Понятия, цели и принципы оценки недвижимости

8. Принцип оптимальности размера: на любом рынке существует оптимальное количество земли, необходимой для эффективного использования различных видов недвижимости. Выход за пределы оптимальности в экономике ведет к потере доходности. Недостаточный по размеру земельный участок снижает стоимость предприятия из-за нехватки места для различных целей (складирования, парковки и др.), а избыточный – не приносит соответствующего дохода.

9. Принцип экономического разделения и соединения имущественных прав: имущественные права следует разделять и соединять так, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости. Возможны различные способы разделения прав:

      физическое разделение – это разделение по вертикали прав пользования воздушным пространством, поверхностью земельного участка и его недрами;

      разделение по времени владения и использования – это аренда на разные сроки, пожизненное владение, права на будущие объекты и др.;

      разделение по правам пользования – это ограничения на пользование объектом (исторические памятники, особо охраняемые территории и т.п.), ограниченное право пользования чужим имуществом (различные сервитуты), лицензии и др.;

      разделение по видам имущественных прав – совместная аренда, товарищества, траст, опционы, кондоминиумы, купля-продажа с условием и др.;

      разделение по залоговым правам – первичные, вторичные залоги объекта и закладных, участие в капитале;

      горизонтальное физическое разделение – это крупные массивы земли, подразделяемые на пользующиеся спросом участки, повышающие общую доходность недвижимости.

10. Принцип зависимости: стоимость объекта недвижимости зависит от качества его местоположения, соответствия физических параметров участка принятому в данном районе типу землепользования и близости к экономической среде и инфраструктуре, т.е. от ситуса недвижимости.

     Изменения окружающей среды могут повысить или при отрицательном воздействии – снизить стоимость объекта, который сам оказывает влияние на стоимость других близлежащих объектов.

11. Принцип соответствия подтверждает правило – максимальная стоимость образуется тогда, когда архитектура, уровень удобств и характер использования объекта соответствуют потребностям и ожиданиям рынка. Он реализуется в двух связанных с ним принципах регрессии и прогрессии.

     Прогрессия имеет место, когда благодаря высокой стоимости соседних объектов повышается стоимость недоулучшенного имущества.

     Регрессия определяет уменьшение стоимости недвижимости при ее чрезмерном улучшении относительно местных рыночных условий, т.е. когда дорогой объект оказывается в окружении менее престижных домов, рыночная стоимость его, скорее всего, будет ниже затрат на его строительство.

12. Принцип конкуренции действует таким образом, что нормальная прибыль порождает конкуренцию, которая стимулирует развитие рынка недвижимости, а сверхприбыль ведет к снижению его доходности.

13. Принцип изменения отражает непостоянство стоимости недвижимости во времени в результате процессов, проходящих как в самом объекте (физические устаревание, реконструкция и др.), так и в окружающей среде. Известно, что отдельно взятые объекты недвижимости, населенные пункты и регионы проходят четыре фазы: рост, стабильность, спад и обновление, которые соответственно влияют и на стоимость имущества.

14. Принцип спроса и предложения гласит: цена недвижимого имущества определяется взаимодействием предложения и спроса на соответствующем сегменте рынка. На современном рынке недвижимости предложение превышает спрос, который изменяется в зависимости от множества условий, включая и эмоциональные.

15. Принцип лучшего и наиболее эффективного использования объекта – это разумное и возможное использование его, обеспечивающее самую высокую текущую стоимость недвижимости на дату оценки.

2. Анализ рынка недвижимости в городе Иркутске.    

Цены на Иркутском рынке недвижимости.

     Социологические опросы показали, что большинство иркутян наиболее острой и волнующей проблемой считают именно нехватку жилья. Более половины всех горожан хотят улучшить свои жилищные условия: купить квартиру или обменять ее на более просторную. Спрос на квадратные метры в столице Восточной Сибири значительно превышает предложение.

     Если сравнивать Иркутск с другими городами за Уралом, мы можем увидеть удивительную ситуацию – стоимость жилья в городе на первичном рынке практически соответствует Новосибирским ценам и намного превышает цены в Омске или Кемерово. Сейчас цена квадратного метра в Иркутске на первичном рынке колеблется от 18 тыс. рублей до 30 тысяч – почти в полтора (а в некоторых случая и в два) раза больше чем, например, в Омске. Стоимость недвижимости изменяется в зависимости от района города. Самое дешевое жилье в Ленинском районе, средняя цена - 18 тыс. рублей за квадратный метр. Причина такой цены – удаленность от центра, раньше в объявлениях о покупке квартир часто просили Новоленино или второй Иркутск не предлагать. Сейчас же, при общем росте цен, Ленинский район для многих стал единственной надеждой на «собственный угол». Кроме низких цен, район имеет наибольший строительный потенциал – огромные незастроенные площади, на которые до недавнего времени строительные компании не обращали внимания. Следующий по «стоимости» район - Куйбышевский – здесь квартиры дороже где-то на 15% - средняя цена за метр 21-23 тысячи. Добираться до центра уже проще, но картину портит престиж района – здесь мало школ, детсадов, больниц, и вообще район «старый» - здесь очень мало кирпичных и панельных многоэтажек. Следующим идет Свердловский район, 25 тыс. – средняя цена за квадратный метр. Примерно такие же цены и в Октябрьском районе – 26 тыс. за квадратный метр. Оба района являются лидерами по количеству строящегося жилья – на их долю приходится не менее 80% от всех новостроек Иркутска. Свердловский район имеет еще достаточно много неосвоенных площадей, а Октябрьский прирастает в основном за счет Солнечного, где идет бурное строительство. Ну а в лидерах, естественно Кировский район – средняя стоимость в центре города уже почти 40 тысяч рублей за квадрат. Но объемы строительства в Кировском районе невелики – здесь совсем немного свободного места и строительство в перспективе возможно лишь с помощью сноса старых домов, которых, кстати, имеется в избытке. Снос старых домов – предприятие дорогое, так как придется вложить огромные средства на расселение жильцов. Таким образом, средняя цена на двухкомнатную квартиру площадью 70 кв. метров в Ленинском районе – 1260 тысяч рублей, Куйбышевском - 1540 тысяч, Свердловском – 1750 тысяч, Октябрьском – 1850 тысяч и в Кировском – 2800 тысяч. И это цены на стандартную двухкомнатную квартиру в новостройке.

     Прогноз относительно цен неутешителен – они будут продолжать расти, пускай даже при самых оптимистических обстоятельствах. Ежегодно квартиры прибавляют в цене на 20%. Причины объясняют по-разному – строительные компании – себестоимостью, администрация – сговорами строителей, получающих сверхприбыли. Себестоимость строительства в Иркутске, конечно, велика. Во-первых, город находится в сейсмически опасной зоне, а это означает, что высотные здания строить просто нельзя, а все дома приходится дополнительно укреплять на случай землетрясения. Во-вторых, за годы перестройки практически исчезло производство строительных материалов: заводы остановлены, специалистов нет – стройматериалы приходится использовать привозные, строителей тоже нужно обучать – снова накладки. В-третьих, уже давно решается и все никак не разрешиться проблема архитектурных памятников – город просто переполнен ветхими деревянными домами, которые именуются памятниками культурного наследия. В центре города нельзя строить высотные здания – они могут нарушить архитектурный стиль улиц.

Вторичный рынок жилья.

     Со второго квартала 2006 года вторичный рынок жилья в Иркутске заметно оживился: большое количество горожан приступили к продаже своих квартир и покупатели тоже не остались в стороне. Вследствие этого цены на недвижимость стабилизировались, однако потихоньку продолжают свой рост. По мнению экспертов, недвижимость по-прежнему остается наиболее надежным инструментом по сохранению финансовых сбережений: с каждым годом стоимость квартир на вторичном рынке растет в среднем на 15 %. Как говорят специалисты, самыми быстрыми темпами дорожает именно небольшое жилье. Так, приобрести однокомнатную квартиру в Октябрьском или Свердловском районе теперь возможно примерно за 600 тысяч рублей. Более того, сейчас малогабаритное жилье пользуется большим спросом в альтернативных сделках (разъезд, обмен и т.д.), но далеко не каждая квартира способна продаться в короткие сроки, потому что этому способствуют множество факторов, среди которых на первом месте месторасположение и развитость инфраструктуры близлежащего района. Что же касается ценовой ситуации на рынке, то она сложилась следующим образом: средняя цена одного квадратного метра составляет порядка 15000 рублей. Минимальная стоимость 1 кв. м не превышает 8000 рублей, а максимальная зашкаливает за 28 тысяч. Средняя удельная цена одного квадратного метра также во многом зависит от количества комнат продаваемой квартиры. Наиболее низкая цена 1 кв. м в трехкомнатных квартирах, не превышающая 14,2 тыс. рублей. 4-комнатные квартиры заняли второе место: квадратный метр в них стоит сегодня 14,8 тыс. рублей. Чуть дороже «двушки», 1 кв. м которых в настоящее время не превышает 14,9 тыс. рублей. Многокомнатные квартиры заняли предпоследнее место в рейтинге – 15 тыс. рублей за 1 кв. метр, а в однокомнатных квартирах квадратный метр самый дорогой в Иркутске – средняя удельная цена 16 тысяч рублей. При этом следует отметить, что средняя цена 1 кв. м общей площади рассчитывалась с доверительной вероятностью 0,95 и подобная ценовая ситуация сейчас наиболее заметна в Октябрьском и Свердловском районе города, дабы они лидируют по количеству выставленного на продажу жилья.

Коммерческая недвижимость.

     Потребность бизнеса в коммерческих площадях с каждым годом возрастает. Однако иркутский рынок не может ее удовлетворить. Дефицит объектов настолько велик, что, по оценкам специалистов, соотношение предложения и спроса составляет один к десяти. В 2006 году это стало главной причиной значительного – примерно на 50 процентов – роста цен на коммерческую недвижимость.

     По прогнозам специалистов, в 2007 году магазины и офисы подорожают еще на четверть.

     Говоря о ценах и спросе на коммерческие объекты, нужно учитывать, что на рынке представлены не только офисные и торговые здания, но и складские помещения, гостиницы, производственные базы. И вообще коммерческая недвижимость – это любой объект, который приносит доход. Поэтому сюда можно отнести и гаражи, и дачи, и квартиры, сдающиеся внаем.

     В сегменте складов и баз ситуация наиболее спокойная, хотя и здесь есть свои нюансы, за прошедший год сократилось предложение баз в ценовой категории до 10 миллионов рублей, в которую попадают объекты, наиболее сбалансированные по цене и качеству. Поскольку новых помещений не появляется, а спрос есть, то баз по цене до 10 миллионов рублей остается на рынке все меньше. Также есть устойчивый спрос на объекты стоимостью от 10 до 20 миллионов. Базы по более высоким ценам как будто вызывают интерес у покупателей, но инвесторов, готовых вложиться в такие помещения, в Иркутске практически нет.

     В цене и в дефиците всегда находятся торговые, офисные здания и помещения. В Иркутске проблематично купить качественный торговый зал или снять офис высокого класса – на рынке таких объектов ничтожно мало.

     Неудивительно, что за год цены на коммерческую недвижимость увеличились в 1,5 раза, при том что они изначально были достаточно высоки. Рост цен не коснулся только крупных объектов, но лишь потому, что они и так были не по карману инвесторам. По прогнозам, в будущем году цены могут вырасти еще на 25 процентов.

     Сегодня 75 процентов всех торговых и 65 процентов офисных площадей сосредоточены в Правобережном округе Иркутска. Коммерческая недвижимость в центре города стоит от 60 до 150 тысяч рублей за квадратный метр, средняя цена составляет 100 тысяч рублей. В 2006 году офисные площади продавались по 40–50 тысяч за «квадрат». Торговые объекты в наиболее престижных районах города уходили по 5–20 миллионов в зависимости от их размера.

     До половины всех сделок приходится на торговые и офисные площади от 50 до 200 квадратных метров. Объекты с площадью менее 50 квадратов настолько востребованы, что редко представлены в публичной продаже. Что касается объектов площадью от 200 до 500 квадратных метров, то в данном сегменте мало предложений и небольшой спрос, но говорить о превышении предложения над спросом также не приходится. К единичным объектам можно отнести площади от 500 до 1000 «квадратов».

     В большинстве случаев недвижимость приобретается под собственные нужды либо под сдачу в аренду. Арендные ставки на офисы колеблются от минимальной в 350 рублей за метр в Ленинском районе до максимальной в 1000 рублей – в Правобережном и Октябрьском округах. На торговые площади разброс цен больше: от 400 рублей (минимальная ставка в Ленинском округе) до 3 тысяч (максимальная ставка в Правобережном округе), по остальным районам аренда составляет в среднем от 500 до 1300 рублей за «квадрат».

     Привлекательность объекта инвесторы оценивают по следующей схеме: если за пять лет аренды объект окупается, то это выгодное вложение. Годовая арендная ставка, умноженная на пять, – это та цена, по которой инвестор готов купить объект.

     Поскольку основная причина роста цен – недостаток предложения, выход из сложившейся ситуации очевиден – насыщение рынка объектами коммерческой недвижимости посредством строительства новых объектов, перевода жилой недвижимости в нежилую, перепрофилирование старых предприятий и выкуп частными инвесторами муниципальной собственности.

     В 2006 году количество объектов жилой недвижимости, предлагаемых под коммерческую деятельность с перспективой перевода в нежилой фонд, выросло по сравнению с 2005 годом примерно в полтора раза. Такое жилье выставляется на продажу по завышенным ценам. Причем, если раньше разница между стоимостью квартиры на первом этаже, перспективной с точки зрения перепрофилирования, и аналогичной квартиры, даже в том же самом доме, но этажом выше, составляла 10–15 процентов, то в прошедшем году она достигла 25–30 процентов. Причина тому – активность риэлторов, убеждающих граждан продавать первые этажи, даже если прежде они не собирались этого делать, а также инициативность самих продавцов, почувствовавших реальные выгоды от таких сделок.

     Сейчас в Иркутске достаточно квартир, пригодных для переоборудования под офис или магазин. Цена на них варьируется от 53 до 70 тысяч за квадратный метр. Ценовой максимум установился уже и в Октябрьском районе, а в Кировском такие цены действуют давно. Это пока слишком дорого для потенциальных покупателей, готовых платить за помещение, расположенное в жилом доме, не более 50 тысяч за «квадрат». Поэтому спрос есть, но продажи не активны.

     Перспективы, связанные с приватизацией муниципальных объектов, также нельзя назвать блестящими. Согласно действующему законодательству, к 2009 году муниципалитеты обязаны избавиться от «непрофильных» активов. Комитет по управлению муниципальным имуществом города Иркутска начал эту работу в 2004–2005 годах. На сегодняшний день из 113 тысяч квадратных метров муниципальной площади продано около 39 тысяч. Собственниками каждого четвертого выставляемого на торги помещения становятся его бывшие арендаторы. Часто объекты, обремененные договорами долгосрочной аренды, продаются в последнюю очередь.