Проблемы и перспективы ипотечного кредитования в России на современном этапе

 

2.1 ФОРМЫ И ВИДЫ КРЕДИТА

 

Формы кредита - это разновидности кредита, вытекающие из сущности кредитных отношений [12, с. 65].

Классификация кредита осуществляется по таким базовым признакам, как характер ссуженной стоимости, категории кредиторов и заемщиков, по форме предоставления, направлениям потребностей заемщиков.

                                                                                                                                                                            

 

 

 

 

 

Рисунок 2 - Классификация форм кредита [12,с. 66]

 

По характеру ссуженной стоимости:

1. Товарная форма кредита исторически предшествует денежной форме. В данной форме кредита товары передаются взаймы. Товары переходят в собственность заемщика лишь после погашения кредита и уплаты процентов.
2. Денежная форма кредита - классическая форма кредита, означающая, что взаймы предоставляются временно свободные денежные средства. Данная форма кредита используется как государством, так и физическими лицами как внутри страны, так и во внешнеэкономическом обороте.
3. Смешанная (товарно-денежная) форма кредита. В этом случае кредит предоставляется в форме товара, а возвращается деньгами или наоборот.

 

По статусу кредитора и заемщика:

1. Банковский кредит - предоставляется исключительно финансово-кредитными учреждениями, имеющими лицензию ЦБ РФ на ведение такого вида операций.

2. Коммерческий кредит - кредитором является не кредитная организация, а кредит предоставляется в ходе торговой сделки, поэтому его называют еще и торговым. Основная цель этой формы - ускорение процесса реализации товаров и, следовательно, извлечение заложенной в них прибыли.

3. Государственный кредит предоставляется за счет бюджетных средств.

4. Международный кредит - совокупность кредитных отношений, функционирующих на международном уровне, непосредственными участниками которых являются государство и международные финансовые институты.

5. Гражданская форма кредита - реализуется путем выдачи ссуд физическими лицами, а также хозяйствующими субъектами, не имеющими соответствующей лицензии от центрального банка.

По целевой потребности заемщика:

1. Производственная форма кредита - предоставляется на предпринимательские цели: расширение объема производства, работ, услуг, активов. Производственный кредит напрямую воздействует на увеличение предложения товаров, работ, услуг, активов, факторов производства, повышение уровня жизни населения.

2. Потребительский кредит - особенность являются отношения как денежного, так и товарного капитала, причем потенциальными заемщиками выступают физические лица.

В отличие от производственной формы этот кредит используется населением на цели потребления, он не направлен на создание новой стоимости.

 

По другим формам кредита:

1. Прямая форма кредита отражает непосредственную выдачу ссуды определенному пользователю без посредников.
2. Косвенная форма кредита предусматривает взятие ссуды для кредитования других субъектов. Обычно используется при кредитовании покупки сельскохозяйственных продуктов.
3. Под явной формой кредита понимается кредит с заранее оговоренной целью.
4. Развитая и неразвитая формы кредита характеризуют степень его развития. К неразвитой форме кредита можно отнести ломбардный кредит.

Рассмотрев формы кредита, можно проанализировать и их виды по некоторым признакам (таблица 1).

 

Таблица 1 - Виды кредита [15,с. 183]

Признаки	Виды
По группам заемщиков	- хозяйственные субъекты - кредиты физическим лицам - финансово кредитным организациям - органам государственной  власти
Назначение	- потребительский - производственный - торговый - сельскохозяйственный - инвестиционный
По сфере функционирования	- на воспроизводство и  расширение основных фондов - кредиты участников в  организацию оборотных фондов
По сроку использования	- краткосрочный - долгосрочный - до востребования
Обеспечение	- обеспеченные - необеспеченные
По способу выдачи	- ссуды компенсационного  характера - ссуды платежного характера
По методу погашения	- единовременные - по частям

 

 

 

 

Рассмотрим некоторые из видов кредита.

Обеспеченные кредиты - форма товарного кредита, заключающегося в том, что купленный заёмщиком товар остаётся собственностью кредитора - продавца товара до тех пор, пока товар не будет полностью оплачен. Обеспеченный кредит предусматривает выплату стоимости товаров и процентов по кредиту частями. Товар является обеспечением кредита.

Инвестиционный кредит - это один из видов банковских займов для юридических лиц, направленный на модернизацию предприятия и производственных процессов.

Потребность в инвестиционном кредите испытывают производственные компании, индивидуальные предприниматели, торговые фирмы, - одним словом, все, кому необходимо оснастить новое производство либо модернизировать имеющееся. 

Компенсационный кредит - финансовое понятие, имеющее два основных значения:

1. взаимный кредит, предоставляемый друг другу фирмами разных стран в своей национальной валюте на эквивалентные суммы;
2. кредит, предоставляемый одной компанией другой компании (обе компании в разных странах), зачастую кредитование производится в различной валюте, с использованием банка или иного финансового института в качестве посредника в предоставлении кредита (в обычной практике средства в данном случае поступают от третьей стороны).

Потребительский единовременный кредит - вид универсального потребительского кредита. Как и кредит на неотложные нужды, данный вид кредита может быть предоставлен практически любому дееспособному гражданину, но в пределах установленного банком размера, рассчитываемого на основе оценки платежеспособности заемщика.

Долгосрочный вид кредита и его особенности:

Плюсы:

- длительный срок погашения дает возможность возвращать большую сумму маленькими частями;

- предприятия имеют возможность погашать задолженность деньгами которые заработали в результате покупки нового оборудования или расширения производства за счет кредитных денег.

Минусы:

- большой процент по кредиту. При долгосрочном кредите переплачивает большая сумма, которая может быть равна суме займа;

- данный кредит это длинный процесс.

Долгосрочное кредитование для граждан, то есть физических лиц является ипотечным. 

Далее рассмотрим особенности ипотечного кредитования в России.

 

 

2. ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ И ЕГО ПРИМЕНЕНИЕ В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ РОССИИ

 

1. Понятие и сущность ипотечного кредитования

 

Термин «ипотека» используется в следующих случаях:

1) когда говорят о залоге  недвижимого имущества, находящегося  в собственности залогодателя (например, земельных участков, строений и  сооружений), с целью получения  ипотечного кредита;

2) когда заинтересованное  лицо получает в кредитной  организации денежные средства  для дальнейшего приобретения  объекта недвижимости (квартиры). При  этом кредит является целевым, что существенно в плане дальнейшего  правового регулирования возникающих  правоотношений, а указанный объект  недвижимости находится в залоге  у кредитной организации.

Общее в обоих случаях - это залог недвижимого имущества (земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и т.п.) для получения денежных средств (ссуды, кредита).

Таким образом, ипотека представляет собой вид залога, при котором заложенное имущество (им являются объекты недвижимости, как правило, это земля и строения на ней), остается во владении залогодателя до наступления срока платежа.

В первом случае это формальное юридическое определение подразумевает следующее: вы заключаете с выбранным вами банком договор об ипотечном кредитовании, и на основании этого договора он выдает вам деньги, необходимые на покупку квартиры (или иной недвижимости).

Вторая форма залога при ипотечном кредитовании - когда по тому же договору вы передаете в залог не новую, приобретаемую квартиру, а старую, которая уже была у вас в собственности до заключения кредитного договора.

За пользование выданным кредитом вы платите банку установленные в кредитном договоре проценты и возвращаете заемные средства в виде ежемесячных выплат банку, также установленных кредитным договором. Недвижимость, например, квартира, приобретенная в кредит, остается в залоге (ипотеке) у банка до полного погашения кредита, хотя формально собственником жилья будете вы.

Однако в случае изменения вашего финансового положения, которое, к примеру, повлечет невозможность исполнения вами кредитных обязательств, банк продаст квартиру и вернет свои деньги.

Это право предусмотрено ст. 334 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), согласно которой банк, выдавший кредит, на правах кредитора по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами этого лица.

Так как в результате оформления ипотеки происходит возникновение новых правоотношений, нужно обратить внимание на ряд юридических моментов. Это необходимо сделать до подписания соответствующего договора с банком, чтобы знать обо всех возможных последствиях тех или иных своих действий.

Залог представляет собой - способ обеспечения обязательства (наряду с неустойкой, поручительством, банковской гарантией и задатком, о которых речь в настоящем случае не идет) [ГК РФ], т.е. ипотека как вариант залога может быть установлена в обеспечение основного обязательства:

1) по кредитному договору;

2) по договору займа;

3) иного обязательства, в  том числе основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении  вреда, если иного не предусмотрено  федеральным законом [10, с. 3].

 

Федеральный закон (далее ФЗ) «Об ипотеке» уточняет, что предметом договора ипотеки могут быть:

- земельные участки, за  исключением земельных участков, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, а также земельных участков, размер  которых меньше минимального  размера, установленного нормативными  актами субъектов Российской  Федерации или органов местного  самоуправления для земель того  или иного целевого назначения  и разрешенного использования;

- предприятия, здания, сооружения  и иное недвижимое имущество, которое используется в предпринимательской  деятельности;

- жилые дома, квартиры, изолированные  части жилых домов и квартир;

- дачи, садовые дома, гаражи  и другие строения потребительского  назначения;

- воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания  и космические объекты.

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Договор об ипотеке может быть самостоятельным (т.е. отдельным по отношению к договору, по которому возникает обеспеченное залогом обязательство) или условия о залоге могут быть включены в договор, по которому возникает обеспеченное залогом обязательство (например, положение об обеспечении своевременного возврата жилищного кредита залогом жилого помещения).