Рынок земли. Земельная рента

В процессе рыночного оборота земля приобретает форму не только товара, а и капитала. Сначала формируется ипотечно-кредитная форма земле-капитала, а потом - форма фиктивного капитала. Однако поскольку земля входит в состав любого объекта недвижимости, отношения залога недвижимости является скрытой формой ипотечного займа. Ведь владелец доходной недвижимости закладывает ее с учетом земельной ренты.

Дальнейшее развитие рынка земли в Украине связанный с такими факторами:

- созданием эффективной системы изучения спроса и предложения, введением специальных форм менеджмента и маркетинга;

- обеспечением юридической защиты прав участников рынка земли;

- формированием механизма согласования частных, общественных и государственных

интересов в процессе функционирования рынка земли;

- усовершенствованием экономических, юридических способов регулирования рынка земли, созданием надежной информационной системы, которая обеспечивает его эффективное функционирование;

- разработкой механизмов конкурентных способов приобретения права собственности и права аренды земельных участков через земельные аукционы, конкурсы на право застройки, осуществление инвестиционных проектов и т.п.;

-внедрением организационно-правовых процедур предоставления концессий для строительства - определением особенностей реализации права собственности на землю в свободных экономических зонах и на территориях приоритетного инвестиционного развития;

- созданием надежной правовой базы, которая регулирует все действия и операции с землей. Действующее законодательство имеет важные недостатки, которые приводят к серьезным нарушениям и злоупотреблениям при проведении операций с землей. Нужный комплекс нормативных документов, которые дали бы возможность урегулировать такие операции, как оценка, регистрация, ипотека и т.п.;

- усовершенствованием системы налогообложения земли. Необходимая надежная методика оценки земли в зависимости от ее экономических параметров.

Земля может быть объектом рыночных отношений в качестве средства производства (в сельскохозяйственном секторе) и в качестве пространственного базиса размещения всех других условий жизнедеятельности людей(см.таблицу А.1). Поэтому рынок земли имеет особую структурную организацию, которая содержит рынок сельскохозяйственных земель и рынок несельскохозяйственных земель. Несельскохозяйственные земли распределяются на земле жилой застройки, промышленности, транспорта и связи, технической инфраструктуры, коммерческого использования, общественного назначения, рекреационного использования. Для функционирования земельных отношений важное значение имеет характер обустройства земли. Физические объекты, размещенные на земле, по техническим и строительным характеристикам разделяют на здания и сооружения. В зависимости от функциональных свойств они выделяются в самостоятельные объекты рыночного оборота и формируют рынок жилой недвижимости и рынок нежилой недвижимости. В первом случае недвижимость удовлетворяет потребности людей в проживании (жилье), отдыха и развлечениях (дачные дома, спортивные сооружения). На этот рынок в большей степени влияют законы рынка потребительских товаров. Во втором случае недвижимость существует в форме промышленных, сельскохозяйственных, транспортных зданий и сооружений, автозаправочных станций, мастерских, ресторанов, офисов, торговых помещений и обслуживает производство благ и услуг. В этом случае процессы на рынке недвижимости регулируются закономерностями рынка факторов производства

Земля, как естественная монополия дает возможность присваивать в долгосрочном периоде экономическую ренту. Вследствие этого всегда существует весомый стимул распоряжаться землей. Поэтому государство наиболее активно регулирует всю систему земельных отношений.

Государственное регулирование земельных отношений осуществляется с целью создания условий для рационального использования и охраны земель, равноправного развития всех форм собственности на землю и хозяйствование на ней, эффективного перераспределения земель по видам деятельности, контроля за порядком отчуждения земель и т.п.. Эти стороны земельных отношений регулируются Земельным кодексом Украины, а также другими законодательными и нормативными документами. Отдельные правовые нормативы определяют порядок использования таких видов недвижимости, как леса (Лесной кодекс Украины), недра (Кодекс Украины «О недрах»), водные бассейны (Водный кодекс Украины), воздушное пространство (Воздушный кодекс Украины).

В основе регулирования прав на земельные участки лежит кадастровый способ регистрации, основанный на постановлении Кабинета Министров Украины «О порядке ведения государственного кадастра» (январь 1993 г.). Государственный кадастр включает данные регистрации права собственности, права пользования землей, договоры аренды, учет количества и качества земель, экономическую и денежную оценку земли. Государственный земельный кадастр ведется Государственным комитетом по земельным ресурсам, управлениями земельных ресурсов районных государственных администраций, исполнительными комитетами сельских, поселковых, городских советов народных депутатов. К земельно-кадастровой документации принадлежат кадастровые карты и планы, схемы, графики, текстовый материал о границах административно-территориальных общин, земельных участков владельцев земли и землепользователей (в том числе арендаторов), правовые документы о способе владения землей (акты, свидетельства и т.п.). В Украине созданная единая система государственных органов земельных ресурсов. Они регистрируют все государственные акты на право собственности на землю. Недостатками этой регистрации есть то, что земельный кадастр Украины представляет собой звено аграрных отношений, поэтому он в большей степени рассматривает землю как природный ресурс, имеет признаки земельной информационной системы и призван решать аграрные задачи. Правовые аспекты в регистрационной кадастровой системе имеют фрагментарный характер, который делает ее недостаточно надежным инструментом санкционирования (гарантии и защиты) правового многообразия земельных отношений.

Ни одно другое имущество, кроме недвижимости, не имеет таких черт, как наличие блага, уровня прибыли, благосостояния, постоянность местоположения, продолжительность существования, государственная регистрация. Это делает недвижимость идеальным объектом налогообложения. Сегодня в систему налогообложения попала только земля. Законом Украины «О плате за землю» установлены разные механизмы уплаты налога для земель сельскохозяйственного назначения и земель населенных пунктов. Если налог на сельскохозяйственные земли устанавливается в процентном выражении от денежной оценки, то для населенных пунктов налог на землю установлен в абсолютном размере в зависимости от административного статуса города или поселка.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Таким образом, исходя из поставленных задач можно сделать следующий вывод: рынок земли обладает целым рядом специфических особенностей. Во-первых, земля является бесплатным даром природы, что позволяет говорить об иррациональном характере ее стоимости. Тем не менее земля является объектом купли-продажи; с ней связаны земельные арендные отношения.

Во-вторых, в следствие фиксированности площади земельных угодий природой, предложение земли характеризуется в общественном масштабе совершенной неэластичностью, хотя для конкретного пользователя землей дело обстоит иначе: предложение земли обладает определенной эластичностью, поскольку пользователь имеет возможность увеличить имеющуюся у него земельную площадь за счет конкурентов. Ограниченность предложения земельных ресурсов усиливается закрепленностью земли в частную собственность. В условиях рынка земельные собственники весьма неохотно идут на продажу своих земельных участков, отдавая предпочтение сдаче земли в виде аренды они получают право получения стабильного дохода, именно поэтому каждый определенный момент продается лишь незначительная часть земельного фонда, в этом заключается принципиальная особенность рынка земли.

В-третьих, в зависимости от тех или иных природно-климатических условий, а также местонахождения участков земли, последние подразделяются на лучшие, средние и худшие. В основе такого деления лежит естественное плодородие почвы, от которого зависит продуктивность земли.  Но она может быть улучшена в результате дополнительных вложений в нее труда и капитала. Это улучшенное плодородие почвы называется экономическим. Повышение экономического плодородия почвы практически возможно на любых участках. Однако оно имеет определенные границы, связанные с известным законом убывающего плодородия почвы, когда при сложившейся технологии  обработки земли каждая последующая единица затрат обеспечивает все меньшую и меньшую отдачу. Земельный рынок формирует условия стимулирующие эффективное использование земли и вынуждает отдельных субъектов отказаться от части земли или от всего участка если он не функционирует эффективно.

Становление рынка земли в Украине началось в условиях трансформационных преобразований государственной собственности в процессе разгосударствления и приватизации. Таким образом, его формирование связано с развитием разных форм собственности на землю, преобразованием земли на товар и её капитализацией.

Так как земля может быть объектом рыночных отношений в качестве средства производства (в сельскохозяйственном секторе) и в качестве пространственного базиса размещения всех других условий жизнедеятельности людей, поэтому рынок земли имеет особую структурную организацию, которая содержит рынок сельскохозяйственных земель и рынок несельскохозяйственных земель.

Однако рынок земли далек от совершенства и не является гарантом стабильности. Восполнение недостатков рынка - важнейшая задача государства. Государство обязано в первую очередь создать условия защиты прав собственности на землю, соблюдения субъектами своих договорных обязательств, целенаправленного и разумного использования земельного фонда страны, при этом политика государства должна базироваться на сочетании интересов всех хозяйствующих субъектов аграрного сектора. Любая государственная система управления должна базироваться на земельном кадастре- это официально составленный, систематизированный свод сведений, касающийся земельного фонда страны. Очевидно, что вне наличия у государства банка данных о земле невозможно разрешение проблем аграрного сектора.

ПРИЛОЖЕНИЕ А

Таблица А.1 - Разделение земельной площади и сельскохозяйственных угодий в 2005 г. [10,152]

Количество землепользователей, тыс.             

Общая земельная площадь             

Сельско-хозяйственные

угодья             

В том числе

пашня             

сенокосные угодья             

Паст-бища

Всего земель             

24936,4             

60354,8             

41722,2             

32451,9             

2429,2             

5521,3

Земли сельскохозяйствен-ных предприятий и граждан             

24697,9             

38572,8             

37039,4             

30883,1             

1742,1             

3317,2

Земли негосударственных сельскохозяйствен-ных предприятий             

64,6             

21689,9             

20881,7             

18971,0             

575,1             

1057,4

из них             

земли коллективных сельскохозяйствен-ных предприятий             

0,6             

198,0             

129,9             

102,1             

7,8             

18,1

фермерские хозяйства             

46,6             

3641,6             

3591,1             

3367,5             

61,3             

144,7

Земли государственных сельскохозяйствен-ных предприятий             

2,4             

1444,9             

1230,2             

1018,1             

40,0             

120,9

Земли граждан

24630,7             

15423,3             

14922,7             

10889,5             

1127,0             

2138,6

из них             

личные подсобные хозяйства населения и приусадебные участки             

16479,9             

5074,1             

4722,9             

4189,5             

167,3             

66,2

Земли пользователей других категорий             

238,5             

21782,0             

4682,8             

1568,8             

687,1             

2204,1

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Базылёв Н.И. Микроэкономика: учеб. пособие/ Н.И. Базылёв, С.П. Гурко, М.Н. Базылёва. –

    М: ИНФРА - М, 2003.- 206с.

2. Басаргина О.А. Экономика для инжинера. В 2-х частях. Часть1. Введение в экономическую    теорию. Микроэкономика: учебник/ О.А Басаргина, М.Г. Ермолаева, А.К. Сапора.- М.: Высшая школа, Доброе слово, 2001.- 359с.

3. Беляев И.Ю. Цены и ценообразование: Управленческий аспект: учеб. пособие для студ. вузов./ И.Ю. Беляев.- М.: Кнорус, 2004.- 100с.

4. Вечканов Г.С. Микроэкономика/ Г.С. Вечканов, Г.Р. Вечканова.- СГб.: Питер, 2007. -256с.

5. Грєць В.Н. Перехідна економіка:підручник/ В.Н. Грєць, Є.Г. Панченко, Є.Н. Лібанова.- К.: Вища шк., 2003.- 591с.

6. Камаев В.Д. Экономическая теория: учеб. для студ. вузов/ В.Д. Камаев. -8-е изд.- М: Владос, 2003.- 156с.

7. Макконнелл К.Р. Экономикс: принципы, проблемы и политика/ К.Р. Макконнелл, С.Л. Брю.-М: ИНФРА- М, 2003.- 972с.

8. Нуреев Р.М. Курс микроэкономика: учеб. для студ. вузов/ Р.М. Нуреев.- 2-е изд.- М: Изд-во НОРМА, 2002.- 572с.

9. Плотницкий М.И. Микроэкономика: учеб. пособие/ М.И. Плотницкий, А.К. Корольчук,

    М.К. Ладько.- М.: Новое знание, 2002.- 427с.