Недвижимость как товар

Дисконтирование денежных потоков

     Этот  метод является альтернативой технике капитализации арендной платы и предполагает дисконтирование денежных потоков, которые могут быть получены в течении определённого периода эксплуатации объекта, и цены, полученной от продажи объекта по окончании периода эксплуатации. В практике оценки земельных участков этот метод известен как метод разбивки на участки. Метод дисконтирования денежных потоков применяется при оценке земли, разбивка которой на участки является наилучшим и наиболее эффективным её использованием. Применение этого метода оценки предусматривает анализ стоимости проведения разбивки на участки и цен их продажи. Правильно проведённая разбивка на участки позволяет создать новые объекты недвижимости лучшего качества, особенно там, где зонирование, транспортная доступность и наличие объектов социальной инфраструктуры находятся в наилучшем состоянии. Выделяют следующие этапы разбивки на участки:        1) определения количества и размеров участков, которые могут быть созданы исходя из юридических и физических возможностей и экономической целесообразности. Участки должны соответствовать местным юридически закреплённым, требованиям в отношении площади и обеспеченности инженерными коммуникациями, а так же отвечать требованиям рынка. В результате анализа, выполненного, на этом этапе, разрабатывается план проведения разбивки на участки оцениваемого объекта. В этом плане должны быть указаны: количество и площади создаваемых участков, необходимые строительные работы, затраты на строительство, сроки выполнения разбивки на участки и создания необходимых, улучшений, затраты, необходимые для экспонирования объектов недвижимости на рынке(затраты на маркетинг);     2) анализ рынка, на котором планируется продавать земельные участки. Необходимо выполнить анализ спроса и предложения, коэффициентов поглощения рынка, маркетингового периода для созданных участков;              3)    определение наиболее вероятной цены продажи каждого участка с помощью метода сравнительного анализа продаж и подсчёт прибыли застройщика, полученноё в результате разбивки земли на участки и продажи этих участков;            4)прогнозирование потоков доходов и расходов, связанных с процессом разбивки в течении расчётного периода. Расчётный период начинается с момента, когда начинается разбивка на участки, и завершается моментом, когда все созданные участки будут проданы. Чистый денежный поток для каждого интервала времени дисконтируется (приводиться к современной стоимости) для получения текущей стоимости чистых денежных потоков. Ставка дисконтирования, получаемая в результате анализа рынка, обязательно должна отражать степень риска, связанного с процессом разбивки на участки;         5) определение рыночной стоимости земельного участка.   Метод разбивки на участки применяется в случаях, когда существует мало сопоставимых продаж незанятых строительством участков. Точность данного метода зависит от точности определения ставки дисконтирования, коэффициента поглощения и затрат, связанных с проведением разбивки на участки и продажей созданных объектов недвижимости.

4.Принципы оценки

     Теоретической основой процесса оценки является совокупность определённых закономерностей, принципов и правил выполнения оценочных работ, которые сформировались на основе анализа большого количества конкретных случаев оценки, а также поведение людей, участвующих в сделках с недвижимостью.          В практике оценки объекты недвижимого имущества рассматриваются с четырёх позиций:                  1) с позиции, отражающей точку зрения пользователя;            2) с позиции, связанной с взаимоотношением компонентов недвижимости;    3) с позиции, отражающей точку зрения рынка;             4) с позиции, отражающей принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.                  Каждой из этих позиций соответствует один или несколько взаимосвязанных друг с другом принципов оценки. Необходимо отметить, что влияние внешней среды, уровень развития рынка недвижимости могут помешать полной реализации того или иного принципа оценки, поэтому при оценке конкретного объекта недвижимости могут применяться лишь некоторые из этих принципов и не в полном объёме. 

4.1.Принцип, связанный с рыночным окружением

      Более подробно можно описать позицию, отражающая точку зрения рынка. В основе этой позиции лежат  принципы спроса и предложения, конкуренции, изменения, зависимости, соответствия.   Принцип спроса и предложения гласит, что взаимодействие  спроса и предложения определяет цену на недвижимость. Для того чтобы обладать стоимостью, недвижимость должна быть не только полезной, но и относительно дефицитной. В долгосрочном периоде спрос и предложение достаточно эффективно определяет цену на объект недвижимости. в краткосрочном периоде по причине не совершенства рынка недвижимости, неэластичности предложения и большой эластичности спроса часто возникает дисбаланс. Например, в период 1999 – 2001гг. в Кишинёве предложение объектов жилья в несколько раз превышало спрос, что оказывало существенное влияние на снижение стоимости этих объектов.  Принцип конкуренции предполагает, что когда прибыль на рынке превышает уровень, необходимый для оплаты факторов производства, обостряется конкуренция, что, в свою очередь, приводит к снижению среднего уровня прибыли.          Принцип изменения состоит в том, что стоимость объекта недвижимости изменяется с течением времени. Объекты  недвижимости постепенно изнашиваются, изменяется характер использования земли, появляются новые технологии , трансформируется политика государства, складываются новые вкусы и предпочтения потребителей. Все эти факторы могут изменить полезность конкретного объекта недвижимости.    Принцип зависимости означает, что стоимость конкретного объекта недвижимости подвержена влиянию и сама оказывает влияние на стоимость других объектов, расположенных в районе его местоположения.    Например, строительство промышленного объекта в районе жилой застройки уменьшит привлекательность объектов жилья, расположенных в этом районе.            Принцип соответствия состоит в том, что объект недвижимости по своему архитектурному стилю, уровню удобств и услуг должен соответствовать потребностям и ожиданиям рынка. Например, квартиры старой планировки, с маленькими комнатами, без лоджий стоят меньше, чем квартиры улучшенной планировки.         С принципом соответствия тесно связаны принципы прогрессии и регрессии. Прогрессия имеет место в случае, когда, благодаря высокой стоимости соседних объектов, повышается цена оцениваемого объекта недвижимости. И наоборот, если дом, затраты строительство которого составляют 200 тысяч долларов, построен не в престижном районе, а в окружении гораздо менее дорогих дорог, то его рыночная стоимость не будет отражать реальные затраты на его сооружение.

     5.Шесть функций сложного процента

     Специфические особенности объектов недвижимого  имущества (длительность эксплуатации, большой инвестиционный цикл, высокая капиталоёмкость и другие) вызывают необходимость сопоставления и анализа затрат и доходов, связанных с эксплуатацией объекта недвижимости, полученных в разные периоды времени. Поведение денег во времени изучает теория проведения разновременных затрат. Эта теория основана на принципе «деньги, инвестированные или полученные в настоящий момент времени, отличаются от этой же суммы денег в прошлом или в будущем.   Одним из критериев финансового анализа является процентная ставка, которая определяется как отношение чистого дохода к вложенному капиталу. В случае накопления денег во времени применяется ставка дохода, в случае дисконтирования – применяется ставка дисконтов. Все финансовые расчёты строятся на простой и сложной процентной ставке. Простая процентная ставка применяется при краткосрочных финансовых операциях, когда интервал начисления совпадает с периодом начисления и составляет, как правило, срок менее одного года или когда после каждого интервала начисления кредитору выплачиваются проценты при простой  процентной ставки доходы на прибыль начисляются каждый раз на первоначально вложенную сумму.         Совсем по другому происходит начисление при сложной процентной ставки. При анализе использования инвестиций, при выполнении оценки стоимости объекта недвижимого имущества широко применяется сложная процентная ставка. При сложной процентной ставке доход(т.е. начисленные за данный интервал проценты) не выплачивается, а присоединяется к денежной сумме, имеющейся на начало этого интервала.   Наращенная сумма при начислении сложных процентов определяется по формуле:

                                                                                           (1.6.),

     где S – наращенная сумма;               P – первоначально вложенная сумма;             - величина годовой ставки сложных процентов;          n – продолжительность периода начисления в годах;    Коэффициент наращения для сложного процента составит:

     Сложный процент выполняет следующие  функции:     1)    будущая стоимость единицы;        2)    текущая стоимость единицы;        3)    текущая стоимость аннуитета;        4)    будущая стоимость аннуитета;        5)    взнос на амортизацию единицы;       6)    фактор фонда возмещения;     

     1.БУДУЩАЯ  СТОИОСТЬ ЕДИНИЦЫ

     Будущая стоимость единицы – показывает накопленную сумму в одну денежную единицу через определённый период времени при заданной номинальной годовой ставке. Понятия «будущая стоимость» используется для определения будущей ценности инвестиций, вложенных в объект недвижимости в настоящее время, или будущей ценности денежных потоков, генерируемых объектом недвижимости.        Будущая стоимость определяется по формуле:

      
                                                                                                                      (1.7.),

     где FV – будущая стоимость инвестиций;            PV – текущая стоимость инвестиций;                i – номинальная годовая ставка;                 n – период начисления.

     Если  начисления осуществляются чаще одного раза в год, будущая стоимость  может быть определена по формуле:

                                                                                                               (1.8.),

     где m – количество интервалов начисления в течении одного года.

     2.ТЕКУЩАЯ  СТОИМОСТЬ ЕДИНИЦЫ

     Текущая стоимость единицы(реверсия) – это стоимость денег, которые могут быть получены в конце определённого периода, не момент времени в настоящем. Процесс определения текущей стоимости является обратной функцией процесса накопления. Текущая стоимость определяется по формуле: 

                                                                                                                 (1.9.),

     где – коэффициент дисконтирования(фактор текущей стоимости). При начислении процентов, чаще одного раза в год, текущая стоимость определяется по формуле: 

                                                                                                               (1.10.)

     3.ТЕКУЩАЯ  СТОИМОСТЬ АННУИТЕТА

     Аннуитетом называют серию равновеликих однонаправленных платежей, выплачиваемых через одинаковые интервалы времени. В том случае, если аннуитет выплачивают в начале каждого периода, они называются авансовым аннуитетом, или пренумерадо. Если платежи или поступления осуществляется в конце каждого интервала, они называются обычными аннуитетами, или постнумерадо.        Текущая стоимость обычного аннуитета определяется по формуле: 

                                                                                                                     (1.11), где – А величина аннуитета;          – коэффициент дисконтирования для обычного аннуитета при платежах( поступлениях) в конце года.        При более частых, чем один раз в год, поступлениях платежей текущая стоимость обычного аннуитета определяется по формуле: 

                                                                                                                (1.12),

     где m – количество интервалов  поступлений или платежей в течение одного года.            Текущая стоимость авансового аннуитета определяется по формуле: 

                                                                                                              (1.13),  

      
где +1 – коэффициент дисконтирования авансового аннуитета.  Текущая стоимость авансового аннуитета при более частых, чем один раз в год, поступлениях или платежах рассчитывается по формуле: 

                                                                                                               (1.14).

     4.БУДУЩАЯ  СТОИМОСТЬ АННУИТЕТА

     Экономический смысл будущей стоимости аннуитета состоит в определении накопленной стоимости платежей или поступлений, осуществляемых в течении определённого периода времени с равными интервалами.            Расчёт будущей стоимости обычного аннуитета(с выплатой платежей в конце каждого периода)осуществляется по формуле:      а)при платежах в конце каждого года 

                                                                                                                          (1.15), где   - коэффициент накопления обычного аннуитета при платежах, осуществляемых один раз в конце года.      б)при платежах, осуществляемых чаще, чем один раз в год: 

                                                                                                                          (1.16), где – коэффициент накопления обычного аннуитета при платежах, осуществляемых чаще, чем один раз в год.     Расчёт будущей стоимости авансового аннуитета ведется  по следующим формулам:             а)при платежах или поступлениях, осуществляемых один раз в начале года, расчёт производится по следующей формуле