Аренда зданий и сооружений

- при заключении договора зданий и сооружений в договоре важно сослаться от куда возникло право у арендодателя сдавать здание или сооружение в аренду, т.е. является Арендодатель собственником здания или сооружения, либо это арендатор с правом субаренды, либо иное предусмотренное законом.

- предусмотреть, какой момент считать оплатой, когда арендатор перевел денежные средства со своего расчетного счета, либо же когда арендодатель их получил на свой расчетный счет.

- возможность прерывания договора в одностороннем порядке в случае, если становится известным тот факт, что Арендодатель (или Арендатор) избегает платить налоги, занимается нелегальной деятельностью, либо эта деятельность перестала соответствовать закону по причине принятия новых законодательных актов. Такая формулировка позволяет заинтересованной стороне по своему одностороннему желанию расторгнуть договор.

Вышеизложенные выводы говорят высокой значимости регулирования договорных гражданско-правовых отношений относительно аренды зданий и сооружений, что говорит о необходимости более детального и подробного изучения выбранной проблемы. Законодательное регулирование не сформулировано еще в полной мере, но востребованность данного регулирования обуславливает его актуальность и требует дальнейшего продолжения работы над данным вопросом.

Вместе с тем, можно попытаться сделать точно такой же, по аналогии с куплей-продажей зданий и сооружений, вывод о необходимости законодательного урегулирования аренды зданий и сооружений. Фактически, заключение и исполнение договоров аренды зданий и сооружений связано с таким количеством сложностей, часть из которых проанализирована выше, что гораздо целесообразнее с экономической точки зрения и с точки зрения гарантий прав участников таких сделок достигать того же результата ценой меньших потерь, совершая по раздельности сделки аренды всех объектов гражданских прав, входящих в имущественный комплекс зданий и сооружений. Однако возникает вопрос: удастся ли из множества таких сделок «собрать» здание или сооружение как единую, неделимую сложную систему имущественных и неимущественных отношений, которые только в совокупности образуют имущественный комплекс? Ответ, очевидно, должен быть отрицательным, поскольку по существу все эти сделки должны иметь единую цель, и если рассматривать их по отдельности, неизбежно следует вывод об их недействительности по мотиву притворности, поскольку все они подменяют аренду зданий и сооружений как единого имущественного комплекса.

 

 

Список литературы

 

Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 № 2-ФКЗ) // Собрание законодательства РФ. 2009. № 4. Ст. 445.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 02.11.2013) // Собрание законодательства РФ, 1994, № 32, ст. 3301.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 28.12.2013) // Собрание законодательства РФ, 1996, № 5, ст. 410.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от 26.11.2001 № 146-ФЗ (ред. от 28.12.2013) // Собрание законодательства РФ, 2001, № 49, ст. 4552.

5. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть четвертая) от 18.12.2006 № 230-ФЗ (ред. от 23.07.2013) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.09.2013) // Собрание законодательства РФ, 2006, № 52 (1 ч.), ст. 5496.
6. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 12.03.2014) // Собрание законодательства РФ, 1997, № 30, ст. 3594.

Литература

7. Анисимов А. П. Гражданское право России. Общая часть. Москва: Юрайт, 2013 – 478 с.
8. Баренбойм П. Д. Юридические лица публичного права в доктрине и практике России и зарубежных стран. Москва: Юстицинформ, 2011 – 182 с.
9. Великородная Л. И. Государственная регистрация юридических лиц: от создания до ликвидации. Москва: Московская финансово-пром. акад., 2011 – 301 с.
10. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг.– М.: «Статут», 2000. – С.216.

11. Грешников И. П. Субъекты гражданского права: юридическое лицо в праве и законодательстве. СПб.: Юрид. центр Пресс, 2002 - 329 с. - ISBN 5-94201-058-7.

12. Жариков В. В. Организация предпринимательской деятельности. Тамбов: ТГТУ, 2011 - 104 с.
13. Иоффе О. С. Избранные труды по гражданскому праву: из истории цивилистической мысли, гражданское правонарушение, критика теории «хозяйственного права». Москва: Статут, 2009 – 780 с.
14. Караваев Н. В. Субъекты гражданского права: физические и юридические лица. Киров: Аверс, 2011 - 178 с.
15. Козлова Н. В. Понятие и сущность юридического лица: Очерк истории и теории. М.: Статут, 2003 – 316 с.
16. Началов А. В. Юридические лица и индивидуальные предприниматели: создание, реорганизация, ликвидация. Москва: Налог-Инфо, 2007 - 389 с.
17. Танимов О. В. Юридические фикции: история, предпосылки возникновения и развития. Москва: ФГБОУ ВПО «РЭУ им. Г. В. Плеханова», 2012 - 134 с.
18. Тарасова О. Е. Гражданское общество: теория и практика. Абакан: Хакасский гос. ун-т им. Н. Ф. Катанова, 2012 – 69 с.

Материалы судебной практики

19. Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой: Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 // Вестник ВАС РФ, № 3, 2002.
20. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 27.12.2011 по делу N А19-10682/2011 // Документ опубликован не был.
21. Постановление ФАС Поволжского округа от 06.03.2012 по делу № А12-12945/2011 // Документ опубликован не был.

 

Приложение

 

Договор аренды здания (сооружения)

 

(дата заключения  договора - прописью)

 

(место заключения  договора)

 

Мы, (наименование организации, либо Ф.И.О. гражданина полностью, дата рождения, вид и реквизиты документа, удостоверяющего личность), выдан (дата выдачи, наименование органа, выдавшего документ, удостоверяющий личность), проживающий(-ая) по адресу (адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания), именуемый(-ая) в дальнейшем «Арендодатель», в лице (если договор заключается представителем Арендодателя, то необходимо указать перечисленные выше сведения о гражданине), действующего(-ей) на основании (вид и реквизиты документа - основания, например, доверенности, договора доверительного управления) с одной стороны, и (наименование организации, либо Ф.И.О. гражданина полностью, дата рождения, вид и реквизиты документа, удостоверяющего личность), выдан (дата выдачи, наименование органа, выдавшего документ, удостоверяющий личность), проживающий(-ая) по адресу (адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания), именуемый(-ая) в дальнейшем «Арендатор», в лице (если договор заключается представителем Арендатора, то необходимо указать перечисленные выше сведения о гражданине), действующего(-ей) на основании вид и реквизиты документа-основания, например, доверенности, договора доверительного управления) с другой стороны (далее - Стороны),

заключили настоящий договор (далее - Договор) о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Арендодатель обязуется  предоставить во временное владение  и пользование Арендатору здание (сооружение), находящееся по адресу _______________, на земельном участке  площадью _____, принадлежащем Арендодателю  на праве (указать вид права).

Одновременно с передачей прав владения и пользования зданием (сооружением) (далее - здание) Арендатору передается право (указать вид права) на часть земельного участка, занятую зданием и необходимую для его использования, площадью ______.

1.2. На момент заключения  настоящего договора указанное  в п. 1 договора здание принадлежит  Арендодателю на праве собственности, что подтверждается (указать вид, дату выдачи, номер и другие  сведения о правоустанавливающем  документе).

Право (указать вид права) Арендодателя на земельный участок, занятый зданием, указанным в п. 1 настоящего договора, подтверждается наименования и полные реквизиты правоустанавливающих документов).

1.3. Сведения о здании:

Адрес, Назначение, Общая характеристика, Площадь, Этажность, Другие параметры - (материалы, из которых выполнены фундамент, несущие конструкции, кровля, наличие лоджий, балконов, лестниц, систем отопления, водоснабжения, канализации, электроснабжения, внутренняя отделка — по помещениям и др.).

Примечание. Указываются также иные сведения, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору, в т.ч. данные, определяющие расположение здания на соответствующем земельном участке.

Техническая характеристика здания приведена в выписке из технического паспорта, выданной « ___ »_________20__г. (наименование органа), являющейся неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение № 1).

1.4. Сведения о земельном  участке, право (указать вид права) на который переходит Арендатору  по настоящему договору:

Кадастровый номер, Местоположение (адресные ориентиры), Категория земель, Цель использования, Общая площадь, Кадастровая карта (план) земельного участка, дата и наименование органа кадастрового учета ее выдавшего - является приложением к настоящему договору.

1.5. Здание предоставляется  Арендатору для (цели использования).

1.6. Оценочная стоимость  здания с учетом норм амортизации  и коэффициентов переоценки на  день заключения настоящего договора  составляет (сумма цифрами и прописью) рублей.

1.7. Арендодатель передает  Арендатору во временное владение  и пользование по настоящему  договору электрооборудование, системы  водоснабжения, канализации, телефонные  линии и иное имущество, установленное  в здании

Перечень передаваемого имущества, установленного и находящегося в здании, приводится в Приложении № 2 к настоящему договору, являющемся неотъемлемой его частью.

1.8. Оборудование арендуемого  здания средствами защиты от  несанкционированного проникновения  посторонних лиц и противопожарной  сигнализацией, а также организация, при необходимости, круглосуточной  охраны производятся за счет (наименование  стороны договора).

1.9. В случае, если Арендодатель выставит арендуемое здание для продажи, Арендатор имеет первоочередное право купить его по цене, назначенной Арендодателем для любого добросовестного приобретателя.

2. ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧИ  ЗДАНИЯ

2.1. Арендодатель в _________ срок  после ___________ передает Арендатору  здание и земельный участок, на  котором оно расположено, по акту  сдачи-приемки, подписываемому представителями  Арендодателя и Арендатора.

2.2. Вместе со зданием  сдаче-приемке подлежит установленное  и находящееся в нем имущество, указанное в Приложении № 2 к  настоящему договору.

2.3. Здание должно быть  передано в состоянии, соответствующем  характеристикам, указанным в Приложении  № 1 к настоящему договору, и пригодном  для дальнейшей эксплуатации.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду°зда-ния, препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках.

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ  СТОРОН

3.1. Арендодатель вправе:

контролировать соблюдение Арендатором условий настоящего договора;

беспрепятственно посещать сданное в аренду здание с целью реализации контрольных функций;

осуществлять иные правомочия собственника, не ограниченные условиями настоящего договора.

3.2. Арендодатель обязан:

предоставить Арендатору здание в порядке, установленном в разделе 2 настоящего договора;

производить за свой счет капитальный ремонт здания;

принимать необходимые меры к устранению аварий, возникших в здании не по вине Арендатора;

информировать Арендатора о правах третьих лиц в отношении переданного по настоящему договору здания;

в случае отчуждения здания информировать об этом Арендатора не позднее чем за ______ дней до __________; при этом переход права собственности на здание от Арендодателя к третьему лицу не является основанием для изменения или расторжения настоящего договора.

3.3. Арендатор вправе:

сдать переданное ему здание в субаренду любому юридическому или физическому лицу, предварительно получив письменное согласие Арендодателя;

по истечении срока действия договора или при досрочном его расторжении изъять произведенные Арендатором в здании улучшения, которые могут быть отделены без ущерба для здания (отделимые улучшения);

после прекращения настоящего договора получить от Арендодателя стоимость неотделимых улучшений здания, произведенных Арендатором за свой счет с предварительного письменного согласия Арендодателя;

с письменного согласия Арендодателя и по согласованию с соответствующими государственными и муниципальными органами производить работы, связанные с переустройством, перепланировкой либо иными изменениями, затрагивающими основные конструкции здания.

3.4. Арендатор обязан:

принять от Арендодателя здание в порядке, установленном в разделе 2 настоящего договора;

использовать здание только в соответствии с целями, указанными в п. 1.5 настоящего договора;

своевременно вносить арендную плату, а также коммунальные платежи;

производить за свой счет текущий ремонт здания и содержать его в пригодном для эксплуатации состоянии;