Недвижимость как товар

     2.3. Оценка износа

     Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской  привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости  объекта под влиянием различных  факторов. Обычно, износ измеряют в  процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение стоимости  объекта недвижимого имущества. Согласно Международным стандартам оценки 2001 года различают следующие виды износа:   - физический износ;          - функциональный износ;         - экономический износ;          Физический износ вызывается разрушением объектов недвижимости под воздействием различных факторов(физическое и химическое выветривание, перегрузки, неправильная эксплуатация, несвоевременное проведение ремонта и т.д.). Используются несколько методов определения физического износа. Некоторые из них направлены на определение суммы затрат, необходимых для улучшения физического состояния конструкций. Другая группа методов предполагает сравнение объекта оценки с другими объектами, имеющими похожие характеристики.      Функциональный износ связан с развитием передовых технологий, которые позволяют создавать новые объекты, способные более эффективно удовлетворять потребности рынка. Современные методы производства могут привести существующие объекты недвижимости к полной или частичной потере стоимости.                 Функциональный износ или функциональное устаревание вызывается несоответствием характеристик зданий или сооружений современным рыночным стандартам и представлениям о характеристиках оцениваемого вида недвижимости (несовременное объёмно-планировочное решение, устаревшее инженерное оборудование и т.д.). И физический и, функциональный износ присущи самому объекту недвижимости.   Экономический износ происходит в результате воздействия внешних по отношению к объекту недвижимости факторов. Внешние факторы включают в себя все изменения в экономике, влияющие на спрос на товары и услуги, и, как результат, на рентабельность предприятий; изменение ситуации на рынке недвижимости; изменение законодательства; условий финансирования и т.д.           Изучая физические характеристики объекта недвижимости, оценщик должен определить накопленный износ, который представляет собой уменьшение восстановительной или замещающей стоимости улучшений, функциональное и внешнее устаревание или комбинацию всех этих источников.            Износ тесно связан с фактором времени с жизненным циклом объекта недвижимости и представляет собой постепенно нарастающую утрату потребительских свойств объекта недвижимости. Физический и функциональный износ подразделяется на устранимый и неустранимый.  Устранимый износ – это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е. затраты, связанные с устранением того или иного вида износа, способствуют повышению стоимости объекта в целом.          Неустранимый износ – это износ, при котором затраты, связанные с улучшением объекта будут выше, чем возможное приращение стоимости этого объекта. 

     2.4. Физический износ

     Физический  износ происходит как под влиянием старения объекта, так и под влиянием внешних условий. Сущность физического  износа проявляется в том, что  с течением времени строительные конструкции, оборудования и здание в целом теряют свои первоначальные свойства и качества. Теряется прочность, жестокость, стойкость конструкций, вследствие этого здания подвергается старению и разрушению.    Кроме факторов внешней среды и срока эксплуатации объекта недвижимости на его старение влияют также соблюдение требований по эксплуатации и содержанию здания, своевременная замена или ремонт различных конструктивных элементов.        Важное значение имеет и динамика физического износа. Разрушающие факторы по-разному влияют на различные конструктивные элементы здания. Эти элементы неодинаковы по прочности, их сроки службы также различны. В процессе эксплуатации различные элементы здания испытывают неодинаковую нагрузку: например лестничные марши и перегородки.   Фактор времени также играет важную роль в определении износа. Физический износ тесно связан с фактическим возрастом здания или сооружения и его предельным сроком службы. Предельный срок службы определяется по продолжительности времени, в течение которого конструктивные элементы здания способны не терять свою прочность. При расчёте износа принимается во внимание также эффективный возраст объекта и срок его экономической жизни.

     Методы  определения физического  износа

     Существуют  различные методы определения физического  износа. Наиболее распространенным в  настоящее время в практике оценщиков  территориальных кадастровых офисов и оценщиков частного сектора является нормативный (визуальный)метод оценки износа. Сущность этого метода состоит в определении количественного показателя физического износа на основе изучения технического состояния основных конструктивных элементов здания или сооружения . Любое строение является системой, включающий в себя все элементы – строительные конструкции, санитарно – техническое оборудование, вентиляционное оборудование и т.д. Каждый из элементов имеет различную долговечность, различный удельный вес в общем объёме здания. Износ объекта определяется путем его тщательного осмотра и определяется в процентах.  Процент износа определяется с учётом общего состояния объекта, которое зависит от условий его содержания, местонахождения, срока службы, вида и качества строительных материалов и конструкций, современности ремонта, степени износа и разрушения основных частей фундамента.            Определение физического износа объектов недвижимости посредством нормативного метода осуществляется в 2 этапа. На первом этапе определяется физический износ каждого конструктивного элемента. На втором этапе определяется физический износ здания в целом с помощью формулы:

                             =                                                        (1.3). 

     где - физический износ здания,;               - износ учтённых элементов строения,;              
       - общий удельный вес учтённых элементов строения,;

  Для определения физического износа конструктивных элементов следует пользоваться «Нормами по оценке принадлежащих гражданам Молдовы ССР, строений для целей государственного страхования» издания 1982 года. Износ каждого конструктивного элемента может быть определён с помощью таблицы 3 «Определение процента износа строений, принадлежащих гражданам, при их поэлементной оценке».    Нормами рекомендуется определять износ для следующих групп конструктивных элементов: фундаменты; стены; перегородки; перекрытия крыши; кровли; окна; двери; полы;         Каждому виду конструктивных элементов соответствуют  пять типов возможных состояний: хорошее, вполне удовлетворительное, удовлетворительное, неудовлетворительное, ветхое. Каждый тип состояния характеризуется специфическими признаками износа, приведенными в таблице 3 указанных Норм, а также степенью износа, устанавливаемый в определённых пределах.          Необходимо отметить,  что определение износа каждого конструктивного элемента в определённой степени носит субъективный характер и зависит от опыта работы и знаний специалиста, проводящего осмотр объекта.  При определении физического износа строения неспециалистами  предпочтительнее пользоваться таблицей 2 «Ориентировочные скидки на износ строений» указанных Норм. Эта таблица может применяться при оценке объекта в целом по физическому объёму или по площади основания.           Специалистами по оценке должны использоваться также таблицы 5- 57 указанных Норм «Процентное отношение стоимости отдельных частей строений в общей их стоимости в зависимости от материала стен и кровли».  Таким образом, с помощью детально разработанной системы норм и нормативов можно определить физический износ любого конструктивного элемент. Однако для Молдовы такие нормативные документы разработаны только для объектов жилья. Другим недостатком визуального метода определения физического износа является старая нормативная база, в которой не отражены современные технологии  и новые строительные материалы. В современных жилых домах складывается иное соотношение конструктивных элементов в стоимости здания.      Достоинством данного метода является то, что его результаты выглядят достаточно убедительно, и их легко перепроверить. Но эти результаты будут всегда субъективными из-за разного уровня квалификации специалистов – оценщиков. Кроме того визуальный метод не учитывает функциональный и экономический износ оцениваемого объекта.       При оценке физического износа могут также применяться метод номинальной стоимости(стоимостной метод) и метод эффективного возраста.  Исходным пункт стоимостного метода является определение стоимости капитального ремонта здания. В этом случае часто используют коэффициент, определяющий соотношение между стоимостью капитального ремонта и восстановительной (номинальной)стоимостью здания на дату оценки с учётом величины фактического физического износа. Расчёты этого коэффициента указывают на нелинейный характер затрат на капитальный ремонт в течении нормативного срока службы.       Такие предварительные оценки могут применяться и для расчёта величины затрат на текущий ремонт здания в составе общих эксплуатационных затрат. Согласно исследованиям специалистов в области эксплуатации зданий и сооружений, общая сумма годовых эксплуатационных расходов для жилых домов составляет 3-5% восстановительной стоимости здания.        Необходимость определения стоимости капитального ремонта возникает в следующих случаях:                                                    1)когда заказчик работ по оценке намеревается в дальнейшем эксплуатировать жилой дом;         2)когда затраты на капитальный ремонт компенсируются в результате продажи объекта(т.е. когда разница в цене отремонтированного и  не отремонтированного дома превышает затраты на капитальный ремонт);     3)когда недвижимость используется в качестве объекта аренды или залога.  Поскольку расчёт износа производиться на основании реальной информации о затратах на восстановление или ремонт изношенных элементов, результаты расчёта износа стоимостным методом считаются достаточно достоверными. Недостатком этого метода является необходимость составления детальных смет на проведение ремонта.   Метод эффективного возраста основан на экспертизе оцениваемого объекта и гипотезе о том, что эффективный возраст так относится к типичному сроку физической жизни, как физический износ относится к текущей восстановительной стоимости. Из этого вытекает следующая формула:

                               (1.4),

      где И – износ,           ЭВ – эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния конструктивных элементов или здания в целом;  ФЖ – типичный срок физической жизни объекта;     ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни;      ВС – восстановительная стоимость объекта оценки.     С помощью данного метода можно оценить физический износ, как для отдельных конструктивных элементов здания, так и для здания в целом.  При определении физического износа оценщику необходимо обратить внимание на следующие моменты:         1. Следует учесть, что нормативный срок службы здания или сооружения определяется исходя из условия обязательности проведении капитального ремонта. Проведение капитальных ремонтов увеличивает срок службы зданий одинаковой капитальности от 30% до 50%. Непроведение капитальных ремонтов неизбежно приводит к полному разрушению элементов с меньшим сроком службы основных конструктивных элементов.  2. При выполнении оценки объекта недвижимости нельзя пользоваться показателем «нормативный физический износ», который является синонимом показателя «амортизация», применяемым в бухгалтерском учёте по следующим причинам:          - динамика физического износа различна на разных этапах эксплуатации здания;           - реальные условия эксплуатации, а также проведение ремонтных мероприятий существенно отличается от условий, предусмотренных в нормативах;            - при проведении индивидуальной оценки  необходимо изучить состояние конкретного здания, а не пользоваться нормами, разработанными для всех зданий определённой группы капитальности.

3. Методы оценки земельных участков

     Если  рассматривать  землю как экономическое  благо и как товар, можно с  уверенностью констатировать, что предложение  земельных участков является относительно постоянным. В то же время существует несколько исключений из концепции  «постоянства предложения» земли, связанных  как с влиянием природно – климатических  факторов, так и с нерациональной деятельностью человека. Например, приращение земельных участков за счёт аллювиальных процессов или  уменьшение площади участков под влиянием эрозионных процессов, уменьшение количества пригодных для жизнедеятельности человека участков вследствие  загрязнения земли токсичными веществами, снижения плодородия сельскохозяйственных земель в результате неправильного использования агротехнических приёмов, превращения плодородных участков в пустыни под влиянием нарушения экологического равновесия. Земля имеет стоимость, так как она обладает свойством полезности. Земельный участок может использоваться под строительство зданий и сооружений, для ведения сельского хозяйства, для строительства дорог, для создания зон отдыха и т.д. Кроме общей полезности земли, существуют многочисленные факторы, оказывающие влияние на стоимость участка. Все эти факторы необходимо учитывать при определении стоимости земельного участка. Хотя, на первый взгляд, процесс анализа факторов кажется простым, оценка земли требует комплекса факторов на стоимость объекта оценки. Во многих случаях, при выполнении оценки объекта недвижимости, требуется отдельная оценка земли и строений.   Традиционными методами оценки земельных участков являются:  1)    метод сравнения продаж;        2)    метод распределения;         3)    метод выделения;          4)    метод капитализации, включающий:              - прямую капитализацию( технику остатка, капитализацию       арендной платы);                  - дисконтирование денежных потоков;      Все эти методы основаны на применении трех известных подходов к оценке недвижимого имущества. Метод сравнения продаж предполагает использование подхода сравнительного анализа продаж. Методы распределения и выделения отражают затратный подход и подход сравнительного анализа продаж. Методы капитализации арендной платы и дисконтирования денежных потоков предусматривают применение доходного подхода. Остановимся более подробно на последнем методе. 

3.1. Метод капитализации

Прямая  капитализация: техника  остатка

        Техника остатка применяется для оценки земельных участков, в случаях, когда данные о сопоставимых продажах отсутствуют и выполняются следующие условия:           - стоимость строительства известна или может быть достаточно определена;            - чистый операционный доход известен или может быть определён;  - ставка капитализации строения и ставка капитализации земли могут быть определены при анализе рынка недвижимости.     Применение техники остатка осуществляется в следующей последовательности:           1)определяется, являются ли существующие или планируемые к строительству строения наилучшим и наиболее эффективным использованием участка;          2)определяется чистый операционный доход на основе арендной платы, и операционные расходы на дату оценки;      3)часть общего дохода, относящаяся к строению, вычитается из чистого операционного дохода;         4)оставшаяся часть чистого операционного дохода представляет доход, связанный с земельным участком. Эта величина капитализируется путём применения ставки капитализации для земли. Полученная величина будет рыночной стоимостью земельного участка.

Прямая  капитализация: капитализация  арендной платы

     Этот  метод предполагает преобразование арендной платы на землю в рыночную стоимость земельного участка с  помощью ставки капитализации. Арендная плата – это сумма, которую  уплачивает арендатор за право пользования  участком и право занимать участок  в соответствии с условиями договора об аренде. При прямой капитализации  арендной платы предполагается что:           - срок аренды земельного участка неограничен или достаточно велик;  - арендная плата остаётся постоянной в течении всего срока аренды.  Тогда стоимость земельного участка можно определить по формуле: 
 
                                                                                                                 (1.5),  где - стоимость земельного участка;              I  - ежегодный получаемый доход;              r  - ставка капитализации.        Для земельных участков, предназначенных для строительства, ежегодный доход может быть определён как сумма арендной платы, полученной в течение одного года; для участков земли сельскохозяйственного назначения доход может определяться либо как доход от сдачи в аренду, либо как доход полученный от реализации продукции.