Понятия, цели и принципы оценки недвижимости

ИН = Ифизический + Ифункциональный + Ивнешний

     Физический и функциональный износ подразделяются на устранимый и неустранимый.

     Величина неустранимого физического износа короткоживущих и долгоживущих элементов, а также величина функционального и внешнего износов составляет:

ВС * %

     Таким образом,

Ифизический короткоживущих элементов = 1356 * 5% = 1356 * 0,05 = 67,8 т.р.

Ифизический долгоживущих элементов = 1356 * 10% = 1356 * 0,1 = 135,6 т.р.

Ифункциональный = 1356 * 4% = 1356 * 0,04 = 54,24 т.р.

Ивнешний = 1356 * 10% = 1356 * 0,1 = 135,6 т.р.

Ифизический устранимый = 60 т.р. (из задания)

ИН = 60 + 67,8 + 135,6 + 54,24 + 135,6 = 453,24 т.р.

     Рассчитываем стоимость объекта недвижимости:

Со.н. = (25 + 1356) – 453,24 = 927,76 т.р.

    Расчет стоимости недвижимости определенной затратным методом сводим в таблицу №2.

Таблица №2

Доходный метод.

     С позиции доходного подхода, который также называют подходом на основе капитализации дохода, стоимость недвижимости определяется величиной будущих выгод владельца.

     Современный взгляд на оценку доходной недвижимости допускает два источника дохода:

-арендная плата, поступающая от сдачи собственности в аренду;

-часть дохода от коммерческой эксплуатации собственности.

     В рамках доходного подхода выделяют два основных метода: метод прямой капитализации, метод капитализации по норме отдачи (метод дисконтированных денежных потоков).

     Метод прямой капитализации пересчитывает годовой доход в стоимость собственности путем деления годового дохода на соответствующую норму дохода (коэффициент капитализации) или путем умножения его на соответствующий коэффициент дохода.

Со.н. = ЧОД / R, где  ЧОД – чистый операционный доход;

                                           R – коэффициент капитализации.

     Чистый операционный доход равен действительному валовому доходу за вычетом эксплуатационных расходов за год.

ЧОД = ДВД – ОР, где  ДВД – действительный валовый доход;

                                           ОР – операционные расходы.

ОР = 50 т.р. ( из задания)

     Действительный валовый доход определим по формуле:

ДВД =  ПВД – П, где  ПВД – потенциальный валовый доход;

                                          П – потери.

Потенциальный валовый доход найдем по формуле:

ПВД = S * А, где  S – площадь объекта;

                                  А – арендная ставка.

ПВД = 100 * 3,2 = 320 т.р.

П = 10% от ПВД = 320 * 10% = 320 * 0,1 = 32 т.р.

     Определив потенциальный валовый доход и потери определяем действительный валовый доход:

ДВД = 320 – 32 = 288 т.р.

      Теперь находим чистый операционный доход:

ЧОД = 288 – 50 = 238 т.р.

     Расчет ставки капитализации определяем по следующей формуле:

СК = НП + Р + Л + И, где  НП –безрисковая норма прибыли, %;

                                                   Р – надбавка за риск, %;

                                                   Л – надбавка за ликвидность,%;

                                                  И – надбавка за инвестиционный                                      

                                                          менеджмент, %.

СК = 9 + 2 + 2 + 1 = 14%

     Коэффициент капитализации определяем по формуле:

R = СК / 100 = 14 / 100 = 0,14

     Используя исходные данные определяем стоимость объекта недвижимости доходным методом, результаты расчета сводим в таблицу №3.

Со.н. = 238 / 0,14 = 1700 т.р.

Таблица №3

Метод сравнения продаж.

     С позиции сравнительного подхода величина стоимости объекта недвижимости рассчитывается исходя из сопоставления цен недавних продаж сопоставимых объектов.

     Основополагающим принципом метода сравнения продаж является принцип замещения. Данный метод является объективным лишь в том случае когда на рынке достаточно сопоставимой и достоверной информации по недавно прошедшим сделкам.

     В качестве единицы сравнения выбираем цену за единицу площади. Она составляет:

1-й объект недвижимости – 15 т.р.

2-й объект недвижимости – 16 т.р.

3-й объект недвижимости – 17 т.р.

     Выполним корректировку продажных цен объектов сравнения по каждому элементу сравнения, применяя корректировку к цене за единицу сравнения.

     Величина корректировки для объекта аналога составляет:

1-го объекта недвижимости – 0,8;

2-го объекта недвижимости – 0,6;

3-го объекта недвижимости – 0,7.

     Проводим корректировку стоимости 1м2 полезной площади путем перемножения этой стоимости на соответствующий коэффициент.

     Откорректированная цена составит:

1-й объект недвижимости – 15 * 0,8 = 12 т.р.

2-й объект недвижимости – 16 * 0,6 = 9,6 т.р.

3-й объект недвижимости – 17 * 0,7 = 11,9 т.р.

     По трем скорректированным величинам стоимости находим среднюю стоимость 1м2 по формуле средней арифметической взвешенной используя весовые коэффициенты объектов недвижимости.

Х = Х 1 * М1 + Х 2 * М 2 + Х3 * М 3 / М1 + М 2 + М3 , где Х – скорректированная                                                                                                                                                                                                                                          

                                                                                             величина стоимости 1м2;

                                                                                             М – весовой       

                                                                                             коэффициент.

     Весовой коэффициент для объектов аналогов:

1-го объекта недвижимости – 1;

2-го объекта недвижимости – 2;

3-го объекта недвижимости – 3.

     Таким образом, средняя стоимость 1м2  составит:

Х = 12 * 1 + 9.6 * 2 + 11.9 * 3 / 1 + 2 +3 = 11,15 т.р.

     Теперь находим среднюю стоимость объекта недвижимости площадью 100м2, а результаты заносим в таблицу №4.

Со.н. = 11,15 * 100 = 1115 т.р.

Таблица №4