Страхование в ипотечном кредитовании

      Если  заемщик застраховал ранее жизнь  и трудоспособность в какой-либо страховой компании, и ему не хочется менять страховщика этих рисков, то ему необходимо подобрать тот банк, который готов зачесть существующий у заемщика страховой полис, не смотря на то, что страховщик не является его партнером. Что касается утраты права собственности на жилье, то некоторые банки требуют страховать этот риск на весь период ипотечного кредитования, а некоторые только на 3 года (срок исковой давности по недействительным сделкам). Если жилье приобретается в новостройке, то титул страховать необязательно.

      Тарифы  на страхование рисков определяются индивидуально для каждого заемщика. Страхование жилья составляет 0,3-0,5 % суммы страховки и зависит  от того, какие у дома перекрытия (деревянные или иные), общего технического состояния жилья, наличия отделки и прочее. Тариф на страхование жизни и трудоспособности заемщика ипотечного кредита изменяется в пределах 0,3-1,5 %. На него влияют возраст заемщика, состояние его здоровья, характер профессиональной деятельности. Иногда банки требуют застраховать так же жизнь созаемщика, если его доходы учитывались при определении размера кредита. При страховании титула имеет значение «юридическая чистота» жилья. Тариф по этому риску составляет 0,2-0,7 %. И в среднем совокупные расходы заемщика на ипотечное страхование составляют 1-1,5 % в год от остатка по кредиту с учетом процентов.

      Страховые платежи по ипотеке осуществляются раз в год. Когда подходит срок платежа, банк сообщает в страховую  компанию остаток задолженности  заемщика, и, исходя из этой суммы, рассчитывается страховой взнос. Таким образом, размер страховых платежей каждый год уменьшается вместе с задолженностью по кредиту. Страхование жизни и трудоспособности оплачивается с момента получения кредита. Момент страховых выплат по самому жилью зависит от того, какое жилье приобретается - готовое или строящееся. В первом случае заемщик оплачивает страхование недвижимости и титула с момента получения кредита, а во втором- после оформления жилья в собственность.

      При заключении договора страхования ипотеки следует внимательно изучить перечень страховых случаев, по которым убытки будут возмещены. При страховании жизни и трудоспособности страховыми случаями обычно являются смерть застрахованного и частичная или полная утрата трудоспособности (присвоение статуса инвалида 1 или 2 группы) в период действия страхового договора. При страховании жизни страховым случаем является гибель или повреждение недвижимости в результате пожара, залива жидкостью, стихийного бедствия, противоправных действий третьих лиц (вандализма, поджога, подрыва взрывчатых веществ), конструктивных дефектов здания, о которых на момент заключения договора страхователю известно не было. Страховым случаем по страхованию титула жилья может быть вступившее в законную силу решение суда, в результате которого заемщик утратил права собственности на предмет ипотеки. 

      1.1.Виды  ипотечного страхования 

      Вне зависимости от банка кредитора, страхование ипотеки состоит  из трех основных компонентов:²

      - страхование недвижимости, выданной  под залог физическому лицу. Пожары, наводнения, прочие стихийные бедствия, техногенные катастрофы- далеко не абстрактные угрозы. Ни для кого не новость, что чрезвычайно велик риск недружественного воздействия на имущество третьих лиц, среди которых безусловным лидером являются кражи и грабежи жилых помещений. А еще остаются поджоги, взрывы, вандализм во всех его проявлениях. Если банк чаще всего готов удовлетвориться страхованием лишь суммы кредита, то клиенты стремятся застраховать всю стоимость жилья, чтобы в случае «форс-мажора» полностью скомпенсировать понесенный ущерб;

      - страхование жизни и трудоспособности. При ипотечном кредитовании банки  не могут не волновать частная  жизнь заемщиков и их близких,  состояние их здоровья, трудоспособности- поскольку с этими факторами напрямую связана выплата по кредитам. Но в этом же застрахованы и заемщики, поскольку в случае болезни и утраты работоспособности только страховые компании способны скомпенсировать понесенный ущерб банку и сохранить для заемщика (или его близких) предоставленное жилье. Отсутствие этого компонента страхования ипотеки, по все вероятности, предполагало бы наличие у заемщика чрезвычайно крепкой нервной системы;

      - страхование титула, то есть риска  утраты права на собственность,  при претензиях на право собственности со стороны третьих лиц. Эта составляющая страхования ипотечного кредита также занимает далеко не последнее место, поскольку страхует риски посягательства на предоставленную недвижимость со стороны третьих лиц и обеспечивает ее юридическую силу. Очень важно, что характер жилья (первичное оно или вторичное) не играет никакой роли, так как застройщик может продать и тоже жилье нескольким лицам, и такие случаи хорошо известны.

      Теоретически, каждый заемщик имеет право на самостоятельный выбор страховой  компании. На практике же, после обращения в банк и получения согласия на сделку, заемщик получает рекомендацию по выбору страховой компании, поскольку каждый определенный банк предпочитает работать с определенными страховыми компаниями.

      1.2.Риски,  подлежащие страхованию. Тарифы на страхование рисков

      По  требованию Кредитора (банка) необходимо застраховать:

      - риск повреждения и уничтожения  приобретаемой квартиры;

      - риск утраты права собственности  ни приобретаемую квартиру;

      - а также риск утраты трудоспособности и смерти.

      Размер  страховой суммы зависит от условий  программы ипотечного кредитования банка- кредитора. Как правило, она  устанавливается в размере задолженности  по кредиту, увеличенной на 10%. Срок страхования обуславливается сроком погашения кредита и может составлять от одного до двадцати лет. При этом страховая сумма по договору ипотечного страхования будет ежегодно уменьшаться пропорционально остатку невыплаченного кредита по мере его погашения. При желании, заемщик может застраховать свою квартиру и имущество на полную стоимость.

      Тарифы  на страхование рисков

      Основным  фактором, определяющим величину страховой  суммы при страховании ипотеки, является размер кредита. По согласованию с банком- кредитором она может  быть увеличена на величину процентной ставки по кредиту и уменьшается соответственно погашению кредита.

      Тарифы  на страхование ипотечного кредита  определяются индивидуально, зависят  от банка- кредитора, но в целом они  довольно схожи Страхование жилья  составляет в среднем 0,2-0,5% от суммы  страховки и зависит от качества и категории жилья.

      Тариф на страхование жизни и трудоспособности заемщика определяются его возрастом, состоянием здоровья, профессией. В  среднем, это от 0,3% до 1,5% от суммы  кредита. Когда заемщиков несколько (максимальное количество- четыре), банк вправе потребовать застраховать также их жизнь и трудоспособность, но только в том случае, если их доходы учитывались при определении суммы кредита.

      Тариф по страхованию титула составляет 0,2-0,7%. Срок страхования по нему может составлять не весь период кредитования, а только первые три года.

      Как правило, страховые компании предлагают комплексную программу страхования  ипотечного жилищного кредитования населения, включающую в себя все  возможные риски по кредитованию. В среднем, ежегодный страховой взнос по комплексному договору ипотечного страхования составляет 1,3-1,5% от суммы кредита, т.е. комплексное страхование ипотечного кредита, может быть более выгодно, нежели страхование всех рисков раздельно. Страховые договоры заключаются на срок от 1 до 20 лет, соответственно сроку действия ипотечного кредита. 

      1.3.Подходы  к организации ипотечного страхования 

      В настоящее время на рынке применяются  два подхода к организации  ипотечного страхования.

      Первый  подход предполагает, что договоры страхования при ипотечном кредитовании заключаются двумя страховщиками: в части страхования жизни и здоровья заемщика, кредита- через специализированную страховую компанию по жизни, в части имущественного страхования- через страховую компанию, реализующую имущественные виды страхования.

      При использовании второго подхода  договоры страхования заключаются  одним страховщиком по всем видам  страхования, то есть осуществляется комплексное  страхование.

      В первом варианте, при заключении договора страхования двумя страховщиками, возникают определенные неудобства прежде всего для заемщика кредита (страхователя), связанные с увеличением объема оформляемых документов. Кроме того, данный вариант требует выстраивания отлаженной схемы взаимодействия двух страховых компаний для оперативного оформления договоров и урегулирования страховых случаев.

      Во  втором варианте проблем с технологией  продаж нет, так как реализация его  проводится силами одного страховщика. В настоящее время на рынке  ипотечного страхования наблюдается  тенденция необоснованной минимизации страховых тарифов. В целях обеспечении потребительской привлекательности ипотечного продукта банки отбирают для работы страховые компании, предлагающие полисы по минимальным ценам.

      Страхование по экономически необоснованным тарифам  может привести к снижению финансовой устойчивости страховой компании и как следствие к возможному невыполнению обязательств при наступлении страховых случаев. Тарифы страхования жизни базируются на статистических данных о смертности населения и зависят от многих факторов: пола, возраста заемщика, периода страхования, порядка уплаты взносов. Поэтому договоры страхования жизни требуют проведения индивидуального андеррайтинга³ для каждого заемщика. Индивидуальные тарифы страхования жизни, как правило, в среднем выше групповых, особенно для возрастной группы тех, кому 40 и более лет (в первую очередь это касается мужчин).

      Для страховых компаний, имеющих большой  портфель договоров страхования  жизни заемщика кредита, может оказаться  целесообразным применение усредненных тарифов, общих для определенных возрастных групп заемщиков. При условии согласования данного способа тарификации с Федеральной службой страхового надзора, страховая компания могла бы таким образом упростить процедуру андеррайтинга и ускорить оформление страхового полиса.

       2 Возникновение ипотеки и основные исторические этапы ее развития 

      Мировой опыт развития стран свидетельствует  о том, что практически все  страны в разной мере подвергались кризисам, переживали экономические  трудности. Во все времена самым живучим экономическим механизмом для поднятия платежеспособного спроса населения является тот, который приносит заметные выгоды, развивает рынок недвижимости, следовательно, вытаскивает экономику из пропасти. Таким эффективным рычагом для привлечения капиталов была и остается в настоящее время ипотека.

      Ипотека - не современное слово, пришедшее  к нам из стран развитого капитализма, как думают многие. История ипотечного кредитования уходит корнями в глубь  цивилизации. Ипотека впервые стала  развиваться в Греции в VI веке до нашей эры. Тогда впервые заимодавец принял земельный участок должника в качестве обеспечения своего займа: на границе земельного участка должника был установлен столб, на котором было написано, что данный земельный участок взят в залог на такую-то сумму и на определенный срок. Этот столб был назван греческим словом «ипотека», что значит подставка. Древние римляне переняли институт ипотечного кредитования у греческих колоний, и затем свое новое развитие институт ипотеки получает в Римской империи. В I в. н. э. создавались ипотечные институты, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам. В правление императора Антония Пия (II в. н. э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков. Уже тогда существовало около 50 банков и действовало более 800 ростовщических и меняльных контор. Постепенно ипотека входит и в средневековое европейское законодательство⁴.

      2.1 История развития ипотечного страхования

      В средневековье путем преемственности  римского права ипотека перешла  в западноевропейское законодательство, в основном, в германское. Германское право принесло в развитие ипотеки  гласность и формализовало его.

      История ипотеки говорит о том, что  в средневековой Европе появилась практика актов об отчуждении или залоге недвижимой собственности в народных собраниях, церквях или ратушах. В Средневековье также ужесточается контроль государства над развитием ипотеки.

      В Германии она появляется не ранее XIV, во Франции - с конца XVI века. Это был второй всплеск развития ипотеки. Тогда на кредитовании сделали свои состояния итальянские банкиры Медичи и немецкие Вейзеры.