Страхование в ипотечном кредитовании

      Ипотека в 19 - 20 веке (Европа и США)

      В 19 веке ипотека обрела функции, характерные  современному кредиту. Через ипотеку государственный и банковский капитал контролируют земли. В полной мере, эти функции ипотеки проявились во второй половине 19 века: путем индустриализации капиталистических стран (увеличилось производство, ускорилась урбанизация). Так как индустриализация началась раньше в Англии, Нидерландах и Франции, принцип использования ипотечных бумаг для финансирования строительства более активно использовался там, а не в Германии, где он появился. Система ипотечного кредитования из Германии передалась в Польшу и Францию.

      Говоря  об ипотеке в США, стоит сказать, что вопросы развития ипотечного кредитования жилья привлекли к  себе внимание правительства США  только во время Великой депрессии. Было признано, что ипотечные вклады в недвижимость должны быть инвестициями малого риска. История ипотеки в США сделала акцент на право граждан на свободное владение, передачу и использование недвижимости. Для США характерна государственная поддержка системы ипотечного кредитования, но теперь существует много коммерческих ипотечных структур - частные участники рынка и агентства. Сегодня, два из трех американцев имеют свои дома.

      История ипотеки в России

      В России ипотека появилась в результате возникновения права частной  собственности на землю. История  ипотеки в России как таковая началась при императрице Елизавете Петровне в 18 веке. В конце 19 в. работало 11 акционерных ипотечных банков. Главным по ипотеке в начале 19 века считался Московский народный банк, но, в результате октябрьских событий ипотечных банков не стало.

      Фактически, до 1995 года в России развитие ипотечного кредитования ассоциировалось всего  с двумя-тремя банками. Ипотечных  программ было недостаточно, а процентные ставки составляли 9-19% годовых ⁵.

      Сегодня ипотека в России и СНГ - это  система долгосрочных кредитов, выдаваемых на приобретение жилья. Покупателю, выбравшему систему ипотечного кредитования, необходимо внести только первоначальный взнос, составляющий, как правило, 5-30% от стоимости квартиры. Остальную сумму покупатель получает от банка в качестве ипотечного кредита. Срок возврата кредита на покупку квартиры по последним данным - в среднем 10-30 лет.

      Россия - ипотека сегодня

      Зарубежный  опыт - отличная основа для развития ипотеки в России, и сегодня  в нашей стране мы видим многие черты западной системы ипотеки. Но, если на Западе средний и высший класс одинаково пользуются услугами банков, предоставляющих ипотечные кредиты, то в России, с пока только отрабатываемыми механизмами ипотеки, большая часть кредитов выдается на обычное жилье, а не на элитное. Ипотечное кредитование в России популярно потому, что ипотека - это зачастую единственный способ получить собственное жилье для российского гражданина.

      В России и странах СНГ банки  предлагают самые разные условия, что  предполагает совершенствование ипотечного кредитования. В развитии ипотеки в современной России много плюсов по сравнению с прошлым:

      -  банки предлагают различные ипотечные программы (приложение 2), поэтому клиент сам может выбрать подходящую ему программу покупки квартиры в кредит;

      - для получения ипотечного кредита не требуется огромного количества справок, как раньше;

      -   зависимости от доходов клиента, сроков займа и вида покупаемого жилья процентные ставки разнятся.

      Если  говорить о совершенствовании ипотечного кредитования в России, то одно из главных препятствий развитию ипотеки - неграмотность и слабая информированность населения в вопросах кредитования покупки жилья. Незнание финансовых аспектов, низкая платежеспособность, несовершенство законодательства отрицательно сказываются на активизации населения в вопросах покупки собственной квартиры.

      Подобная  форма кредитных отношений, при  которой степень риска для  обеих сторон сведена к минимуму, действовала и на территории дореволюционной  России. При упоминании об ипотеке  почти всегда ассоциируется Америка - ее 60- летний опыт не только в решении «квартирного вопроса» граждан, но и в формировании такой ипотечной системы, которая в свое время вытащила страну из глубокого экономического кризиса. Сегодня можно сказать, что средний класс в Америке уже отстроился, ипотечное кредитование начало свое распространение на низко доходные слои населения. Представляет живой интерес опыт выведения экономики США из глубокого экономического кризиса 1920-1930 гг. путем проведения реформ в области жилищного инвестирования. Это дало возможность в достаточно короткий срок осуществить прорыв из состояния затяжного кризиса в стабильную, высокоразвитую экономику. После распада СССР на территории бывших советских республик ипотечное кредитование также получает более активное развитие.

      В последние десятилетия в мире становится все больше ипотечных  кредитных продуктов, в которых  соотношение суммы кредита и  стоимости залога превышает 70%. Увеличение данного соотношения способствует расширению клиентской базы, росту числа заемщиков и повышению объемов кредитования, благодаря возможности предоставления ипотечных кредитов гражданам, которые имеют стабильные доходы, необходимые для погашения кредита, но из-за отсутствия накоплений не способны заплатить требуемый банками первоначальный взнос.

      Во  многих странах существует система  страхования ипотечных рисков, позволяющая  сделать жилищные кредиты доступными для более широкого круга заемщиков, включая семьи с невысоким  уровнем дохода, молодые семьи, а  также тех, для кого необходимость накопления 30-40%-ного первоначального взноса служит единственным ограничением при получении кредита и покупке дома. 

      2.2 Хроника реальных выплат 

      Ипотечное кредитование в России продолжает развиваться, семимильными шагами. Соответственно, растут и объемы связанных с ипотекой видов страхования: жизни и трудоспособности заемщика, квартиры (объекта залога) от повреждения и полного уничтожения, а также страхование титула (риск утраты права собственности).

      Страхование жизни подразумевает, что в случае смерти или гибели заемщика, квартира остается в собственности его наследников, а страховая компания гасит за него всю оставшуюся перед банком задолженность. При длительных сроках кредитования случаи могут наступать самые разнообразные: бывает, что взносов по страховке заемщик сделал «всего ничего», а выплачивать компенсацию приходится по полной программе.

      Страховая компания не является благотворительной  организацией и без разбора конкретных обстоятельств произошедшего не станет выкладывать миллионы рублей. Если страхователь расстался с жизнью по собственной глупости, никакой компенсации родственники погибшего не получат. «Нарушением правил страхования», безусловно, является и самоубийство. Правда, иногда страховщики делают исключения: почему-то считается, что если суицид произошел спустя два года после того, как заемщик взял кредит, то страховая компенсация возможна.

      Если  в результате болезни или несчастного  случая заемщик становится инвалидом  первой или второй группы и не сможет работать, кредит за него тоже выплачивает страховщик. Размер выплаты зависит от конкретных правил страховой компании- партнера банка. Некоторые при второй группе инвалидности могут выплатить лишь 80% от страховой суммы, другие оплачивают даже третью группу, правда, в размере 50%.. Случаи, связанные со страхованием жизни и здоровья, наиболее часто встречаются на практике- на них приходится около 80% всех «ипотечных» выплат.

      Страхование титула (права собственности) обеспечивает защиту от ограничения или потери заемщиком права собственности на недвижимое имущество, а также от признания сделки купли-продажи квартиры недействительной. Страховой случай здесь- вступившее в законную силу решение суда, в результате которого заемщик утратил право собственности на предмет ипотеки. Однако, несмотря на значительный объем ипотечных сделок, случаи выплаты возмещения по данному виду страхования- большая редкость. Не приходится страховать титул только тем заемщикам, которые приобретают квартиру на первичном рынке. 
 
 

      Порядок действий при наступлении  страхового случая

1. Срочно принять меры (если это возможно) для ликвидации аварии и уменьшения размеров ущерба: вызвать пожарную охрану, аварийную бригаду, сотрудников милиции и т.д.
2. Сразу, как только станет известно о происшествии, но не позднее одних суток с этого момента, сообщить в ближайшее представительство страховой компании, в котором и было застраховано имущество. При этом необходимо сообщить: номер и дату страхового полиса; точную дату и время происшествия; обстоятельства и причины понесенных убытков; меры, которые были предприняты Страхователем для уменьшения размеров убытков; состояние поврежденного (уничтоженного) имущества; фамилию и контактный телефон лица, передавшего сообщение.

      Список  документов, необходимых  для урегулирования претензий

1. Заявление о выплате страхового возмещения, которое должно содержать следующее: точную дату и время происшествия; точный адрес; причины убытка; примерный размер убытка; действия Страхователя, предпринятые для уменьшения размеров ущерба.
2. Документы, подтверждающие приобретение или прием в аренду пострадавшего имущества и его стоимость

      Для владельцев загородных строений: свидетельство  о праве собственности на землю; членская книжка садоводческого товарищества,  ДСК. Также при наличии могут  быть предоставлены: договора дарения, купли-продажи, подтверждение права вступления в наследование по закону.

      Документы компетентных органов, подтверждающие факт происшествия:

      - при пожаре - Постановление о возбуждении или отказе в возбуждении уголовного дела из местного ОГПС; справка и акт о пожаре не являются достаточными документами для оформления выплаты страхового возмещения;

      - при краже и злоумышленных  действиях третьих лиц - справку из милиции с указанием перечня поврежденного (похищенного) имущества. Для всех событий, имеющих признаки состава преступления: поджог, кража со взломом, грабеж в документе должно быть указано - возбуждено ли уголовное дело с указанием статьи УК. В случае отказа в возбуждении уголовного дела необходимо предоставить копию (заверенную) соответствующего постановления. При незначительных повреждениях элементов дачных строений - подтверждение о взломе от правления садоводческого товарищества, администрации сельского округа.

      - при аварии коммуникаций - акт за подписью главного инженера и с печатью РЭУ (ЖЭК, ДЭЗ, ГРЭП, ТСЖ и т.д.) о причине аварии и виновной стороне.

      - при стихийных действиях - справку из органов гидрометеослужбы (Центр по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды; Комиссия по чрезвычайным ситуациям при местной администрации).

      Ремонт  или восстановительные работы можно начинать только с разрешения страховой компании (кроме случаев, когда задержка может привести к увеличению размеров ущерба).

      Договоры  страхования, заключаемые в процессе ипотечного кредитования, позволяют  банку-кредитору полностью или частично снизить повышенные кредитные риски, вызванные невысоким уровнем первоначального взноса, являясь при этом дополнительным обеспечением возврата кредитных средств при наступлении страхового случая. При наступлении страхового случая страховая компания обязана осуществить страховые выплаты банку в рамках лимита страхового покрытия, размер которого устанавливается договором страхования. Обязательным условием при передаче недвижимого имущества в залог является договор страхования заложенного имущества, заключенный заемщиком (залогодателем) за свой счет. Предмет ипотеки страхуется от рисков утраты и повреждения.

      В соответствии с договором страховщик обязуется за определенную плату (страховую  премию) при наступлении оговоренного в договоре страхового случая, возместить страхователю (или выгодоприобретателю) убытки- выплатить страховое возмещение в пределах страховой суммы. По договору страхования имущество может быть застраховано только в пользу лица, имеющего законный интерес в сохранении этого имущества. Выгодоприобретателем принято признавать не заемщика (залогодателя), а кредитора (залогодержателя), несмотря на то, что на момент государственной регистрации залога владельцем заложенного имущества является заемщик (залогодатель). Даже если кредитор не является формальным выгодоприобретателем, в соответствии с ГК РФ и ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» он имеет полное право на получение возмещения непосредственно от страховщика.

       3 Итоги развития рынка ипотечного страхования 

      Развитие  ипотечного страхования в России происходит на фоне посткризисных явлений, тем не менее, страховщики уже имеют определенные достижения на этом рынке. ОАО «СК АИЖК» представляет результаты своего аналитического исследования рынка ипотечного страхования в 2010 году.