Риелторские фирмы. Их структура и характеристика

Так, первым этапом документооборота риелторов можно  назвать составление необходимых  договоров, соглашений, а также оформление документов по всем необходимым сделкам.

Второй этап документооборота - осуществление государственной  регистрации соответствующей сделки в органе юстиции РФ по регистрации  прав и сделок с недвижимым имуществом.

Квалифицированный риелтор должен сопровождать сделку с недвижимостью до момента непосредственного получения клиентом всех необходимых документов из регистрационной палаты, которые свидетельствуют о государственной регистрации недвижимого имущества.

Брокерская деятельность по недвижимости - деятельность физического лица от имени самостоятельного субъекта рынка недвижимости, направленная на получение прибыли и подразумевающая ведение переговоров или попытку их ведения, помощь общественности в доведении до сведения потенциальных покупателей или партнеров по бизнесу информации об объектах недвижимости, вовлекаемых в оборот, распространение рекламы и информации о своей деятельности, упомянутой выше, приводящей к покупке, продаже, обмену, аренде, ипотеке, лизингу объектов недвижимости или совершению других сделок с правами на недвижимое имущество, в том числе продаже таймшера. Брокер по недвижимости - физическое лицо, имеющее не менее 2-летнего стажа работы на рынке недвижимости, получившее квалификационный аттестат брокера, в соответствии с этим обладающее правом подписи документов от имени субъекта рынка недвижимости, работающее с клиентами и заключающее с ними договоры по осуществлению гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом, изменению прав собственности на него. Предполагается предоставить брокеру право осуществлять все виды сделок с недвижимостью.

Агентская деятельность по недвижимости - деятельность физического  лица по выполнению функций, делегированных ему брокером самостоятельного субъекта рынка недвижимости для осуществления  вспомогательных действий по совершению сделок и операций на рынке недвижимости, связанных с переходом прав на недвижимое имущество.

Агент по недвижимости - физическое лицо, имеющее квалификационный аттестат агента и представляющее интересы брокера, непосредственно работающее с клиентами и осуществляющее подготовительную работу для заключения брокером договоров с клиентами по осуществлению гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом, изменению прав собственности на него. Агент по недвижимости не имеет права подписи документов по заключаемым сделкам от имени субъекта рынка недвижимости и осуществляет свою профессиональную деятельность на основании гражданско-правового договора, заключаемого им с брокером.

Деятельность  риелтора в качестве поверенного  осуществляется им на основании заключенного с потребителем услуг (доверителем) договора поручения, предусматривающего возложение на риелтора обязательства осуществить от имени и за счет доверителя в отношении принадлежащего ему или используемого им недвижимого имущества или в отношении его лично определенные юридические действия.

Рассмотрим положения  о страховании деятельности риелторских  фирм. Чтобы получить статус квалифицированного профессионального участника рынка  риелторы должны страховать свой предпринимательский  риск на случай несения убытков в результате возникновения ответственности за неисполнение обязательств перед получателем их услуг.

Таким образом, страховой полис гарантирует  безопасность приобретателю недвижимости.

При рассмотрении сущности страхования профессиональной ответственности риелтора в России нельзя не отметить ее сходство с так называемым титульным страхованием, получившим широкое распространение в США. Титульное страхование рассматривается американскими специалистами в области земельного права как лучшая форма гарантий в сфере оборота прав на недвижимость. Существующее положение страхования как необходимого элемента закрепления прав на недвижимость применительно к Америке является правомерным и необходимым с учетом исторических закономерностей, сложившихся в этой стране. Но российская действительность далека от американской. Создание системы страхования ответственности риелторов в России происходит с чистого листа.

Сравнивая американский и российский пути развития института  недвижимой собственности, можно отметить много схожих внешних признаков. В современной России любая формально зарегистрированная сделка с недвижимостью может быть оспорена в пределах установленного законом срока исковой давности. Другими словами, приобретатель недвижимости, даже при условии его добросовестных действий, рискует потерять собственность в недалеком будущем. При этом государство не гарантирует приобретателю недвижимости возмещения понесенного ущерба, за исключением случаев, когда вина регистратора доказана судом. Но поскольку до сего дня массовых прецедентов возмещения ущерба государством не наблюдалось, можно сделать логичный вывод: для приобретателя недвижимости эффективны исключительно частные гарантии.

В сложившейся  ситуации российские страховые фирмы, действующие на рынке недвижимости, являются своего рода локомотивами его цивилизованного развития. Именно им предстоит окончательно сформировать систему гарантий в сфере оборота прав на недвижимость. В том случае если России предстоит повторить путь Америки (разумеется, в кратчайшие сроки), то тогда необходимо изучить опыт американских риелторов для наилучшего решения ожидающих российский рынок проблем. Ведь для достижения хороших результатов недостаточно просто выбрать правильный путь, необходима плодотворная работа по данному направлению.

Как правило, акт  о передаче прав на недвижимость подписывает  только одна - передающая - сторона. Данный документ должен соответствовать известным  формальным требованиям и среди  прочего содержать указание на объем  гарантий прав, передаваемых покупателю. Иначе говоря, продавец обязан известным образом задекларировать свое законное право. Исторически известны несколько форм такого рода деклараций.

При полной гарантии продавец гарантирует следующее:

1) он является  обладателем законных прав на  землю;

2) в документах продавца, которые подтверждают его права, нет каких-либо неточностей или ошибок;

3) право на  землю принадлежит исключительно  продавцу, никто, кроме него, не  имеет права на передаваемую  землю;

4) на передаваемую  землю не наложены какие-либо  обременения или ограничения;

5) продавец обладает  правом подписания документов  о передаче земли;

6) передаваемое  право законно и не может  быть аннулировано в будущем.

При особой гарантии продавец гарантирует только то, что  за все время фактического владения передаваемым недвижимым имуществом он не совершал действий, которые могли бы поставить под сомнение законность его прав на данный объект недвижимости. В отличие от первого случая здесь продавец объявляет о том, что отвечает только за самого себя. 
При договоре купли-продажи продавец заявляет о продаже недвижимого имущества указанному в договоре лицу, при этом он не делает заявлений относительно законности права владения и не выдвигает каких-либо гарантий. В настоящее время это самая распространенная форма передачи прав на недвижимость.

Такого рода практика сделок с недвижимостью  предполагает, что собственник лишь подразумевается: любой из указанных  в цепочке владельцев в будущем  может оказаться надлежащим собственником, если будет доказано, что в прошлом  он был лишен права незаконно. А потому анализ цепочки - необходимая процедура. Задача - обнаружить слабое звено.

Для этого необходимо изучить все записанные акты передачи. Кроме того, в ряде случаев - завещания, судебные решения, законодательные  акты. Сверх того, рекомендуется проанализировать вероятность в прошлом событий, которые не могли быть зафиксированы в документах, как-то: тайные браки, неизвестные наследники, мошенничество в сделках купли-продажи и пр. Лишь по результатам такого рода полного исследования можно оценить титул собственности. Критерий чистоты титула: каждое звено в цепочке, от первого до последнего, должно быть правильным и законным. Титульное страхование освобождает участников рынка недвижимости от этой работы. Цена такого освобождения - стоимость страхового полиса. Плата за страхование вносится единовременно, но срок действия полиса не ограничен.

В современной  России не так много случаев страхования  прав на недвижимость. Случаев страховых  выплат по полису еще меньше. Тем  не менее идея страхования владеет умами многих участников рынка недвижимости. Чаще всего производится страхование ответственности риелтора, так, как в США производилось страхование ответственности расследователя. Этим самым происходит косвенное признание права риелтора на совершение ошибки не в пользу клиента.

Причины совершения такого рода ошибок несущественны. Главное: гарантии добросовестности риелтора могут  иметь лишь одно измерение - денежное.

Ответственность держателей прав на недвижимость переложена на государство. В том случае если государство не может полностью гарантировать законные права, то возникновение страхового титула по поводу частных гарантий является объективной необходимостью. Но в любом случае это будет отдельный вид титульного страхования, а именно страхование от рисков, связанных с безответственностью государства.

Согласно проекту  Федерального закона "О риелторской  деятельности в Российской Федерации", который был внесен депутатами Государственной  Думы РФ С.Г. Беляевым, П.М. Веселкиным, С.Г. Митиным, А.Г. Пузановским и членом СФ А.А. Козерадским, предполагается обязать риелтора заключать договор страхования на все сделки, сумма которых превышает 3000-кратный установленный законом размер месячной оплаты труда, на сумму, соответствующую сумме сделки. Однако следует отметить, что данный проект Закона был отклонен Постановлением Государственной Думы Федерального Собрания РФ от 25 января 2001 г. N 1084-III ГД "О проекте Федерального закона "О риелторской деятельности в Российской Федерации".

Страховая сумма  не может быть менее 3000-кратного установленного законодательством минимального размера месячной оплаты труда.

Страховые гарантии должны быть восстановлены лицензиатом  по прошествии не более 10 дней после  выплаты страховой суммы.

Правила проведения страхования риелторской деятельности должны закрепляться положениями соответствующих федеральных законов.

Глава 2. Анализ технологий оказания риелторских услуг

Анализ технологий оказания риелторской услуги показывает, что она значительно отстает  от требований современных условий развития данного сегмента экономики.

Корни такого состояния  кроются не только в неповоротливости и ошибочности некоторых юридических  решений в прошлом, но и в психологии всех участников рынка недвижимости, не учитывающих изменившихся условий.

Оценивая последовательность действий операторов рынка, рассмотрим обобщенную схему, применяемую уже много лет. Сегодня агенты собирают информацию о продаваемой недвижимости всеми возможными способами: дают объявления о покупке в газеты и журналы, расклеивают объявления на домах и заборах, воруют у конкурентов, узнают в ЖЭКах и БТИ, прозванивают все квартиры подряд и др.

Собрав массив данных о продаваемых объектах, агенты рекламируют выборочно отдельные  из них и ждут покупателей. А затем  начинают показывать как можно больше квартир, надеясь, что какую-нибудь покупатели выберут и согласятся купить, оплатив услуги. Такой порядок существует на рынке недвижимости уже почти 15 лет. Что же изменилось за это время?

За 15 лет развития рынка недвижимости многое кардинально изменилось, но два основных элемента технологии продажи недвижимости остались неизменными. За услуги платит покупатель, и расчёты ведутся наличными деньгами. Надо ли менять такие правила, если практика подтверждает, что они жизнеспособны? К сожалению, большинство коллег, с которыми мне пришлось общаться на эту тему, склонны критиковать мои взгляды и отрицать вообще какое-либо изменения в технологии продаж, даже несмотря на всё чаще возникающие сложности в реализации объектов недвижимости.

Хочу пояснить, для чего необходимо откорректировать технологию на рынке недвижимости?

Но для этого  сначала необходимо проанализировать ситуацию на сегодняшний день. Точка  отсчёта - 2001 год.

1. Цены на  жильё возросли примерно в  6-7 раз, и начался этап вздутия,  так называемый этап «экономического пузыря».

2. Увеличились  сроки оформления сделок из-за  длительной подготовки документов (кредиты, справки, самовольные  постройки и др.), что в сочетании  с резкими периодами подъёма  цен, приводило к разрыву сделок.

3. Обострилась  конкуренция между операторами рынка (количество агентств возросло в 4-5 раз). Применяются грязные методы перехвата информации, снижается уровень безопасности сделок, приход массы неквалифицированных агентств.

4. Формируется  первичный рынок (новое строительство). Развивается рынок нежилой недвижимости (производственные, офисные, торговые и другие объекты). Отдельным направлением выделилась доходная недвижимость (приобретение объектов с целью последующей сдачи в аренду). На подходе расселение многоквартирных домов из-за замены старого жилого фонда.