Мотивация инвестирования средств в недвижимость

   Одновременно  с этим полезные ископаемые – источник благополучия нашей страны – снова  в цене. Текущая стоимость бочки  нефти в точности соответствует  уровню марта 2008 года. Впрочем, и все  другие экономические параметры, так  или иначе связанные со стоимостью жилья, выглядят как ровно три года назад.  По сравнению с докризисным периодом значительно сократился объем коммерческого жилищного строительства как по всей стране, так и в Москве в частности. А вместе с этим сократился приток новостроек на рынок.

   Под влиянием ситуации с начала осени  профессионалы находились в предвкушении оживления рынка недвижимости и  нового разгона цен. Вслух, тем более  громко, об этом мало кто говорил. Экспертные оценки звучали осторожно и сдержанно.

   Однако  действительность оказывается намного  скромнее. Если в марте 2008 года по данным агентства IRN.ru квадрат в столице  стоил $ 5250, то сейчас «только» $ 4717. Но важнее даже другое. Тогда темп роста цен  был таков, что к концу лета (всего через 6 месяцев) они достигли $ 6100. Сейчас и близко нет ничего подобного. Цены вяло тянутся вверх, едва поспевая за инфляцией. За полтора года с минимального уровня они плавно повысились на 18% (по проценту в месяц).

     Что есть сейчас на рынке такое, чего не было три года назад, а сегодня сдерживает рост цен на жилье.

   Профессиональные участники рынка отмечают изменившийся психологический фон, на котором функционирует рынок. Чувство неопределенности, ощущение страха и напряженность, многих граждан в период кризиса, постепенно спадают, но не исчезли полностью. Решения о покупке принимаются более осторожно. Несмотря на либерализацию условий ипотеки, прежней беззаботности, с которой граждане брали, а банки давали кредиты, больше нет. Вера в надежность вложений в недвижимость не то, чтобы пошатнулась, но подвергается переосмыслению.

   Наряду  с моральными надо учитывать и  чисто материальные факторы. Резкое вздорожание продуктов питания  очередное значительное повышение  платежей за коммунальные услуги слабо  стимулируют мысли об улучшении  жилищных условий.

   Основным сдерживающим цены фактором является существующий невысокий платежеспособный спрос и ожидания домохозяйств относительно дальнейшего развития ситуации в экономике России. Острая фаза действительно пройдена, но это не означает, что кризис закончен. Последствия, по его мнению, будут сказываться еще несколько лет, в том числе на рынке жилья прежде всего эконом-класса. «Росстат фиксирует формальный рост доходов семей, который связан с повышением зарплат в бюджетной сфере и пенсий. Но не бюджетники и пенсионеры формируют основной спрос на жилье.

     Общепринято считать, что высокие  цены на нефть приводят в  нашей стране к активизации  рынка жилья и удорожанию недвижимости. Но при нынешних условиях, «высокая» нефть способна подкосить недвижимость, а не помочь ей. Причина  в том, что нефтяные доходы у нас частью забираются государством через налог на добычу полезных ископаемых, а остальное если и рассасывается по чиновникам и бизнесу, то по очень узкой прослойке. Траты получателей этого дохода носят скорее не социальный характер – купить жилье для себя, а инвестиционный.

   С января 2011 наметилось существенное улучшение  на рынке недвижимости,  связи  с тем, что в течении 10-го года произошла стабилизация в сфере  жилищного строительства и кредитной  политики в банковской сфере.

   В I квартале 2011 года объем жилищных кредитов физическим лицам составил 1,307 трлн. руб.

   В целом за январь-март текущего года объем жилкредитов, в том числе  ипотечных, в рублях и иностранной  валюте увеличился, по данным ЦБ РФ, на 0,92%.

   Продолжается  снижение объема валютных жилищных кредитов, за три первых месяца 2011 года оно  составило 9,3% (175 млрд. руб по состоянию  на 1 апреля вместо 193 млрд. на начало января).

  Просроченная  задолженность по ссудам уменьшилась  за истекший квартал на 0,84% - до 46,9 млрд. руб. Доля просроченной задолженности в общем объеме жилищных кредитов в январе-марте текущего года не изменилась и составила 3,5% на 1 апреля 2011 года против 47,3 млрд. руб. на начало 2011 года.

  Динамика изменения цен по типам жилья в марте оказалась более сбалансированной, чем в феврале. Во всяком случае, прирост цен на жилье с разным числом комнат, как и в разных типах домов, оказался примерно одинаковым. Заметно отстали от средних показателей лишь современные монолитно-кирпичные дома.  

  Такое поведение рынка обычно свидетельствует  о периоде стабилизации. Когда  рынок разгоняется, все остальное  жилье по темпам роста опережают  самые недорогие сегменты. И подобное опережение наблюдалось в феврале, но, похоже, что для полноценной  волны подорожания потенциал пока отсутствует.

    Это связано с тем, что после кризиса на рынке присутствует в основном реальный покупательский, а не инвестиционный спрос. На обычных людях ни прибыль от высоких цен на нефть, ни накачка экономики деньгами особо не сказывается. Платежеспособный спрос по-прежнему остается сильно ограниченным, а стоимость жилья превышает доходы основной массы населения. По этим причинам в отличие от фондового рынка и финансовых торговых площадок, куда стекаются инвестиционные капиталы, недвижимость не торопится взлетать по цене.

  В ближайшем будущем прибавить  в стоимости может в основном только сегмент недорогого, но качественного  современного жилья эконом-класса, а также аренда. Бизнес-класс, элитные  квартиры, загородные дома и таунхаусы, скорее всего, останутся при своем.

   Т.о. в результате предпринятых антикризисных  мер, направленных на поддержание жилищного  строительства и увеличение по итогам 2010 года более чем в 1,5 раза финансирования из средств федерального бюджета мероприятий по обеспечению жильем отдельных категорий граждан в т.ч. военнослужащих, прогнозируется рост ввода жилья к 2012 году до уровня не менее 64-65 млн.кв.м 
 
 
 
 
 
 
 
 

   Заключение 

   Подводя итоги сказанному, можно сделать  несколько выводов относительно реализации инвестиционного проекта и отметить то, инвестиции в недвижимость – выгодное вложение средств,  при настоящих рыночных отношениях и условиях, но эффективность и выгода зависит от осведомленности инвестора.

   Реализация  инвестиционных проектов предполагает отказ инвестора от денежных средств  сегодня в расчете на получение  в будущем. Причем, как правило, на получение прибыли следует рассчитывать не раньше чем через год после  инвестиций.

   Объектами реальных инвестиций (капитальных вложений) могут быть недвижимость, бизнес, машины, оборудование, здания, земельные участки, природные ресурсы.

   Инвестиционный  проект прежде всего оценивается  в плане его технической выполнимости, юридической обоснованности, экологической  безопасности и экономической эффективности, под которой понимают доходность (норму прибыли) – результат сопоставления  генерированной проектом получаемой прибыли  и совокупных затрат, произведенных  на этот проект.

   Очевидно, что при принятии инвестиционных решений – при выборе инвестиционного  проекта – предпочтение отдается объекту, который  технически выполним, юридически обоснован, экологически безопасен  и экономически наиболее эффективен.

   При наличии нескольких проектов можно получить равный размер дохода, но эффективность этих проектов может быть разной, так как на их реализацию могут потребоваться различные затраты.

   Оценивая  эффективность инвестиционного  проекта, следует учитывать и  степень различного рода риска (предпринимательского, финансового и др.).

   Основной  задачей при анализе эффективности  инвестиционных проектов является расчет будущих денежных потоков, генерируемых (прогнозируемых) при реализации проекта.

   Только  поступающие при реализации инвестиционного  проекта денежные потоки способны обеспечить окупаемость инвестиционного проекта.

   Поэтому именно денежные потоки, а не прибыль  являются основным центральным элементом  анализа эффективности инвестиционного  проекта. Другими словами, эффективность  инвестиционных проектов должна быть основана на исследовании денежных потоков, которые генерируются в результате реализации этих проектов, в нашем  случае вложения (инвестиции) в недвижимость.

   Список  используемой литературы 

1. Зимин А.И. Инвестиции: вопросы и ответы. –  М: ИД «Юриспруденция,2006.
2. Абрамов С.И. Инвестирование. – М: Центр экономики и маркетинга, 2008.
3. Аньшин В.М. Инвестиционный анализ: учебно-практическое пособие. – М: Дело, 2007.
4. Зимин И.А Анализ проектных рисков. – М.: Экмос, 2006.
5. Слепнева Т.А., Яркин Е.В. Инвестиции: Учебное пособие. – М: ИНФРА – М, 2008.
6. Ковалев В.В. Методы оценки инвестиционных проектов. – М.: Финансы и статистика, 2009.
7. Инвестиции: Учебник / С.В. Валдайцев, П.В. Воробьев и др.; под. ред. В.В. Ковалева, В.В. Иванова, В.А. Лялина. – М: Проспект, 2008.
8. Бочаров В.В. Инвестиции: Учебник. – СПб.: Питер, 2007.
9. Беренс В., Хавренек П.М. Руководство по оценке эффективности инвестиций: Пер. с англ. – М.: Инфра-М, 2008.
10. Бочаров В.В. Современный финансовый менеджмент. – СПб.: Питер, 2008.
11. Гитман Л.Д., Джоник М.Д. Основы инвестирования. – М.: Дело, 2007,