Риелторские фирмы. Их структура и характеристика

5. Изменились  требования покупателей не только  к качеству жилья, но и к  элементам инфраструктуры (подъезд,  транспорт, двор, магазины, детские  учреждения и др.)

Все эти факторы  в конечном итоге мешают покупателям  быстро решить свои жилищные вопросы и вопросы развития бизнеса, а продавцам выгодно реализовать свою недвижимость. Специалистам же это мешает сосредоточиться на своей работе, не заботясь о потере вознаграждения.

Появились новые  факторы, усложняющие сегодня совершение сделки:

- уменьшились  сроки действия справки, а впоследствии  и выписки из Реестра прав  собственности, что способствовало  появлению в основном срочных  заказов в БТИ, увеличивающих  сроки изготовления документов, необходимых для нотариального  оформления сделок.

- из-за увеличения  числа квартир, несколько раз  участвующих в продаже, изменения  их состояния, перепланировки, строительства  новых домов и помещений сроки  подготовки документов в БТИ  увеличились, а это в свою  очередь привело к закреплению  отношений между продавцом и покупателем с помощью задатка, не защищающего от возможного расторжения сделок по разным причинам.

- покупка квартир  с помощью ипотеки удлинило  сроки подготовки к сделке (заседание  кредитного комитета банка, дающего  разрешение на выделение кредита, дополнительный сбор документов для банка, дополнительная регистрация в БТИ и др.).

- введение дополнительных  документов для нотариального  удостоверения сделок: справки о  составе зарегистрированных в  квартире, подтверждение некоторых  видов доверенностей и др.

- дополнительные  многочисленные и разнообразные  факторы (изменение порядка оформления  и регистрации недостроенных,  самовольно возведенных, перестроенных  домов, соединенных квартир, нововведения  по новому строительству и  т.д.).

Вторая группа: факторы, влияющие на качество спроса и предложения:

- изменились  требования покупателей к качеству  жилья (состояние, возможность  перепланировки, наличие рядом инфраструктуры  и т.д.).

- увеличилось  число покупателей, приобретающих  жилье и коммерческую недвижимость с целью ее дальнейшего использования для аренды.

- изменились  требования и к качеству услуг  риелторских фирм (понадобились  более профессиональные услуги  по финансовому консалтингу, предварительной  оценке уровня цен на рынке,  предоставлению информации (схемы, фотографии и др.).

Третья группа факторов, способствующих конкуренции  на рынке недвижимости - это увеличение количества операторов рынка за счет выделения в самостоятельные  структуры из агентств, создание отделов  в структуре строительных и других фирм.

Если рассмотреть  появление новых агентств за период с 2001 года, то следует отметить, что  по сути они копируют опыт той структуры, из которой вышли (и не всегда положительный). А это приводит к нарушению  нормальной работы, неприятию претензий продавцов и покупателей, отказу от сложных обменных сделок, некачественной проверке документов, желанию использовать чужую информацию, обману коллег по общей сделке.

Много вопросов появилось и в продаже вновь  строящегося жилья и коммерческой недвижимости, а именно речь пойдет о новостройках. К сожалению, строительные компании игнорируют опыт работы специалистов на рынке недвижимости, пытаясь создать свои подразделения, но их беда в том, что покупатель все равно будет обращаться к специалистам для обеспечения безопасности сделок в условиях сложных механизмов перехода прав собственности, а затраты на стратегию маркетинга, прогнозирование спроса, взаимосвязь первичного и вторичного рынков без учета мнений профессиональных операторов - вообще бесполезное выбрасывание средств.

Развитие новых  направлений риелторского бизнеса  требует нового качества и объема знаний, более тесного взаимодействия всех участников, выделения узкоспециализированных источников информации и других методов, значительно отличающихся от традиционных методов реализации недвижимости. Возросла роль средств массовой информации как в создании определенного профессионального имиджа риелторской работы, так и в оперативности управления потоками информации. Укрепилась связь и деловое сотрудничество между риелторскими фирмами, страховыми компаниями и банками (подбор помещений под филиалы банков и поиск покупателей, использующих кредит).

Совокупность  всех этих факторов создает ситуацию, в которой старая технология уже  тормозит развитие рынка недвижимости, создает внутренние противоречия, еще больше разделяет интересы всех участников рынка, нарушая баланс развития экономической системы. В чем же заключается альтернатива существующей технологии?

Основой новых  технологий в риелторской услуге является эксклюзивный договор на оказание услуг по продаже или аренде объекта недвижимости.

Причем особенность  такого договора заключается в том, что собственник в лице Заказчика  предоставляет риелтору в лице Исполнителя  право ведения переговоров по цене с учетом вознаграждения Исполнителя, при этом цена комиссии зафиксирована и вознаграждение точно оговорено.

Преимущества  такого вида взаимоотношений для  всех участников сделки:

1. Экономятся  время и средства на поиск  покупателя и арендатора;

2. Показ объекта, ведение переговоров в интересах собственника производит один риелтор, заинтересованный в получении максимальной цены при реализации объекта недвижимости;

3. Изначально  согласовывается оптимальная цена  объекта недвижимости, что позволяет  решить все вопросы, связанные с арендой или продажей;

4. Осуществляется  полное, точное юридическое сопровождение  сделки, согласовывается взаимная  ответственность сторон;

5. В рекламе  указывается точное и достоверное  расположение и состояние объекта; 

6. Осуществляется  предварительная проверка истории и юридической чистоты объекта;

7. Гарантируется  быстрое, но спокойное проведение  сделки, даже с учетом использования  банковского кредита, на основе  предварительно подготовленного  пакета документов;

8.Появляется  гарантированность заработка риелтора при условии выполнения обязательств;

9. Увеличивается  действенность рекламы; 

10. Предварительное  знание всех условий продажи  и осмотр объекта до его  показа покупателям способствует  отсутствию опасений обмана со  стороны арендаторов, покупателей или конкурентов;

11. Отсутствие  рисков мошенничества и обмана  уменьшает издержек на длительные  судебные разбирательства;

Все вышеперечисленные  достоинства новой технологии могут  натолкнуться на скептические вопросы  поборников существующей системы взаимоотношений: мол, зачем изобретать велосипед? Все идет своим чередом и вроде бы даже сущность не меняется - вознаграждение все равно идет чаще от покупателя и арендатора. К сожалению, большинство таких вопросов задают в основном новые люди, временно подрабатывающие на рынке недвижимости.

Что же я предлагается?

Во-первых, перейти  на формулу - за услуги риелтора должен платить тот, кто их заказывает. То есть, если это продавец, то он и должен платить за услуги поиска покупателя на основе юридического эксклюзивного договора, при этом риелтор заинтересован в продаже объекта по максимальной цене, и уверен за свой заработок в случае совершения сделки. Кроме того, спокойно решается вопрос по совместной сделке с другими агентствами, которые получат своё вознаграждение от покупателя.

Одновременно  решаются и другие вопросы: предварительно осматривается объект, изучается  его предыстория, готовятся документы  и не скрывается адрес. По этой схеме (а так работает большинство стран  мира) разделяется и закрепляется ответственность за совершение сделки между всеми заинтересованными сторонами, что в свою очередь стимулирует повышения уровня обучения, закрепление кадров, обеспечивает безопасность сделок, социальную защищённость сотрудников, позволяет эффективно планировать доходы с минимальными расходами, снизить уровень конфликтов по операциям с недвижимостью, создать прозрачность отношений на рынке.

Во-вторых: наличный расчёт создаёт иллюзию благополучия всех лиц, участвующих в сделке. Кроме  риелторов, которым приходится подстраховываться со всех сторон для того, чтобы получить своё вознаграждение. А любой обман между потребителями, агентствами и государством приводит к дальнейшей разбалансировке всей системы отношений и ответственности, нарушает взаимные интересы и доверие, что негативно влияет на регулирование рыночного механизма формирования цен и последствий такого положения.

В реальной жизни  более привычная схема работы, дающая нормальные средства к существованию, психологически отторгает любые  новшества, какими бы привлекательными они не казались. И перестроить психологию за малый промежуток времени невозможно. Поэтому к такому развитию событий важно подготовиться заранее, чтобы избежать ошибок, которые потом очень трудно исправлять. И чем раньше начнется эта подготовка, тем легче произойдет качественнный переход на современные технологии оказания риелторской услуги.

Глава 3. Договорные основы риелторской деятельности

Участниками риелторской  деятельности являются, с одной стороны, юридические лица и индивидуальные предприниматели, которые оказывают услуги на рынке недвижимого имущества, а с другой - потребители их услуг (клиенты).

В сложившихся  на практике правоотношениях сторон к риелторским услугам можно  отнести деятельность риелтора:

1) в качестве  агента или поверенного;

2) в качестве  брокера;

3) в качестве  дилера;

4) в качестве  посредника при заключении сделок  с недвижимым имуществом или  правами на него между третьими  лицами;

5) по организации  торговли недвижимым имуществом;

6) по созданию  отдельных объектов недвижимого  имущества с целью последующей  их продажи, передачи в возмездное  пользование;

7) по доверительному  управлению недвижимым имуществом;

8) по предоставлению  консультационных услуг, услуг  по изучению конъюнктуры рынка, иных возмездных услуг, сопутствующих гражданскому обороту недвижимого имущества.

Следует заметить, что к фирмам, осуществляющим риелторскую  деятельность, нет правовых требований относительно их регистрации, они могут  действовать на рынке недвижимости в качестве юридических лиц или в качестве индивидуальных предпринимателей. Не существует и законом определенного перечня услуг, оказываемых риелторской фирмой, поэтому риелторская фирма всегда сама определяет, какие услуги она будет предлагать своим клиентам, мы же рассмотрим наиболее широкий перечень услуг, которые может оказывать риелторская фирма. Как правило, в каждой риелторской фирме есть свои должностные инструкции агента по недвижимости, во многом из должностных инструкций можно проследить и сделать вывод об услугах, которые может оказать риелторская фирма. Вот примерный перечень обязанностей агента по недвижимости:

1) осуществлять  работу по покупке, продаже  или аренде недвижимости от  имени и по поручению клиента;

2) получать информацию  о продаваемом или сдаваемом в аренду имуществе и о требованиях потенциальных покупателей или арендаторов;

3) изучать спрос  и предложения на рынке недвижимости;

4) регистрировать  поступающие предложения по продаже  или передаче в аренду объектов  недвижимости, проводить их ознакомительный осмотр. В отдельных случаях заключать эксклюзивные договоры между собственниками и агентством;

5) осуществлять  поиск потенциальных покупателей  и арендаторов, устанавливать  с ними деловые контакты;

6) организовывать  ознакомление покупателей или арендаторов с продаваемым или сдаваемым объектом недвижимости;

7) оформлять  заявки покупателей, подбирать  или предлагать варианты продаж  или сдачи внаем;

8) согласовывать  договорные условия, оформлять  операции с недвижимостью;

9) оказывать  помощь клиентам в сборе необходимых документов и оформлении сделок;

10) обеспечивать  своевременное получение платежных  документов по окончании сделок;

11) информировать  клиентов о поступивших подходящих  предложениях, консультировать по  вопросам, касающимся характеристики рассматриваемых объектов недвижимости и степени соответствия их определенным требованиям;