Проблемы и перспективы ипотечного кредитования в России на современном этапе

Существенными условиями договора об  ипотеке являются[13, c.11]:

1. предмет  договора;
2. его оценка;
3. обеспечиваемое  обязательство;
4. размер и срок исполнения обязательства.

Ипотека способствует реализации построенных домов, рост же строительства вызывает оживление в производстве строительных материалов и конструкций, строительного и дорожного машиностроения, в деревообработке и производстве мебели и т.д. Промышленное ипотечное кредитование дает возможность модернизировать производства, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции - все это ведет к увеличению экономического потенциала страны.

Развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности.

Ипотека влияет на проблему занятости (дополнительные рабочие места в строительстве и других отраслях) и помогает удовлетворить потребность населения в жилье.

Огромное значение ипотека имеет и для повышения стабильности и эффективности функционирования банковской системы страны. Обеспеченные недвижимостью кредиты более безопасны для банков, так как при не возврате кредита банк реализует залог и возвращает свои средства. Разумеется, в случае с ипотекой для этого необходима правильная оценка недвижимости, а также развитый рынок недвижимости. Снижению риска при ипотечном кредитовании также способствует целевой характер ссуд. Операции с недвижимостью зачастую являются менее рискованными по сравнению с текущими кредитными операциями коммерческих банков.

Таким образом, ипотечный кредит представляет собой кредит, обеспеченный определенной недвижимой собственностью, а ипотечное кредитование - это предоставление кредита под залог недвижимого имущества.  Ипотечное кредитование - перспективное направление банковской деятельности.

2.  ИНСТРУМЕНТЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

При ипотечном кредитовании значительную роль играет выбор финансовых инструментов и технологий, применяемых на различных этапах финансового процесса. Их выбор определяется общей экономической ситуацией, развитостью ипотечных операций в стране, финансовыми возможностями и желаниями участников сделок, а также видом операции.

Правильный выбор и применение инструментов ипотечного кредитования в значительной степени определяют эффективность ипотечных операций, снижение рисков, повышение доступности ипотечных кредитов, их ликвидность.

Инструмент ипотечного кредитования - это способ погашения долга (амортизации кредита). График амортизации показывает остатки суммы долга по кредиту в каждый период времени. В нем также отражается  часть платежа, которая идет на выплату процента, и какая часть - на выплату основной суммы долга.

В зависимости от способа амортизации ипотечные кредиты подразделяются на постоянный ипотечный кредит и ипотеку с переменными выплатами. Последняя, в свою очередь, делится на ипотеку с «шаровым» платежом, ипотеку с фиксированными выплатами суммы долга и ипотеку с нарастающими платежами. Существуют также альтернативные инструменты ипотечного кредитования.

Постоянные ипотечные платежи предусматривают периодические равные выплаты. Заемщик ежемесячно выплачивает равную сумму, часть которой идет на погашение кредита и часть - на уплату начисленных за месяц процентов. Проценты начисляются на остаток невыплаченной суммы по кредиту.

Соответственно данный порядок погашения кредита дает стабильность заемщику в размере его расходов по данному кредиту.

Кроме того, так как не происходит постепенного погашения основного долга, возрастает риск не возврата выданного кредита по истечении срока кредитования.

Ипотечные кредиты с «шаровым» платежом могут быть структурированы следующим образом:

- неосуществление процентных  выплат вплоть до истечения  срока кредита;

- выплаты одних только процентов, а затем - «шаровой» платеж;

- частичная амортизация  с итоговым «шаровым», платежом.

Некоторые ипотечные кредиты предусматривают равновеликие платежи в счет погашения основной суммы долга, а также выплаты процентов на непогашенный остаток. Суммы процентов по ним изменяются. Ежемесячный постоянный платеж заемщика будет уменьшаться, что снижает нагрузку на него. Общая сумма выплачиваемых процентов будет меньше, чем при постоянных платежах [13, c.52].

Ипотека с нарастающими платежами (далее ИНП) предусматривает переменные выплаты. В течение, например, первых трех лет платежи по ним остаются низкими, однако в течение последующих лет они достигают уровня, позволяющего полностью самортизировать кредит.

В первые годы ИНП дает отрицательную амортизацию (ипотечная постоянная ниже процентной ставки). При этом остаток основной суммы долга увеличивается. Для проведения полной амортизации платежи по ИНП последних лет должны превышать уровень выплат по стандартной ипотеке. Инструменты кредитования такого рода позволяют учитывать изменяющиеся условия кредитования, снижают риск процентной ставки и риск ликвидности, обеспечивают эффективность долгосрочных кредитных операций.

Платежи с индексацией непогашенной суммы долга позволяют производить погашение кредита одинаковыми платежами в реальных суммах при изменении величин номинальных платежей. Непогашенная сумма долга корректируется на основе выбранного индекса, такого как: потребительские цены; курса доллара США; стоимости потребительской корзины; минимального размера оплаты труда (сокращенно МРОТ); и других финансовых индексов, отражающих динамику инфляции. В результате ставка процента будет отражать реальную цену кредита на момент выдачи. Платежи рассчитываются на основе реальной стоимости непогашенной суммы долга.

Капитализация недополученных сумм платежей по кредиту на первоначальном этапе погашения кредита обеспечивает банкам большую доходность по жилищным кредитам по сравнению с другими кредитными операциями. Снижение сумм платежей на первоначальном этапе погашения кредита повышает доступность кредита. В то же время рост платежей в номинальном значении увеличивает риск «платежного шока», который наступает, если темпы роста доходов населения значительно отстают от темпов роста инфляции, что увеличивает риск неплатежей по ранее предоставленному кредиту [13, c. 54].

3. ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ НА СОВРЕМЕННОМ ЭТАПЕ

В РФ ипотечное кредитование за последние десять лет развивалось стремительными темпами.

На сегодняшний момент в РФ существует сформированный спрос у населения на ипотечное кредитование, установленная законодательная база и инфраструктурная основа. Стоимость ликвидной недвижимости в России, по оценкам экспертов, составляет около 500 млрд. долларов, что при достаточном уровне ипотечного кредитования позволит обеспечить жильем значительную часть населения обладающих спросом на недвижимость.

Далее рассмотрим подробнее достоинства и недостатки ипотечного кредитования, а также опыт внедрения ипотеки в России.

Рассмотрим преимущества ипотечного жилищного кредитования. Заемщик в короткие сроки приобретает квартиру, оплачиваемую с долговременной рассрочкой, и имеет льготы по подоходному налогу. Так возможно решить жилищную проблему большой группы населения. Однако на практике не все так гладко, как в теории. Заемщик несет значительные расходы и фактически платит двойную цену за квартиру, также на сегодняшний момент в РФ процентные ставки довольно высоки.   Нестабильность в заработной плате повышает риски, возникающие при оформлении ипотечного кредита.  Согласно статистике ипотека жилья доступна тем гражданам, чей ежемесячный доход составляет 40-50 тыс. рублей. На сегодняшний момент ипотека недоступна для 70 % населения РФ.

Необходимо использовать опыт зарубежных стран, и понимать, что ипотека это решение как экономических, так и социальных проблем. У банков есть желание заниматься ипотечным кредитованием, и есть знание технологий, но явно недостаточно средств, для решения проблемы обеспечения населения жильем в масштабах всей страны.

Для того чтобы система ипотечного кредитования развивалась стремительными темпами, необходимо использовать такие государственные программы как ипотека, например, с материнским капиталом, военная ипотека, ипотека для бюджетников. 

 Большой проблемой на рынке ипотечного кредитования по-прежнему остаются высокие процентные ставки. В настоящее время величина ставок варьируется от 10 до 17 %. Так же не все граждане могут позволить заплатить существенный первоначальный взнос на недвижимость, не все обладают чистой кредитной историей и официальной зарплатой. В итоге ипотечное кредитование развивается, но не как массовый продукт, так как кредитование доступно только заемщикам с доходами выше среднего.

Существует проблема, связанная с монополиями на рынке жилья. Рынок первичного жилья до сих пор непрозрачен. Зачастую возможность строить новые жилые дома имеет узкий круг компаний. Отсутствие конкуренции удерживает стоимость квадратных метров на слишком высоком уровне, чтобы они стали доступными для рядовых потребителей. Когда рынок долевого строительства перестанет быть монополизированным, это автоматически приведет к решению целого ряда проблем ипотечного кредитования - цена на недвижимость снизится в соответствии с рыночными условиями. Кроме того, на рынке недвижимости наблюдается острая нехватка жилья эконом-класса.

Отсутствие экономической стабильности, низкие заработные платы, проблемы формирования среднего класса, сравнительно высокие процентные ставки по ипотечному жилищному кредитованию, все это стоит на пути стабильного развития системы ипотечного кредитования в РФ.

Рассмотрим перспективы развития рынка ипотечного кредитования в РФ. В отсутствии резких колебаний на мировых финансовых рынках сектор сохранит устойчивые темпы роста. В ближайшие 1-1,5 года поддержку спросу на ипотеку обеспечит позитивная динамика, наметившаяся в жилищном строительстве. Ключевым ограничителем роста ипотечного кредитования является тенденция к повышению процентных ставок по кредитам, в том числе и по программам с государственной поддержкой. В частности, в начале 2 полугодия 2013 года большинство лидеров рынка превысили ставки по наиболее популярным программам в среднем на 1-3 процентных пункта (в основном это коснулось кредитов с первоначальным взносом менее 50 %). С 3 сентября 2013 года пересмотрены условия кредитования по стандартной программе Агентства по Ипотечному Жилищному Кредитованию (далее АИЖК): минимальные ставки при их фиксации на весь срок кредитования выросли в среднем на 2 % пункта. По прогнозам ценовая доступность ипотеки будет снижаться: наблюдается ускорение роста инфляции, а Банк России в борьбе с ней уже повысил ключевые процентные ставки. В результате до конца 2013 года повышение ипотечных ставок осуществилось. По прогнозам экспертов годовые темпы прироста окажутся на уровне 50-60 %. В результате по итогам 2013 года объем ипотечного кредитования пересечет планку в 1 трлн. рублей и составит 1,1 трлн. рублей (рисунок 3).

Рисунок 3- Прогноз динамики объемов ипотечного кредитования [23]

В 2014 году влияние процентных ставок может оказаться более ощутимым: часть заемщиков отложит покупку квартиры «до лучших времен» либо попытается накопить средства на более высокий первоначальный взнос, тем самым обеспечить более низкую ставку. В связки с этим ожидается дальнейшее замедление темпов роста рынка - с учетом его масштабов они не превысят 40 % в годовом исчислении.

По прогнозам доля крупных банков на ипотечном рынке будет устойчиво расти. Как правило, крупные банки, работающие по собственным программам, отличает оперативность в принятии решений и более интересные продуктовые предложения. Скажется и падение интересов средних и малых банков к наиболее популярным программа АИЖК. Дело не только в повышении стоимости кредитов по таким программам. Текущая деятельность АИЖК все в большей степени свидетельствует о желании института ограничить свое присутствие на классическом рынке и сконцентрироваться на инновационных продуктах. В частности, за январь-июнь 2013 года АИЖК было выкуплено закладных на 26,1 млрд. рублей, что на 17 % больше аналогичного показателя прошлого года. При этом доля АИЖК в общем объеме выдачи снизилась с 8 до 6%.