Залог и его значение в рыночной экономике

В соответствии с п. 1 ст. 339 ГК в договоре о залоге должны быть указаны:

1) предмет залога. В качестве  такого предмета может выступать  индивидуально-определенная вещь, которая  индивидуализирована путем указания на ее отличительные признаки. При оставлении заложенной вещи у залогодателя на нее могут быть наложены знаки (маркировка, пломбы, таблички и т.п.), свидетельствующие о залоге (твердый залог). Не исключается залог вещи, которую залогодатель приобретет в будущем;

2) оценка предмета залога. Она  производится по соглашению сторон  и может быть установлена на  основе отчета профессионального  оценщика. Указание оценочной стоимости  предмета залога носит формальный  характер, так как при продаже, страховании, утрате или восстановлении этого предмета она не

имеет обязательного значения и служит только ориентиром для установления продажной, страховой или действительной стоимости заложенного имущества;

3) обеспечиваемое залогом обязательство. Оно должно быть конкретизировано путем указания его вида, основания возникновения, сторон, предмета и срока исполнения. Если иное не предусмотрено договором, то залог обеспечивает требование в полном объеме с начисленными на момент удовлетворения процентами, а также исполнение обязанностей по уплате неустойки, возмещению убытков и расходов по взысканию долга.

Нет препятствий к обеспечению залогом условного, а также будущего требования (например, требования о возврате кредита, который будет выдан банком после предоставления заемщиком обеспечения его возврата). В этих случаях само право залога является соответственно условным или будущим и становится полным правом залога лишь с момента превращения условного требования в полное требование или выполнения фактического состава возникновения у залогодержателя полного требования;

 

4) сторона договора о залоге, у которой будет находиться  предмет залога. Сторона, владеющая  предметом залога, обязана страховать  и обеспечивать сохранность этого  предмета, а также уведомлять  другую сторону о возникновении угрозы его утраты или повреждения. Залогодатель вправе пользоваться предметом залога, если иное не предусмотрено договором о залоге или не вытекает из существа залога. Предмет залога может быть оставлен у залогодателя под замком и печатью залогодержателя.

Залог с передачей предмета залога во владение залогодержателя именуется закладом. В случае заклада залогодержатель отвечает за сохранность переданного ему предмета в порядке, установленном п. 2 ст. 344 ГК. Он вправе пользоваться предметом заклада, если такая возможность предусмотрена договором о залоге.

Договор о залоге под страхом его недействительности должен быть заключен в письменной форме. Если обеспечиваемое залогом обязательство возникло из договора, который подлежит нотариальному удостоверению, то договор о залоге также нуждается в удостоверении у нотариуса .

Залоговое право возникает с момента заключения договора о залоге, а в

случае заклада - с момента передачи вещи во владение залогодержателя.3

 

 

 

1.2. Закрепление залога в законодательстве РФ

 

 

Залоговые отношения урегулированы § 3 гл. 23 ГК, а также Законом РФ «О залоге» от 29 мая 1992 г., который действует в части, не противоречащей Кодексу. Особым видам залога посвящены ст. 367-372 КТМ и ст. 19 Положения о переводном и простом векселе. Статья 7 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», регулирует залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

ФЗ от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» подробно регламентирует: закладную; порядок заключения договора ипотеки и его содержание; государственную регистрацию ипотеки; обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору ипотеки; переход прав на предмет ипотеки к другим лицам, обременение этого имущества правами других лиц; последующую ипотеку; уступку прав по договору ипотеки, передачу и залог закладной; обращение взыскания на имущество, заложенное по договору ипотеки; реализацию заложенного имущества, на которое обращено взыскание; особенности ипотеки земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, жилых домов и квартир.

 

2. ЗАЛОГ КАК СПОСОБ ОБЕСПЕЧЕНИЯ  ИСПОЛНЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА

 

2.1. Обращение взыскания на заложенное  имущество и его реализация

 

 

Обеспечительная функция залога состоит в том, что кредитор - залогодержатель в случае неисполнения должником обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество, за изъятиями, установленными в законе.

Обращение взыскания на заложенное имущество означает его арест (опись), изъятие и принудительную реализацию4. Основаниями для обращения взыскания на заложенное имущество являются неисполнение или ненадлежащее исполнение должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Поэтому, например, если неисполнение обеспечиваемого обязательства явилось следствием действия непреодолимой силы, то взыскание на предмет залога не может быть обращено .

В обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно, и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.5 Из этого общего правила действующим законодательством сделано единственное исключение . Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

Обращение взыскания на заложенное имущество может быть произведено

по решению суда;

по исполнительной надписи нотариуса;

по соглашению залогодателя с залогодержателем, заключенному после возникновения основания для обращения взыскания на предмет залога .

Взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в случаях:

а) когда для заключения договора о залоге требовалось согласие или разрешение другого лица или органа;

б) когда предметом залога является земельный участок, имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную

 

ценность для общества;

в) когда залогодатель отсутствует и установить место его нахождения невозможно.

Обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке допускается, во-первых, совершением исполнительной надписи нотариуса, которое предусмотрено в случае невозврата кредита, обеспеченного залогом

вещей в ломбарде. Исполнительная надпись совершается в порядке, предусмотренном ст. 89-94 Основ законодательства РФ о нотариате от 11 февраля 1993 г. Во-вторых, оно возможно за счет заложенного недвижимого имущества на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога. Такое соглашение может быть признано судом недействительным по иску лица, права которого были нарушены таким соглашением. Условия действительности этого соглашения и пределы его применения предусмотрены ст. 55 Закона об ипотеке.

Обязательные элементы содержания соглашения об удовлетворении требований за счет заложенного недвижимого имущества указаны в п. 4 ст. 55 Закона об ипотеке. Кроме того, в данном соглашении стороны могут предусмотреть реализацию заложенного имущества на публичных торгах или на аукционе, проводимом специализированной организацией, а также приобретение

заложенного имущества залогодержателем для себя или третьих лиц с зачетом в

счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой. В п. 2 ст. 55 Закона об ипотеке перечислены случаи, когда удовлетворение требований залогодержателя за счет заложенного недвижимого

имущества на основании такого соглашения не допускается. К соглашению о приобретении заложенного имущества залогодержателем применяются правила о договоре купли-продажи.

По общему правилу для обращения взыскания на заложенное движимое имущество во внесудебном порядке, когда это имущество остается у залогодателя, необходимо соглашение между залогодателем и залогодержателем. Однако данное соглашение может быть заключено только после возникновения оснований для обращения взыскания на заложенное движимое имущество . При закладе движимого имущества залогодержатель при наступлении оснований для обращения взыскания на предмет залога может распорядиться им в порядке, предусмотренном договором, например, передать его на комиссионную реализацию.

В отдельных случаях закон может установить особый порядок обращения взыскания на предмет залога. Например, в п. 3 ст. 49 Закона об ипотеке установлен такой способ обращения взыскания, как осуществление ипотечным залогодержателем на закладной специальной залоговой надписи, дающей залогодержателю закладной право по истечении определенного срока продать закладную с тем, чтобы удержать из вырученных денег сумму обеспеченного ее залогом обязательства.

 

Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. Публичные торги - это не единственная форма реализации

заложенного имущества, на которое обращено взыскание . Согласно п. 2 и 3 ст. 54

Закона об исполнительном производстве продажа имущества должника, за исключением недвижимого имущества, осуществляется специализированной

организацией на комиссионных и иных договорных началах, предусмотренных федеральным законом. Продажа недвижимого имущества должника осуществляется путем проведения торгов специализированными организациями, имеющими право совершать операции с недвижимостью.

По просьбе залогодателя суд вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его продажу с публичных торгов на срок до одного года. Отсрочка не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному залогом этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора и неустойки. В п. 3 ст. 54 Закона об ипотеке указано, что, определяя срок, на который предоставляется отсрочка реализации заложенного имущества, суд также обязан учитывать, что сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в договоре об ипотеке.

Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой открываются торги, устанавливается решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях. В обоих случаях она не зависит от содержащегося в договоре о залоге условия об оценке предмета залога. Заложенное имущество продается лицу, предложившему на торгах наивысшую цену.

           При объявлении торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по

соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные залогом. К такому соглашению применяются правила о договоре купли-продажи. В п. 2 ст. 58

Закона об ипотеке уточняется, что залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества, в течение 10 дней после объявления публичных торгов несостоявшимися . При объявлении несостоявшимися повторных торгов залогодержатель вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме не более чем на 10 процентов ниже начальной продажной цены на повторных торгах. В соответствии с п. 4 ст. 58 Закона об ипотеке залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены. Если

 

залогодержатель не воспользуется правом оставить за собой предмет залога в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, договор о залоге прекращается.

             Общий порядок распределения денежной суммы, полученной от реализации заложенного имущества, предусмотрен ст. 77-78 Закона об исполнительном производстве. Особенности распределения указанной денежной суммы могут быть предусмотрены иными федеральными законами. Если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю.

            Должник и залогодатель, являющийся третьим лицом, вправе в любое время до продажи предмета залога прекратить обращение на него взыскания и его

реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено. Соглашение, ограничивающее это право, ничтожно .

 

 

3. ВИДЫ ЗАЛОГА И СФЕРА ЕГО  ПРИМЕНЕНИЯ

 

3.1 Залог с оставлением заложенного  имущества у залогодателя

 

Ипотека

 Гражданский кодекс и ст. 5 Закона об ипотеке определяют, что по договору об ипотеке  может быть заложено недвижимое  имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе:

1) земельные участки, за исключением  земель, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств;

2) предприятия, а также здания, сооружения  и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части  жилых домов и квартир, состоящие  из одной или нескольких изолированных  комнат;