Мотивация инвестирования средств в недвижимость

   Министерство  образования и науки РФ

   Государственное образовательное учреждение

   Высшего профессионального образования

   Тюменский государственный университет

   Институт  права, экономики и управления

   Филиал  в г. Ишиме 
 
 
 
 
 
 
 
 

   Курсовая  Работа

   по  дисциплине:

   Экономика недвижимости

   на  тему:

   Мотивация инвестирования средств в недвижимость 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

                                                                                         Выполнила:

                                                                                         студентка 3 курса ОДО      

                                                                                         Направление экономика

                                                                                         Жирнова Н.А.             

                                                                                         Научный руководитель:

                                                                                         Велижанская Т.А. 
 
 

   Ишим 2011 

   Содержание 

Введение…………………………………………………………………………3

I. Теоретические основы инвестирования средств недвижимости………….5

1.1. Рыночная  и инвестиционная стоимость недвижимости……………...……5

1.2.Вещественные, рыночные и организационно-правовые        особенности      недвижимости как потенциального объекта инвестиций……………………..6

1.3.Основные принципы оценки стоимости недвижимости для целей инвестирования……………………………………………………………………8

II. Мотивация инвестирования средств в недвижимость……………………17

2.1.Мотивация инвестирования средств в недвижимость с целью удовлетворения личных потребностей…………………………………………17

2.2. Мотивация инвестирования средств в недвижимость с целью получения стабильного и устойчивого дохода……………………………..………..……19 

III.Проблемы и перспективы инвестирования средств в недвижимость в посткризисный период………………………………………………………...22

Заключение……………………………………………………………………..28

Список  литературы ………………………………………………………….30 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

   Введение 

   Становление и развитие рыночных отношений в  экономике России связано в значительной мере с объектами недвижимости, которые  выступают в качестве средств  производства (земля, производственные, складские, торговые, административные и прочие здания, помещения и сооружения).

   Кроме того, объектами недвижимости являются земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи, которые выступают  в качестве предметов потребления.

   Объекты недвижимости, выступая в качестве основы общественного производства, являются базой хозяйственной деятельности, развития предприятий и организаций  всех форм собственности. Недвижимость обладает особенностями товара, который  продаётся и покупается, т.е. обращается на рынке.

   Прошедшая в стране приватизация государственных  предприятий и организаций и  возникновение различных организационно-правовых форм собственности привели к  качественному изменению инвестиционно-строительной сферы и к выделению самостоятельного сегмента - рынка недвижимости.

   Переход к рыночным отношениям, связанный  с появлением реальных хозяев средств  производства, немыслим без развития рынка недвижимости.

   Современное устройство общества требует от всех его членов постоянно решать задачу по наиболее эффективному использованию  имеющихся в их распоряжении ресурсов, как материальных, так и нематериальных.

   Но, рынок недвижимости, являясь частью инвестиционного рынка, имеет уникальные особенности. Он представляет собой  сферу вложения капитала в объекты  недвижимости и систему экономических  отношений, которые возникают при  расширенном производстве. Эти отношения  появляются между строителями и инвесторами при купле – продаже недвижимости, ипотеке, аренде и т. д.

   Целью работы, выявить особенности анализа  рынка недвижимости в современной  России, определить само понятие недвижимости, организационно-правовые особенности  недвижимости как объекта инвестиций, затронуть эффективность инвестиционных проектов. В работе проанализированы методы и направления анализа  инвестиций в недвижимость.

   При написании работы использовались нормативно-правовые акты РФ, а также информация с  сайтов фирм, работающих в сфере  инвестиционного анализа.

   Успех бизнеса в условиях рыночной экономики  во многом предопределяется качеством  информации, на основе которой принимаются  ответственные финансовые решения. Именно поэтому сбор и аналитическая  обработка информации, в том числе  рыночной, сегодня являются как предметом  отдельного изучения с научно-методологической точки зрения, так и предметом  самостоятельного бизнеса.

   Но  все же, при построении плана настоящей  работы нужно исходить из того, что  при исследовании рынка недвижимости, прежде всего, необходимо отслеживать  в основном те параметры, которые  необходимы при обосновании принятия конкретных инвестиционных решений.

 

   I. Теоретические основы инвестирования средств недвижимости

   1.1. Рыночная и инвестиционная стоимость  недвижимости 

   Рыночная  и инвестиционная стоимость недвижимости зависит от ценности объекта недвижимости, которая, в свою очередь, обусловлена  способностью и возможностью объекта  удовлетворять определенные потребности  и обеспечивать права и преимущества собственника в результате владения этим объектом недвижимости. Совокупность этих факторов с учетом затрат на создание или приобретение объекта собственности  определяет стоимость данного объекта. В теории оценки собственности (имущества) существует следующее краткое определение  рыночной стоимости объекта: рыночная стоимость объекта – это мера того, сколько гипотетически типичный покупатель готов заплатить за оцениваемую  недвижимость.

   В теории оценки недвижимости различаются  понятия стоимости и цены. Под  ценой понимается фактически заплаченная  сумма за приобретенные объекты  в прошлых сделках; кроме того, под ценой понимается денежная сумма, которую желает получить продавец за объект недвижимости, выставленный на текущую продажу.

     Рыночная стоимость недвижимости  – базовое, опорное понятие  теории (и практики) оценки недвижимости, под которым понимается наиболее  вероятная предполагаемая цена, по которой объект недвижимости  может переходить из рук продавца, желающего ее продать, к покупателю, желающему ее приобрести, когда  один из них не подвергается  принуждению продать объект, а  другой – принуждению купить.

   Инвестиционная  стоимость недвижимости – это  конкретная стоимость оцениваемого объекта недвижимости для конкретного  инвестора, исходя из его пристрастий  и личных инвестиционных идей. Есть множество причин несовпадения инвестиционной стоимости объекта с рыночной стоимостью: различия в оценках разными  инвесторами будущей доходности объекта недвижимости; несовпадение в их оценках уровней риска и т.д. 

   1.2.Вещественные, рыночные и организационно-правовые        особенности недвижимости как  потенциального объекта инвестиций 

   Недвижимость  как потенциальный объект инвестиций имеет специфические характеристики, которые необходимо учитывать инвестору  при принятии решений о вложении средств в недвижимость. По сравнению  с инвестициями в другие объекты, например в финансовые активы, инвестиции в недвижимость обладают существенными  особенностями. Эти особенности  недвижимости как потенциального объекта  инвестиций можно подразделить на три  группы:

    1. Первую группу образуют фундаментальные  особенности:

   Иммобильность. Поскольку любой объект недвижимости связан с конкретным и географическим фиксированным участком земной поверхности, он является физически недвижимым, неперемещаемым.

   Уникальность. Каждый участок земли имеет свои уникальные, характерные только для  него характеристики – местоположение, форма, окружение; физические, химические, климатические и другие параметры. Поскольку абсолютно одинаковых земельных участков, как и абсолютно  одинаковых размещенных на них зданий и сооружений, не существует, каждый объект недвижимости является единственным, уникальным, неповторимым.

   Дефицитность. Относительный дефицит земли, а  значит, и недвижимости в целом  обусловлен увеличение численности  населения и конечностью земельных  ресурсов.

   Долговечность, стабильность. Сроки создания (строительства) зданий и сооружений могут достигать  нескольких лет, кроме этого, по срокам службы здания и сооружения являются наиболее долговечными объектами, создаваемыми человеком.

   2. Во вторую группу относят следующие  особенности объекта недвижимости  как собственно рыночного объекта  – товара:

   Специфика оборота (через оборот прав). Физическая иммобильность недвижимости является одной из важнейших причин того, что на рынке недвижимости обращаются не собственно объекты недвижимости, а лишь права собственности на них, как полные, так и неполные, частичные.

   Специфика жизненного цикла. Длительность создания и сроков службы объектов недвижимости определяет их длительный жизненный  цикл и, как следствие, неравномерность  и сложную структурированность  денежных потоков, генерируемых объектами  доходной недвижимости.

   Несовпадение  тенденций изменения стоимости  компонентов недвижимости – земли  и ее улучшений (зданий и сооружений). Преобладает тенденция увеличения стоимости земли на фоне некоторого снижения стоимости зданий и сооружений. Следует отметить, что тенденции  снижения стоимости конкретного  объекта недвижимости из-за износа противостоит встречная тенденция  – тенденция повышения стоимости  из-за инфляции.

   Подверженность  рыночной и инвестиционной стоимости  недвижимости влиянию финансирования в различных формах проявляется  в том, что доходной недвижимости присуще финансирование в несколько  уровней (основными из них является финансирование за счет собственным  и заемных средств). Кроме того, финансирование может быть организовано различным образом – по долевому  участию, по времени осуществления. Наиболее распространенный способ финансирования – ипотечное кредитование, т.е. финансирование за счет собственных и заемных  средств под залог недвижимого  имущества. Все это существенно  влияет на уровень полезности и инвестиционной привлекательности объектов недвижимости и, в конечном счете, на его рыночную и инвестиционную стоимость.

   Низкая  ликвидность². Недвижимость (объекты капительного строительства) обладают существенно меньшей ликвидностью, чем, например, финансовые активы. Это, в частности, обусловлено значительным сроком, необходимым для реализации объекта на рынке.

   Незначительная  эластичность предложения недвижимости. Изменение величины предложения  недвижимости по равнению со спросом  на нее может быть существенно  большим, чем на других сегментах  рынка имущества.

   3. К третьей группе относятся  организационно-правовые особенности  объектов недвижимости:

   Раздельность (делимость) прав на недвижимость. Права  на недвижимость могут быть разделены  по типу прав, по элементам объекта  и по времени их осуществления. Также  существует и возможность наличия  обременений прав на недвижимость в  виде залога, сервитута³, ограничения прав пользования, вытекающего из контракта и т.д.