Мотивация инвестирования средств в недвижимость

   Принцип спроса и предложения. Под предложением понимается все недвижимое имущество  данного вида, выставленное на продажу  или аренду на данный момент времени  на данном сегменте рынка. Под спросом  понимается все недвижимое имущество  данного вида, которое участники  рынка готовы приобрести в течение  данного периода времени.

   Изменение цены (стоимости) объекта недвижимости непосредственно  зависит от изменения  величины спроса и предложения на рынке недвижимости, от их взаимодействия.

   Принцип спроса и предложения в оценке является следствием закона предложения    и спроса – экономической закономерности, связывающей объемы спроса и предложения  с ценами товаров на рынке.

   Для заданных величин предложения и  спроса путем совмещения соответствующих  зависимостей «предложение-цена» и  «спрос-цена» определяется точка  рыночного равновесия, в которой  рыночная цена товара такова, что объемы спроса и предложения совпадают. При равновесной цене товара равновесный  объем предложения совпадает  с равновесным объемом спроса.

   С принципом спроса и предложения  тесно связан принцип конкуренции.

   Принцип конкуренции. Конкуренция на рынке  недвижимости возникает среди покупателей, продавцов, арендаторов и арендодателей, стремящихся заключить сделку или  арендный договор о купле-продаже  недвижимости. Кроме того, каждый объект конкурирует со всеми другими аналогичными объектами.

   В долгосрочной перспективе конкуренция  выравнивает необычно высокие или  избыточные прибыли. Возможное извлечение прибыли порождает конкуренцию, но возможность извлечения сверхвысоких прибылей порождает разрушительную конкуренцию.

   Принцип соответствия – стоимость объекта  недвижимого имущества зависит  от степени однородности окружающей застройки в районе, которая удерживает величины стоимости недвижимого  имущества на определенном уровне и  гарантирует, что стоимость любого объекта не опустится ниже этого  уровня (при условии содержания объекта  в нормальном состоянии) или значительно  не превысит этот уровень.

   Если  поддержание соответствия в районе способствует сохранению величин стоимости  на одном уровне, то его нарушение  сказывается на них отрицательно. Нарушение принципа соответствия можно  наблюдать в дачных поселках, где  участки распродавались владельцам разных категорий в разное время. Расположение по соседству дорогих  и дешевых объектов недвижимости ведет к уменьшению рыночной стоимости  более дорогих объектов недвижимости.

   Принцип изменения. Изменение рыночных условий  – неизбежный и постоянный процесс, протекающий постепенно и часто  скрыто. Чем активнее сегмент рынка, тем быстрее в нем протекают  изменения. К самым резким сдвигам  на рынке недвижимости приводят изменения  законодательства, строительство новых  объектов, закрытие промышленных предприятий, а так же форс-мажорные обстоятельства в виде военных действий, природных  катастроф и т.д.

   На  стоимость недвижимости постоянно  оказывают как положительное, так  и отрицательное влияние множество  факторов: социальные, экономические, экологические, а так же факторы  государственного регулирования.

   II. Мотивация инвестирования средств в недвижимость

   2.1.Мотивация инвестирования средств в недвижимость с целью удовлетворения личных потребностей 

   Квартира, дом, место проживания — это одна из самых необходимых, первичных, нужд человека, наравне с пищей, одеждой  и т. п. Она играет ключевую, определяющую роль в организации быта.

   Согласно  разработанной Абрахамом Маслоу еще в середине XX века теории мотивации  личности благополучие определяется возможностью поочередного удовлетворения пяти основных категорий потребностей — от общих  физиологических до индивидуалистских. Не имея, условно говоря, прочной, не протекающей, надежной крыши над  головой, человек вряд ли сможет думать о чем-либо еще, например об удовлетворении социальных потребностей в образовании, общении, карьерном росте, материальных ценностях и т. д. Иными словами, заложенное в его природе стремление к лучшей жизни начинается с естественного  желания обустроить свой быт: иметь  не только хороший, уютный и комфортабельный  дом, но и благоприятную социальную среду вокруг себя.

   Теория, разработанная несколько десятилетий  назад, верна и по сей день: ее постулатам следуют в различных  областях деятельности, в том числе  в сфере недвижимости. Спрос на жилье во многом определяется естественным стремлением человека к лучшим бытовым  условиям. Это в свою очередь влияет на правила и законы функционирования самого рынка, его структурную организацию  и качественные характеристики.

   А поскольку жилье всегда в цене, то и недвижимость как сфера вложения и приращения капитала будет и  впредь отличаться своей инвестиционной привлекательностью. Эта область  интересна как минимум в двух аспектах: потребительском (естественная потребность человека в жилье  и улучшении условий) и финансовом (перепродажа или аренда — хороший  источник дополнительного дохода). 

   2.2. Мотивация  инвестирования средств в недвижимость  с целью получения стабильного  и устойчивого дохода 

   На  сегодня инвестиции в недвижимость остаются одним из самых привлекательных  способов вложения денежных средств. Казалось бы, это практически беспроигрышный вариант. Рынок жилой и коммерческой недвижимости развивается очень  динамично, цены на недвижимое имущество  неуклонно растут, а при грамотном  подходе к выбору объекта инвестирования степень риска можно свести к  минимуму. Однако начинающему инвестору  еще придется многому научиться, прежде чем начать получать дивиденды.

   Инвестиции  в недвижимость имеют целый ряд  очевидных преимуществ, выделяющих ее в качестве наиболее привлекательного инвестиционного инструмента.

   Сдача  объекта в аренду приобретенных  объектов недвижимости дает дополнительный доход, аналогичный по своей сути процентам по банковскому вкладу

   Недвижимость  представляет собой актив, который  дает своему владельцу дополнительные преимущества, например – возможность  кредитования под залог этого  объекта.

   Инвестиции  в недвижимость оставляют инвестору  наибольшую свободу маневра в  отношении приобретенного актива –  можно сдавать в аренду с целью  получения постоянного дохода, если необходимы средства – можно продать  в любой момент, не дожидаясь срока  окончания банковского депозита или конца финансового года.

   Инвестиции  в недвижимость могут иметь различные  цели. Кому-то необходимо не просто приобрести имущество, защищенное от инфляции, но и приобрести квартиру, которая решит  текущие или будущие семейные задачи, например, обеспечит жильем подрастающих детей. Но гораздо большее число людей хотят участвовать на рынке недвижимости с целью сохранения и приумножения своих сбережений. При этом сильной стороной рынка недвижимости является его стабильность и понятность для инвестора. Люди хотят вложить деньги в этот рынок, но, зачастую, не могут этого сделать.

   Препятствия для таких инвестиций известны: это  высокая стоимость объектов недвижимости, сложность юридических процедур и сложность выполнения таких  операций вдали от места постоянного  проживания. Однако трудности эти  преодолимы и, в ближайшие годы  ждет прорыв в распространении среди  частных инвесторов на рынке недвижимости такого механизма, как паевой фонд недвижимости.

   Стабилизация  экономики страны, возрастающая конкуренция  практически во всех сферах бизнеса, объективно повлиявшая на значительное снижение нормы прибыльности, а также  приход на российский рынок иностранных  инвесторов и другие макроэкономические факторы значительно усилили  инвестиционную привлекательность  операций с недвижимостью.

   В настоящее время следует отметить несколько наиболее привлекательных  направлений инвестиций в недвижимость:

   * приобретение квартир, как для  последующей сдачи в аренду, так  и для перепродажи;

   * приобретение нежилой недвижимости (офисы, производственно-складские  помещения);

   * приобретение земельных участков  для строительства, либо дальнейшей  перепродажи.

   Риски по всем перечисленным направлениям достаточно низки, особенно это следует  отнести к операциям с объектами  вторичного рынка. Механизм защиты инвесторов при долевом строительстве в  настоящее время законодательно разработан, но, вероятно, не получил  еще достаточной практической базы. К тому же он достаточно сложен для  застройщиков и уже привёл к росту  цен на строящиеся объекты .

   Может ли стоимость недвижимости “упасть”? Да, может. но в ближайшее время  это представляется маловероятным. К падению цен на недвижимость могут привести такие факторы, как  ухудшение макроэкономических показателей (резкое снижение уровня жизни, рост безработицы  и т.д.), смена экономического курса  страны, природные, политические или  техногенные катаклизмы. Большое  значение в развитии инвестиционной привлекательности в объекты  недвижимости должно оказать развитие банками программ ипотечного кредитования. Увеличение предложений банками  широкого спектра кредитных инструментов, приход на рынок крупных международных  кредитных институтов, а также  активное участие государства в  реализации и ипотечных программ, и в программах поддержки малого и среднего бизнеса, и, безусловно, совершенствование  законодательной базы, и другие факторы  положительно скажутся на инвестиционной привлекательности рынка недвижимости и снижении рисков в этой деятельности.

   Социальный  характер ипотечного кредитования, большие  риски невыплат по кредиту, работа с  депозитами населения, а также вхождение  основных схем кредитования в единую финансовую систему требуют особого  контроля и пристального внимания к  ипотечному кредитованию со стороны  государства.

   Специфика ипотечного кредитования нуждается  и в особенной поддержке участников (субъектов) инвестирования. Большие  объемы кредитования, определяемые высокой  стоимостью недвижимости, требуют специфического подхода к формированию кредитных  фондов, наличия постоянного источника  финансирования, включая так называемые "длинные деньги". Это делает необходимым создание специализированных банков. Банковская специализация носит  функциональный характер и влияет на характер деятельности ипотечного банка. Ликвидность и надежность специализированных институтов достигается путем разработки и применения специальных ипотечных  стандартов, особых видов страхования  или наличия специальных гарантий, государственной регистрации объекта залога, правильной оценки рисков, создания определенных технологий привлечения средств, особенного подхода к выбору ипотечных инструментов и технологий, обязательной большой предварительной работы с клиентом (андеррайтинг) и т.д.

   Ипотечное кредитование отличается от обычного очень большими сроками и объемами, особенностью формирования банковских активов и пассивов, необходимостью правильной оценки залога, применения специфических инструментов кредитования, определяющих риски и их оценку.

   Половина  ипотечных кредитов выдается на срок 25-30 лет, который предполагает большие  изменения в экономике, кредитной  и банковской политике, в системе  налогообложения и доходах населения, а также покупательной способности  денег, стоимости недвижимости и  т.д.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

   III. Проблемы и перспективы инвестиционных средств в недвижимость в посткризисный период 

   В условиях финансового кризиса очень  актуальной стала тема рынка недвижимости, поскольку число операций купли-продажи  не просто сократилось, но практически  замерло. На данный момент заключаются  лишь те сделки, договоры по которым  были подписаны еще до наступления  кризиса, либо в срочном порядке.

   Страна, очевидно, выходит из кризиса. На самом  деле никто еще не сказал, что  он завершен. Но все говорят о  нем уже в прошедшем времени. Во всяком случае, можно с уверенностью утверждать, что острая его фаза миновала. Об этом свидетельствуют  и текущая динамика макроэкономических показателей, в первую очередь, рост валового внутреннего продукта, и  прогнозы на обозримое будущее. Условия  ипотечного кредитования практически  полностью сравнялись с докризисными. И даже неприятно подросшая инфляция помимо прочего свидетельствует об оживлении спроса.