Аренда зданий и сооружений

Содержание

 

 

 

 

Введение

 

Актуальность темы исследования обусловлена необходимостью правового анализа договора аренды зданий и сооружений, который в силу специфики предмета аренды является самостоятельным видом аренды, который характеризуется высокой стоимостью и особой значимостью для гражданского оборота (Приложение).

Так, здания и сооружения квалифицируются как объекты недвижимости по признакам неразрывной связи с землей и невозможности их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению.

Арендодателем по договору аренды зданий и сооружений вправе выступать любое физическое или юридическое лицо, имеющее титул как собственника здания или сооружения, так и лица, управомоченного законом или собственником сдавать данные объекты в аренду. В том случае, если в аренду сдается здание или сооружение, являющееся государственной или муниципальной собственностью и не закрепленное за государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями, то арендодателями по этому договору выступают органы государственной власти и органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. Так, Федеральное агентство по управлению государственным имуществом РФ выступает арендодателем в отношении находящихся в федеральной собственности административных зданий, сооружений и нежилых помещений, не закрепленных за другими юридическими лицами на вещном праве.

В соответствии с п. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Цель курсовой работы заключается в исследовании особенностей аренды зданий и сооружений.

Для детального изучения данной цели мы выделяем следующие задачи для раскрытия темы:

- охарактеризовать предмет договора аренды зданий и сооружений;

- изучить особенности правового регулирования договора;

- рассмотреть форму договора;

- проанализировать содержание и исполнение обязанностей арендодателя и арендатора;

- дать характеристику основаниям ответственности сторон за неисполнение обязанностей по договору;

- сделать выводы.

Объектом данной работы является договор аренды зданий и сооружений.

Предметом исследования являются правовое регулирование и условия договора аренды зданий и сооружений.

Методологическую основу исследования составили общенаучные и частно-научные (специальные) методы исследования. Среди них: системный метод анализа норм права, комплексность исследования, метод сравнения, системно-структурный анализ и другие.

По структуре курсовая работа состоит из введения, двух основных глав, заключения и списка использованной литературы.

 

Глава 1. Общие положения о договоре аренды зданий и сооружений.

 

1.1. Предмет договора аренды зданий и сооружений

 

В зарубежной и отечественной практике под управлением недвижимостью понимают взаимоотношения собственника и нанимаемого им управляющего (менеджера), который действует в интересах собственника и наделяется полномочиями: собирать арендную плату; выплачивать налоги; сдавать часть помещений в аренду; вести учет и отчитываться перед собственником. Таким образом, сдача в аренду объектов недвижимости становится одним из видов предпринимательской деятельности. С другой стороны, это эффективный способ получения за соответствующую плату необходимых зданий, сооружений, нежилых или жилых помещений и пр. В этом проявляется двойственная экономическая сущность аренды1.

Еще Аристотель утверждал, что богатство состоит в пользовании, а не в праве собственности. И эта мысль не потеряла смысла и значения. Аренда не предполагает передачу объекта недвижимости в собственность. Для арендатора важны, прежде всего, его знания, умения и предприимчивость.

Коммерческие объекты недвижимости подразделяются на приносящие доход (объекты торговли, гостиницы, развлекательные центры, офисы, гаражи и др.) и создающие условия для его извлечения (промышленные и индустриальные). Объекты недвижимости, способствующие извлечению прибыли, - это здания и сооружения (объекты, промышленного назначения) и предприятия как имущественные комплексы.

Арендодатель (собственник объекта или лицо, уполномоченное на это законом или собственником) обязуется предоставить арендатору, главному субъекту рынка недвижимости объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование или только во временное пользование (Ст. 606-605 ГК РФ).

В аренду могут быть переданы земельные участки (за исключением земель, занятых Федеральной службой безопасности) (Ст. 22 п. 1 ЗК РФ), предприятия как имущественные комплексы, здания, сооружения. Особенности правового регулирования вышеназванных объектов недвижимости отражены в главе 34 ГК РФ. Но все же одной общей договорной модели и, следовательно, одинаковых требований от законодательства в отношении аренды объектов недвижимости промышленного назначения не существует. К объектам недвижимости, где особенности правового регулирования аренды не описываются в определенных параграфах, применяются «Общие положения об аренде».

Проведя анализ норм ГК РФ, регулирующих вопросы аренды недвижимого имущества по существу, выделяются два общих принципа, на которых построены эти положения. Первый - это принцип свободы договора, проявляющийся в том, что число императивных норм, которые связаны с содержанием договора аренды объекта недвижимости, совсем незначительно. Они, можно сказать, приписываются к форме договора и необходимости его государственной регистрации2. Второй - при регулировании аренды объекта недвижимости не защищается «слабая сторона», как, например, происходит в случае жилищного найма, а осуществляется защита прав кредитора в обязательстве, в качестве которого может выступать как арендодатель, так и арендатор. Данный подход устанавливает равный баланс интересов обеих сторон договора, не делая для содержания их договорных отношений жестких рамок3.

Разумеется, на нормах Гражданского кодекса регулирование аренды объектов недвижимости не заканчивается. Правила ГК РФ о регистрации договоров аренды объектов недвижимости подробно рассматриваются в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»4 и в актах, которые приняты в его развитие. Также, в соответствии со статьей 607 ГК РФ, законом могут быть установлены особые правила аренды отдельных природных объектов, а согласно статье 610 ГК РФ могут быть установлены максимальные предельные сроки, прописывающиеся в договоре аренды, для аренды некоторых видов имущества и некоторых видов аренды.

Принятия каких-либо других нормативных актов, которые регулируют арендные отношения, в Кодексе не предусмотрено.

 

1.2. Особенности правового регулирования договора

 

К правоотношениям, связанным с арендой зданий и сооружений, применяются правила, прописанные в параграфе 4 главы 34 ГК РФ5.

Права приобретенного арендатором здания (сооружения) по отношению к земельному участку содержатся в статьях 652, 653 ГК РФ. Эти правила используются применительно к двум ситуациям: когда земельный участок, на котором находится сооружение, не является собственностью арендодателя и когда здание или сооружение принадлежит арендодателю на праве собственности. В последнем случае в договоре аренды сооружения одновременно ставится и решается вопрос о передаче арендатору в аренду также и земельного участка, на котором располагается это сооружение. Земельный участок может предоставляться арендатору и на ином праве, если такое предусмотрено в договоре. Считается, что земельный участок на срок аренды сооружения (здания), право пользования частью земельного участка, занятой сооружением (зданием) и необходимой для использования его по назначению (п. 2 ст. 652 ГК РФ), переходит арендатору, если в договоре аренды сооружения не прописаны какие-либо указания о праве арендатора на земельный участок. Если земельный участок не принадлежит владельцу сооружения на праве собственности, то такое сооружение может передаваться в аренду без согласия собственника земли. Но это возможно при условии, что подобные действия собственника сооружения не будут противоречить договору, заключенному с собственником земельного участка, или закону (п. 3 ст. 652 ГК РФ).

Следовательно, при таких обстоятельствах к арендатору сооружения переходит от арендодателя также и право пользования соответствующей частью земельного участка. Защите законных интересов и прав арендатора, а также стабильности арендных отношений способствует определенное положение. Судя по нему, арендатор сооружения сохраняет за собой право пользования частью земельного участка, на которой расположено сооружение, и необходимой частью для его использования по назначению, в том числе и в случае смены собственника участка, например в результате его продажи (ст. 653 ГК РФ).

 

1.3. Форма договора

 

Итак, В рамках договора аренды здания или сооружения, одна сторона (арендодатель) предоставляет другой стороне (арендатору) во временное владение и пользование за плату сооружение или здание. Арендодателем может быть собственник здания или сооружения, а также лица на то уполномоченные собственником или законом.

Договор аренды заключается в письменной форме и подписывается обеими сторонами. При несоблюдении формы договора аренды, он может быть признан недействительным.

Договор – непубличный, двусторонний, взаимообязывающий, взаимосогласованный, срочный.

Ст. 651 ГК России устанавливает письменную форму договора аренды зданий и сооружений, уточняя, что договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Пунктом 2 ст. 651 устанавливается обязательность государственной регистрации договора, заключенного на срок не менее одного года6.

Эти правила о форме договора аренды зданий и сооружений вытекают из общих положений ГК об аренде недвижимости, изложенных в п. 2 ст. 609, в соответствии с которым договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом7.

Специфика норм о форме договора аренды зданий и сооружений состоит в том, что в отношении него не применяются правила, на основании которых договор может быть заключен путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной и иной связи (п. 2 ст. 434 ГК).

Последствия несоблюдения формы договора также отличаются от общих положений (ч. 1 ст. 162 ГК РФ). Несоблюдение формы договора аренды здания или иного сооружения влечет его недействительность (абз. 2 ч. 1 ст. 651 ГК РФ)8.

Статьей 651 ГК установлены различные последствия несоблюдения письменной формы договора аренды зданий и сооружений и требования его государственной регистрации. Так, несоблюдение формы договора, в соответствии с п. 1 ст. 651, влечет его недействительность. В случае несоблюдения требования государственной регистрации договор считается незаключенным (п. 2 ст. 651).

Требования государственной регистрации договора аренды зданий и сооружений конкретизируются в Федеральном Законе от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». До принятия Федерального закона от 9 июня 2003 г. «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» между положениями ГК и Закона о государственной регистрации в части регистрации договора аренды зданий и сооружений существовали значительные противоречия9.

В п. 1 ст. 26 Закона определялось, что право аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Тогда как в соответствии с п. 2 ст. 651, государственной регистрации подлежит сам договор аренды.

По смыслу ст. 26 Закона о регистрации, несмотря на то, что сам договор аренды зданий и сооружений, заключенный на срок до 12 месяцев, в соответствии с ГК РФ, не подлежит государственной регистрации, право аренды, возникшее из такого договора, должно быть зарегистрировано». Рядом юристов высказывалось мнение, что договор аренды при отсутствии зарегистрированного права аренды не может служить доказательством существования такого права.

Окончательным решением проблемы противоречия нормативных актов стало внесение изменений в Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В соответствии с измененной статьей 26 Закона, государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества (п. 1 ст. 26).

 

Глава 2. Исполнение договора аренды зданий и сооружений

 

2.1. Содержание и исполнение обязанностей арендодателя и арендатора

 

Договор аренды относится к числу наиболее распространенных договоров как в сфере предпринимательской деятельности, так и в быту (прокат предметов домашнего обихода). Нами проведено исследование наиболее часто встречающихся проблем, связанных с исполнением договоров аренды.

Как правило, это ненадлежащее исполнение условий договора со стороны арендатора или арендодателя. Например, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора, не уплачивает либо несвоевременно или в неполном размере уплачивает арендную плату. Со стороны арендодателя это может быть передача арендатору имущества, обремененного правами третьих лиц, не выполнение обязанностей по проведению ремонта либо создание иных препятствий по пользованию переданным имуществом. Если эти нарушения не будут устранены после получения претензии контрагента, либо недобросовестная сторона продолжает ненадлежащее исполнять взятые на себя обязательства - это может быть основанием для досрочного расторжения договора в судебном порядке.

Период действия договора указывается в виде пункта в договоре. Договор, со сроком действия более одиннадцати месяцев, подлежит государственной регистрации. Договор считается заключенным с момента такой регистрации.

Вместе с правами на аренду здания или сооружения, арендатор получает права на  аренду земельного участка, находящегося под арендуемым сооружением.

При продаже земельного участка, на котором находится арендуемое здание или сооружение, арендатор вправо продолжать пользоваться земельным участком на условиях действующего договора аренды здания или сооружения.

По истечении срока действия договора, арендатор имеет приоритетное право аренды на следующий срок. При необоснованном отказе арендодателя от продления договора аренды здания или сооружения, арендатор имеет право по суду потребовать возмещения понесенным им убытков.