Рынок земли. Земельная рента

В условиях мелкого (семейного) производства возможности быстрой замены применяемого капитала так же ограничены в силу недостатка имеющихся средств. Правда, как правило, имеются определенные резервы в повышении качества и улучшении продуктивности земли, которые зависят от форм хозяйствования. В силу традиционности этого вида производства в одночасье они коренным образом не могут быть изменены. Более того, при нерациональном ведении хозяйства качество земли может быть не улучшено, а ухудшено.

Фиксированный характер предложения земли означает, что кривая предложения абсолютно неэластична. Если на оси абсцисс отложить количество акров земли, а на оси ординат — цену акра земли, то кривая предложения земли будет представлять линию, параллельную оси ординат (см. рисунок  1.2).

Рисунок 1.2 – Предложение земли [8, с.330]

Это означает, что предложение земли не может быть увеличено даже в условиях значительного роста цен на землю. Для того чтобы определить, какая цена реально установится, необходимо проанализировать спрос, который в данном случае играет активную роль, ведь только от него будет зависеть уровень цен на землю.

Спрос на землю неоднороден. Он включает два основных элемента — сельскохозяйственный и несельскохозяйственный спрос:

                                                      D = Dсх  + Dнесх                                                                                                                   (1.2)

где   D — совокупный спрос;

D сх— сельскохозяйственный спрос;

              D несх — несельскохозяйственный спрос.       

Если на оси абсцисс мы отложим количество акров земли, а на оси ординат - цену за акр земли, то кривая сельскохозяйственного спроса на землю Dcx будет иметь отрицательный наклон. Это связано с тем,  что по мере вовлечения земли в хозяйственный оборот (при данном уровне развития техники и технологии) обычно переходят от лучших по плодородию земель к средним и даже худшим.

Рисунок 1.3 - Совокупный спрос на землю

Кривая несельскохозяйственного спроса также имеет отрицательный наклон, так как связана главным образом с местоположением, и здесь также есть свои ограничения, так как приходится использовать не только земли в центре города (например, для жилищного строительства и офисов), но и на окраинах. Совокупный спрос D на землю определяется путем сложения по горизонтали кривых сельскохозяйственного и несельскохозяйственного спроса (см. рисунок 1.3).

Сельскохозяйственный спрос на землю является в условиях развитого рыночного хозяйства производным от спроса на продовольствие. Он складывается из спроса на продукцию растениеводства, животноводства и т. д. Сельскохозяйственный спрос на землю учитывает уровень плодородия почвы и возможности его повышения, а также местоположение — степень удаленности от центров потребления продовольствия и сырья.

Многие фермы производят не один вид сельскохозяйственной продукции, а несколько, поэтому спрос на землю в аграрной сфере носит комплексный характер. Чрезмерно узкая специализация для большинства ферм не является типичной.

Сельскохозяйственный спрос на землю определяется особенностями спроса на продовольственную продукцию. Для производства продовольствия типична ситуация, близкая к совершенной конкуренции, так как преобладают семейные фермы. Государство в развитых странах, как правило, не ограничивает права граждан на куплю-продажу земли и фактически не влияет на ее цену. Исключение составляют лишь ряд стран (с высокой долей аренды, например Бельгия), где предоставляются преимущественные права на покупку земли постоянным арендаторам. Однако и в этом случае сделка на куплю-продажу земли осуществляется по рыночным ценам.

Спрос на продукты питания неэластичен. Люди не могут жить без пищи, к которой привыкли. Поэтому объем спроса на основные продукты питания мало изменяется даже в результате значительного изменения цен. В условиях высокой инфляции спрос на продукты питания уменьшается меньше, чем на другие товары, так как происходит сокращение доли непродовольственных товаров (например, товаров длительного пользования) в бюджете потребителя.

Неэластичность спроса на продукты питания означает, что даже незначительное сокращение привычных объемов предложения может явиться причиной сильного роста цен на продовольствие. И наоборот, увеличение предложения (например, в урожайный год) может привести к значительному падению цен на сельскохозяйственную продукцию.

Аграрная сфера сильно зависит от природных условий. Изменения погоды, неблагоприятные атмосферные осадки, многочисленные вредители, стихийные бедствия приводят к резким колебаниям предложения. До сих пор сельскохозяйственное производство полностью непредсказуемо и не контролируется в такой степени, как, например, промышленное производство.

На сельскохозяйственный спрос на землю оказывает серьезное, влияние и такой важный фактор, как постепенное сокращение доли продовольствия в бюджете потребителя — явление типичное дли населения подавляющего большинства стран. Это долговременная тенденция. Сокращение доли продовольствия в бюджете потребителя приводит к уменьшению доли расходов на продукты питания. Поэтому доля сельского хозяйства в национальном доходе сокращается. Если население, занятое в аграрной сфере, не будет уменьшаться теми же темпами, что и сокращение расходов на сельскохозяйственную продукцию, то доходы этой части населения будут неуклонно понижаться. Естественно, что это, в конечном, счете отразится и на сельскохозяйственном спросе на землю, и на ее предложении.

В отличие от сельскохозяйственного спроса на землю несельскохозяйственный спрос имеет устойчивую тенденцию к росту. Несельскохозяйственный спрос на землю также объединяет разнообразные виды спроса. Он состоит из спроса на землю для строительства жилья, объектов инфраструктуры, из промышленного спроса и даже из инфляционного спроса на землю. В условиях высоких темпов инфляции борьба с обесценением денежного богатства подталкивает спрос на недвижимость. И земля выступает одной из гарантий сохранения и приумножения богатства.

Несельскохозяйственный спрос, как правило, безразличен к уровню плодородия земли. Главное для него — местоположение земельных участков. Оно имеет особое значение в крупных городах. В различных районах города цена земли неодинакова и обычно достигает максимума в центре города. Не случайно в центре многих американских городов возвышаются небоскребы. Они позволяют разместить значительные производственные (или непроизводственные) площади на ограниченном участке земли.

Для того чтобы определить, какая цена реально установится  на оси абсцисс откладывают определенное количество акров земли Q, а на  оси ординат — ренту R (сумму денег, которую арендаторы ежемесячно выплачивают за каждый акр), то кривая предложения S будет параллельна оси ординат. Кривая спроса D будет иметь отрицательный наклон вследствие действия закона уменьшающегося плодородия.

Точка пересечение линии спроса D и предложения S - точка равновесия на рынке земли (см. рисунок 2.1). Точка Р  –  равновесие на рынке земли, которое определяет уровень равновесной цены земли, выравнивающей спрос и предложение земли.

Рисунок 2.1 - Равновесие на рынке земли []

Предложенная модель наглядно показывает активную роль спроса.

1.3 Рыночная цена земли

В условиях рыночной экономики земля, как и другие факторы производства, приобретает товарную форму, то есть продается и покупается. На землю предъявляется  спрос. В  связи  с  этим  важно выяснить,  чем  же  определяется  цена   земли.   Если   земельный   участок рассматривать  как  капитальное  благо,   приносящее   поток   доходов,   то становится понятно, что цена земли зависит от двух величин:

-  размеров   земельной   ренты,   которую   можно   получать,   став собственником данного участка;

               - ставки ссудного процента;

              Покупатель земельного участка стремится приобрести его не ради почвы как

таковой, а ради той  ренты,  того  постоянного  ежегодного  дохода,  который приносит земля. То есть здесь  покупается  право  на  получение  регулярного дохода в течение неопределенного периода времени. Чем больше этот потенциальный доход (рента), тем больше готов заплатить покупатель за данный участок земли. Одновременно владелец денег, принимая решение о покупке земли, сравнивает ренту, которую он может получить, получив данный участок земли в собственность, и ту сумму денег, которую он получит, поместив деньги, предназначенные для приобретения земли, в банк, то есть по сути дела сравнивается рента и ставка ссудного процента. В этой ситуации ставка ссудного процента является альтернативным вариантом вложения средств, а поэтому чем выше будет ставка ссудного процента, тем меньше готовность покупателя к приобретению земли. Следовательно, цена земли определяется по формуле:

                                                                   Рента

                        Цена земли = --------------------------------------- х 100%.                             (1.3)

                                                  Величина ссудного процента

Если участок земли приносил 10 тыс. грн. арендной платы, а банковский процент равен 4% годовых, тогда цена земли будет определена на основе следующего расчета: 10 тыс. х 100% / 4% = 250 тыс. грн.

Формула показывает, что цена земли прямо пропорциональна ренте и обратно пропорциональна ставке ссудного процента.

Также из этой формулы видно, что цена земли будет  расти,  если  увеличивается размер ренты и падать, если повышается норма процента.

Определение цены подобным образом является чисто теоретическим. На практике на цену земли оказывает влияние множество факторов, в том числе рост спроса на землю для несельскохозяйственных целей и в период инфляции.

2. ЗЕМЕЛЬНАЯ РЕНТА И ЦЕНА ЗЕМЛИ

2.1 Экономическая природа цены земли                                                   

Для большинства людей термин рента означает кажущуюся непомерно высокой сумму, которую следует платить за двухкомнатную квартиру или комнату в общежитии. Для руководителя предприятия рента означает выплаты за использование здания завода, оборудования или складского хо­зяйства Рента за комнату в общежитии, например, включает процент на денежный капитал, который занимает университет у правительства или частных лиц для финансирования строительства общежития, на заработную плату сторожу и уборщицам, оплату коммунальных услуг и т. д. Поэтому экономисты используют термин рента в более узком, но менее двусмысленном значении: экономическая рента – это плата за доступ к владению и пользованию товаром (квартирой, дачей) или природным ресурсом.

  Земельная рента представляет частный случай экономической ренты. Слово «peнта» в переводе с французского (фр. rente от лат. reddita) означает "отданная". В этимологии этого слова таким образом воспроизводится факт передачи части продукции (или дохода), произведенной земледельцем, собственнику земли. «Земельная рента — это плата за использование земли и других природных ресурсов, предложение которых строго ограничено»[6, с.92].

Первоначально проблема ренты возникла в земледелии, и понятия "земельная рента" и "экономическая рента" совпадали. Сейчас понятие "экономическая рента" шире понятия "земельная рента». Экономическая рента включает земельную ренту, но не сводится к ней. 

Для анализа ренты, которую получают все собственники земли независимо от ее качества, исходят из ряда предпосылок и предполагают:

1.  Полное подчинение аграрного производства рынку, т.е. отсутствие производства для собственных целей (что в условиях производства продовольствия нередко имеет место).

2. Отделение земли как объекта хозяйства от земли как объекта собственности. Это означает, что все земли арендуются на  конкурентном рынке.

3.  Вся земля используется для производства основного продукта питания (например, пшеницы в США, ржи в России или риса в Китае).

4.  Все земли имеют одинаковое качество, одинаково производительны.

Предложение земли абсолютно неэластично. Поэтому, если мы на оси абсцисс отложим земельную площадь (определенное количество акров земли), а на вертикальной оси — ренту (сумму денег, которую арендаторы ежемесячно выплачивают за каждый акр), то кривая предложения S будет параллельна оси ординат. Кривая спроса D0 будет иметь отрицательный наклон вследствие действия закона уменьшающегося плодородия.

Точка пересечение линии спроса D0 и предложения S - точка равновесия на рынке земли (см. рисунок 2.1). R0 означает уровень ежемесячной ренты за один акр земли. Площадь 0Q*E0R0 представляет собой совокупную ренту за всю используемую в данном обществе землю. Изменение спроса на основной продукт питания (пшеницу) повысит ежемесячную ренту за один акр земли с R0 до R1. Это приведет и к увеличению чистой экономической (абсолютной) ренты до площади 0Q*E1R1. В случае падения спроса на пшеницу ежемесячная земельная рента за акр земли уменьшится до R2 и абсолютная рента сократится до 0Q*E2R2.

Рисунок 2.1 - Изменения уровня  экономической ренты [8, с.334]

Предложенная модель наглядно показывает активную роль спроса. В условиях неэластичного предложения земли цена земли, и абсолютная рента всецело зависят от изменения спроса.

Необходимость платы земельной ренты собственнику земли является ограничением для доступа к земле. Если она полностью уплачивается землевладельцу, то служит своеобразным налогом, понижающим эффективность хозяйствования на земле.

2.2 Дифференциальный рентный доход и его увеличение

              В предложенной модели чистой экономической (абсолютной) ренты предполагалось одинаковое качество и одинаковое местоположение земли. В действительности земля

различается (дифференцируется) и по плодородию, и по положению.

Это означает, что производительность земли как фактора производства будет существенно дифференцироваться в зависимости от содержания в почве питательных веществ и близости к рынкам сбыта сельскохозяйственной продукции.

Вопрос о дифференциальной ренте впервые был детально разработан в трудах Д.Рикардо. Рассмотривая проблему на примере естественного плодородия земли, допускают, что имеется земля трех видов: лучшая, средняя и худшая. Также допускают, что три фермера обрабатывают равные по величине участки А, В и С, вкладывая в производство однородного продукта одинаковый капитал — 1200 единиц. Однако в связи с тем, что участки обладают различным плодородием, урожай по отдельным участкам будет существенно отличаться (см. таблицу 2.1.)