Проект "Доступное жилье"

• Существенно сократить сроки согласования разрешительной документации на строительство жилья и государственной экспертизы.

• Увеличить долю малоэтажного жилья в общем объеме строительства.

• Обеспечить поддержку крупным инвестиционным проектам в области жилищного строительства.

• Снизить среднюю продолжительность ожидания в очереди на улучшение жилищных условий с 20 до 5–7 лет.

•Повысить уровень адресной поддержки населения, связанной с оплатой жилых помещений и коммунальных услуг.

• Повысить качество коммунальных услуг, снизить уровень износа основных фондов предприятий ЖКХ с 60 до 50%. 

     Несмотря на "оптимистичные"  прогнозы по реализации нацпроекта  в глазах населения нацпроект по жилью выглядит наиболее провальным. Эксперты тоже не разделяют оптимизма чиновников и предупреждают, что эпоха всех нацпроектов скоро закончится. Конкуренты «Единой России» особенно жестко критикуют партию власти за провалы в решении именно жилищной проблемы.

     Статистика вооружает фактами оппонентов. Например, отстает от плана привлечение к ипотеке молодых семей. На эти цели за два года выделено 5,7 млрд. руб., однако по итогам даже 2007 года переходящий остаток будет равен почти 2 млрд. руб. Ипотека остается недоступной для большей части молодежи. Средние ставки по ипотечным кредитам в 2007 году не удалось снизить до 11%, как рассчитывали в правительстве. В результате за девять месяцев текущего года менее 25 тыс. молодых семей приобрели квартиры по ипотеке. Очевидно, что плановый показатель на 2007 год – 47,8 тыс. молодых семей – не будет достигнут. На федеральном уровне всерьез обсуждается целесообразность увеличения возрастного ценза до 35 лет, что позволит существенно расширить круг участников ипотечных программ для молодых семей, однако состоятельность этого утверждения предстоит проверить опытным путем.

     Вызывает вопросы и решение властей фактически заморозить финансирование нацпроектов на уровне 320 млрд. руб. в год, о чем некоторое время назад заявил Медведев. И это делается на фоне высокой инфляции.

     Таким образом, замораживание финансирования нацпроектов фактически приведет к сокращению объемов госинвестиций в наиболее проблемные сферы. И программа «Жилье» наверняка будет более других подвержена рискам. Впрочем, этот негатив даст о себе знать после парламентских и президентских выборов, когда с точки зрения завоевания голосов избирателей нацпроекты во многом утратят значимость, о чем сейчас предупреждают эксперты.

     Руководитель Центра социальной политики Института экономики РАН Евгений Гонтмахер убежден, что «эпоха национальных проектов заканчивается, они исчерпали свой потенциал». «Нацпроекты представляли собой набор отдельных мероприятий. И этот недостаток как был, так и остался», – подчеркнул ученый. Он признал, что благодаря нацпроекту «Доступное и комфортное жилье» увеличились объемы строительства. В то же время из-за роста цен на рынке недвижимости ипотека стала еще менее доступна. Лишь около 10% россиян могут себе позволить в этих условиях приобрести квартиры по ипотечным программам.² На пути реализации нацпроекта имеются и серьезные препятствия. Существенным ограничением, сдерживающим рост жилищного строительства, является дефицит сформированных и обеспеченных необходимой инфраструктурой земельных участков. Необходимо совершенствование законодательства с целью повышения эффективности предоставления государственных и муниципальных земель застройщикам для их комплексного освоения, прежде всего для жилищного строительства. Процедура предоставления земельных участков должна быть прозрачна, укладываться в приемлемые сроки и гарантировать правообладателю юридическую чистоту полученных от государства прав. Помимо земельных ресурсов проекты по комплексному освоению территорий для целей жилищного строительства должны быть обеспечены социальной, дорожной и коммунальной инфраструктурой.

     Развитие коммунальной инфраструктуры в основном необходимо обеспечивать за счет привлечения средств частных инвесторов. Сделать это можно на основе концессионных и других соглашений с целью реализации соответствующих муниципальных программ. Для этого необходимо создать систему правовых гарантий для инвесторов, включая определение платы за подключение к инфраструктуре на согласованный период на основе утверждения муниципалитетами инвестиционных программ коммунальных организаций.

     Увеличение жилищного строительства требует адекватной поддержки платежеспособного спроса населения через дальнейшее развитие ипотечного жилищного кредитования, повышения доступности таких кредитов для населения. Задача государства - обеспечить устойчивое и инновационное развитие ипотечного жилищного кредитования, в том числе через расширение возможностей использования для финансирования ипотечных кредитов внутренних источников - средств пенсионной накопительной системы, страховых компаний, государственных институтов развития и других.

Неверные приоритеты, расставленные  при реализации национального проекта  «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», в результате привели к спаду строительства.

     Негативные моменты в строительной отрасли, которые впоследствии вылились в сегодняшний кризис, начали накапливаться еще в 2005 году. Предпосылками стало раскручивание спроса на жилье в еще благополучный период. Причем немаловажную роль в этом сыграл именно нацпроект «Доступное и комфортное жилье», реализацию которого начали с развития ипотеки. Фактически этим лишь многократно увеличили спрос, но реальной помощи стройиндустрии не оказали. В результате рыночные цены на квадратный метр оторвались от реальности и выросли почти на 100% по отношению к себестоимости строительства. В то же время, в реализации этого нацпроекта отсутствовал конкретный госзаказчик, который бы мог объяснить – а что такое доступное и комфортное жилье для России? По каким критериям это оценивается? «Сейчас появляются квартиры и по 130 – 150 квадратных метров, стоимость которых превышает 6 миллионов рублей. Конечно, они комфортны, но ради такого «доступного» жилья семьям приходится брать ипотечный кредит, а затем заем на ремонт квартиры, так как даже элитная жилплощадь у нас сдается с голыми стенами.

      Южноуральцы годами ютятся на съемных квартирах, живут вместе с родственниками или ожидают очереди на жилье. Большинство граждан только мечтают о "доступной" ипотеке. Мечтают ли наши граждане о долевом строительстве, в связи с последними событиями в строительной компании "Массив"? Руководители южноуральских строительных компаний в открытую заявляют, что нацпроект «Доступное и комфортное жилье» оказался провальным. А между тем согласно долгосрочной концепции развития страны через два года каждая российская семья должна жить в уютной стометровой квартире. Чиновники демонстрируют показатели докризисных лет, когда в области явно прослеживалась динамика роста объемов вводимого в эксплуатацию жилья. При этом отмечается, что от роста объемов жилье на Южном Урале не стало более комфортным и доступным – ни до кризиса, ни сейчас: за последние 5 лет цены на жилье подросли в 3,5 раза. «Каким образом связать доступность и комфортность с достойной жизнью людей? В 2007 и первой половине 2008 года треть квартир на первичном рынке приобреталась с инвестиционной целью. Типичный портрет заемщика ипотечных кредитов в эти годы – это человек с достаточно высоким доходом, с собственным жильем, который вкладывает деньги в ипотечное жилье», – говорит генеральный директор корпорации «Стратум» Олег Пермяков. ³

      В большинстве уральских городов до сих пор не сформирована градостроительная документация и муниципальная администрация практически не ведет эту работу. В Челябинске итогом реализации нацпроекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» к концу 2009 года признано следующее: несмотря на сложности реализации программы, вызванные уменьшением объемов финансирования и рядом социально-политических и экономических факторов, в 2009 году в городе Челябинске введено в эксплуатацию 530 27 1 кв. метров жилья. В 2009 году продолжилось освоение Тополиной аллеи, микрорайона № 17 Курчатовского района и пос. Чурилово. Наряду с застройкой вышеуказанных площадок, началось освоение новых: пос. Шагол, микрорайона № 13, микрорайона № 51 Краснопольской площадки в Курчатовском районе и микрорайона № 2 пос. АМЗ в Советском районе. 
        В 2009 году повышенное внимание уделялось строительству социальных объектов. Введено в эксплуатацию 3 детских сада и Центр позитронно-эмиссионной томографии. В 2010 году в Челябинске планируется ввести в эксплуатацию примерно 350 тысяч кв.м. жилья. Будет продолжено строительство 3-х детских садов в Металлургическом, Калининском и Курчатовском районах, Федерального центра сердечной-сосудистой хирургии по Новоградскому проспекту, ДГБ №8 в Металлургическом районе, ДГБ №1 в Тракторозаводском районе, пристроя к зданию школы для слабовидящих детей №127 в Центральном районе, реконструкция с учетом пристроев здания ДГП №9 под консультативно-диагностический центр в Курчатовском районе. В 2009 году проделана большая работа по строительству и модернизации объектов водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения для обеспечения перспективной застройки города Челябинска. 
      Как сообщает пресс-служба администрации Челябинска, в рамках подпрограммы «Мероприятия по переселению граждан из жилищного фонда, признанного непригодным для проживания» в 2009 году расселено 7 непригодных для проживания жилых домов, общей площадью 49 65,3 кв. метров. Кроме того, Челябинск вошел в 2 областные адресные программы по переселению граждан из аварийных домов, по которым в 2010 году будут расселены 54 жилых дома общей площадью 14 110 кв. метров,  и 476 семей (1310 человек) получат современное комфортное жилье взамен ветхоаварийного.⁴ 
      Михаил Юревич отметил, что, несмотря на все экономические трудности, реализация программы «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» в Челябинске проходит достаточно успешно. Как добавил Глава города, среди российских городов-миллионников Челябинск всегда отличался разумными ценами на жилье, и надо сделать всё возможное, чтобы сохранить существующие позиции.⁵

       Итак, Вы решили улучшить свои жилищные условия и у Вас нет страха перед ипотечным кредитом. Тогда Вам остается примерить на себя образ заемщика.

Во-первых, необходимо оценить, что у вас есть в собственности. Это могут быть денежные средства или недвижимость. Возможно, конечно, банку будут интересны и другие ваши активы — ценные бумаги, транспортные средства и другое имущество, но остановимся на указанных выше. Во-вторых, стоит точно рассчитать ваш месячный семейный доход. Причем его, при необходимости, следует разделить на «белый», который официально подтверждается справками и другими документами и «серый», который вы можете подтвердить любыми другими способами. Вот собственно и готовы основные параметры, которые необходимы любому кредитору для оценки вас как заемщика и предоставления вам ипотечного жилищного кредита. Если в результате проведенной инвентаризации у Вас нашлось 200 тыс.руб. и доход вашей семьи составил 20 тыс. руб. в месяц, то вы можете выбрать наиболее подходящую для Вас ипотечную программу. Ипотечная программа — это набор определенных условий, на которых вам предоставляется ипотечный кредит или займ. Но если вы выбрали ипотечную программу, которая вас устраивает - это совсем не означает, что вы устроите банк или другую организацию, предлагающую данные условия ипотечного кредитования.

      Контрольные цифры проекта, стартовавшего в 2006 году, внушали оптимизм: к 2010 году треть россиян смогут приобретать квартиру по ипотеке. Жилья будет строиться вдвое больше по 80 млн кв. м в год. Молодым семьям обещана компенсация до 40 процентов стоимости покупаемого жилья. При этом государство сохраняет за собой обязательства по обеспечению жильем военнослужащих, чернобыльцев, вынужденных переселенцев, северян. Только в 2006-2007 годах на реализацию национального проекта выделено 213 млрд. рублей из федерального и региональных бюджетов. Если добавить к этому средства граждан, инвесторов, муниципалитетов, то в целом нацпроект обойдется почти в триллион рублей. Более чем достаточно, чтобы сделать жилищную сказку былью для миллионов семей.

      Первые итоги реализации нацпроекта выглядели впечатляюще: прирост объемов строительства в 2006 году составил 116 процентов, а в первом квартале текущего года - более 150 процентов по сравнению с тем же периодом прошлого года. Введено в эксплуатацию 50,2 млн. кв. м жилья. Объем ипотечного кредитования достиг 260 млрд. рублей, что вдвое выше прогноза на 2006 год. Более 20 тысяч семей военнослужащих получили жилищные сертификаты, еще столько же будут обеспечены бесплатными квартирами в домах, которые строятся в рамках специальной президентской программы в пяти регионах России. Наконец, 22 тысячи молодых семей в 2006 году смогли приобрести жилье с помощью государственной субсидии на первоначальный взнос. Словом, процесс пошел.

       Однако радость за первые успехи нацпроекта омрачалась смутным подозрением, что большинству россиян рассчитывать на светлое жилищное будущее в рамках этого начинания все-таки не следует. Даже тем, кого государство взялось облагодетельствовать сертификатами и субсидиями. Например, широко разрекламированная программа обеспечения жильем молодежи - с ней мы связывали свои планы по жилищному обеспечению детей. По заявлениям чиновников, к 2010 году с помощью субсидий крышу над головой обретут более 181 тысячи молодых семей. Но при этом замалчивается одна весьма деликатная подробность: для определения размера субсидии используется не реальная, а расчетная цена квадратного метра. И этот показатель в 2-3 раза ниже рыночной стоимости жилья. Это означает, что государственная помощь семьям составит не 40, а лишь 15-20 процентов от стоимости приобретаемой квартиры. Остальные 80-85 процентов молодым людям придется погашать самостоятельно или с помощью родителей. По расчетам аналитиков, участвовать в ипотечной программе смогут лишь семьи с доходом не менее 1,5-2 тыс. долларов на человека. Но состоятельные люди спокойно обходятся и без подачек государства. А вот те, кто реально нуждается, остались за бортом нацпроекта.

     Кроме того, регионы и муниципалитеты не заинтересованы развивать ипотеку для молодежи, потому что на каждый рубль из федерального бюджета они должны добавить три - три с половиной собственных рубля.

      Увы, таких, мягко говоря, лукавых показателей в проекте "Доступное жилье" немало. Обратимся к одной из главных контрольных цифр - доведению объемов строительства жилья до 80 млн. кв. м в год. По оценке Росстроя, сегодня неудовлетворенная потребность граждан в жилье составляет более 1,5 млрд. кв. метров. Для того чтобы ее обеспечить хотя бы в течение ближайших 10 лет, страна должна строить не 80, а 150 млн. кв. м жилья в год.

     Как отмечает вице-президент Ассоциации строителей России Владимир Пономарев, при разработке и реализации нацпроекта были допущены системные ошибки. "В нем не определено, что такое комфортное и доступное жилье. Полностью отсутствуют такие разделы, как обеспечение жильем малоимущих категорий граждан за счет бюджетных средств. И абсолютно игнорируется опыт, в том числе и российский, по формированию сектора арендного жилья. Весь упор сделан на приобретение", - считает Владимир Пономарев.⁶

      В ловушку  нацпроекта "Доступное и комфортное  жилье - гражданам России" попало около 7000 семей, которые стали участниками возмездной жилищной программы, которая гарантировала приобретение жилья на льготных условиях. Форма приобретения - купля-продажа с рассрочкой платежа по льготным ценам, а по сути - социальная ипотека. Сначала с людьми оформляли предварительные договоры о вступлении в программу, брали первоначальный взнос в 40% платежа, заключали договор "купли-продажи" и обязывали их платить по графику за выкуп и рассрочку. При этом очередника снимали с очереди уже как обеспеченного жильем и соответственно уменьшалась очередь в отчетах департамента жилищной политики! Условия, по которым департамент жилищной политики должен был предоставить квартиры, предусматривали, что это квартиры в построенных домах и с оформленными правами собственности. Но как выяснилось позже, проданные квартиры не входят в жилищный фонд Москвы, так как не оформлены в собственность города. Фактически город продавал то, что у него не было! Однако о такой некорректности департамент жилищной политики долго молчал. С точки зрения закона сделки оказались ничтожными (фиктивными), права собственности люди оформить не могут, не могут оформить регистрацию по месту жительства. Некоторым семьям "повезло" больше - по договору пользования они смогли вселиться, но на каком основании проживают? А несколько тысяч семей, оплатив две трети стоимости квартир, еще даже не видели построенных домов. Покупатели обратились в департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, получили такой ответ: "Настоятельно обращаем Ваше внимание на том, что участие граждан в возмездных формах улучшения жилищных условий носит строго добровольный и заявительный характер. Если по каким-то причинам граждан не устраивают условия участия в возмездных программах улучшения жилищных условий путем приобретения у города жилого помещения на льготных условиях, то гражданин вправе отказаться от данного способа улучшения жилищных условий".⁷