Аренда зданий и сооружений

Размер, порядок и сроки платежей арендатора определяется договором. При их отсутствии, договор считается незаключенным. Арендный платеж включает плату за пользование земельным участком, на котором находится арендуемое имущество.

Договор аренды здания (сооружения) не предусматривает переход в собственность арендатора арендуемого движимого имущества, по истечении срока аренды.

Передача арендодателем здания или сооружения арендатору, осуществляется на основании передаточного акта (акта приема-передачи) или иного документа, подписываемого сторонами. Необоснованное уклонение сторон от подписания акта передачи, признается как нарушение исполнения своих обязательство по договору аренды, с соответствующими штрафами и неустойками.

Арендатор за свой счет поддерживает арендуемое здание или сооружение в пригодном для пользования виде, в течение всего срока договора аренды. Расходы, связанные с коммерческой эксплуатацией, осуществляется за счет арендатора.

Производимая в арендуемом здании или сооружении продукция принадлежит целиком и полностью арендатору.

Страхование арендуемого здания или сооружения является необязательным по закону и может быть отдельно оговорено в договоре. При изъявлении арендатором желания произвести страхование, расходы несет арендатор.

По истечении срока действия договора или его досрочном прекращении, арендатор обязан передать арендуемое здание или сооружение по акту передачи арендодателю.

Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной. Перечень специальных оснований для расторжения договора аренды определяется ст.ст. 619 и 620 ГК РФ10.

Кроме оснований, предусмотренных ГК РФ, договором могут быть установлены дополнительные основания, по которым каждая из сторон вправе требовать досрочного расторжения договора (в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора)11. Причем не обязательно, чтоб основания досрочного расторжения договора аренды, установленные в договоре, были связаны с какими-либо нарушениями со стороны контрагентов, хотя, как правило, в договор включаются именно виновные основания. Так, часто в текст договора включается возможность отказа от договора в случае однократной просрочки внесения арендной платы арендатором12.

При этом данный вариант настолько распространен, что нашел отражение в документах Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ13.

Высшая судебная инстанция признала правомерность включения в договор таких условий, как однократная просрочка внесения арендной платы, внесение неполной суммы арендной платы.

Значимым основанием для расторжения договора в судебном порядке признается также несоблюдение договора одной иаз сторон, которое влечет для другой стороны такой вред, что она в значительной степени теряет то, на что рассчитывала при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ). Однако следует учесть, что мировой экономический кризис, отсутствие кредитования и тяжелое финансовое положение не являются основанием для досрочного расторжения договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств, даже если арендатор утратил производственную необходимость в пользовании помещением.

Исходя из норм п. 2 ст. 452 ГК РФ, иск о расторжении договора может быть заявлен стороной в суд, лишь после получения отказа другой стороны или неполучения ответа в установленный срок, а при его отсутствии - в 30-дневный срок. Если договор аренды расторгается по требованию арендодателя, то он имеет основания требовать расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Однако судебная практика не исключает возможности направления в одном обращении и предупреждения о необходимости исполнения им обязательства, и требования о расторжении договора. Неоднозначно решается судами вопрос о том, подлежат ли удовлетворению требования арендодателя о расторжении договора, если арендатор исполнил свое обязательство после его обращения в суд, но до вынесения решения. Несвоевременное исполнение обязательств арендатором является безусловным основанием для расторжения договора в судебном порядке14.

Досрочное расторжение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (ст. 618 ГК РФ) – на необходимость соблюдения указанной нормы также указывает судебная практика.

Немало споров возникает в связи с возвратом арендуемого имущества. Порядок возврата арендованного имущества определен ст. 622 ГК РФ. Во избежание споров в случае прекращения действия договора имущество должно быть возвращено по акту приема-передачи. В нем должно быть отражено состояние имущества, а также указана своевременность возврата. Арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в состоянии, в котором его получил, кроме состояния естественного износа при нормальных условиях эксплуатации15.

Как известно, договор аренды недвижимого имущества со сроком действия не менее года подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 651 ГК РФ)16. Отсутствие государственной регистрации договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок более одного года, является основанием для признания договора незаключенным. Между тем нередко стороны, желая избежать финансовых затрат заключают и перезаключают договоры на срок 11 месяцев, либо указывают, что по истечению срока договор считается продленным на неопределенный срок, что также не требует государственной регистрации. Однако, как известно, при государственной регистрации сделок в органах Росреестра проводится правовая экспертиза представленных документов. При решении вопроса о государственной регистрации сделок с недвижимостью следует помнить, что экономия на государственной пошлине может сказаться проблемами при исполнении договора аренды, и более значительными расходами, связанными с рассмотрением дела в суде. Если договор аренды прошел государственную регистрацию, любые изменения к нему также подлежат регистрации, в том числе соглашение о расторжении договора.

При расторжении договора сторона, не исполнявшая или ненадлежащим образом исполнявшая договор, обязана возместить другой стороне вызванные этим убытки. Лицо, которое требует возмещения убытков, должно доказать, что убытки имели место быть и размер такого убытка, что на практике не всегда возможно из-за сложности расчетов и отсутствия соответствующей доказательной базы. Мы рекомендуем предусмотреть в договоре аренды гражданско-правовую ответственность сторон в форме неустойки17.

Следует отметить, что несмотря на то, что система норм в области регулирования арендных отношений на сегодняшний день практически сформирована, на практике по-прежнему часто возникают споры, связанные с заключением, исполнением и расторжением договоров аренды, что указывает на необходимость дальнейших исследований в этой области. Изучение правоприменительной практики позволит выработать предложения по совершенствованию гражданского законодательства в рассматриваемой сфере.

Таким образом, здание или сооружение представляет собой довольно специфический объект гражданских прав, что можно заметить в ГК РФ (ст. 132). Объектом гражданско-правовых сделок, а также и договора аренды, может быть не только целое здание или сооружение, но и часть его. С другой стороны, ст. 650 ГК РФ под объектом договора аренды зданий и сооружений понимает термин «здание или сооружение в целом». Весь вопрос состоит в том, что считается частью здания или сооружения и может ли его часть передаваться в аренду на основе договора аренды зданий и сооружений. Сегодня не существует правовых препятствий для разделения зданий или сооружений и для определения юридической судьбы их отдельных частей. Но отделение части здания или сооружения, которая будет не соответствовать определению здания или сооружение как самостоятельного имущественного комплекса, приведет к тому, что сдача этой части в аренду как единого комплекса будет невозможна, будет следствием того что понадобится заключение отдельных договоров. Если часть здания или сооружения является самостоятельным имущественным комплексом, пригодным для осуществления предпринимательской деятельности, то она может быть передана в аренду по тем же правилам, что и здание или сооружение в целом.

2.2. Ответственность сторон за неисполнение обязанностей по договору

После передачи зданий и сооружений в аренду Арендодатель и Арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданных зданий и сооружений долгам, которые были переведены на Арендатора без согласия кредитора.

Вместе с тем, следует обратить внимание на некоторые проблемы перехода прав требования и долгов при передаче зданий и сооружений в аренду18.

В соответствии с действующим российским законодательством переход прав требования и долгов в составе зданий и сооружений носит в основном диспозитивный характер. Не являются исключением и положения ГК РФ об аренде зданий и сооружений, которые предоставляют сторонам право самостоятельно определять объем передаваемых в составе имущественного комплекса прав и обязанностей. Хотя такая свобода усмотрения не может быть безграничной. В юридической литературе вещное содержание зданий и сооружений рассматривается как статичное состояние комплекса, а возникающие, изменяющиеся и прекращающиеся «по поводу» вещей отношения, напротив, рассматриваются как динамика, внутреннее и внешнее самодвижение, саморазвитие и самовоспроизводство организованной людским субстратом совокупности предметов материального мира. «Динамичный» элемент выступает в роли связующего звена между предпринимателем и материальной основой зданий и сооружений. Поэтому если стороны полностью исключат права требования и долги из состава арендуемых зданий и сооружений, не будет ли оно представлять собой простую совокупность вещей? Ответ на этот вопрос представляется утвердительным. Российское законодательство смотрит на здание и сооружение как на особое имущество, имеющее свое отдельное существование, как комплекс прав и обязанностей вроде наследства. Поэтому следует признать, что при передаче зданий и сооружений во временное владение и пользование недостаточно передать отдельные материальные ценности, необходимо передать права и обязанности, объединенные идеей зданий и сооружений. Кроме того, в большинстве случаев с передачей зданий и сооружений арендодатель лишается возможности исполнить принятые на себя обязательства перед кредиторами. Поэтому реализация этих обязательств возлагается на арендатора зданий и сооружений19.

Вопрос о том, какие имущественные права и обязанности войдут в состав зданий и сооружений, должен быть решен сторонами еще до заключения договора аренды20.

В этих целях стороны должны составить и рассмотреть перечень прав требований и обязательств, включаемых в состав зданий и сооружений, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. В последующем этот перечень станет неотъемлемой частью договора аренды зданий и сооружений. Большинством российских цивилистов подчеркивается невозможность перехода к приобретателю долгов, не включенных в состав зданий и сооружений при заключении договора, то есть без согласия приобретателя.

Переход долгов в составе зданий и сооружений осуществляется на основании соглашения о переводе долга (ст.ст. 391, 392 ГК РФ). Согласно общим положениям ГК РФ об обязательствах перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора (ст. 391 ГК РФ). При этом до получения сторонами согласия кредитора на замену должника договор перевода долга не несет правовых последствий, то есть состав участников обязательственных правоотношений остается прежним.

Другой не менее интересный вопрос состоит в том, в пределах каких сроков применяется правило о солидарной ответственности арендатора и арендодателя по включенным в состав переданных зданий и сооружений долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора.

Солидарность обязанности в нашем случае установлена законом, соответственно, только законом может быть ограничена каким-либо сроком, что не позволяет руководствоваться целесообразностью при решении поставленного вопроса.

Специальных правил в отношении уступки прав требования при передаче зданий и сооружений законодатель не предусматривает, поэтому стороны должны руководствоваться общими положениями о цессии §1 главы 24 ГК РФ. По общему правилу, для перехода к другому лицу прав требования согласие должника не требуется (п. 2 ст. 382 ГК РФ). Однако новый владелец зданий и сооружений заинтересован в том, что бы должник был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав21.

В отсутствие уведомления, должник может исполнить обязательство старому кредитору безразлично тому, было ли уступлено право требования, действуя при этом с освобождающим результатом, поскольку исполнение обязательства бывшему владельцу зданий и сооружений (первоначальному кредитору) признается исполнением надлежащему кредитору (п. 3 ст. 382 ГК РФ). Компенсация в этом случае должна состояться во внутреннем правоотношении между старым и новым владельцем зданий и сооружений.

Таким образом, следует сделать следующие выводы:

- среди всех других видов аренды аренда недвижимости занимает довольно значимое место, хотя в ГК РФ не существует единых требований по отношению к аренде всех объектов недвижимости22;

- сам термин «недвижимость» используется в законодательстве в двух понятиях. Первое – объекты недвижимости, на которые необходимо регистрировать права. Второе - комплексы, указанные в законе (здания и сооружения);

- договор аренды земельных участков, нежилых помещений, зданий, сооружений не подлежит регистрации, если заключается на срок до одного года;

- объекты недвижимости, арендованные на определенный срок, подлежат по истечении этого срока возврату арендодателю;

- арендатор обязан своевременно и в полном объеме производить оплату за временное пользование объектом недвижимости;

- аренда объектов недвижимости играет довольно большую роль в развитии экономики России, в имущественных правоотношениях и является способом получения дохода от вложенных средств.

Заключение

Таким образом, проведя исследование на тему «Договор аренды зданий и сооружений: теория и практика» следует сделать вывод, что в связи с тем, что законодательно не предусмотрено универсальных требований к сторонам по договору аренды зданий и сооружений, необходимо знать о некоторых механизмах регулирования, которые помогут избежать конфликтных ситуаций: