ст.410 ;Российская газета. 20.07.2009. №131)

4.Закон  РФ от 26.12.1995 г. № 208- ФЗ  «Об  акционерных обществах» ( с изм.  от 19.07.2009 г. № 205-ФЗ)  // Собрание  Законодательства Российской Федерации.01.01.1996 г.  № 1. ст.1; Российская газета 22.07.2009.№133

5. Лесной  кодекс  от 4.12.2006 г. № 200-ФЗ 9 (с изм. от 24.07.2009 г. № 209-ФЗ) // «Собрание законодательство РФ»11.12. 2006.№50.ст.5778.;  Российская газета . 28.08.2009.№ 137)

6. Закон  РФ от 21.02.1992 г. № 2395-1  «О недрах»  (с изм. от 17.07.2009 г. № 164-ФЗ) // Российская газета.15.03.1995.№52;  Российская газета.23.07.2009.№ 134.

7. Федеральный  Закон РФ от 27.07.1997 г. № 122 «О  государственной регистрации прав  на недвижимое имущество и  сделок с ним» ( с изм.от 17.07.2009 г. № 174-ФЗ)// Собрание законодательства  Российской Федерации 28.07.1997 г. №30.ст 3594; Российская газета.22.07.2009.№133

8.Указ  Президента РФ от 22. 07. 1994 г. №  1535 « Государственная программа  приватизации государственных и  муниципальных предприятий в  РФ» (с изм. от 21.10.2008 г. Указом  Президента № 1540.)//Собрание законодательства Российской Федерации. 25.07.1994.N13.ст.1478; Собрание законодательства РФ.27.10.2008.№43 ст .4919

9.Приказ Минюста РФ от 4 марта 2005 г. N 16 "Об утверждении Правил внесения записей о правах на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и взаимодействия между Федеральной регистрационной службой и ее территориальными органами" от 04.03.2005 г. № 16 ( с изм. от 20.12.2007 г. Приказом минюста № 58) //Российская газета .22.03.2007.№58; Российская газета. 2.02.2008 г. № 22.

10. Приказ  Минюста РФ от 18.09.2003 г. № 226 « Об утверждении Инструкции о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок  с ними и информации о зарегистрированных правах» (с изм. от 06.12.2006 г. Приказом минюста № 352) // Российская газета.08.10 2003.№ 201; Российская газета.21.12.2006. №287.

                                               Книги 

11. Алексеев  С.С. Гражданское право: учебник  ,2-е издание// С.С. Алексеев ; Институт  частного права –М: Проспект, 2009.-с. 528

12. Антокольская  М.В. Семейное право: Учеб.для  вузов / М.В. Антокольская - М.: Юристъ, 2006.- 336 с.

13.Брагинский  М. И., Витрянский В. В. Договорное  право: книга вторая: Договоры  о передаче имущества/ М.И.Брагинский , В.В. Витрянский – М.: Cтатут, 2009. – 780 с.

14. Гатин  А.М. Гражданское право: Учебное  пособия/ А.М. Гатин – М :Дашков  ИК, 2009.-384 с. 

15.Грудцына  Л.Ю. , Спектор А.А. Гражданское  право России : Учебник для вузов/Л.Ю.Грудцына, А.А. Спектор - М : ЗАО Юстицинформ, 2008 – 560 с.

16.Жариков  Ю.Г. Недвижимое имущество: правовое  регулирование.// Ю.Г. Жариков. - М.: Спарк, 2003. - С. 11

17.Козырь  О.М. Недвижимость в новом Гражданском  кодексе России //О.М.Козырь . – М.: Инфра, 2004. -293 с.

18.Маковский  А.Л.  Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика. / Отв. ред. А.Л. Маковский. – М.: Инфра, 2004. – 480 с.

19.Новицкий  И.Б., Перетерский И.С.  Римское  частное право: учебник/ под  ред. И.Б.Новицкого, Перетерского  И.С.- М: Юриспруденция , 2006 г.-266 с.

20.Суханова Е.А. Гражданское право: В 4 т.- Том 3: Обязательственное право: Учебник. 3-е издание; переработанное и дополненное/ Под ред. Е.А.Суханова. – М:  Волтерс Клувер, 2008.-378 с

21.Треушников  М.К. Гражданский процесс: учебник./ М.К. Треушников  – М.: Городец-издат , 2003. -720 с

22.Чаусская  О.А. Гражданское право:  Учебник  для вузов  / О.А. Чаусская –  М : Дашков и К , 2007 г. –  480 с.

23. Шабалин  В. Г., Смирнов И.А., Кузьмина А.К.  Сделки с недвижимостью. Защита  от криминала и недобросовестных  партнеров : книга //  Под ред. В.Г. Шабалина, И.А. Смирнова, А.К. Кузьмина  - Омега-Л  2008. -  464 с.

24.Шупыро  В.М. Преобразование государственной  собственности./ В.М. Шупыро - М.: Инфра-М, 2002. – 248 с.

                                           

                                                  Статьи

25.Булгаков Д. Кого ставить собственником?/Д. Булгаков//ЭЖ-Юрист.-2009.-№42-с. 13-14

26.Васильев Г.С. О некоторых вопросах перехода права собственности по договору / Г.С. Васильев // Вестник Высшего Арбитражного суда Российской Федерации.-М, 2008.-№4.-с.16-18

27.Егорова  М.А. Возврат исполненного  при изменении  и расторжении  договора купли-продажи/  М.А. Егорова// Журнал  российского права  .- 2009.-№ 3.-с.59-6

28.Зезекало  А.Ю. Заблуждение  в существенных  свойствах предмета сделки/ А.Ю. Зезекало// Вестник Высшего Арбитражного суда РФ .- 2008 .-№3- с.29-43

29.Кашин  Р.Н. Цена как  существенное условие  договора/ Р.Н. Кашин// Юрист.- 2009 .-№9 –  с.4-8

30.Лукьянов  А.А. К вопросу об отчуждении  имущества неуправомоченным лицо./А.А.Лукьянов //Арбитражная практика.-2008.-№10(91)-с. 58-65

31.Макаров  И.А. Способы защиты от бездействия  собственника имущества, уклоняющегося  от несения бремени его содержания/И.А.  Макаров//Закон.-2009.-№ 11- с. 13-24

32. Макаров  И.А. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество /И.А.Макаров //  Арбитражная практика.- 2008.-№8(89)-с. 29-39

33.Моргунов  С.В. Актуальные вопросы оспаривания  зарегистрированного права на  недвижимость/ С.В.Моргунов //Вестник  Высшего Арбитражного суда Российской  Федерации.-2008-№5- 9-29 с.